Проблемы управления многоквартирными домами в формате pdf. Сергей Белолипецкий - Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Понятие управления многоквартирным домом

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ИСПОЛНЕНИЯ НАКАЗАНИЙ

Вологодский институт права и экономики ФСИН России

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Контрольная работа по дисциплине: «Жилищное право»

Тема: «Управление многоквартирным домом: способы, практика, проблемы и перспективы».

г. Вологда 2014 год

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

1.1 Понятие управления многоквартирным домом

1.2 Непосредственное управление

1.3 Управление товариществом собственников жилья

1.4 Управление управляющей организацией

ГЛАВА 2. ПРАКТИКА ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

2.1 Практика управления многоквартирными домами

2.2 Проблемы управления многоквартирными домами

2.3 Перспективы управления многоквартирными домами

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Устранение правовых проблем в сфере организации обслуживания домов является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.

В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.

В современной отечественной науке недостаточно внимания уделено и осуществлению и защите прав членов товариществ собственников жилья и практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами.

Все это свидетельствует об актуальности соответствующей проблематики и определило выбор темы. Представляется необходимым изучить институт управления многоквартирными домами, выработать предложения по совершенствованию законодательства в целях создания действенного правового механизма реализации каждого способа управления.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между различными субъектами при управлении многоквартирными домами, выборе способа управления и его реализации.

Предметом исследования является система теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия управления многоквартирным домом и его правовой сущности, различных способов управления многоквартирными домами, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица в связи с управлением многоквартирным домом.

Цель исследования является выявление правовой сущности управления многоквартирным домом, решение теоретических проблем, связанных с правовым регулированием управления многоквартирными домами различными способами.

Задачи исследования:

Изучить порядок выбора способа управления многоквартирными домами;

Проанализировать особенности управления многоквартирным домом,

Выявить проблемы и определить перспективы управления многоквартирным домом.

Источниками данной работы являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, различные нормативно-правовые акты, а также материалы судебной практики.

Методологическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как метод комплексного юридического анализа, формально-юридический, сравнительно-правовой методы и др.

Данная работа состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и списка используемых источников.

ГЛАВА 1. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

1.1 Понятие управления многоквартирным домом

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

1.2 Непосредственное управление

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

По словам некоторых экспертов непосредственное управление - это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. С финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещения. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование. Преимущества данного способа управления особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

1.3 Управление товариществом собственников жилья

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Товарищество собственников жилья - это основанная на членстве некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества (общим имуществом).

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано.

Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления, следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ. Основанием для управления многоквартирным домом ТСЖ является решение общего собрания о выборе соответствующего способа управления, которое принимается большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании или в заочном голосовании. Поэтому на общем собрании по созданию товарищества необходимо также принять решение о выборе соответствующего способа управления.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья - в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

1.4 Управление управляющей организацией

Управляющая организация -- это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг. Управляющие организации осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами ГК РФ и федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также на основании договоров управления многоквартирным домом.

Выбор управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома могут производить:

* на конкурсной основе;

* по списку, подготовленному инициативной группой, т.е. без конкурсного отбора.

Собственники помещений должны разработать и утвердить Положение о проведении конкурсного отбора, в котором закрепляются критерии для отбора организации. Все организации, подавшие заявки для участия в конкурсе, отбираются с учетом критериев, указанных в Положении.

Если собственники не проводят конкурсного отбора, то выбор управляющих организации осуществляют произвольно на усмотрение большинства собственников помещений. Сначала составляется список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из них, условия заключения договора управления. Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается договорная работа с ней, которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома, с одной стороны, и руководителем управляющей организации-- с другой. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

ГЛАВА 2. ПРАКТИКА, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

2.1 Практика управления многоквартирными домами

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

В настоящее время на территории муниципального образования «Город Вологда» находится около 3 тысяч многоквартирных домов общей площадью 6 957 тыс.кв.м.

Более 64% из них прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта.

В рамках выполняемых работ по капитальному ремонту наибольшую долю занимают работы по ремонту лифтового оборудования.

Еще одна проблема жилищного фонда -- ветхое жилье. Сносом ветхого жилья в городе Вологде занимается отдел организации содержания и капитального ремонта муниципального жилого фонда Департамента градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» по утвержденному Перечню.

В список «города Вологды» включены данные о 84 Управляющих организациях, 182 ТСЖ и 27 ЖСК, обслуживающих 2506 дома, общей площадью 6 919 661 кв.м., в которых проживают 180 849 человек.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

2.2 Проблемы управления многоквартирными домами

Как известно, введенный в действие в 2005 году Федеральным законом 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» Жилищный кодекс РФ существенно изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности. Предложил новые подходы к регулированию общественных отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества.

Главное, был определен исчерпывающий перечень видов жилых помещений -- объектов жилищных прав. Подробно регламентирован правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядок владения пользования и распоряжения им. Определены способы и органы управления многоквартирным домом, порядок согласования воли собственников помещений. Нашли отражение как внешние договорные, так и внутренние представительские отношения при осуществлении управленческой деятельности.

Справедливости ради надо признать, что ЖК изобилует новшествами, восполняющими ранее существующие правовые пустоты, и содержит явные достижения. Однако, не все так гладко, поскольку не нужно быть крупным специалистом, чтобы увидеть очевидное: большинство принятых на первый взгляд прогрессивных норм не заработали в полной мере.

Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом, заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием и серьезными опасениями, они считают, что власти все же лукавят, когда представляют процесс передачи собственникам помещений права управлять всем комплексом недвижимого имущества (сформированного на базе их многоквартирного дома) как великое благо. Единственное, чем они руководствовались, было желание поскорее избавиться от предельно обветшалого, лежащего на государстве тяжелым грузом жилищного фонда. Это подозрение, к сожалению, отчасти находит свое подтверждение в действующих нормах жилищного законодательства.

В Жилищном кодексе уже не содержатся понятие «управление жилищным фондом» и обязанности государства, связанные с таким управлением. Видимо, законодатель посчитал возможным заменить его управлением многоквартирным домом, осуществление которого возложено на собственников помещений. Между тем наивно было бы полагать, что, передав управление отдельными многоквартирными домами собственникам помещений, в них одним махом можно решить все имеющиеся проблемы и снять с себя ответственность за состояние дел в этой сфере. Государство по-прежнему, кроме осуществления регулирования и контроля, должно оказывать содействие в создании, поддержании, функционировании и развитии жилищного фонда.

