Преходът към изчисления по кадастър удари тежко бизнеса в столицата. За много играчи размерът на данъка върху имуществото и наемните плащания се е увеличил десетократно само за няколко години. За да подсладят хапчето, властите въведоха облекчения за отделните собственици. Сред „късметлиите” са образователни, медицински и научни организации, както и юридически лица, предоставящи социални услуги. Благодарение на специалните предимства такива компании могат да спестят стотици хиляди рубли за поддръжка на недвижими имоти. За какви предпочитания говорим и как да ги използваме правилно, в експертната статия на адвокат Олег Сухов (Правен център на адвокат Олег Сухов).
1. Намаляване на данъците от 4-10 пъти за „социално значимите“ предприятия
Трябва да се признае: в опитите си да напълнят хазната столичните служители не забравят за подкрепата на важни за града индустрии. Така организациите, които работят в областта на образованието, медицината и науката, но се намират в търговски и бизнес центрове, обложени по кадастрална стойност, могат да разчитат на 4-кратно намаление на фискалната тежест (съгласно клауза 2 на член 4.1 от Закона за Москва от 5 ноември 2003 г. № 64 „За данъка върху имуществото на организациите“). Нека обясня с пример. Клиниката разполага с помещение с площ от 400 кв.м. м в една от офис сградите на Марина Роща. Кадастралната стойност на обекта е 54,4 милиона рубли. При общи условия плащането на данък върху имуществото при сегашната ставка от 1,4% ще възлиза на 761,6 хиляди рубли годишно за компанията. Въпреки това, като се вземат предвид ползите, медицинският център ще трябва да плати само 25% от първоначалната сума в бюджета - 190,4 хиляди рубли.
Получаването на „отстъпка“ от властите е съвсем просто: една компания трябва само да има лиценз за образователни или медицински дейности и да използва недвижими имоти за тези цели. За учените основното условие ще бъде извършването на научноизследователска и развойна дейност за сметка на бюджета и специални фондове - субсидиите трябва да възлизат на най-малко 30% от общия доход на юридическото лице за годината.
Между другото, частните клиники, които плащат данък върху имуществото по стария начин, тоест от балансовата стойност на имота, също получиха специални привилегии през миналата година“, отбелязва адвокат Олег Сухов. Сега, ако сградата на центъра е с лечебно предназначение и е въведена в експлоатация след 1 януари 2013 г., за собственика ще се намали ставката 10 пъти - от 2,2% на 0,22%.
2. Намаляване на данъка 4 пъти, ако офисната площ е по-малка от 20%
От тази година Москва разшири списъка с търговски недвижими имоти, плащанията за които са свързани с кадастъра. В списъка са включени всички сгради, разположени в парцели с търговски и офис вид разрешено предназначение, независимо от кадрите. Преди това за такива обекти беше определен праг от 3000 квадратни метра. метра. На практика това означава, че ако земята под недържавна детска градина първоначално е била предназначена за изграждане на бизнес център, собственикът ще бъде прехвърлен към нова система за данъчно облагане, независимо от естеството на дейността на компанията. Социалният бизнес обаче и тук имаше вратичка. Собствениците на помещения, в които по-малко от 20% от площта реално са предназначени за офиси, търговия, битови услуги и обществено хранене, имат право да плащат само една четвърт от начисления данък. За да кандидатства за обезщетение през 2017 г., организацията трябва да се свърже с Държавния инспекторат за недвижими имоти, да премине проверка и да получи удостоверение за действително използване на сградата до 30 юни.
