Podsjetimo, postoje tri oblika upravljanja kućom: neposredno upravljanje od strane vlasnika (ako nema više od 30 stanova), upravljanje od strane udruge vlasnika kuća ili stambene zadruge i uz pomoć upravljačke organizacije. Jasno je da stanovnici malih zgrada sa dva ulaza imaju pun izbor. Prema čelnicima Krivičnog zakona, njih najviše boli glava, jer su mnoge od ovih kuća sagradili zarobljeni Nijemci i odavno "dišu zadnji dah". Osim toga, većina stanovnika straćara koji se raspadaju su građani s niskim primanjima ili asocijalni građani.

Postoje, međutim, relativno novi ljudi sa malim stanovima - oni, po pravilu, odbijaju usluge kompanije za upravljanje, radije sami vode svoje domaćinstvo, bez nepotrebnih preplata "nekome treće strane". " Naša kuća je izgrađena početkom 2000-ih, kaže Ivanovka Evgenia Golikova. - Dugo smo imali direktno rukovodstvo, koje je bilo potpuno zadovoljavajuće. A nedavno nam je administracija predstavila činjenicu: izaberite kompaniju za upravljanje ili kreirajte HOA. Sada se ispostavilo da direktno upravljanje može biti samo u zgradama koje nemaju više od 30 stanova, a imamo još par... Morali smo napraviti HOA.”

Evgenia ima sreće i sa svojom kućom i sa susjedima, koji zauzimaju aktivnu poziciju u održavanju i poboljšanju. Nesuglasica praktički nema: krov je prokišnjavao - upalili su, našli izvođača za razumnu cijenu i to uradili. Obojili su i ulaze, pa čak i betonirali stazu do kuće. Sada stanari žele da zamene prozore na ulazima. " Nemamo izvještaja, svi znaju i vjeruju jedni drugima, kaže Evgenia. - A kompanija za upravljanje nema ni transparentnost, ni adekvatne cijene, ni interes za kvalitetom rada.”

Ako nađete altruistu, bićete sretni

Direktno upravljanje znači da je održavanje kuće u potpunosti odgovornost svih stanara. Oni samostalno sklapaju ugovore sa organizacijama za opskrbu toplom i hladnom vodom, toplinom, plinom i električnom energijom. Osim toga, slobodni su da biraju: ko će šta popraviti i pod kojim uslovima (ugovori se sklapaju kako za pojedinačne radove održavanja doma, tako i za čitav asortiman odjednom - sa bilo kojom organizacijom ili pojedincem). Općenito, ako se nešto pokvari, sve ćete morati učiniti sami ili uz uključivanje stručnjaka treće strane o svom trošku.

U odnosima sa trećim licima, jedan od vlasnika (najčešće najstariji u kući) ima pravo nastupati u ime svih stanara. Interese stanara može zastupati i stranac koji nije vlasnik kuće, ali za to apsolutna većina vlasnika mora da ga ovlasti svojim punomoćjem. Vrijedi uzeti u obzir da se ove obaveze ne mogu službeno plaćati. Ovo je glavna prednost direktnog upravljanja – odsustvo troškova za održavanje osoblja HOA ili onih koji su povezani sa uključivanjem kompanije za upravljanje u upravljanje.

Međutim, to je glavni nedostatak ove vrste upravljanja, posebno ako u kući živi prilično veliki broj stanovnika. Uostalom, što je kuća veća, to više problema može nastati s njenim upravljanjem i neslaganja između stanara. Ali pronaći menadžera koji bi samoinicijativno riješio mnoge probleme besplatno je prilično teško. Stoga je izbor direktne kontrole optimalan u malim kućama.

Krov prokišnjava - tražite novac od komšija

Plaćajući račune za komunalne usluge direktno organizacijama za snabdevanje resursima, građani su odgovorni samo za sebe i ne mogu da trpe krivicu svojih kompanija za upravljanje zbog svojih dugova. Ako, na primjer, jedan stan ne plati vodu, potražnja će biti samo od ovih stanara. Njihovi ukućani neće ni na koji način patiti (neplaćanja nisu uključena u ODN).

Kao što je već napomenuto, nema potrebe trošiti novac na održavanje osoblja upravljačke organizacije, a nema potrebe čekati godinama na potrebne radove za održavanje zajedničke imovine kuće.

Sve akcije koje se odnose na poboljšanje života su u potpunosti dobrovoljne. Dakle, ako stanari kuće odluče da postave video interfone, naprave igralište ili asfaltiraju, a nekoliko osoba odbije da preda novac, biće ih nemoguće natjerati. To znači da će se plaćati za ovu vrstu posla od ostalih stanovnika povećati.

Najčešći problem je kvalitet komunalnih usluga. Dobavljači resursa ne održavaju ili popravljaju kućne vodovodne sisteme. A ako stanari gornjih spratova ne dobiju vodu, onda će morati da se žale ne Vodokanalu, ni kompaniji za upravljanje, već da se naklone svojim komšijama i nagovore ih da se "uključuju" za neophodne popravke u -kućne mreže.

Još jedan nedostatak direktnog upravljanja je nedostatak mogućnosti za učešće u vladinim programima. Takve kuće se smatraju skoro otpisanim sa bilansa opštine, jer su stanovnici dobrovoljno prihvatili sve buduće i tekuće troškove. Stoga je isključena mogućnost primanja općinske ili savezne pomoći. Odnosno, potrebna je rampa ili igralište - stanovnici će to implementirati svojim uštedama i trudom. Štaviše, ako se prilikom izgradnje objekta prekrši bilo koja norma, svi vlasnici će biti odgovorni za posljedice.

Troškovi upravljanja kućom će biti pokriveni uštedom energije

U određenom smislu, samoupravna kuća može biti i objekt koji pripada HOA. Glavno je da ima adekvatnog, kompetentnog i poštenog predsjednika. Osoblje HOA-e uglavnom čini par ljudi koji svojim plaćama ne opterećuju pretjerano stanare, recimo, stostambene zgrade, već same vlasnike oslobađaju svih briga oko rješavanja gorućih problema.

« HOA ne posluje radi profita, objašnjava Svetlana Mezhiritskaya, šefica grupe "Kvalitet svakodnevnog života" regionalnog Narodnog fronta. - Ovo nije predviđeno statutom neprofitne organizacije. Optimalna površina kuće, na kojoj nije teško održavati HOA, po mom mišljenju je 40 hiljada četvornih metara. Međutim, postoje primjeri da pet puta manje kuće sa efikasnošću upravljanja ne samo da pokrivaju troškove održavanja osoblja HOA, već i pružaju značajne uštede stanarima na računima za komunalne usluge uvođenjem tehnologija za uštedu energije.

Postoji mit da sve u stambeno-komunalnom sektoru propada i da su svi siromašni. Postoje preduzeća čije iskustvo pokazuje da u sektoru stambeno-komunalnih usluga možete dobro zaraditi i pokazati odlične rezultate uspješnog upravljanja.

U Sankt Peterburgu postoji oko 20 kompanija za upravljanje koje se bave javnim uslugama kuća, posebno STAKS, ANO MSR, ORGTEKHREMSTROY (podružnica LenspetsSMU), PROXY, itd.

Sada je mogući opseg aktivnosti 2 hiljade kuća HOA i stambenih zadruga, odnosno 14% od ukupnog broja stambenih zgrada u Sankt Peterburgu.

“Sada je veoma teško konkurisati na ovom tržištu. Dakle, ako državna preduzeća, koja se finansiraju iz budžeta, dobiju 5 rubalja. 90 kopejki sa 1 m2 servisirane površine, zatim privatno samo 1 rub. 87 kopejki”, kaže Evgenij Purgin, generalni direktor kompanije za upravljanje STAKS-om. - Međutim, prelaskom kuća iz održavanja od strane državnih preduzeća u privatne ruke, koje je planirano za početak 2005. godine, broj preduzeća bi trebalo da se poveća. Prema mišljenju stručnjaka, Sankt Peterburgu je potrebno najmanje 200 kompanija za upravljanje.”