Создание в 2007 году, на основании Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007, государственной некоммерческой корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с капиталом в 240 млрд. рублей, предназначенным для «реанимации» ветхого жилищного фонда, стало серьезным шагом в верном направлении. Однако для оказания финансовой помощи Законом о Фонде (ст. 14) предусмотрен длинный перечень трудновыполнимых условий, призванных, по мнению законодателя, вместе с восстановительными мероприятиями одновременно решить и организационные проблемы жилищно-коммунального хозяйства, а именно сподвигнуть собственников в массовом порядке создавать ТСЖ.

Кроме того, предписывая собственникам помещений управлять своим многоквартирным домом, жилищное законодательство устанавливает, что такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Представляется, что такие требования к собственнику и осуществляемому им управлению не совсем приемлемы, поскольку в соответствии со ст.1 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» под понятием «благоприятные условия» понимается состояние среды обитания, при котором отсутствует всякое вредное воздействие ее факторов на человека, а под «безопасностью» -- состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от всяких угроз. Очевидно, что ни то и ни другое в полной мере не в состоянии обеспечить собственники помещений в многоквартирном доме. Более того, возложение на них таких обязанностей является прямой подменой компетенции многочисленных государственных органов, непосредственно призванных обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, что и предусмотрено в ст.5 и 6 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Большинство собственников квартир даже сегодня мало что знают про объем своих прав и тем более про возможности и необходимость участия в деле управления многоквартирным домом. Не удалось также создать крайне необходимый для успеха жилищно-коммунальных реформ конкурентный рынок услуг, предлагаемых управляющими организациями.

Увы, практически каждый многоквартирный дом (за исключением элитных застроек) представлен собственниками, обладающими несоизмеримыми уровнями благосостояния. Одни, составляющие большинство, получили в результате приватизации в собственность помещения, занимаемые ими по договору социального найма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие приобрели квартиру в том же доме, и могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благоустройство придомовой территории. Существование подобного социально-имущественного неравенства также негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений собственниками помещений в одном многоквартирном доме.

Многие положения жилищных норм, регулируя различные вопросы управления многоквартирным домом, не учитывают, а зачастую и пренебрегают интересами собственников. Так, оставляет весьма неоднозначное впечатление правовое положение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок принятия общим собранием решений, а также механизм их обжалования.

2.3 Перспективы управления многоквартирными домами

многоквартирный дом товарищество управление

Сегодня ЖКХ представляет собой технически сложное хозяйство, которое требует новых разработок и новых технологий с тем, чтобы обслуживающие структуры «не только нагружали жителей объемами услуг, но и сокращали стоимость этих услуг».

В условиях совершенствования отрасли народного хозяйства (реформа ЖКХ) важнейшим критерием оценки работы ЖКХ является клиентоориентированность. Что есть клиентоориентированность -- в первую очередь, это характеристика самого бизнеса. Она отражает место интересов клиента в системе приоритетов руководства и собственников.

Если мы хотим работать профессионально и качественно, то менеджмент (управление) многоквартирным домом должно быть «умным». Необходимо сломать стереотип «совдепа» в управлении. То есть, в нашем управлении сейчас фигурирует 2 типа управленцев многоквартирными домами:

Руководители, которые вышли из советских руководящих структур;

Руководители, основной целью которых является быстрое получение прибыли.

Соответственно, для клиентоориентированного качественного управления многоквартирным домом ни один тип руководства не подходит. Нужны руководители «нового поколения», которые будут обладать достаточным уровнем знаний, образованием и стремлением на практике применить их в области управления. И это совсем не значит, что нужно менять руководителя 1 или 2 типа на руководителя «нового поколения» -- это говорит о том, что совершенствование управлением многоквартирным домом должно быть в «умах» управленцев, что приведет к дальнейшему профессиональному преобразованию управления в отрасли.

Не секрет, что обслуживание потребителей -- одно из наиболее слабых мест в деятельности предприятий ЖКХ. Многие на себе ощутили увеличение тарифов ЖКХ и причина нашего негодования не в том, что они действительно увеличились, а в том, что при росте тарифов мы не наблюдаем улучшения качества обслуживания. Ведь если компенсировать рост тарифов хотя бы улучшением обслуживания и ориентацией на потребителя, то лояльность потребителя увеличится. В свою очередь в формировании общественного мнения будет присутствовать понимание: увеличили тарифы -- улучшили качество обслуживания. Качество услуг можно улучшить за счет прозрачности учета и оперативной реакции на обращения потребителей, а для этого необходимо внедрять в отрасли современное программное обеспечение, идти в ногу со временем, посредством автоматизации бизнес-процессов, созданием единой информационной системы.

Как известно, действующим жилищным законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирными домами: управление управляющей организацией, управление ТСЖ и непосредственное управление. Принятый недавно федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ о лицензировании деятельности по управлению МКД затрагивает все эти три способа.

Подавляющая часть положений федерального закона 255-ФЗ вступило в силу с 01 сентября 2014 года, но многие специалисты сферы ЖКХ еще с момента разработки законопроекта обеспокоены грядущим лицензированием деятельности по управлению МКД. Хотелось бы отметить следующий момент: согласно принятому закону, лицензированию подлежат исключительно управляющие организации. Получается, что из трёх предусмотренных законодательством способов управления МКД (управление управляющей организацией, управление ТСЖ, непосредственное управление) только один будет затронут в процессе лицензирования.

И вроде бы можно «облегчённо выдохнуть» ТСЖ и собственникам, управляющим домами непосредственно, но, оказывается, 255-ФЗ вносит изменения в ЖК РФ не только в части лицензирования. Так, статьёй 4 нового закона установлено, что ТСЖ, созданное в двух и более домах, в случае, если в этих домах в сумме более 30 квартир, должно быть реорганизовано до 01 июля 2016 года.

Пунктом 5 статьи 7 установлено, что собственники помещений МКД, количество квартир в котором больше 16, в случае непосредственного управления таким домом, в срок до 01 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений и избрать иной способ управления.

Таким образом, непосредственное управление может сохраниться лишь в небольших домах, количество квартир в которых не больше 16. Крупные ТСЖ, управляющие двумя и более домами, будут реорганизованы.