3. Данъчно облекчение за „деца“
Компаниите, които се занимават не само със социално значими области, но и принадлежат към малък бизнес, имат допълнително предимство - данъчно облекчение от 300 "квадрата" за един от имотите по техен избор. Ползата се предоставя на всички малки предприятия в Москва, които са регистрирани във Федералната данъчна служба повече от три години и действително работят: броят на служителите за предходната година трябва да бъде най-малко 10 души, приходите за всеки - от 2 милиона рубли. По този начин, ако в частен изследователски център, лицей или клиника работят от 10 до 100 души, а оборотът е от 20 до 800 милиона рубли, данъчната основа за корпоративно имущество за такава компания може да бъде намалена с кадастралната стойност от 300 квадратни метра. метра. Повярвайте ми, това е много“, казва адвокат Олег Сухов. Например за стая от 450 кв. м. и на цена от 72 милиона рубли. приспадането ще бъде равно на 48 милиона (72 000 000 / 450 x 300). Собственикът ще трябва да плати само за 150 кв. м или за 24 милиона рубли според кадастъра. В същото време нищо няма да му попречи да приложи допълнително обезщетението, посочено в параграф №1.
За да потвърдите правото на приспадане, ще ви трябва минимум документи: учредителни документи, счетоводни записи, както и информация за броя на служителите.
4. Наемът на земя е 30-150 пъти по-евтин
Основната наемна ставка за земя в Москва не се променя вече шеста година и е 1,5% от кадастралната стойност. Използва се в площи под търговски и офис сгради, ресторанти и салони за красота. Но за тези, които наемат парцел за изграждане на здравни, образователни и социално-осигурителни обекти, се прилага специална тарифа - 0,05%. Фирми, занимаващи се с научни изследвания и експериментална разработка, дори могат да получат парцел за символичните 0,01%. Накратко, наемането на същия парцел земя, оценен на 400 милиона рубли, при разполагане на офис върху него ще струва на собственика 6 милиона, в случай на изграждане на медицинска клиника - 200 хиляди, при изграждане на научен център - 40 хиляди рубли .
За да поддържа преференциалната ставка, собственикът на имота трябва да използва обекта строго по предназначение, винаги да плаща сметката навреме, да спазва законите за околната среда и да не пренаема земята без разрешение.
5. Наемането на помещения е 3 пъти по-евтино
Друга помощ за социално ориентирания бизнес в столицата е преференциалното наемане на помещения от града. От няколко години образователни и медицински организации със статут на малък бизнес (МСП) наемат общински недвижими имоти на специална цена. От 1 януари 2017 г. тя е 4500 рубли на 1 кв.м. метър на година при нормални цени от 12-15 хиляди. Вярно е, че новодошлите няма да могат да влязат в програмата точно сега: те трябваше да подадат заявление до градския отдел за собственост преди края на миналата година. За тези, които желаят да се възползват от предимството през 2018 г., е по-добре да не отлагат и да се свържат с длъжностни лица следващата есен, препоръчва адвокат Олег Сухов.
6. Наем за 1 рубла
За предприемачите, работещи в социалната сфера, властите разработиха програмата „Рубла на квадратен метър“ още през 2012 г. Накратко: фирмата наема чрез търг порутено помещение от града, реставрира го за своя сметка и открива в него частно училище, детска градина или клиника. Веднага след като институцията започне да работи, инвеститорът преминава към преференциална ставка от 1 рубла за 1 кв. М. м на година. Договорът с медицински организации се сключва за 20 години, с образователни организации - за 49. И в двата случая се поставят задължителни условия. По този начин е необходимо да се оборудва безплатен кабинет в медицинския център, в детската градина 80% от учениците трябва да бъдат регистрирани в Москва.
през 2005 г. -
Правителството на Москва прие резолюция от 30.11.2004 г. N 838-PP„Относно изчисляването на наемните ставки за използване на нежилищни съоръжения, собственост на град Москва през 2005 г.“, което променя технологията на изчисление и определя границите за нарастване на наема.
В съответствие с клаузи 1 и 10 от приложението към резолюцията на правителството на Москва от 29.06.2004 г № 443-ПП„За одобряване на категориите наематели на нежилищни обекти, собственост на град Москва, за които наемната ставка за 2005 г. е определена по специален ред“, за малки предприятия, включени в регистъра на малките предприятия на Москва, запазен
За да направите преизчисляване на преференциална ставка, трябва да подадете заявление до териториалната агенция на Московския отдел за собственост на мястото, където е сключен договорът за наем, като приложите нотариално заверено копие от удостоверението за вписване в регистъра на малките предприятия на Москва.