Korak 1. Registracija

Komunalno preduzeće se može registrovati kao DOO ili CJSC. U ovoj vrsti poslovanja moraćete da dobijete mnogo licenci. Ovo je problematičan i dugotrajan zadatak. Za dobijanje licence potrebno je oko šest meseci. Jedna od najtežih za dobijanje je dozvola za odvoz otpada. Kompanije kažu da je za samo ponovno izdavanje licence potrebno više od godinu dana.

„Pružamo sveobuhvatne javne usluge od 1997. godine“, kaže Evgeniy Purgin, generalni direktor kompanije za upravljanje Stax. – Trenutno opslužujemo 100 stambenih objekata. Ovo je 1/20 tržišta. Osim stambenih objekata, servisiramo objekte policije, supermarkete, trgovine, restorane itd.”

Korak 2. Soba

Za organizaciju kontrolne sobe i prostorija osoblja potrebno je pronaći prostorije. U početku će biti prikladna soba površine oko 40 m2. Ovo može biti soba za kolica u kućama ili drugim sličnim prostorijama. Možete se fokusirati na naknadu od 5 USD mjesečno za 1 m2. Računovođa može. Zatim, kada se kompanija proširi i preuzme održavanje kuća u različitim područjima, biće potrebno organizovati lokacije bliže uslužnim objektima.

„Počeli smo da radimo sa 4 kuće i brzo smo stekli dovoljan broj klijenata“, kaže Evgenij Purgin. - Sada imamo organizovane lokacije u okrugu Krasnogvardeysky, Frunzensky, Kirovsky. Centralna dispečerska služba je bazirana na Vasiljevskom ostrvu. Stvoreni su i mobilni timovi za servisiranje razbacanih objekata u različitim dijelovima grada.”

Korak 3. Troškovi

Da biste organizovali posao, potrebno vam je 70-200 hiljada dolara, što će morati da se uloži u roku od 6 meseci -1 godine. Glavni troškovi su plate, nabavka inventara i kancelarijske opreme, te iznajmljivanje prostorija.

Oprema za domare - krpe, metle, kosilice, lopate. Za vodovod – ključevi, električni alati. Potrebno vam je najmanje 2 hiljade dolara za inventar. U početku možete pronaći radnike sa svojom opremom.

“Ako ste uložili 70 hiljada dolara i uzeli oko 10 kuća za održavanje, onda će vam se investicija isplatiti za otprilike godinu dana. Dobit će iznositi oko 5% prihoda. Ako servisirate 100 hiljada m2, onda će nakon plaćanja poreza, itd., ostati 10-15 hiljada rubalja. Dakle, da biste povećali profit, morate dobiti više“, kaže Evgeny Purgin.

Evgeny Purgin kaže da je isplativo održavati stambeni fond površine od najmanje 200 hiljada m2. ili cca 40 stotina stambenih zgrada.

Korak 4. Osoblje

Glavna stvar u ovoj vrsti poslovanja su kadrovi. Plate osoblja zahtijevaju najmanje 4 hiljade dolara mjesečno. „Definitivno vam treba dobar inženjer, po mogućnosti specijalista iz sistema stanovanja. Jer su specifičnosti različite za stambene zgrade i industrijska preduzeća, kaže Evgenij Purgin. “Često sam vlasnik ima solidno iskustvo u ovoj oblasti i sam radi kao direktor i inženjer.”

Ako će se firma baviti samo održavanjem, onda su potrebni vodoinstalateri, električari, stolari itd. U Sankt Peterburgu postoji nedostatak kvalifikovanog osoblja u ovoj oblasti.

Za organizaciju 24-časovne dispečerske službe potrebna su 4 dispečera. Ali možete ići drugim putem i ne stvarati hitnu službu. U tom slučaju klijenti sklapaju ugovor sa nekom drugom hitnom službom. „Ali obično postoji kombinacija u kojoj jedna organizacija pruža hitne poslove, a druga ne obavlja dobro održavanje. S vremena na vrijeme nastaju sporovi - dolaze hitni, ne mogu da otvore vrata, razbiju ih itd. Komplikovano je. Bolje je da sve ovo radi jedna organizacija“, kaže Evgenij Purgin.

Korak 5. Klijenti

Za povećanje obima kompanije potrebno je organizovati servis koji će tražiti klijente.

“Morate biti u mogućnosti da pregovarate sa predsjednicima stambenih zadruga i udruženja vlasnika kuća. Rad s takvim klijentima ima svoje specifičnosti, kaže Evgeny Purgin. - Često predsjedavajući nisu specijalisti za stambeni sektor. Po pravilu, predsjedavajući su penzioneri i stariji ljudi. Pregorela sijalica im je ponekad važnija od neispravnog ožičenja, što može izazvati požar u celoj kući. Plaše se za svoje mesto i ne žele da se upuštaju u probleme. Ali ako svojim stanovnicima najave da treba da skupe novac za zamjenu ožičenja ili neki drugi posao, onda će biti istisnuti sa svog mjesta. To je složenost našeg tržišta.”

Troškovi osnivanja društva za upravljanje za servisiranje stambenih zgrada

Registracija, dobijanje licenci itd. – od 2 hiljade dolara.

Plata – oko 50 hiljada dolara.

Inventar – od 2 hiljade dolara.

Najam sobe - 200$ mjesečno.

Kako otvoriti kompaniju za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama od nule? Ovo pitanje pogađa sve poslovne ljude početnike koji se odluče za vođenje vlastitog posla u ovoj oblasti. Bez sumnje, svi segmenti tržišta roba i usluga imaju individualne karakteristike. Šta treba uzeti u obzir prilikom osnivanja društva za upravljanje? Koja će dokumentacija biti potrebna? Koje vladine agencije nadziru ovu vrstu aktivnosti? Ovaj članak će vam pomoći da shvatite sve zamršenosti otvaranja upravljačke organizacije.

Društvo za upravljanje je privredno društvo koje vrši povjereničko upravljanje imovinom drugih fizičkih i pravnih lica (u većini slučajeva - denarima). Šta vam je potrebno za otvaranje društva za upravljanje? Prije svega, potrebno je proučiti zakonodavne akte Ruske Federacije koji reguliraju ovu oblast djelovanja:

• Stambeni kompleks Ruske Federacije;
• Građanski zakonik Ruske Federacije;
• Savezni zakon br. 185 “O Fondu za pomoć reformi stambeno-komunalne djelatnosti” od 21. jula 2007. godine;
• Federalni zakon br. 261 „O snabdijevanju energijom i povećanju energetske efikasnosti i o uvođenju izmjena i dopuna određenih zakonskih akata Ruske Federacije od 23. novembra 2009. godine;
• Savezni zakon br. 210 “O organizaciji pružanja državnih i opštinskih usluga” od 30. decembra 2004. godine;
• Federalni zakon br. 255 „O izmjenama i dopunama Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, određenih zakonskih akata Ruske Federacije i priznavanju nevažećih određenih odredbi zakonodavnih akata Ruske Federacije“ od 21. jula 2014. godine;
• Uredba Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije od 27. jula 2003. br. 170, itd.

Da biste otvorili kompaniju za upravljanje, morate znati da postoje tri glavna vrsta slično UO.