Вроде бы управляющим компаниям нет дела до этих процессов, если бы не один существенный момент. Если в МКД невозможно непосредственное управление, а ТСЖ реорганизовано, такой дом может управляться только управляющей организацией, которая либо будет избрана общим собранием собственников помещений, либо отобрана органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Получается, что закон 255-ФЗ предполагает переход подавляющей части многоквартирных домов России на управление управляющими организациями, которые в обязательном порядке будут лицензироваться. Соответственно, присутствие на рынке управления ТСЖ и собственников, управляющих своими домами непосредственно, может быть минимизировано.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили сформулировать ряд основных выводов.

Ранее во всех регионах существовало положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимались муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства производилось всего 6% объема услуг в ЖКХ.

В настоящий момент завершается процесс реформирования управления жилищным фондом. Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Не следует останавливать реформирование жилищного законодательства. Нужно его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильём.

Дополнить Жилищный кодекс рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

Дополнить ЖК РФ правилами, регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами.

На мой взгляд, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СПС КонсультантПлюс, 2014.

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (действующая редакция от 21.07.2014) // СПС КонсультантПлюс, 2014.

3. Федеральный закон 189-ФЗ от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // СПС КонсультантПлюс, 2014.

4. Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»// СПС КонсультантПлюс, 2014.

5. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СПС КонсультантПлюс, 2014.

6. Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ (ред. от 24.11.2014) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс, 2014.

7. Алексий, П. В. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / П. В. Алексий и др.; под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2012. - 480 стр.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Понятие, цели и создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Выбор способа управления собственниками помещений. Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Кострома и перспективы управления.

курсовая работа , добавлен 11.11.2011

Существенные условия договора управления многоквартирным домом. Способы управления многоквартирным домом. Заключение, изменение и расторжение договора. Плюсы и минусы заключения договора. Практический анализ договора управления многоквартирным домом.

курсовая работа , добавлен 03.06.2009

Зарубежный опыт управления многоквартирным домом. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом как объектом управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства. Конкурентоспособность управляющей организации.

курсовая работа , добавлен 26.01.2011

Три способа управления многоквартирным домом. Понятие и особенности товарищества собственников жилья, его устав, регистрация, органы правления и правовой статус. Варианты отношений с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

реферат , добавлен 18.03.2009

Рассмотрение способов управления многоквартирными домами и процедуры их выбора. Характеристика порядка заключения, изменения и прекращения договора управления домом. Оценка действующих правовых норм, регулирующих управление многоквартирными домами.

дипломная работа , добавлен 17.05.2017

Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом. Порядок создания, функции, основные преимущества, реорганизация, ликвидация ТСЖ. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

дипломная работа , добавлен 01.12.2014

Способы управления домом и критерии их выбора. Заключение договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг. Цели и преимущества создания товарищества собственников жилья. Особенности жилищного кооператива. Управление управляющей организацией.

реферат , добавлен 23.09.2012

Понятие и способы управления многоквартирными домами. Договоры на оказание услуг и выполнения работ. Заключение договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями без посредников. Отношения между управляющей организацией и собственниками.

курсовая работа , добавлен 12.12.2013

Появление и изменение правового института непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений. Сведения о правах и обязанностях, возникающих у собственников помещений на имущество многоквартирного дома, проблемы и пути их решения.

Статья посвящена формированию модели политики информационной безопасности для управления многоквартирными домами с помощью облачных информационных услуг. Были проанализированы проблемы отображения общедоступной информации о деятельности организаций для управления многоквартирными домами. Некоторые сведения, относящиеся к персональным данным и коммерческой тайне, должны быть защищены от несанкционированного доступа. Определены нормативные документы для формирования политики информационной безопасности. Рассмотрено содержание трех уровней политики информационной безопасности. Сформулированы требования к соглашению об уровне услуг (SLA) для организации безопасного информационного обмена между организацией по управлению многоквартирными домами и провайдером облачных сервисов.

персональные данные

коммерческая тайна

многоквартирный дом

политика информационной безопасности

информационная система

провайдер

абонент облачного информационного сервиса

1. Колесов А. Microsoft внедряет стандарт ISO 27018 по защите персональных данных. URL: http://www.pcweek.ru/security/article/detail.php?ID=171137 (дата обращения: 22.01.2016).

2. Новости проекта InterPARES Trust. URL: http://rusrim.blogspot.ru/2015/02/interpares-trust_23.html (дата обращения: 23.01.2016).

3. Обзор международного стандарта требований к поставщикам облачных услуг, обрабатывающим персональные данные. URL: http://rusrim.blogspot.co.uk/2015/02/blog-post_1.html (дата обращения: 23.01.2016).

4. Попов А.А. Возможные проблемы управления жкх региона при использовании перспективного единого информационного пространства, сформированного на основе концепции интернета вещей // Вестник научных конференций. – 2015. – №2-5(2). – С.111-114.

5. Попов А.А. Определение направлений, форм и способов перспективного развития инновационной инфраструктуры организаций по управлению многоквартирными домами (товариществ собственников жилья). – М.: Издательство «Ирисбук», 2012. – 213 с.

6. Попов А.А. Проблемы повышения информационной безопасности облачных информационных сервисов при формировании инновационной ИТ-инфраструктуры организации по управлению многоквартирными домами // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 3; URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=9267 (дата обращения: 23.01.2016).

7. Попов А.А. Разработка облачного информационного сервиса для функционирования инновационной ИТ-инфраструктуры организации по управлению многоквартирными домами // Известия Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова. – 2013. – №4(14). – С.92-163; URL: http://old.rea.ru/Main.aspx?page=Nomer_4__14_ (дата обращения: 23.01.2016).

8. Федеральный закон от 29 июля 2004 года № 98-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О коммерческой тайне».

9. ФСТЭК России. Методика определения угроз безопасности информации в информационных системах. Проект. Сайт. – URL: http://fstec.ru/component/attachments/download/812 (дата обращения: 23.01.16).

10. ISO/IEC 27017:2015 Information technology – Security techniques – Code of practice for information security controls based on ISO/IEC 27002 for cloud services. URL: http://www.iso.org/iso/home/store/catalogue_tc/catalogue_detail.htm?csnumber=43757 (дата обращения: 23.01.2016).