през 2004 г. -
В съответствие с параграфи 1 и 10 от Приложение № 1 към резолюцията на правителството на Москва от г. 27.01.2004 г № 27-ПП„За одобряване на категориите наематели на нежилищни обекти, собственост на град Москва, за които наемната ставка се определя по специален ред“ за малки предприятия, включени в регистъра на малките предприятия на Москва, установен преференциални коригиращи коефициентиизползвани при изчисляване на наемната ставка:
Като се има предвид опитът от използването на изчисляването на наема за наети нежилищни помещения съгласно Методологията, одобрена с Решение на правителството на Москва № 68-ПП от 22 януари 2002 г. „За резултатите от работата на Комплекса за собственост и Поземлени отношения на правителството на Москва през 2001 г. за привличане на средства в градския бюджет и задачите на комплекса за 2002 г.", беше прието решение на правителството на Москва от 14.10.2003 г. N 861-PP„За одобряване на Методиката за изчисляване на наема за използване на нежилищни съоръжения, собственост на град Москва.“
през 2003 г. -
В съответствие с клауза 10 от Приложение № 1 към резолюцията на правителството на Москва от 24 септември 2002 г. № 791-ПП „За одобряване на категории наематели, за които наемът се определя по специален ред“, за малки предприятия, включени в Московския регистър на малките предприятия, се установяват преференциални коригиращи коефициенти, които се използват при изчисляване на наема:
Ползите не важат за офис помещения.
В съответствие с решението на правителството на Москва от 25 март 2003 г. № 193-ПП „Относно спецификата на прилагането през 2003 г. на Методиката за изчисляване на наема за използване на нежилищни съоръжения, собственост на град Москва“:
2.1. Изчислете наема за новоотдадени под наем нежилищни помещения съгласно Методиката, одобрена с постановление на правителството на Москва от 22 януари 2002 г. N 68-PP „За резултатите от работата на Комплекса за имуществени и поземлени отношения на правителството на Москва през 2001 г. за привличане на средства към градския бюджет и целите на комплекса за 2002 г."
2.2. За договори за наем, сключени преди 1 юли 2002 г. и срокът на действие на които не е изтекъл, наемната цена за 2003 г. се изчислява съгласно Методиката (т. 2.1). В същото време се допуска увеличение на размера на наема за 2003 г. не повече от два пъти в сравнение с установения за 2002 г.
2.3. При наличие на договори за пренаемане на наета площ (клауза 2.2), издадени при преференциална наемна ставка, наемът за пренаеманата площ се изчислява в съответствие с Методиката (клауза 2.1) до края на периода на пренаемане.
2.4. Когато оценявате пазарната стойност на обекти под наем, вземете предвид разходите, направени от наемателя за основен ремонт на наети нежилищни помещения в случаите, когато основният ремонт е договорен от собственика по предписания начин.
Този параграф не се прилага за договори за лизинг:
- условието за сключването на което беше извършването на основен ремонт за сметка на наемателя,
- ако наемателят е бил освободен от плащане за наетото помещение по време на основен ремонт.
3. Установете, че със съгласието на заинтересованите страни (собственик, наемател и пренаемател) договорът за пренаемане може да бъде преподписан в договор за наем по установения начин.
За малкия и среден бизнес наемането на недвижими имоти от Московския градски отдел за имоти е един от най-добрите начини да спестите от наем и да освободите пари за решаване на бизнес проблеми. Участвайки в търгове, предприемачите могат да получат помещения на цена под средната за пазара и впоследствие да ги изкупят обратно при изгодни условия. Експертите на Smart Choice говорят за това как да наемете помещения от град Москва и да участвате в специални програми за подкрепа на малкия и среден бизнес.
Инструкции стъпка по стъпка как да наемете стая от града
- Изберете правилния обект. Те са представени на уебсайта mos.ru. Обърнете внимание на ключовата информация за лота: дата на търга, период на наемане, начална наемна сума.