• Kompanije za upravljanje. Ove organizacije ne nadziru radove na popravci i snabdijevanje resursima i komunalnim uslugama (u ovom slučaju to su funkcije ureda za održavanje stanova), djeluju isključivo u oblasti upravljanja, djelujući kao spona između vlasnika nekretnina i izvođača radova. U servisiranje MKD-a su uključene i druge kompanije odgovarajuće specijalizacije. Otvaranje društva za upravljanje ovog tipa obično je najlakše.
• Hibridne kompanije za upravljanje. Ove organizacije, bez vanjske pomoći, u potpunosti se bave održavanjem stambenih zgrada (izvođenje popravki, pružanje stambenih i komunalnih usluga i tako dalje). Otvaranje društva za upravljanje ovog tipa obično je najteže.
• Kompanije za operativno upravljanje. Vlasnici MKD nekretnina potpisuju ugovor sa ovom kompanijom, prema kojem organizacija može upravljati imovinom bez bavljenja komunalnim uslugama.

Poslovanje društva za upravljanje obavlja se u skladu sa ugovorom sa vlasnicima stanova u stambenoj zgradi ili na osnovu zahteva udruženja vlasnika stanova.

Da biste otvorili društvo za upravljanje, morate se upoznati s njim odgovornosti:

• prati održavanje i dobrobit stambenih zgrada koje su pod brigom organizacije;
• procijeniti stanje krova, cjevovoda, zajedničkih prostora;
• organizirati popravke gore navedenih objekata (potrebna je dozvola vlasnika nekretnina);
• bavi se pitanjem javnih usluga;
• nadgledati sisteme zaštite od požara;
• osigurati redovno čišćenje zajedničkih prostorija;
• konsolidovati računovodstvene sisteme širom kuće;
• organizovati skupštine vlasnika, prenijeti informacije vlasnicima o računima za komunalije i postojećim problemima stambenih zgrada;
• vrši prijavu i odjavu stanara u stambenoj zgradi.

Prije otvaranja društva za upravljanje, vrijedno je znati da takva organizacija ima u pravu prikupljanje sredstava za obavljanje djelatnosti. Visinu plaćanja određuje OSS.

Da li je danas isplativo otvoriti kompaniju za upravljanje u stambeno-komunalnim uslugama?

Relativni pokazatelj ekonomske efikasnosti poslovanja u ovoj oblasti je, prema procjenama stručnjaka, 5–10%. Šta je razlog?

Računi za komunalije nisu veliki, a ni plate mnogih vlasnika. Kompanije za upravljanje imaju priliku povećati svoje prihode širenjem spektra usluga koje nisu ograničene zakonodavstvom Ruske Federacije. Prije otvaranja društva za upravljanje vrijedi naučiti o još nekoliko načina za povećanje profita:

• davanje u zakup raznih zgrada u blizini stambenog naselja;
• zaključivanje isplativih ugovora zasnovanih na saradnji;
• registracija vlasnika kao klijenata za popravke. U ovom slučaju, organizacija smanjuje plaćanja za njihovu implementaciju. Ispostavilo se da ljudi ne moraju trošiti puno novca, a kompanija za upravljanje sebi osigurava dobar prihod.

Otvaranje kompanije za upravljanje je prilično teško. Nema velike konkurencije, ali je njihova profitabilnost obično niska. Da biste se nosili sa svim preprekama, morate kompetentno uspostaviti poslovne odnose i biti spremni na mnoge poteškoće. Zato prvo treba da procenite svoje prednosti, odvagajući sve prednosti i nedostatke.

Otvaranje društva za upravljanje znači početi tražiti resurse koji garantuju stabilan profit, što je izuzetno teško. Za organizacije koje žele da se razvijaju u ovoj oblasti poslovanja, veoma je važno da utroše svoja sredstva kako bi zauzeli vodeću poziciju u ovoj oblasti ​​​ Međutim, to je uvijek veliki rizik i zahtijeva godine kontinuiranog rada.

Osim toga, sami troškovi promocije poslovanja u naše vrijeme ne dovode do željenih rezultata. Prvo, potrebno je osigurati promociju pruženih usluga, koje, nažalost, nisu baš dobro kotirane. Stvar je u tome da su mnogi ljudi nepovjerljivi prema individualnim poduzetnicima i nedržavnim subjektima i stoga se trude da sa njima što manje komuniciraju. Da biste otvorili kompaniju za upravljanje, morate pridobiti povjerenje stanovništva i predstaviti svoje usluge u najboljem svjetlu, inače će troškovi samog brenda biti beskorisni.

Vrijedi razlikovati dvije vrste usluga koje društvo za upravljanje pruža za određena finansijska sredstva.

• Plaćanja od vlasnika nekretnina u stambenim zgradama za komunalije. Ovi iznosi idu direktno prodavcima. Visine isplata određuju državni organi, te ih SO ne može povećavati ili smanjivati. Isto važi i za novac koji su vlasnici izdvojili za velike popravke. No, važno je uzeti u obzir da je društvo za upravljanje posrednik u ovim slučajevima, te stoga kroz njega prolaze velika materijalna sredstva koja se, nažalost, ponekad ne troše na opšte kućne potrebe. Prije otvaranja društva za upravljanje, odlučite šta vam je važnije: vlastiti prihod ili povjerenje građana.

Prodavcima se najčešće prenosi 15% manje novca nego što je naplaćeno od stanara stambene zgrade. Ministarstvo građevinarstva i stambeno-komunalnih djelatnosti Ruske Federacije, primjećujući ovaj trend, usvojiće odgovarajući zakon prema kojem će se sume novca direktno prenositi od građana do dobavljača. Prije otvaranja društva za upravljanje, treba uzeti u obzir činjenicu da će vrlo brzo zakonodavstvo strogo kontrolirati da se materijalna sredstva koriste za njihovu namjenu.

• Novac se prenosi organu upravljanja za održavanje i popravke u zajedničkim prostorijama. Ovo uključuje prilično dugu listu usluga utvrđenih zakonodavstvom Ruske Federacije. Visinu plaćanja ovdje određuje OSS, koji se zasniva na metodologiji za obračun budućih troškova i prihoda koju sastavlja MA. U slučajevima kada takav sastanak nije moguće održati, sva dokumenta se prosleđuju organima lokalne samouprave. Prije otvaranja društva za upravljanje, vrijedno je razumjeti da u bilo kojoj od dvije opcije novčanog toka njihov iznos određuju ili vlasnici nekretnina ili vladine agencije. Sama organizacija ne igra nikakvu ulogu u ovom procesu.

Čišćenje kontejnera za smeće je od početka 2016. godine javna usluga koju pružaju organizacije koje su prošle na konkursu za izbor društva za upravljanje. Visinu plaćanja za izvoz sada određuju organi lokalne samouprave.

Mogućnosti za povećanje prihoda za OU:

• ugradnja sistema za uštedu energije, odobravanje procentualnog učešća za obavljanje posredničke funkcije;
• izvođenje niza radova na popravci, čije se plaćanje vrši na osnovu ugovornih obaveza;
• pružanje dodatnih usluga (parking, osiguranje brojila, itd.);
• iznajmljivanje raznih ekstenzija, postavljanje banera i reklamnih panoa;
• smanjenje troškova za pružanje usluga (plate osoblja, veleprodajna kupovina potrebnih resursa).

Prije otvaranja društva za upravljanje, treba uzeti u obzir da su, u pravilu, glavni problem takve organizacije dužničke obaveze građana koji žive u stambenoj zgradi. Kompanija takođe može tražiti isplatu putem sudskog postupka, ali to nije uvijek efikasno. Ne treba kriti činjenicu da kompanije za upravljanje često iskorištavaju nepoznavanje zakona klijenata, kao i nespremnost da se bore za svoje interese. Takođe je važno napomenuti i činjenicu da na profitabilnost društva za upravljanje direktno utiče broj stambenih zgrada koje nadzire. Kao što pokazuje praksa, kompanija mora imati najmanje pet zgrada pod svojom kontrolom, inače jednostavno neće biti profita.