Жильцы многоквартирных домов (МКД) используют одну из форм управления МКД, предусмотренную в Жилищном кодексе. Чаще всего для управления МКД выбирается управляющая компания (организация). Управление МКД управляющей компанией (организацией) имеет следующие характерные особенности:

1. Контроль большого объема данных по всем квартирам и собственникам жилья.

2. Выполнение роли посредника при оплате коммунальных услуг между жильцами и непосредственными поставщиками тех или иных услуг.

3. Контроль оплаты расходов.

4. Контроля заявок жильцов на осуществление того или иного вида работ и отслеживание хода их выполнения.

5. Контроля оплаты услуг, не входящих в сумму квартплаты.

6. Контроля расходов в рамках сметы, одобренной жильцами, а также сведений о собранных суммах и о наличии задолженностей.

7. Ведение бухгалтерского учета.

Таким образом, управляющие компании накапливают, обрабатывают, сохраняют и передают информацию в различных формах (электронной, физической, устной) со сведениями о жильцах, а именно: ФИО, адрес проживания, год, месяц и дата рождения, количество проживающих в квартире, семейное, финансовое и социальное положение жильцов, профессия, образование и доходы, другая информация. В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» вся вышеупомянутая информация может быть отнесена к персональным данным. Обработка персональных данных в управляющих организациях, как правило, автоматизирована. Поэтому информация, обрабатываемая в организации по управлению МКД, может быть подвержена как преднамеренным, так и случайным угрозам, при этом процессы управления МКД, информационные системы, вычислительные сети, персонал организаций по управлению МКД, жильцы МКД имеют уязвимости. Изменения бизнес-процессов и систем или другие внешние изменения (такие как новые законы и регламенты) могут создать новые риски для информационной безопасности. Учитывая множество способов, которыми угрозы, используя уязвимости, могут нанести вред организации по управлению МКД, можно сделать вывод, что риски информационной безопасности всегда присутствуют. Грамотно организованная защита информации уменьшает эти риски, страхуя организацию по управлению МКД от угроз и уязвимостей.

Проблемы отображения в открытом доступе информации о деятельности организаций по управлению многоквартирными домами

В Федеральном законе от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» определяется информация, относящаяся к коммерческой тайне. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» большая часть сведений управляющей компании (ТСЖ) должна быть раскрыта для всеобщего ознакомления в Интернете либо в бумажном виде. Постановление предусматривает, что к информации может обращаться широкий круг лиц, причем, независимо от цели её получения.

Также следует отметить, что с 1 марта 2013 года вступило в действие Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2012 г. № 1468. Данное Постановление предусматривает разработку электронных паспортов МКД и жилых домов. В соответствие с данным документом должны быть сформированы электронные паспорта МКД и жилых домов. Часть раскрываемой информации из электронных паспортов (например, размер оплаты за поставленные ресурсы, состояние расчетов с ресурсоснабжающими организациями и т.д.) относится к экономической деятельности организации по управлению МКД. Также в электронных паспортах следует раскрывать сведения о собственниках жилья, а также информацию, непосредственно характеризующую техническое состояние и сведения об инженерной инфраструктуре и конструкции МКД.

Сопоставляя требования приведенных выше нормативных документов, можно сделать вывод, что отображение части информации о деятельности организации по управлению многоквартирными домами в открытом доступе будет производиться с нарушением требований законов №152-ФЗ и №98-ФЗ.

В современных условиях автоматизации ЖКХ могут возникнуть различные проблемы информационной безопасности (сохранность данных, перехват данных злоумышленником, несанкционированный доступ к данным, блокировка доступа к данным). Для того чтобы устранить проблемы информационной безопасности персональных данных жильцов многоквартирных домов, а также информации о деятельности управляющей организации, относящейся к коммерческой тайне, необходимо разработать политику информационной безопасности. При этом политика должна учитывать особенности использования современных информационных систем для управления многоквартирными домами.

Использование облачных информационных сервисов для управления многоквартирными домами

В настоящее время разработано большое количество информационных систем и сервисов для управления ЖКХ и многоквартирными домами , которые можно отнести к пяти классам (в соответствии с уровнем готовности организации по управлению многоквартирными домами к информатизации) . В соответствии с четвертый класс информационных систем использует для управления МКД облачные технологии, позволяющие включить собственников жилья в контур управления МКД. Данный класс позволяет в реальном времени отслеживать состояние заявок, оплачивать счета за коммунальные услуги (что уже было реализовано в третьем классе информационных систем ), вызывать работников домовых служб (слесарей, сантехников и т.д.). Использование облачных вычислений в сфере управления недвижимостью уже несколько лет практикуется за рубежом. В России же на данный момент времени большинство существующих информационных систем в сфере ЖКХ не используют облачные технологии и обеспечивают включение в контур управления многоквартирными домами, главным образом, технических сотрудников.

Ведется активная разработка государственной информационной системы ЖКХ (ее следует, скорее всего, отнести к информационным системам четвертого класса), которая позволит создать единое информационное пространство ЖКХ. Вследствие этого многие организации по управлению многоквартирными домами будут «вынуждены» либо отказаться от уже эксплуатируемых информационных систем, либо интегрировать используемые информационные системы в единое информационное пространство.

В случае использования облачных вычислений в управлении многоквартирными домами сразу возникает ряд факторов, обуславливающих проблемы информационной безопасности . Также возникает дополнительная особенность использования облачных информационных сервисов - появление нового действующего лица (провайдера) в контуре управления многоквартирными домами. Поэтому могут возникать следующие дополнительные проблемы:

1. Стоимость подключения к облачным информационным сервисам не соответствует возможностям организации по управлению многоквартирными домами.

2. Нежелание абонентов облачных информационных сервисов (сотрудников организаций по управлению многоквартирными домами и жильцов) устанавливать клиентскую часть программного обеспечения для подключения к облачным сервисам на своих вычислительных устройствах.

3. Недостаточная степень защиты информации, предоставляемой абонентами, в облачных информационных сервисах.