- Вижте имота. Заявка за оглед се подава до няколко дни преди крайния срок за приемане на заявления за участие в търга. Как да наемете стая от града и да сте сигурни, че имотът е идеален за вас? Посетете го сами или го прегледайте при специалист. Задълбочен преглед, включително проверка на състоянието на ремонта, комуникациите, оценка на транспортната достъпност, инфраструктурата и др., Ще помогне да се избегнат проблеми с експлоатацията на недвижими имоти в бъдеще.
- Регистрирайте се в сайта, който ще проведе търга.Днес всички те се произвеждат в електронен формат. За да се регистрирате, ще трябва да предоставите учредителни документи и цифров подпис, да инсталирате няколко сертификата и система за криптографска защита на данните.
- Съберете пакет документи. Ще ви трябва извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица или Единния държавен регистър на индивидуалните предприемачи (трябва да бъде получено не по-рано от 6 седмици преди началото на търга), копия от учредителните документи, решение за одобрение на сделката , и документ, потвърждаващ пълномощията на лицето, подало заявлението. Необходимо е също така да прикачите изявление, в което предприемачът потвърждава, че срещу дружеството не е образувано дело за несъстоятелност или ликвидация и дейността му не е преустановена.
- Платете депозита.Прегледайте документацията за партидата, за да разберете как да наемете място от града и колко трябва да прехвърлите, за да участвате в търга. По правило депозитът е 5% от сумата на лота.
- В деня на търга отидете на сайта на търга и участвайте в търга. Можете да проучите правилата за наддаване на уебсайта или в документацията за лота. Ако сте единственият участник в търга, автоматично ще бъдете признат за победител.
- Подписва протокола за резултатите от търга.По правило се публикува в деня на провеждане на търга. В рамките на 10-20 дни след търга трябва да се свържете с DGI, за да сключите споразумение.
- Платете първоначалната сума и подпишете договора.След това ще можете да използвате помещенията.
Моля, обърнете внимание: наемната цена за годината, която е посочена в договора, ще бъде преразгледана след 12 месеца. Сумата ще бъде умножена по индекса на потребителските цени (инфлацията). Имайте това предвид, когато разберете как да вземете място под наем от града: пространството ще струва повече в бъдеще. Отделът за градска собственост обаче няма право да променя едностранно ставката.
Как да наемете помещения от град Москва? Анализиране на партидната документация
Най-добрият начин да разберете как да наемете помещения от града е да проучите документацията на парцела. Тук ще бъде посочена цялата ключова информация за вземане на решение и планиране на действия на търга. В документа се посочва:
- подробно описание на нежилищния имот с посочване на номера в Единния държавен регистър, предназначение, адрес, площ и др.;
- срок на договора;
- началната цена, от която започват залозите;
- депозит за участие в търга;
- сумата, която победителят в търга ще трябва да плати, и времето на плащане;
- минимална тръжна стъпка;
- документи за участие;
- начална и крайна дата за приемане на заявления, провеждане на търг и друга информация.
Също така в документацията за лота можете да проучите договора за наем (обърнете специално внимание на правата и задълженията на наемателя), образец на заявление за участие в търга и пълномощно за представляване на интереси от трето лице.
Важно: в Москва има няколко програми за подпомагане на предприемачите. Например имуществена подкрепа се предоставя на малки предприятия, които работят в областта на здравеопазването, социалното хранене, образованието, потребителските услуги и др. За да разберете дали вашата компания може да разчита на предимства, свържете се със специалистите на Smart Choice: те са добре запознати със законодателството относно програмите за подпомагане на предприемачите и ще се погрижат за правилното изпълнение на документите.
Подводни камъни при отдаване под наем на общински имоти
Преди да научите как да наемете имот от града и да наддавате за него, трябва да сте сигурни, че сте готови за търга. Има няколко трудности:
- Новите предложения трябва да се следят.За да не пропуснете печеливша партида, трябва редовно да следите офертите на DGI. Освен това ще трябва да отделите време за проверка на имота.