Stručno mišljenje

Otvaranje kompanije za upravljanje u vikend naselju je veliki rizik

Dmitrij Cvetkov,

Šef dispečerskog ureda Penny Lane Realty

Otvaranje društva za upravljanje znači preuzimanje rizika, jer takve privatne organizacije nisu uvijek profitabilni subjekti. To nije zbog neprofesionalnosti menadžmenta, već, po pravilu, zbog ideja naših građana o posredničkim firmama i njihovom odnosu prema njima. Sada postoji dosta luksuznih prigradskih naselja kupljenih u svrhe ulaganja. Ponekad se u gradu od dvije stotine kuća samo 50% zgrada koristi za stanovanje. Tako ispada da građani ne žele da plaćaju komunalije samo zato što ne žive u vikendici. Oni misle da je to bacanje novca. Ako želite otvoriti kompaniju za upravljanje, vrijedi uzeti u obzir da će dužničke obaveze vlasnika biti glavni problem start-up kompanije koja posluje u praktično nenaseljenim prigradskim područjima. Tipično, oko 30% vlasnika nekretnina pokušava pronaći bilo kakav izgovor da ne plaćaju komunalne usluge.

Društvo za upravljanje sebi obezbjeđuje stabilan profit samo kada nadzire više od pet obližnjih zgrada, jer takve kompanije kupuju resurse na veliko, što im omogućava smanjenje troškova.

Ako govorimo o prigradskom naselju, onda je ovdje moguće otvoriti društvo za upravljanje samo kada sve kuće imaju stalne stanovnike koji su u mogućnosti da plaćaju komunalije i druge usluge. U suprotnom, ne možete očekivati ​​nikakav prihod. Ovaj proces traje najmanje 5 godina, pa stoga mnoge kompanije za upravljanje trpe gubitke u početnim fazama svojih aktivnosti. Da biste otvorili kompaniju za upravljanje, potrebno vam je mnogo novca, jer su rizici prilično visoki.

Kako otvoriti kompaniju za upravljanje u stambenim i komunalnim uslugama: upute korak po korak

Korak 1. Uz pomoć agencija ili samostalno izradite detaljnu šemu aktivnosti (bez toga nema načina).

Korak 2. Napravite organizaciju u statusu individualnog preduzetnika ili društva sa ograničenom odgovornošću (ili dodajte područja rada iz Sveruskog klasifikatora vrsta ekonomskih aktivnosti u postojeći entitet ponovnim izdavanjem potrebnih dokumenata za registraciju). Nemoguće je otvoriti društvo za upravljanje bez odgovarajućih dokumenata.

Korak 3. Položite test znanja iz Kodeksa stanovanja Ruske Federacije i drugih zakonodavnih akata (navedeno na početku članka).

Korak 4. Podnesite zahtjev za dozvolu za otvaranje društva za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga.

Korak 5. Pronađite poslovni prostor, dodijelite odjele, nabavite potrebnu opremu.

Korak 6. Potpisati ugovor sa vlasnicima nekretnina u stambenoj zgradi, izraditi tehničku dokumentaciju.

Korak 7 Sklapanje ugovora sa prodavcima iz oblasti servisiranja MKD.

Korak 8 Razvijte svoj vlastiti internet resurs, dodajte podatke u geografski sistem.

Sada je vrijedno detaljnije proučiti pitanje kako otvoriti kompaniju za upravljanje.

Kako otvoriti kompaniju za upravljanje od nule u sektoru stambeno-komunalnih usluga

Ovdje je potrebno registrovati pravno lice (akcionarsko društvo ili društvo sa ograničenom odgovornošću). Međutim, otvaranje društva za upravljanje nije samo njegovo upisivanje u Jedinstveni državni registar pravnih lica.

Prije svega, morate odlučiti da li ćete registrovati novu obrazovnu ustanovu ili provesti reformu postojećeg obrazovanja. U pravilu se postojećoj listi dodaju dodatna područja rada kompanije. Što ih ima više, to impresivniji paket dokumentacije mora biti pripremljen za Federalnu poresku službu.

Da biste otvorili kompaniju za upravljanje, morate registrovati svoje aktivnosti u Penzionom fondu Ruske Federacije, Federalnom fondu socijalnog osiguranja Ruske Federacije i statističkoj vladinoj agenciji. Kada to učinite, možete započeti s dobivanjem dozvole za vođenje vašeg poslovanja.

• Licenciranje

Danas zakoni Ruske Federacije obavezuju stambeno-komunalne službe da dobiju dozvolu. Važno je napomenuti da samo fizička i pravna lica registrovana u Ruskoj Federaciji imaju pravo da se bave održavanjem stambenih zgrada. Strane organizacije ne mogu upravljati zgradama u našoj zemlji. Štaviše, da bi otvorio društvo za upravljanje, njegovo rukovodstvo mora položiti ispit o poznavanju zakonodavstva Ruske Federacije.

Dozvolu izdaju organi Državnog stambenog nadzora na osnovu zaključka ovlaštene grupe lica. Licenca nema rok zastare, što je pozitivan faktor.

Dozvola se odnosi na određenu stambenu zgradu (tj. svoj dokument za svaku stambenu zgradu). Prije otvaranja društva za upravljanje, vrlo je važno uzeti u obzir ovu tačku kako kasnije ne biste imali problema.

Licenca također može biti poništena ako:

• direktor organizacije je dva puta počinio administrativni prekršaj;
• kompanija ima neizmirene obaveze prema inspekcijskim organima.

Prije otvaranja društva za upravljanje uzmite u obzir sljedeći faktor: kada društvo za upravljanje redovno krši zakon, ne ispunjava svoje obaveze i ne pokušava da ispravi situaciju, državni organi mogu odlučiti da prestanu s radom.

Uslovi za dobijanje dozvole:

• dostupnost nestambenog prostora za ured;
• odabrano osoblje;
• legalno nabavljena oprema i resursi;
• potvrdu da su ispunjeni svi zakonski uslovi za pristup informacijama preduzeća;
• potvrda odgovarajućeg nivoa obrazovanja kadrova.

Postoje dvije mogućnosti za otvaranje društva za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga: da se bavi svim vrstama održavanja stambenih zgrada ili da se formira upravljačka organizacija koja djeluje kao posrednik između stanovnika i drugih preduzeća (dobavljača, prodavaca i tako dalje).

• Opcija 1

Ovdje posluje firma koja se obavezuje da održava stambenu zgradu, što će nesumnjivo zahtijevati velike početne troškove (nabavka opreme, zapošljavanje radnika, osiguranje stabilnih plata i sl.). Nema sumnje: otvaranje društva za upravljanje bez povjerenja u primanje nadziranih zgrada je ogroman rizik, jer željena profitabilnost jednostavno neće biti ostvarena. Također je vrijedno napomenuti da je ova opcija prikladna samo za organizacije koje su uzele nekoliko obližnjih zgrada kao objekte odjednom. Tek tada kompanija ima mogućnost da smanji svoje troškove, koji će se ravnomjerno trošiti na sve subjekte koji opslužuju.