4. Недостаточное доверие абонентов к облачным информационным сервисам. Об этом явлении говорят результаты опроса различных организаций в США. По результатам опроса 2014 года в США лишь 5 % опрошенных организаций широко используют облачные информационные сервисы, 55 % использует их ограниченно, 23 % - в исключительных случаях, 13 % - не использует вообще . У возможных абонентов облачных информационных сервисов вызывают вопросы прозрачности, конфиденциальности и контроля. Абонентам облачных информационных сервисов часто не хватает информации о том, как защищаются и обрабатываются перемещаемые в облако данные, и что произойдёт в случае, если они захотят перейти к другому провайдеру или если их провайдер прекратит свою деятельность либо изменит положения своей политики .

Формирование политики информационной безопасности при использовании облачных информационных сервисов для управления многоквартирными домами

Политика информационной безопасности организации по управлению многоквартирными домами представляет собой совокупность документов, в которых определены принципы, правила, процедуры и практические приёмы в области информационной безопасности, которые способствуют защите персональных данных и данных, относящихся к коммерческой тайне. Политики информационной безопасности, разрабатываемые для случаев использования информационных систем первого, второго и третьего классов для управления многоквартирными домами, не смогут устранить проблемы использования информационных систем четвертого класса .

Основными документами для составления руководящих документов для создания политики информационной безопасности при управлении многоквартирными домами являются российские и иностранные стандарты:

1. Стандарт СТ РК ИСО/МЭК 17799-2006, а также его усовершенствованные варианты ISO/IEC 27002:2005 (ГОСТ Р ИСО/МЭК 27002-2012) и ISO/IEC 27002:2013. В данных стандартах определяются общие положения политики информационной безопасности.

2. Стандарт ISO/IEC 27017:2015 регламентирует управление информационной безопасностью и защиту данных в случае использования облачных технологий и при этом использует положения стандарта ISO/IEC 27002. Планировалось, что данный стандарт будет выпущен вместе со стандартом ISO/IEC 27018, в котором рассматриваются вопросы защиты персональных данных при использовании облачных вычислений.

3. Стандарт ISO/IEC 27018:2014 . Стандарт ISO/IEC 27018 содержит рекомендации для провайдеров облачных информационных сервисов, обрабатывающих персональные данные и предлагает ряд мер контроля и управления, которые провайдерам следует реализовать для смягчения проблем облачных вычислений. Поэтому стандарт предназначен для укрепления доверия к провайдерам облачных информационных сервисов (он содержит рекомендации по защите персональных данных и неприкосновенности частной жизни в публичном облаке).

Организация по управлению МКД может устанавливать свои требования по информационной безопасности. Источником для таких требований являются:

Оценка рисков для организации по управлению МКБ с учетом ее бизнес-стратегии и целей (выявляются угрозы обрабатываемой информации, определяются уязвимости и вероятности их использования, оценивается потенциальное воздействие)

Законодательные, нормативные и контрактные требования, которые организация по управлению МКД и взаимодействующие с ней организации должны выполнить, а также социокультурная среда, в которой они действуют;

Набор принципов, целей и бизнес-требований, которые организация разработала для управления, обработки, хранения, передачи и архивирования информации.

Политика безопасности организации по управлению МКД составляется после проведения аудита системы внутренними силами организации или при помощи сторонних компаний. На основе «Методики определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных» ФСТЭК от 06.05.2015 и «Методики определения угроз безопасности информации в информационных системах» ФСТЭК от 08.05.2015 составляется модель угроз и модель злоумышленника.

Для составления модели нарушителя используют Методику , с помощью которой определяются тип злоумышленника, зависящий от прав доступа, вид злоумышленника, потенциал злоумышленника, способы реализации несанкционированных действий. Модель злоумышленника для организаций по управлению МКД будет зависеть от ее размеров, территориальному расположению обслуживаемых домов, от оборота компании, от используемых программ для обработки информации, от метода сбора и обработки информации и от доступности информации.

При разработке политики информационной безопасности организации по управлению МКД следует выделить три уровня: высший, средний и нижний. Высший уровень политики информационной безопасности предназначен:

Для формулирования руководством организации по управлению МКД отношения к вопросам информационной безопасности и отражения области действия политики информационной безопасности;

Для разработки политик информационной безопасности для более низких уровней, а также правил и инструкций, регулирующих отдельные вопросы информационной безопасности в организации по управлению МКД;

Для использования в качестве средства информирования персонала организации по управлению МКД, жильцов, представителей сторонних организаций об основных задачах и приоритетах в сфере информационной безопасности.

Средний уровень политики информационной безопасности включает в себя отношение организации по управлению МКД (ее руководства) к определенным аспектам функционирования информационной системы (облачных информационных сервисов, реализующих управление МКД):

Перечень информационных потоков, обслуживающих различные бизнес-процессы по управлению МКД, требования к ним (степень важности, конфиденциальности информационных потоков, а также требования к надежности);

Требования к информационным и телекоммуникационным технологиям, методы обработки информации, используемые для управления МКД;

Требования к сотрудникам организации и пользователям облачного информационного сервиса, участвующих в процессах обработки информации по управлению МКД.

На нижнем уровне политика информационной безопасности организации по управлению МКД в соответствии с ISO/IEC 27002:2013 должна раскрываться в политиках по соответствующим направлениям, которые могут реализовываться по следующим целевым областям:

Контроль доступа к данным;

Классификация информации, обрабатываемой в организации по управлению МКД;

Физическая защита и защита от природных факторов;

Целевые области, ориентированные на абонентов, использующих облачные информационные сервисы (надлежащее использование данных, принцип «чистого» стола и «чистого» экрана, передача информации, работа с мобильными устройствами и удаленная работа, ограничения на установку и использование программных приложений);

Резервное копирование;

Передача информации;

Защита от вредоносного кода и управление техническими уязвимостями;

Криптографические методы и безопасность обмена информацией;

Конфиденциальность и защита персональных данных;

Отношения с поставщиками.

Все политики должны быть доведены до сведения сотрудников организации по управлению МКД, жильцов и соответствующих внешних сторон в адекватной, доступной и понятной форме.

Жизненный цикл политики информационной безопасности организации по управлению МКД состоит из ряда основных шагов:

1. Анализ состояния информационной безопасности.

2. Непосредственная разработка политики информационной безопасности.

3. Реализация в деятельности организации разработанных политик безопасности.

4. Анализ соблюдения требований разработанной политики информационной безопасности и формирование направлений ее дальнейшего совершенствования (переход на шаг №1).

