Upravljanje stambenom zgradom nije tako jednostavno. Proces zahteva jasno poznavanje različitih oblasti zakonodavstva, kao i sposobnost organizovanja obaveznih događaja i izrade potrebne dokumentacije. Danas su u većini stambenih kompleksa funkcije upravljanja stambenom zgradom dodijeljene društvima za upravljanje. Upravo te organizacije provode sve potrebne radnje kako bi građani mogli blagovremeno dobiti energente i nesmetano ih koristiti.
Naš članak će vam reći koje su metode i oblici upravljanja stambenom zgradom predviđeni zakonom i kako odabrati odgovarajuću opciju.
Stambena zgrada je, zapravo, složen mehanizam koji se sastoji od pojedinačnih blokova, elemenata i mehanizama. Da bi se osigurao rad svakog dijela sistema, potrebno je jasno koordinirati aktivnosti svih vlasnika nekretnina u ovom kompleksu.
Drugim riječima, svaki stanovnik mora obavljati funkcije koje su mu dodijeljene u skladu sa utvrđenom procedurom. Aktivnosti ljudi odgovornih za upravljanje stambenim zgradama trebaju biti usmjerene na:
- obezbjeđivanje ugodne životne situacije za građane;
- zaštita imovine od oštećenja i njen pravilan rad;
- pružanje svih potrebnih usluga stanarima kuće;
- poštivanje prava i interesa vlasnika nekretnina propisanih važećim zakonodavstvom.
Ovo su samo glavni zadaci s kojima se suočavaju ljudi uključeni u upravljanje stambenim zgradama, međutim, da bi dobili određene ovlasti, vlasnici prostorija moraju samostalno odrediti oblik upravljanja nekretninama.
Ova odluka je obavezna, jer će po njenom donošenju odgovorno lice biti odgovorno za ispravno stanje imovine, kao i za sprečavanje situacija koje nanose štetu drugima.
Koje oblike upravljanja predviđa zakon?
Za početak, vrijedno je napomenuti da način upravljanja biraju stanari "visoke zgrade" isključivo na glavnoj skupštini, a sve promjene se vrše samo zajedničkom odlukom vlasnika nekretnine. Svaki od postojećih oblika upravljanja ima svoje karakteristike i postupak usvajanja.
Stambeni zakonik Ruske Federacije definira nekoliko opcija za upravljanje stambenim kompleksom. Konkretno, govorimo o sljedećim mogućnostima:
- upravljanje provode sami vlasnici stanova;
- sve funkcije su prebačene na posebno stvoreno partnerstvo vlasnika nekretnina (TSN) ili zadrugu;
- potrebne radnje sprovodi društvo za upravljanje.
Izbor jedne ili druge opcije zavisi isključivo od discipline i solventnosti građana koji žive u objektu. Važno je da stanovnici imaju potrebnu opremu na raspolaganju i da imaju dobre odnose sa dobavljačima resursa.
Prednosti i nedostaci svakog oblika upravljanja
Samostalno upravljanje stambenim zgradama mogu izabrati stanari onih zgrada u kojima ukupan broj stanova nije veći od 16. U tom slučaju građani donose odluku na skupštini i raspoređuju sve obaveze koje će im naknadno biti dodijeljene kao predstavnici kuće. Svi radovi se obavljaju besplatno, što značajno smanjuje troškove održavanja ploče.
Sa svakim stanovnikom se zaključuje poseban ugovor o pružanju usluga. Prilikom odabira HOA-e, pretpostavlja se da će doći do izbora članova odbora, koji će naknadno djelovati kao zaposleni uz određenu naknadu. HOA je već pravno lice. Izbor ove opcije pogodan je za velike stambene komplekse sa velikim brojem stanova.
Kompanije za upravljanje omogućavaju stanovnicima stambenih zgrada da se potpuno oslobode odgovornosti za upravljanje kućom i povjeravaju ih organizaciji treće strane. Nedostatak ove metode je dodatno plaćanje od strane stanovnika.
Koji problemi mogu nastati prilikom upravljanja zajedničkom imovinom?
Svaka opcija upravljanja imovinom može imati i negativne strane. U početnoj fazi, glavni nedostatak je teškoća donošenja jedne odluke u pogledu oblika upravljanja. Po pravilu, što više građana živi u kući, teže je postići jedinstvo.
Prilikom prenosa prava upravljanja zajedničkim poslom na treću stranu, problemi uglavnom nastaju zbog nepoštenosti kompanije. Postoji veoma visok rizik da će predstavnici društva za upravljanje primljene priloge koristiti u druge svrhe, što će dovesti do ozbiljnih sudskih postupaka.
Druga važna stvar je da treća organizacija nema lični interes za pravilno održavanje prostorija, što vrlo brzo dovodi do propadanja imovine i sukoba sa stanarima.
Da li je potrebno odabrati način upravljanja i šta učiniti ako stanovnici nisu donijeli nikakvu odluku po tom pitanju?