• Opcija 2

Ovde preduzeće preuzima samo funkciju kontrole nad iznosima novca koji se prenose dobavljačima i drugim organizacijama, nad aktivnostima izvođača i tako dalje. U ovom slučaju održavanje MKD-a obavljaju druge kompanije, na koje MA prenosi svoja ovlaštenja na osnovu ugovora. Možete otvoriti kompaniju za upravljanje ovog tipa sa malim početnim kapitalom, koji će se koristiti za isplatu plata nekoliko zaposlenih. Preostali troškovi su već pokriveni iz početnog prihoda. Međutim, ova metoda ima i svoje nedostatke: često naduvane cijene partnerskih preduzeća, direktna ovisnost o njima. Ali dešava se i da su takve kompanije bile toliko uspješne u ovoj oblasti tržišta da su ubrzo formirale podružnice i preuzele sve obaveze za servisiranje stambenih zgrada. Prije otvaranja društva za upravljanje odlučite koju opciju želite implementirati.

Šta vam je potrebno za otvaranje društva za upravljanje?

• Osoblje

Veoma je važno pronaći stručnjaka za inženjerske sisteme u čiju profesionalnost niko neće sumnjati. Osim toga, kancelarijski službenici i radnici koji se bave servisiranjem raznih vrsta opreme moraju biti educirani građani koji su dobili odgovarajući certifikat (uvjet ne važi za čistačice, domara i sl.).

Ako želite da otvorite kompaniju za upravljanje koja će donositi dobar profit u budućnosti, obavezno vodite računa o kadrovima. Često vlasnik organizacije postaje njen glavni vođa. Troškovi plata su uvijek individualni (obično $4,000–$50,000).

Da biste otvorili kompaniju za upravljanje, potrebno je nabaviti četiri operatera koji će odgovarati na pozive u smjenama 24 sata dnevno. Ponekad menadžment organizacije ne formiraju vlastite hitne službe, privlačeći druga preduzeća da to učine. Nažalost, to nije uvijek efikasno, jer se često razvijaju sukobi između kompanija i vlasnika. Zato je najbolja opcija stvaranje vlastitog odjela za rješavanje hitnih incidenata.

Dispečeri ne bi trebali zanemariti svoje odgovornosti. Neophodno je osigurati da budu spremni da odgovore stanovnicima u bilo koje doba dana i noći. Šta ako se dogodi nesreća? Veoma je važno da se problem reši na vreme. Da biste otvorili kompaniju za upravljanje kojoj će stanovnici vjerovati, morate osigurati visokokvalitetne usluge.

Ispostavilo se da se osoblje MA sastoji od:

• glavni računovođa (ako je kompanija velika, potrebno je računovodstvo);
• stručnjaci za popravku inženjerskih sistema (minimalno dva zaposlena);
• radnici koji servisiraju vodovodnu opremu i električne uređaje;
• zavarivači i stolari;
• operateri;
• radnici za čišćenje teritorije i zajedničkih prostorija stambene zgrade;
• specijaliste za hitne slučajeve i rješavanje problema.

Vrijedi ponoviti: ponekad administrativne organizacije ne formiraju vlastite hitne službe, privlačeći za to druga poduzeća. Nažalost, to nije uvijek efikasno, jer se često razvijaju sukobi između kompanija i vlasnika. Ovo se odnosi i na sigurnosne agencije. Prije otvaranja društva za upravljanje, ovo pitanje treba riješiti.

• Finansijska sredstva

Da biste otvorili kompaniju za upravljanje, morate imati početni kapital od 2.000 do 70.000 dolara. Glavni troškovi su plate, nabavka opreme i alata, zakup nestambenog prostora za kancelariju. U slučaju da su troškovi iznosili 70.000$, a pod upravljanjem je desetak objekata, ovaj iznos će biti vraćen nakon 12 mjeseci (otprilike). Primićete prihod od približno 3.500 dolara. Ispostavilo se da što više domova opslužujete, veći je vaš profit. Vrlo je isplativo pružati usluge za 30-40 objekata odjednom.

• Ured

Jednostavno je nemoguće otvoriti kompaniju za upravljanje bez prostorija za rad. Najbolje je da se kancelarija nalazi u objektu koji ćete naknadno nadzirati. Zatim treba nabaviti opremu, inventar, kancelarijski materijal, urediti mjesta za operatere, obezbijediti telefonsku komunikaciju i internet.

Međutim, prvo morate uspostaviti odnose povjerenja s vlasnicima nekretnina u stambenoj zgradi. Jedino tako možete otvoriti kompaniju za upravljanje koja će odgovarati vašim klijentima, štititi njihove interese i omogućiti im sigurnost i ugodan život.

• Pravna adresa

Sastavni dio je i lokacija pravnog lica. Čuvajte se partnera koji vam odmah daju svoju adresu. Po pravilu je široko rasprostranjena, što stvara probleme sa zakonodavstvom u vezi sa uključivanjem preduzeća u Jedinstveni državni registar pravnih lica.

• Računovodstvena politika

Da biste otvorili društvo za upravljanje, morate se detaljno pozabaviti ovim pitanjem.

Postoje dvije opcije za razvoj računovodstvene politike: vaše preduzeće samostalno sastavlja akcioni plan ili u ovaj proces uključujete specijalizovanu stambeno-komunalnu organizaciju. Ako ste se odlučili za prvu metodu, imajte na umu da ćete morati potrošiti dosta novca na novi odjel. Ako je izbor pao na drugu opciju, onda ćete ovdje znati specifične troškove kreiranja računovodstvene politike koju su uspostavile profesionalne organizacije.

• Nema kaznenog dosijea

Za otvaranje društva za upravljanje potrebna vam je potvrda da niste bili uključeni u sudski postupak kao optuženo lice. Vrijedi napomenuti da težina prekršaja ovdje ne igra nikakvu ulogu.

Ako su službenici budućeg preduzeća prethodno bili odgovorni za finansijske malverzacije ili nisu imali pravo da se bave komercijalnim poslovima određeno vrijeme, neće moći otvoriti društvo za upravljanje (prema zakonodavstvu Ruske Federacije) .

Koji dokumenti su potrebni za otvaranje društva za upravljanje?

Prije svega, morate odlučiti da li ćete stvoriti novu obrazovnu ustanovu ili provesti reformu u postojećem obrazovanju. U prvom slučaju, da biste otvorili društvo za upravljanje, trebat će vam sljedeća dokumentacija:

• zahtjev za upis preduzeća u Jedinstveni državni registar pravnih lica;
• statut;
• akt kojim se potvrđuje održavanje sastanka o otvaranju društva za upravljanje;
• ugovor zaključen između osnivača pravnog lica prilikom njegovog osnivanja;
• akt kojim se potvrđuje imenovanje određene osobe na mjesto rukovodioca;
• nekomercijalno poslovno pismo vlasnika, koje sadrži garanciju da će se izvršiti određene radnje ili će biti ispunjeni određeni uslovi za davanje nestambenog prostora u zakup;
• akt kojim se potvrđuje plaćanje državne dažbine.

Ako odlučite da otvorite društvo za upravljanje iz postojećeg preduzeća, trebat će vam:

• statut (skup normi i pravila) formirane organizacije;
• zahtjev za unošenje odgovarajućih izmjena u Jedinstveni državni registar pravnih lica;
• zaključak sastanka na kojem se razgovaralo o reorganizaciji preduzeća.

Da biste otvorili kompaniju za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama od nule, morate se odlučiti i za bankarsku organizaciju koja će djelovati kao vaš partner. Na ovaj način možete dobiti račune (uštede i čekove). Oko 50% sredstava koje su osnivači uložili prilikom registracije preduzeća mora biti prebačeno na štedni račun, a preostali iznos se na njega dodaje u toku godine.

Kako pobijediti na otvorenom konkursu za odabir kompanije za upravljanje

Ukoliko želite da učestvujete na javnom konkursu za društvo za upravljanje, morate podnijeti odgovarajući zahtjev u roku od 25 dana.