Такой цикл может повторяться несколько раз с целью совершенствования политики информационной безопасности и устранения выявляемых проблем в информационной безопасности. Политику информационной безопасности следует анализировать через запланированные промежутки времени или в случае возникновения значительных проблем в информационной безопасности.

Как уже упоминалось выше, использование облачных информационных сервисов добавляет в управление МКД нового участника - провайдера. Поэтому политика информационной безопасности должна быть дополнена соглашением об уровне услуг (Service Level Agreement, SLA) между организацией по управлению МКД и провайдером. В соглашении должны быть указаны следующие вопросы организации безопасной передачи данных между организацией по управлению МКД и провайдером облачного информационного сервиса:

1. Безопасность данных, находящихся на хранении у поставщика облачных сервисов (провайдер обязан шифровать все непубличные, персональные и конфиденциальные данные в процессе их передачи из управляющей организации в облако и из него в течение всего срока действия договора и 90 дней после его прекращения). Для хранения и обработки информации должны использоваться методы и технологии, которые должны свести в минимуму возможность попадания данных в «чужие руки». Абоненты облачных информационных сервисов должны знать, что происходит с их данными (где именно они хранятся и как перемещаются между различными ресурсами).

2. В соответствии со стандартом, клиенты будут защищены от использования их данных в рекламных целях. ISO 27018 требует, чтобы абоненты знали о доступе к их информации на основе законных запросов (если закон не запрещает такое информирование). Также абоненты должны знать о случаях неавторизованного доступа к их информации, потери данных и прочих происшествиях.

3. Данные, передаваемые организацией по управлению МКД провайдеру, должны (в том числе, и в соответствии с изменениями в ФЗ №152 «О персональных данных») храниться на территории РФ. Под это требование подпадают также данные резервного копирования. Организация по управлению МКД вправе запросить конкретное местоположение сервера, на котором будет храниться, а также обрабатываться информация.

4. Защита данных при передаче от организации провайдеру и обратно (данные всегда должны быть зашифрованы, при этом используются проверенные временем протоколы и алгоритмы шифрования, проходят проверку целостности, проверку подлинности и аутентификацию).

5. Подтверждение подлинности клиента (использование токенов и сертификатов, а также стандартов LDAP и SAML для аутентификации абонентов информационных сервисов).

6. Разделение доступа к приложениям между абонентами (использование виртуальных машин и виртуальной сети, основанных на стандартных методах VLAN, VPLS, VPN).

7. Нормативно-правовые стороны взаимодействия (ограничение экспорта данных, особые меры безопасности, аудит информационной безопасности, предоставления доступа к данным сторонних организаций только по запросу).

8. Реакция провайдера на инциденты при эксплуатации облачного сервиса (должен быть разработан и задокументирован соответствующий регламент).

Выводы

1. В случае использования облачных информационных сервисов для управления многоквартирными домами увеличиваются риски несанкционированного доступа к информации, являющейся персональными данными или относящейся к коммерческой тайне.

2. Разработан подход к формированию трехуровневой политики информационной безопасности. При этом вследствие отставания разработки стандартов по информационной безопасности облачных информационных сервисов, для разработки политики информационной безопасности требуется применять требования иностранных стандартов.

3. В дополнение к политике информационной безопасности должно быть разработано соглашение об уровне услуг (Service Level Agreement, SLA) между организацией по управлению МКД и провайдером информационного сервиса. Приводятся требования к содержанию такого соглашения.

Библиографическая ссылка

Попов А.А. РАЗРАБОТКА ПОЛИТИКИ ИНФОРМАЦИОННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЛАЧНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ СЕРВИСОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2016. – № 1-4. – С. 497-502;
URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=8587 (дата обращения: 28.06.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Более 64% из них прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта.

Проблемы управления многоквартирными домами

С. А. Белолипецкий

Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Под редакцией

кандидата технических наук,

доктора экономических наук, профессора

Е. И. Богомольного

Предисловие

Ситуация в отрасли ЖКХ – общеизвестна. Наиболее социально ориентированная сфера народного хозяйства одновременно является одной из самых проблемных и отстающих в экономике страны. Положение усугубляется правовой и экономической безграмотностью общества, перманентными и порой шарахающимися изменениями законодательства, бессистемными научными изысканиями.

В настоящее время существует множество школ (РАНХиГС, ВШЭ, Академия коммунального хозяйства, Академия управления недвижимости и др.), привносящих свое восприятие и свою трактовку основ экономики недвижимости. При этом отсутствует единая система понимания и тенденций развития управления недвижимостью как экономической науки. Противоречащими друг другу толкованиями и терминами пестрит не только специальная литература, но и действующее жилищное законодательство.

Эти обстоятельства, наряду с почти полным отсутствием рыночных механизмов в жилищно-коммунальном комплексе, являются серьезным тормозом объявленной реформы ЖКХ, реализация которой затянулась на неприличные 20 лет. Нам видится возможность прорыва в отрасли путем решения трех главных задач.

Одной из первейших среди этих задач является разработка базисной научной системы экономики управления домами и концепции ее развития на ближайшие 10–20 лет. Было бы разумным на базе ведущих научных институтов страны выстроить такую систему и разработать пути ее реализации и развития.

Второй задачей является разработка программы внедрения в отрасль рыночных принципов и постепенный переход от социально ориентированных механизмов в жилищной сфере к механизмам конкурентным. Также такая программа должна изыскать пути снижения финансовой роли государства в реализации жилищной защищенности граждан за счет развития механизмов саморегулирования отрасли.

Третьей задачей является кропотливая ежедневная работа по разъяснению гражданам перспектив развития жилищной политики рыночного направления, популяризация предлагаемых программ, элементарная просветительская работа. Без решения этой задачи невозможно и решение предыдущих.

Все три задачи пересекаются и взаимопроникают друг в друга, что обуславливает возможность их объединения в один проект.

Задача данного издания – описать практику и систематизировать основные принципы управления домами, по возможности не выходя за рамки жилищного законодательства. Приоритет, впрочем, оставляем за здравым смыслом, законами рыночной экономики и передовым опытом управления многоквартирными домами и административными зданиями.

Приношу свои благодарности редакциям журналов «Председатель ТСЖ» и «Управление многоквартирным домом» за пилотные публикации отдельных глав книги.