Prema čl. 44. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, postupak upravljanja stambenim zgradama utvrđuje se na osnovu odluke glavne skupštine stanovnika. Da bi odluka bila validna, stanari moraju poštovati sve detalje i pravila za donošenje takve odluke. U budućnosti, svaka greška može dovesti do poništenja dokumenta na sudu.
Najčešći problem je kršenje pravila o potrebnom kvorumu. Prema zakonu, broj stanovnika koji su glasali za određenu odluku mora biti najmanje 2/3 od broja svih vlasnika.
Ukoliko stanovnici tokom godine nisu bili u mogućnosti da odluče o obliku upravljanja, lokalne samouprave imaju pravo da samostalno izaberu društvo za upravljanje i prenesu mu određenu kuću. U tu svrhu raspisuje se konkurs na kojem može učestvovati svaka organizacija sa dovoljnim nivoom pripremljenosti.
Zaključak
Upravljanje stambenim zgradama je vrlo važna točka, jer vam omogućava da organizirate sve potrebne mjere kako biste stanovnicima pružili potrebne resurse i održavali stambeni kompleks u ispravnom stanju. Izbor oblika upravljanja u potpunosti je na stanarima kuće.
Za jednu stambenu zgradu osniva se društvo u samo jednom primjerku. Ova odluka se donosi na posebnom sastanku. Prihvata se samo ako je glasalo više od 50 posto onih koji su učestvovali u glasanju.
Ciljevi stvaranja HOA. Šta je to?
Jednostavno rečeno, ovo je udruženje vlasnika kuća u stambenoj zgradi. Zakon o stanovanju to definira kao neprofitna organizacija. Formira se u skladu sa okvirom utvrđenim u važećem zakonodavstvu.
U posljednje vrijeme često se postavlja pitanje negativnih posljedica za stanovnike koji se odluče za ovaj način upravljanja svojom imovinom. Ali to se ne dešava zbog samog postojanja organizacije. Problem je u pogrešnoj proceduri kreiranja. Ponekad se stvaraju ne da bi se olakšali život stanovnicima, već da bi se određenim pojedincima otvorio pristup finansijskim sredstvima i dodatnim ovlastima.
Negativne posljedice se ne pojavljuju svugdje. Glavna stvar je unaprijed uzeti u obzir sve moguće karakteristike ovog procesa.
Mogući načini upravljanja kućom napisani su u članu 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije. A član 44 obavezuje vlasnike da održe glavne skupštine ako treba donijeti neku zaista važnu odluku.
Član 135. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije također je posvećen aktivnostima HOA. Općenito, postoji mnogo članova koji čine regulatorni okvir za ovu oblast aktivnosti:
- Tačka 9. člana 148.
- Dio 2 člana 147.
- Dio 5 u članu 147
- Dio 6 u članu 146.
- Dio 8 člana 156
- Član 152, dio 3.
- Deo 3 člana 151.
- Deo 1 u članu 149.
- Dio 2 člana 137.
Početni koraci
HOA se organiziraju kako u jednoj stambenoj zgradi tako iu nekoliko odjednom. Ili na, koji su ujedinjeni jednom zajedničkom teritorijom.
Postoji nekoliko poteškoća koje su povezane sa određenim faktorima:
- Kako regulisati pravna i finansijska pitanja?
- Ko i kako podnosi poreske izvještaje?
- Upravljanje zapisima.
- Kako organizovati opšte skupove?
- Sprovođenje glasanja.
- Procedura za formiranje HOA zahtijeva striktno poštovanje važećeg zakonodavstva.
- Kako prikupiti informacije od vlasnika stambenih objekata?
Aktivnosti HOA zasnivaju se samo na pravnim aspektima navedenim u Zakonu o stanovanju. Da bi organizacija bila legalna, vlasnici joj se moraju pridružiti. najmanje 50 posto ukupne površine kuće. Svaki stanovnik ima pravo odbiti da se pridruži HOA. Ali čak iu ovom slučaju postoji obaveza poštovanja uputstava nakon generalnih skupština. Ali takvi stanovnici nemaju pravo da učestvuju u glasanju.
Obavezno je formiranje inicijativne grupe među stanarima stana, minimalno 5 osoba. Za usvajanje statuta formira se inicijalna skupština. A za kompletiranje pripremne dokumentacije, inicijativna grupa šalje prijavu gradskoj upravi.
Održavanje opšte skupštine
Inicijativne grupe preuzimaju najveći dio odgovornosti u vezi sa poslovima Partnerstva. U pripremnoj fazi već je djelomično formiran. Predstavnici inicijativne grupe su ti koji pripremaju dnevni red i šalju pozive. Ti isti ljudi su odgovorni za izradu buduće Povelje. I za formiranje okvirnih protokola za svaki od sastanaka. Konačno, ova ista grupa je odgovorna za kreiranje formulara za glasanje.
Sastanak se održava kako bi se razgovaralo o svakom važnom pitanju. Na njemu se svakom stanovniku govori o potrebi za stvaranjem HOA i objašnjeno koje prednosti ima ovaj oblik partnerstva.