Aplikacija mora da sadrži:

• informacije i dokumentacija kompanije:
• za pravna lica: puni naziv, oblik organizacije poslovanja, lokacija, potvrda iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica;
• za individualne preduzetnike: prezime, ime, patronim, podaci o pasošu, adresa, potvrda iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica;
• telefonski broj;
• akt kojim se dokazuje da preduzeće ima pravo da učestvuje na javnom konkursu za društvo za upravljanje, kao i da obavlja svoju delatnost;
• podaci o štednim i tekućim računima;
• kopije akata koji dokazuju da je kompanija ispunila sve uslove tendera:
• o prenosu novčanog iznosa na zahtjev za raspisivanje konkursa za društvo za upravljanje;
• o ispunjenosti svih uslova događaja;
• finansijska dokumentacija za određeni period;
• podatke o prenosu sredstava od vlasnika nepokretnosti u stambenoj zgradi za poslove održavanja i popravke, kao i za komunalije.

Voditelj javnog konkursa za društvo za upravljanje, u roku od deset radnih dana od trenutka potvrde rezultata događaja, dužan je da svom koordinatoru ustupi nacrt ugovora o nadzoru nad stambenom zgradom koji je potpisao. I još dvadesetak radnih dana (od istog datuma), pobjednička organizacija mora obezbijediti programe i ugovore o upravljanju stambenom zgradom koje je od nje certificirala vlasnicima nekretnina, koji te akte odobravaju u svoje ime. U slučajevima kada voditelj javnog konkursa za društvo za upravljanje ne ispuni gore navedene obaveze, automatski mu se priznaje da je izbjegao potpisivanje ugovora.

Prema članu 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stambeno-komunalne usluge moraju sklopiti ugovore sa svim vlasnicima kuća. Bez ovog sporazuma nemoguće je upravljati stambenom zgradom (u skladu sa članom 445. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prije nego što otvorite kompaniju za upravljanje, budite spremni na činjenicu da su građani ponekad sigurni: ako niste potpisali ugovor, ne biste trebali plaćati pružene usluge. Ne, to neće raditi na taj način. Novčani iznosi za sva sredstva se obračunavaju na ime vlasnika nekretnine, budući da je činjenica predaje nepobitno prisutna.

Ispostavilo se da je nemoguće izbjeći naknade. Ali stanovnici mogu pratiti pravilno pružanje usluga (prema Zakonu Ruske Federacije br. 2300-1). Na osnovu ovog regulatornog akta, vlasnici nekretnina imaju pravo da brane svoje interese u pogledu kvaliteta i cijene pruženih usluga.

Prije otvaranja društva za upravljanje, trebali biste se upoznati sa informacijama o ovom ugovoru. Period njegovog važenja je 1-5 godina, suština je održavanje stambenih zgrada, izvođenje popravki, kao i snabdijevanje komunalnim uslugama naporima preduzeća. Ugovor se sklapa između organizacije za upravljanje i vlasnika nekretnina u stambenoj zgradi (bilo da je to zajednica vlasnika stanova ili član stambeno-građevinske zadruge na osnovu punomoći).

Raskid takvog sporazuma dolazi ili odlukom njegovih učesnika ili putem sudskog postupka (u skladu sa članom 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije). Prije otvaranja društva za upravljanje, morate uzeti u obzir da Zakon o stanovanju Ruske Federacije dozvoljava vlasnicima stanova da samostalno raskinu ugovor kada društvo za upravljanje izbjegava svoje obaveze.

U slučajevima kada se izvrše različite vrste izmjena dokumenta, o čemu vlasnici nisu obaviješteni, vlasnici nekretnina mogu otkazati transakciju prijavom potraživanja UO, ili podnošenjem tužbe protiv preduzeća u pravosudnim organima.

Ukoliko stanari imaju pritužbe na kvalitet pružene usluge, imaju pravo zahtijevati smanjenje plaćanja prostora i zahtijevati izvještajnu dokumentaciju o kretanju svojih materijalnih sredstava.

Koliko košta otvaranje društva za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga?

Koji je početni kapital potreban za otvaranje društva za upravljanje? Potrebno je izraditi strategiju za predstojeće aktivnosti (5.000$), upisati preduzeće u Jedinstveni državni registar pravnih lica (300$), kreirati sopstveni internet resurs i štampati štampani materijal (5.000$), iznajmiti nestambeni prostor od 50 m2 (400$ po m2, to je 20.000$ za 12 mjeseci). Trebat će vam 4.000 USD za kupovinu opreme i kancelarijskog namještaja, i 10.000 USD mjesečno za glavno rukovodeće osoblje. Isti iznos novca je potreban za reklamnu kampanju i osnovne poslovne operacije.

Otvaranje društva za upravljanje nije tako jednostavno (sa stanovišta početnih investicija). Naknadni troškovi se odnose direktno na stambenu zgradu: oko 4.000 dolara mora biti izdvojeno za jednu zgradu. Dobro je ako dobijete pet predmeta u toku godine. Zgrada vam donosi 2000 dolara mjesečno. To znači da će moći pokriti troškove održavanja u roku od dva mjeseca.

Ispostavilo se da će vam za otvaranje kompanije za upravljanje biti potrebno 25.000 dolara kao početni kapital. Godišnji troškovi će iznositi oko 150.000 dolara, a održavanje pet objekata koštaće 20.000 dolara. Najbolje je imati najmanje 10.000 do 15.000 dolara u rezervi. U roku od 24 mjeseca, ako je moguće, trebate preuzeti kontrolu nad deset objekata, inače nećete moći osigurati profit (od deset objekata godišnje kompanija dobije 240.000 dolara i troši od 150.000 do 175.000 dolara).

Da biste otvorili kompaniju za upravljanje, trebat će vam oko 230.000 dolara. Ovaj iznos (ako je situacija povoljna) moguće je pokriti za 5 godina, ali je optimalno napraviti plan za 7-8 godina, uzimajući u obzir različite rizike.

Kako otvoriti kompaniju za upravljanje bez problema

Izgledi ulaska privatnih menadžera na ovo tržište striktno su vezani za odgovor na pitanje gdje nabaviti baš te objekte koji mogu obezbijediti potreban nivo prihoda. Za organizacije koje žele da se razvijaju u ovoj oblasti poslovanja, veoma je važno da utroše svoja sredstva kako bi zauzeli vodeću poziciju u ovoj oblasti tržišta. Međutim, to je uvijek veliki rizik i zahtijeva godine kontinuiranog rada.

Drugi problem je niska isplativost upravljanja masovnim stanovanjem. Postoje dvije oblasti tržišta upravljanja MKD-om - rad s masovnom imovinom i aktivnost u novim područjima gdje žive ljudi s visokim primanjima. Dakle, u drugoj oblasti već rade velike i dobro uspostavljene obrazovne institucije. Prije nego što otvorite kompaniju za upravljanje, trebali biste razmisliti o vlastitim perspektivama. Čak i ako start-up kompanija preuzme odgovornost za održavanje najnovijih zgrada, da li će moći da pruži odgovarajući servis skupoj i modernoj opremi instaliranoj u zgradama? Teško. Zato su najprofitabilnije za takvu organizaciju stambene zgrade sa zastarjelim sistemima. Ako se odlučite za otvaranje društva za upravljanje, morate uzeti u obzir ovaj faktor. Ali u sferi masovnog stanovanja, takve kompanije mogu biti konkurentne direkcijama jednog korisnika i uredima za održavanje stanova. Međutim, nažalost, to još uvijek nije isplativo. Prihodi ovdje zavise samo od broja nadziranih stambenih zgrada, ali nema svaka organizacija kapacitet za održavanje velikog broja zgrada.