Особая благодарность главному редактору журнала «Председатель ТСЖ» С. М. Беркимбаевой и заместителю декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС Е. Н. Косаревой.

Основы управления. Стратегия реформы

1. Наследство

После проведения массовой приватизации очень серьезно изменилась суть жилищных отношений собственников объектов недвижимости с государством, с управляющими организациями и с соседями по дому. В одночасье квартиросъемщики стали собственниками, муниципальное жилье стало частным, и появилось неведомое до той поры понятие общего долевого имущества многоквартирного дома. Такого рода радикальные перемены не могли не отразиться на состоянии общества, однако широкие народные слои на эти темы серьезно не задумываются, а законодательство явно отстает от происходящих процессов. Конкретного же частного потребителя процесс развития и реформирования сферы вообще не интересует, его интересует результат – налаженный рынок жилищных и коммунальных услуг, их доступность и качество. Но результат сам собой не вырастает. Задача законодателя – создать механизмы проведения реформы отрасли, а задача профессионалов – обеспечить работу этих механизмов на практике. К сожалению, приходится констатировать почти полное отсутствие реально действующих механизмов реформирования ЖКК и тщетные потуги в этом направлении добросовестных специалистов наряду с полукриминальными злоупотреблениями прочих.

Жилищно-коммунальный комплекс традиционно плетется в хвосте российской экономики. В СССР ракеты, а в сегодняшнее время – нефтетруба всегда были много важнее одной из основных потребностей человека – потребности в жилище. Немудрено, что в первые же годы после перехода к рыночной экономике проблемы жилищной сферы обозначились со всей остротой, разогнав цены на жилье до космического уровня. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги тоже заметно подросли. Но нет худа без добра, – высокие затраты на жилье обращают внимание общества на проблемы отрасли и даже подчас изменяют мировоззрение людей. Возникающий средний класс, приобретая частную собственность (в том числе и недвижимую), мало-помалу приходит к неформальному отношению и к объективной оценке проблем содержания объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью в России уверенно и быстро заняло свою нишу, став довольно прибыльным бизнесом, но эти тенденции только-только нарождаются в отношении жилья, в основном – по мере появления жилых домов высокого ранга. Приходится констатировать, что в этой области наше отставание от развитых стран слишком велико.

Сразу отметим, что эксплуатация недвижимости на Западе – весьма доходное дело, акции компаний, занятых в сфере управления недвижимостью, традиционно котируются высоко. Бренды таких компаний, как Hines, Zander, Sawatzky и др. – на слуху у предпринимателей. И что характерно – сфера обслуживания жилья в мировой практике ничем особенным не выделяется от других категорий недвижимости, – на рынке хватает места всем. Эволюционный путь развития экономики хотя и не скоро, но наглядно демонстрирует достойные результаты в любой отрасли, не исключая и рассматриваемую. Вспомним, что Ассоциация собственников и управляющих зданиями BOMA International (Building Owners and Managements Association) существует с 1916 г., став в настоящее время всемирным «законодателем мод» отрасли. Именно так профессионалы, выдвигая лучших представителей своей среды, уже почти сотню лет устанавливают стандарты пользования и обслуживания недвижимости, практически не разделяя ее при этом на жилую и коммерческую.

Мы же в наследство от социализма получили глубоко запущенное хозяйство, содержание которого давно и по сию пору строится по принципу «затыкания дыр». Увы, принцип «двух бед» на Руси вполне можно отнести и к отрасли ЖКХ – только место дорог в нашей сфере занимают сети ресурсоснабжения.

Но объективности ради надо отметить определенную уникальность нашей страны в жилищной сфере, – редко где еще мы найдем целые города, многоэтажные дома в которых находятся в долевой собственности сотен людей, в них проживающих. Еще реже встречаются сообщества со столь патерналистским, полубезразличным отношением к судьбе собственной недвижимости. Нарочито показная социальная политика прежнего нашего государства слишком глубоко проникла в массовое сознание. До сих пор бытует мнение, что государство должно обеспечить жильем всех своих граждан.

Однако приватизация квартир и тем более приобретение жилья «за свои кровные» все же не могли не оказать влияния на состояние дел в отрасли и на отношение общества и индивидуумов к жилью как к собственности. Появились многоквартирные дома класса «элит» и «премиум», и появилось обновленное законодательство. Но самое главное – в людях стало просыпаться здоровое чувство хозяина, чувство собственника (хотя и коллективного) своего частного многоквартирного дома. Отношение к собственности, приобретенной за огромные суммы, сильно разнится с обычным для многих наших людей патернализмом и апатией, – этих бурно расцветших общественных сорняков в поле бесправия и бесперспективности. Сознание людей меняется, и этот процесс неуклонно развивается и углубляется год от года.

2. Оказание услуг. Немного теории

Управление и эксплуатация объектов недвижимости относится к сфере оказания услуг. Услуга, как правило, включает в себя определенный комплекс работ (действий), обуславливает применение специальных технологий и инструментария, служит для удовлетворения нужд потребителей. Потребитель, заказывая услугу, рассчитывает получить высокое, профессиональное качество услуги, определенный уровень комфорта при ее оказании и заранее определенный результат.

Без достижения определенного Потребителем результата услуга не может считаться выполненной.

Ключевыми направлениями Стратегии определены:

совершенствование деятельности по управлению многоквартирными домами;
оптимизация затрат на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
переселение граждан из аварийного жилья;
оказание качественных коммунальных услуг для населения;
общественный контроль.

Процесс управления МКД

Под этим термином понимается государственный механизм регулирования предпринимательской деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а именно лицензирование деятельности по управлению многоквартирным домом.

Федеральным законом №255-ФЗ от 21.07.2014 г. в Жилищный кодекс РФ введены поправки, обязывающие получать юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, занимающимся деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов лицензии в организациях государственного жилищного надзора субъекта РФ. Руководители управляющих компаний обязаны сдать квалификационный экзамен и получить свидетельство о повышении квалификации, в последующем подтверждая его, каждые пять лет.

В 2015 году в районе получили лицензии следующие организации: ООО «ПРИОРИТЕТ» (руководитель Александр Нефедов), ООО «Управляющая компания» (руководитель Андрей Абрамов), ООО «ЖилСервис» (руководитель Ольга Юшина), ООО «Управдом Плюс».