- Процесът на регистрация в сайта на търга може да отнеме няколко дни.. Най-добре е да се регистрирате, преди да решите да наемете конкретно помещение от град Москва, за да сте сигурни, че ще станете кандидат преди началото. Особено важно е да започнете да се подготвяте отрано, ако вашият бизнес все още няма електронен подпис. За да не се занимавате с правилата за търговия и да не губите време за саморегистрация, можете да използвате помощта на адвокатите на Smart Choice.
- Победителят трябва да сключи споразумение в кратък срок и, най-важното, да извърши плащане. По правило първоначалната вноска е 25% от минималната сума на договора. Като се има предвид, че наддаването не е за месечен, а за годишен наем, сумата ще бъде значителна. Срокът за прехвърляне по сметката на DGI е кратък – до 3 дни. Ако победителят в търга не успее да събере необходимата сума или пропусне крайния срок за сключване на договора, резултатите от търга ще бъдат анулирани и депозитът няма да бъде върнат на победителя.
Как да наемете търговски имоти от граданяма проблем?
Smart Choice предлага услуги на предприемачи, които искат да получат градски недвижим имот при атрактивни условия. Предлагаме широка гама от услуги:
- Избор на обект според изискванията на клиента сред предложенията на DGI, следене на нови предложения.
- Оглед на имота, оценка на предимствата на предложението, изчисляване на приблизителна пазарна стойност на имота.
- Консултации относно възможността за участие в държавни програми.
- Регистрация на клиента в платформата за търговия.
- Събиране на пакет документи, внасяне на депозит.
- Разработване на стратегия за участие в търга, изчисляване на максималната сума, която има смисъл да платите за помещенията.
- Участие в търга от ваше име.
- Подписване на протокола, превеждане на първоначалната сума по сметката на DGI, подписване на договора.
- Оценка на възможността за закупуване на недвижим имот, подаване на документи в ДНСК.
- Анализ на договора за покупка на недвижим имот, извършване на независима оценка.
- Оспорване на стойността на недвижими имоти в съда.
- Сключване на договор за покупка на нает недвижим имот.
В Smart Choice работят адвокати с повече от 5 години опит, които многократно са сътрудничили на DGI по различни въпроси. Ние ще ви помогнем да наемете идеални помещения за вашия бизнес от града с възможност за последващо закупуване в Москва или Московска област, като се уверим, че условията са най-изгодни.
В съответствие с резолюцията на правителството на Москва от 01 юли 2013 г№ 424-ПП „За създаването на Междуведомствена комисия за предоставяне на имуществена подкрепа на малкия бизнес и изменения в правните актове на правителството на Москва“ (наричана по-нататък резолюцията) от 1 януари 2014 г., използването на обезщетения когато изчисляването на наема за нежилищни помещения се извършва въз основа на решение на Междуведомствената комисия за предоставяне на имуществена подкрепа на малкия бизнес (наричана по-нататък Междуведомствената комисия).
В момента правителството на Москва реши да установи минимална наемна ставка за 2019 г 4500 рубли на кв. м на годиназа всички малки фирми, наемащи нежилищни имоти площ до 300 кв. м,по договори, сключени без търг.
ВАЖНО:статутът на малък бизнес трябва незабавно да бъде удължен за нов срок в Департамента по предприемачество и иновационно развитие на град Москва. Съответното извлечение от регистъра на малкия бизнес трябва да бъде представено в Московския градски отдел за собственост.
Ако сте малък бизнес и наемате нежилищни помещения, намиращи се в имотната каса на град Москва, площ над 300 кв. мПреди края на календарната година трябва да изпратите заявление до Междуведомствената комисия за разглеждане на въпроса за прилагане на минималния наем за следващата година в съответствие с действащите нормативни документи на правителството на Москва, като приложите пакет от документи.
В съответствие с параграф 5.1.2.2 от приложението към резолюцията е необходимо да се представят документи, потвърждаващи използването от страна на малък бизнес на труда на хора с увреждания, при условие че средният брой на хората с увреждания сред служителите за данъка и ( или) отчетният период е най-малко 50 на сто, а делът на труда във фонда за плащане - най-малко 25 на сто.