Da biste otvorili kompaniju za upravljanje, započnite pregovore sa građevinskim organizacijama o pitanju prijenosa stambenih zgrada. Ako je riječ o novoizgrađenim (ili nedavno) izgrađenim objektima, nadzornom preduzeću će biti potreban iznos jednak njegovom mjesečnom kapitalu. Za 50 hiljada m2 bit će potrebno oko milion rubalja. Tada će kompanija osigurati prihod od prikupljanja sredstava od vlasnika nekretnina.

Postoji još jedna "glavobolja" - ova veliki broj neplatiša(u prosjeku samo polovina vlasnika stanova plaća komunalne račune na vrijeme), kao i zastarjelih konstrukcija i sistema u mnogim zgradama. Ukoliko želite da otvorite kompaniju za upravljanje, pokušajte da pokrenete aktivnosti za nekoliko nedavno izgrađenih objekata koji ne zahtevaju veće renoviranje.

Prije nego što se odlučite o izboru društva za upravljanje, u svakoj kući potrebno je kreirati subjekt - etažno vlasništvo, i nije tako jednostavno. Ovdje trebate osnovati udruženje vlasnika kuća. Međutim, poenta je u tome da vlasnici nekretnina mogu biti neodgovorni u svojim obavezama. Rezultat je odsustvo organizacije upravljanja i objekat je pod kontrolom direkcija jednog kupca. Svi su zadovoljni sa svime (osim samih vlasnika). Ali koga je više briga?

Takođe treba napomenuti da značajan dio stanara uživa beneficije koje je društvo za upravljanje trebalo nadoknaditi iz budžeta. Međutim, nezavisno društvo za upravljanje ne bi trebalo da računa na ovaj novac. Njihova nadoknada neće biti izvršena odmah.

Podaci o stručnjaku

Dmitry Tsvetkov, direktor odjela za prigradske nekretnine u Penny Lane Realty. Penny Lane Realty je jedan od lidera na tržištu luksuznih nekretnina u Moskvi, Sankt Peterburgu i Sočiju.

Prve stambene zajednice spominju se 1921. godine, tada su se pojavili prvi aktivisti koji su shvatili atraktivnost ovog cilja i počeli da uzimaju općinske zgrade pod svoje okrilje. Tipične kompanije za upravljanje započele su svoje postojanje relativno nedavno - 2005. je označila početak nove ere u upravljanju višespratnim zgradama i svake godine dobijaju sve veću popularnost među preduzetnicima početnicima.

Visoka profitabilnost i mala konkurencija u ovoj oblasti su glavni razlozi zašto biznismeni žele da zauzmu ovu nišu. Ali da li je tako lako otvoriti vlastitu kompaniju za upravljanje i zašto, uz takvu finansijsku atraktivnost, još uvijek ima slobodnih mjesta na ovom tržištu?

Dakle, kako otvoriti kompaniju za upravljanje od nule? Odgovor je u ovom članku!

Dozvoljeno je obavljanje poslova upravljanja tek nakon dobijanja licence, čije izdavanje regulišu državni organi.

Primljeni dokument ne zahtijeva obnavljanje i izdaje se bez vremenskih ograničenja. Ali čak i ako ste uključeni u registar licenci Ruske Federacije, to ne znači vaš imunitet. Ako se ne uradi kako treba, licenca se može oduzeti i firma može biti izbrisana iz registra.

Ko može dobiti dozvolu?

Pravno lice može računati na dobijanje dozvole za rad kao društvo za upravljanje. ili fizički lice:

• registrovani na teritoriji Ruske Federacije;
• posjedovanje uvjerenja o kvalifikaciji;
• nema krivični dosije;
• nestalo iz registra diskvalifikovanih lica.

Karakteristike društava za upravljanje

Za preduzetnika, društvo za upravljanje je posrednik između kuće i organizacije koja obezbeđuje njeno održavanje i održavanje. Drugim riječima, društvo za upravljanje akumulira novac stanara kako bi ga kasnije potrošili na popravke, održavanje i druge poslove koji se odnose na poboljšanje i povećanje investicijske vrijednosti kuće.

Za stanare, ovo je organizacija koja upravlja svim stanovima u zgradi, pružajući određenu listu usluga, osnovana od strane države ili proširena sporazumom sa stanovnicima.

Procedura za otvaranje društva za upravljanje

Da biste pokrenuli posao u oblasti menadžmenta, morat ćete poduzeti nekoliko koraka:

1. Pronalaženje odgovarajuće lokacije za ured.

3. Nabavka opreme i izvođenje remontnih radova.

U nastavku ćemo detaljnije razmotriti karakteristike svakog koraka.

Traženje lokacije za ured kompanije za upravljanje i nabavka opreme

Prije nego što registrujete svoju djelatnost, potrebno je pronaći mjesto gdje ćete ubuduće locirati ured društva za upravljanje. Najbolja opcija je stambena zgrada, čije se upravljanje planira preuzeti u svoje ruke. Obično se takve kompanije nalaze u prizemljima visokih zgrada i provode velike renovacije, pretvarajući prostorije u ured.

Za rad će biti dovoljno 40 m2. m na kojoj je potrebno postaviti jednu veliku kancelariju u kojoj će specijalisti primati klijente, te direktora, toalet i mjesto za jelo.

Trebat ćete nabaviti kancelarijski namještaj, klimu, ormare, sef za dokumente, kancelarijsku opremu, potrošni materijal i kancelarijski materijal. Također je potrebno kupiti posebnu odjeću, alat i

Registracija privrednog društva za sticanje prava bavljenja poslovima upravljanja

Da biste legitimirali svoje aktivnosti, potrebna vam je procedura registracije kod ili CJSC. Da biste se registrovali kao LLC preduzeće, potrebno je da uradite sledeće:

• odaberite mjesto i smislite ime;
• odaberite kod;
• pripremiti odluku o osnivanju
• formira društvo za upravljanje.

Nakon dovršetka navedenih aktivnosti, prvo ćete morati podnijeti prijavu poreznoj upravi

Onda će vam trebati koji će vam poslati potvrdu o registraciji na vašu pravnu adresu u roku od 5 dana.

I posljednji korak će biti otvaranje tekućeg računa u banci, uz naknadni prenos podataka o njemu poreskoj službi.

Angažovanje zaposlenih za posao

Društvo za upravljanje mora zaposliti najmanje tri certificirana radnika. Ako ne znate kako upravljati kućom, morat ćete unajmiti inženjera odgovarajućeg obrazovanja, a osim toga morate imati stručnjake koji će servisirati kuću.

Osoblje kompanije za upravljanje

• inženjer;
• računovođa;
• direktor;
• vodoinstalateri, mehaničari, čistači, domari, električari.

Oglašavanje društva za upravljanje

Jedino što se može učiniti za promociju je napraviti vlastitu web stranicu sa detaljnim i potrebnim informacijama o samoj organizaciji, njenim zaposlenima, ciljevima i planovima.

Cilj je da ime kompanije bude prepoznatljivo. Samo ovako masovno oglašavanje može uroditi plodom.

Kako privući klijente?

Da biste preuzeli kontrolu nad kućom, morate zaključiti ugovor sa svakim stanovnikom. Da biste to učinili, trebate organizirati sastanak, čiji će ishod odrediti vaše buduće odnose sa ovom stambenom zgradom, odnosno njihovo prisustvo ili odsustvo. Na sastanku u cijeloj kući, vaš cilj će biti da uvjerite stanovnike da je potrebno promijeniti svoju kompaniju za upravljanje u vašu.

Ti trebas:

• živopisno opišite sve prednosti saradnje sa vama;
• razgovarajte o poslovima koje planirate obaviti u njihovoj kući u bliskoj budućnosti;
• obećavaju blagovremeno otklanjanje kvarova, nezgoda i drugih problema.