По состоянию на 1 января на территории района находится 287 многоквартирных домов (без учета домов блокированной застройки). В настоящее время в управлении находится 181 многоквартирный дом (63% из числа многоквартирных домов, в которых собственники выбрали способ управления).

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Федеральным законом от 29.06.2015 года №176-ФЗ внесены большие изменения в Жилищный кодекс:

изменен порядок формирования и оптимизации региональных программ капитального ремонта вместе со сроком его проведения;
определен правовой механизм функционирования специальных счетов;
закреплен правовой статус владельца этого счета;
разграничена деятельность региональных операторов.

По состоянию на 5.03.2016 года общая собираемость взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов составляет 83,6% (выше среднего показателя по области - 78,6%), в том числе собираемость взносов в жилых помещениях муниципальной собственности 88,95 (выше среднего показателя по области - 82,1%).

В 2016 году в соответствии с краткосрочным планом капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов планируется провести ремонт в 8 домах. Кроме этого в 2015 году по одному дому по адресу: г.Харовск, ул.Кирова, 10 ремонт не был осуществлен по причине отсутствия заявок от подрядных организаций при проведении конкурсных процедур. Данный дом также планируется отремонтировать в 2016 году.

Специализированной проектной организацией разработана сметная документация. Основные виды планируемых работ: ремонт кровель, инженерных систем, ремонт фасада. В настоящее время собственниками жилых помещений проводятся собрания по согласованию видов работ и сметной стоимости. Протоколы решений собственников должны быть направлены в НО ВО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Вологодской области» в срок до 1 апреля 2016 года. Далее Региональный оператор проводит конкурсные процедуры на выбор подрядной организации.

Согласно сметным расчетам общая потребность в финансовых средствах на ремонтные работы в 2016 году составляет 26 млн руб. Собираемость по району составляет 14,1 млн руб. В связи с этим возможна корректировка плана в сторону уменьшения видов ремонтных работ. Задолженность собственников жилых помещений по оплате взносов на капитальный ремонт составляет 3,6 млн руб.

Переселение граждан из аварийного жилья

Необходимо в срок до 1 сентября 2017 года расселить граждан, проживающих в аварийном жилье, признанным таковым до 1 января 2012 года.

В 2015 году поданы заявки на участие в областной адресной программе №7 «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области» администрацией района и администрацией города Харовска.

Планируется переселить жильцов из 128 квартир, общей площадью 4470,3 кв.м. Подлежат сносу 65 домов.

До начала строительства жилых домов необходимо провести аукционы на аренду земельных участков, аукционы на долевое строительство или приобретение жилых помещений.

Общий объем финансирования с учетом средств Фонда содействия реформирования ЖКХ составит 153,8 млн руб., в т.ч. 7,7 млн руб. (5%) - средства местного бюджета.

Оказание качественных коммунальных услуг для населения

На территории района в сфере жилищно-коммунального хозяйства осуществляют деятельность 14 организаций, трудятся 383 человека.

Основная цель реформирования жилищно-коммунального хозяйства состоит в повышении эффективности, устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения, улучшении качества жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат.

Достижение данных целей невозможно без тесных взаимодействий населения, представителей бизнеса и органов власти.

В 2015 году на уровне района рассмотрено 53 обращения граждан по вопросам жилищно-коммунальной сферы (25% от всех заявлений).

Благодаря тесному сотрудничеству с руководителями и специалистами отделения город Харовск ООО ММП «Межрайонные ЭТС» (руководитель Любовь Светикова) в администрации района за прошедший отопительный период рассмотрены обращения и приняты решения по обеспечению устойчивого теплоснабжения многоквартирных домов восточной части города, отапливаемых от котельной №18, регулировке приборов учета тепловой энергии на многоквартирных домах, отапливаемых от котельной №10, предоставлению некачественной услуги по горячему водоснабжению в жилых домах, отапливаемых от котельной ООО «Харовсклеспром».

С 2016 года в отношении предприятий, осуществляющих теплоснабжение, будут применяться долгосрочные тарифы сроком на 3 года.

Снизилось количество обращений граждан по вопросу аварийных ситуаций на системах водоснабжения, эксплуатируемых ООО «ПРИОРИТЕТ» (руководитель Александр Нефедов).

Обеспечение водоснабжения и водоотведения в сельских населенных пунктах нерентабельно и требует установления тарифов, недоступных для населения. Стратегией определено: организациям, осуществляющим водоснабжение и водоотведение в малых населенных пунктах, будет оказана государственная поддержка.

Общественный контроль

Эффективно решать проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и создать комфортные условия проживания людей в многоквартирных домах - общая цель участников общественного контроля.

В части 8 статьи 20 Жилищного кодекса РФ определены субъекты общественного контроля: объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В рамках Стратегии будет производиться контроль над реализацией программ капитального ремонта, который поможет получать своевременную информацию по его проведению по каждому многоквартирному дому, отследить этапы, качество, проконтролировать стоимость работ. Запущена автоматизированная система мониторинга реализации региональных программ. На сайте «Реформа ЖКХ» в разделе «Капитальный ремонт» будет показана степень реализации программы капитального ремонта.

На основании жалоб граждан Центрами общественного контроля составляется рейтинг наиболее актуальных проблем в жилищно-коммунальной сфере и формируются региональные рейтинги управляющих организаций.

За последнее десятилетие было принято огромное количество законов и программ на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Большинство граждан относится к реформированию жилищно-коммунального комплекса негативно. Причина в том, что рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги опережает темпы роста доходов граждан.

Несмотря на трудности, организации и предприятия, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, находят пути решения и ставят задачи минимизации издержек. В отопительном периоде 2015/2016г. руководством ООО ММП «Межрайонные электротеплосети» приобретено топливо - каменный уголь по цене ниже прошлогодней на 30%, увеличена доля использования в котельных местных видов топлива (дров).

Значительным потенциалом развития жилищно-коммунального хозяйства является ресурсосбережение. Проведены мероприятия по оснащению 118 многоквартирных домов общедомовыми приборами учета электроэнергии (44%), все многоквартирные дома-потребители тепловой энергии до 0,2 Гкал оснащены приборами учета тепловой энергии, 84 дома (65%) имеют приборы учета холодного водопотребления.

Валентина МАКСИМОВА, заведующий отделом строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства администрации района