За да потвърдите средния брой хора с увреждания, трябва да изпратите:
– копие от щатното разписание с приложени копия от медицински и социални прегледи и заповеди за наемане на служители с увреждания.
За потвърждаване на дела на хората с увреждания във фонд работна заплата е необходимо да се представят: – копие от формуляр RSV-1pfr, копие от формуляр SZV-6-4, като приложите копие от справката за начислените и изплатени осигуровки. премии.
Тези отчети са представени за последните две тримесечия.
- Документи се приемат на: Москва, улица Бахрушина, сграда 20.
- Работно време: понеделник – четвъртък от 8:00 до 17:00 часа, петък от 8:00 до 15:45 часа.
- увеличаване на максималната площ на недвижимите имоти в град Москва, която е обект на преимуществено право на обратно изкупуване за малки и средни предприятия, до 1000 кв. м;
- осигуряване на разсрочено плащане за срок до 3 години.
Правителството на Москва започва да предприема решителни мерки за премахване на недостига на детски градини в Москва. Наред с мащабното строителство на нови държавни детски градини стартира специална програма за създаване на места в предучилищни институции с помощта на частни предучилищни институции.
Програмата се изпълнява в съответствие с Постановление на правителството на Москва № 145-PP от 11 март 2013 г. „За спецификата на отдаването под наем на нежилищни обекти, разположени в хазната на столицата, на частни образователни институции, изпълняващи основния общообразователен проект за предучилищно образование.“
Основната цел на тази програма е да подпомогне частния бизнес и да поеме част от разходите, свързани с организирането на частни детски градини. Градът е заинтересован от създаването и развитието на частни предучилищни образователни институции, от развитието на сектора на частното образование и създаването на допълнителни места в детските ясли.
От бюджета на Москва частните образователни институции получават субсидии за почти 17 хиляди ученици в детски градини (по 35 хиляди рубли на година) и ученици (63 хиляди рубли на година). Общо частното образование обхваща 5795 деца в предучилищна възраст и 16 698 ученици.
Концесионни договори ще се сключват и с организации, наемащи помещения от града за частни детски градини. След реконструкцията им наемната ставка ще бъде 1 рубла на квадратен метър годишно.
Но изискванията са различни. Например, градът не изисква частна детска градина, построена върху парцел, за да приема деца от списъка на чакащите в града. Частна детска градина, създадена по договор за концесия, е длъжна да осигури 25% от местата на чакащите.
Освен това родителите ще плащат същата сума за престоя си, както в обикновена държавна детска градина. Градът ще възстанови тези разходи: за всяко дете от списъка на чакащите, взето в частна детска градина, с която има сключен договор за концесия, бюджетът ще плаща 170 хиляди рубли годишно.
Необходими условия за потенциален наемател - да има лиценз за извършване на учебна дейност, помещенията след ремонт, текущ или основен, да отговарят на всички противопожарни, санитарни, технически и други изисквания, минимум 80% от децата да са жители на ж.к. Москва.
Правителството на Москва установи преференциален наем за недържавни образователни институции - 1800 рубли на квадратен метър годишно.
Програмата ще се прилага само за частни училища и детски градини, които имат лиценз. Вече институциите, които наемат помещения от града или от бюджетни институции на Министерството на образованието, могат да предоставят лиценз и да получат полза.
В противен случай, за да преизчислите по намалена ставка, трябва да получите лиценз преди 1 юни. Ако разписките вече са платени, надплащането ще бъде приложено към бъдещи плащания.
Участието в състезанието не е трудно и се състои от 6 етапа:
– вземете и разгледайте обект,
Прочетете документацията
Прехвърлете депозита и подайте заявка,
– участвайте и спечелете състезанието,
– сключване на договор за наем.
Като част от тази резолюция OJSC Bank of Moscow представи на инвеститорите кредитни програми при специални условия, адаптирани за участниците в градския проект за организиране на частни градини.