Dobro mjesto za početak je da preuzmete kontrolu nad svojim domom, obavite potrebne radove i fotografirate rezultat. Takve fotografije će poslužiti kao snažan dokaz i dobra motivacija za stanovnike. Dobre kritike iz kuće koju ste već "završili" takođe će pozitivno uticati na vašu reputaciju.

Poslovni plan kompanije za upravljanje

Da biste otvorili vlastitu kompaniju za upravljanje, morat ćete imati dosta troškova:

• Najam prostorija od 80.000 rubalja.
• Kupovina kancelarijske opreme, namještaja i opreme potrebne za rad stručnjaka od 300.000 rubalja.
• od 200.000 rubalja.
• Oglašavanje od 90.000 rubalja
• Troškovi održavanja kuće, popravka i poboljšanja lokalnog područja iznose oko 900.000 rubalja.

Dakle, da biste otvorili vlastitu kompaniju za upravljanje, morat ćete uložiti u početnoj fazi od 1.500.000 rubalja.

Profitabilnost društva za upravljanje kao poslovanja

Profitabilnost društva za upravljanje smatra se u prosjeku oko 50% i troškovi se mogu isplatiti za samo nekoliko godina. Jedini uslov je prisustvo kuća koje su spremne da ih servisira vaša organizacija.

Za stabilan rad i stvaranje prihoda, u početnoj fazi potrebno je staviti u funkciju najmanje pet kuća i postepeno povećavati ovaj broj. Ne treba se truditi da odmah dobijete mnogo kuća, jer nećete moći da ih servisirate efikasno i za kratko vreme, a to se neće najbolje odraziti na vašu reputaciju.

Svježe kuće se lako održavaju i praktično ne uzrokuju probleme. Starim kućama potrebna je velika sanacija, stanari će se redovno podsjećati da krovovi i cijevi prokišnjavaju i zahtijevati obećano, brzo rješavanje problema, a to je značajan trošak.

Mogući problemi prilikom otvaranja društva za upravljanje

1. Snabdijevanje doma resursima

Može biti prilično teško izgraditi odnose s onima koji opskrbljuju vaš dom vodom, grijanjem i kanalizacijom. A brzo rješenje problema koji se pojave ponekad je nemoguće.

A budni stanovnici će svakako pokrenuti skandale jer im je obećano da će sve učiniti brzo, ali zapravo, kao i svi ostali.

2. Neplatiše

Svaka kuća ima neplatiše, obično 20-30% od ukupnog broja stanara. Da biste riješili probleme s njima, morat ćete poduzeti neke mjere, a to nije samo gubljenje vremena, već i živaca.

Problemi uključuju i visoke rizike, velika finansijska ulaganja i poteškoće u odabiru kvalifikovanih radnika.

Da li je moguće kupiti postojeći biznis?

U praksi se to dešava mnogo je lakše kupiti postojeću kompaniju za upravljanje, nego da ga sami otvorite.

Prilikom obavljanja ovakve transakcije posebnu pažnju treba obratiti na ugovor, koji je potrebno vrlo pažljivo i bolje proučiti u prisustvu iskusnih advokata, kako dugovi bivšeg direktora ne bi prešli na vas zajedno sa kompanijom.

Također ćete morati provjeriti prisustvo svih potrebnih internih dokumenata organizacije. Otvaranje vlastite kompanije za upravljanje, – to je veoma rizičan, složen i skup posao.

Biće potrebno mnogo truda da se dobije licenca, dozvole od države, administracije i razvije baza klijenata. Krivolov na stanare je težak zadatak, ljudi nemaju povjerenja u takve organizacije jer se često obećanja ne ispune ni napola.

Uspeh u ovoj oblasti i poštovanje možete postići samo efikasnim i ažurnim obavljanjem usluga, ispunjavajući sva svoja obećanja. Samo u tom slučaju će vas stanovnici pohvaliti i preporučiti svojim prijateljima.

Kako otvoriti društvo za upravljanje? Pogledajte sljedeće video predavanje:

Društvo za upravljanje je organizacija (pravno lice ili preduzetnik) koja se bavi upravljanjem stambenim zgradama. Postoji nekoliko vrsta kompanija za upravljanje:

• sami menadžeri (samo upravljaju);
• operativni (obezbediti odgovarajuće tehničke i sanitarne uslove, komunalije);
• hibridni (sami upravljaju i održavaju, ne trebaju im treća lica).

Bez obzira na vrstu kompanije, društva za upravljanje sami ili preko drugih organizacija moraju osigurati nesmetane operativne i remontne aktivnosti (snabdijevanje stambenih zgrada energentima, priprema za grijnu sezonu i sl.), kao i organizacione aktivnosti (rad sa računima i dokumentacijom). , odgovaranje na žalbe i prijave vlasnika itd.).

Zapošljavanje osoblja i opremanje prostorija

Za rad društva za upravljanje bit će potrebni stručnjaci i opremljen ured. Treba uključiti:

• i ostalo rukovodeće osoblje. Mora biti majstor svog zanata, dobro upućen u sve što je vezano za rad zgrada.
• Ostalo osoblje. Njegovu okosnicu bi također trebali činiti certificirani stručnjaci (ovo se ne odnosi na tehničko osoblje - domara, na primjer).

Treba uspostaviti 24-satni rad operatera u smjenama. Ovo je neophodno kako bi se brzo reagovalo ako dođe do poziva stanara koji ukazuje na kvar u nekom od komunikacijskih sistema. Stoga je pored kancelarijskog prostora sa kancelarijskom opremom potrebno postaviti i kontrolnu sobu i postaviti telefonsku liniju. Također će vam trebati oprema i potrošni materijal.

Šta je još potrebno za otvaranje organizacije?

Između ostalog, trebat će vam čist kazneni dosije.. Koliko god čudno izgledalo. Štaviše, težina, kao takva, u suštini nije ni bitna. Kompanije čiji su zaposlenici osuđeni za privredni kriminal, ili im je jednostavno zabranjena privredna djelatnost (CAO), neće moći upravljati stambenim zgradama.

Kako organizirati usvajanje MKD-a?

Bitan! Prije svega, morat ćete pridobiti podršku stanovnika i voditi propagandne razgovore s njima u tu svrhu. Ništa vam neće dati takav početak kao dobra reputacija - stanari moraju biti sigurni da ne pogriješe u povjerenju, da ćete moći kompetentno upravljati i rješavati konfliktne situacije.

Pitanje izbora (kao i) društva za upravljanje odobrava se na glavnoj skupštini stanara kuće. Odlučit će se o tome kako će kompanija upravljati kućama, koliko će se često održavati sastanci i u kom obliku (lično ili u odsustvu).

Ovo drugo znači da će se od vlasnika tražiti da popune posebne glasačke listiće. Odobrena je i tehnička dokumentacija.

Zaključivanje ugovora

U skladu sa Zakonom o stanovanju (.

Da li je to isplativo?

Referenca! Procenat rentabilnosti poslovanja u sektoru stambeno-komunalnih usluga, prema procjenama analitičara, nažalost ne prelazi 10.

To se dešava zato što su tarife niske zbog niskih plata većine stambenih vlasnika. A ove tarife određuje država. Stambeno-komunalne usluge mogu povećati svoj profit povećanjem samo onih tarifa koje zakon ni na koji način ne ograničava. Također kompanija se može obogatiti:

Video pruža informacije o tome kako kompanija za upravljanje zarađuje:

Poslovanje u oblasti stambeno-komunalnih usluga nije laka stvar i, iskreno, nije najprofitabilnija, iako konkurencije gotovo da i nema. I, kao iu svakom poslu, na terenu nema nijednog ratnika. Morat ćete pronaći prave ljude i ponovo razmisliti o svemu - hoće li takav posao biti izvodljiv, pa tek onda razgovarajte o registraciji.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.