Ponekad se glasanje odvija u odsustvu. Svaki stanovnik ima određeno vrijeme da donese odluku. Glavna stvar je da se unaprijed u povelji predvidi mogućnost održavanja glasanja u odsustvu. Za svakog člana zajednice pripremljen je poseban formular za glasanje. Ili za svako pitanje koje je na dnevnom redu. Svaki obrazac mora imati tri opcije: „uzdržan“, „za“ ili „protiv“.
Brojanje glasova ne bi trebalo da se zasniva na tome koliko je ljudi učestvovalo. I to po ukupnoj površini koja pripada stanovnicima. Na primjer, vlasnici nekretnina od 70 kvadratnih metara imaju više glasova od vlasnika od 30 kvadratnih metara.
O odobrenju povelje
Povelja je glavni dokument na kojem se zasnivaju gotovo sve aktivnosti HOA. Pravilno funkcionisanje same organizacije zavisi od toga koliko je dobro pripremljen tekst ovog dokumenta.
Glavni zahtjev za Povelju je da bude što jednostavnija. Ne bi trebalo da sadrži tačke koje nisu podržane važećim zakonodavstvom. Logično je kopirati odeljak 6. Stambenog zakonika, unoseći promjene usput.
Tada neće biti dvostrukog tumačenja pravila. Sljedeće tačke moraju biti prisutne u Povelji HOA:
- Koliko je članova u komitetu za reviziju?
- Koliko je članova u odboru?
- Postupak sazivanja članova HOA.
- Lokacija HOA.
- Naziv HOA.
Postoji samo nekoliko koncepata koji dopuštaju neka odstupanja. Na primjer, možete:
- Možete, po svom nahođenju, formulirati proceduru po kojoj se održavaju zajednički sastanci na kojima učestvuju članovi HOA i vlasnici stanova.
- Prenesite ovlasti izbora na glavnu skupštinu članova HOA. Tada će i sam predsjednik manje ovisiti o članovima odbora. Ali više će ovisiti o svim članovima HOA.
Dok se Povelja HOA priprema i izvršava, ona je neophodna održavati sastanke kao i obično o svim važnim pitanjima:
- Razgovaraju se o naknadama za popravke i održavanje.
- Vođenje lično glasanje i glasanje u odsustvu.
- Reizbor predsjednika i članova odbora.
- Korištenje zajedničke imovine.
- Korištenje zemljišta.
- Izvođenje rekonstrukcije kuće.
Neriješena poreska pitanja zahtijevaju posebno računovodstvo. Preporučljivo je uključiti u Povelju HOA zahtjev da zajednica uključuje približno isti broj predstavnika sa svakog ulaza.
Povelja HOA je dokument obavezan za sve članove HOA. Ali to se ne odnosi na vlasnike stambenih objekata.
O procesu registracije
Svaki član odbora može podnijeti paket dokumenata relevantnoj vladinoj agenciji kako bi registrovao HOA. Federalna poreska služba je odgovorna za ovaj postupak. Paket dokumenata se sastoji od:
- Potvrda o uplati državne takse.
- Prijave za registraciju pravnog lica. Koristi se obrazac 11001.
- Zapisnik odbora HOA. Moraju ga ovjeriti svi članovi odbora svojim potpisima.
- Povelja o partnerstvu. U konačnoj verziji odobrena na generalnoj skupštini. Dostavljeno u dva primjerka.
- Zapisnik sa sastanka, original ili u obliku ovjerene kopije.
Federalna poreska služba obrađuje zahtjeve za najviše sedam dana.
Koje druge procedure su potrebne za završetak?
Potvrda o prijemu je glavni dokument prema kojem se kuća prenosi na upravljanje HOA. Tokom ovog procesa mora biti prisutna posebna komisija. Obično uključuje i članove uprave HOA i predstavnike opštine. Uz tekst akta uvijek je priložena tehnička dokumentacija koja se odnosi na određeni objekat. Mora biti u skladu sa pravilima i propisima za rad stambenih zgrada.
Kada idete na drugi oblik upravljanja Ne bi trebalo biti promjena u pravima vlasnika stanova. Kada se kuća prenese na upravljanje HOA, kreiraju se posebne obavijesti. Oni se šalju Odboru za upravljanje imovinom, kao i Odjelu gradske uprave.
Bankovni račun za HOA otvara se samo na ime pravnog lica.
Prethodni vlasnik kuće mora biti obaviješten o tome šta se dogodilo. Svi potrebni podaci su dati.
Zaključivanje ugovora
Zajednička imovina, uslovi i pravila njenog održavanja postaju glavni predmeti takvih ugovora. sa vlasnicima koji se nisu pridružili kompaniji.
Šta je predviđeno ugovorom?
- Opis nekretnine koja je predmet popravke i održavanja.
- Koje vrste popravki i održavanja se obavljaju? Kako tačno?
- Koju odgovornost snosi HOA u slučaju neispunjenja obaveza?
- Informacije o odgovornosti vlasnika i drugim troškovima popravke i održavanja. Procedura, iznos i uslovi plaćanja.
Ugovor sa HOA sastavljen je u dva primjerka. Vlasnik i predsjednik odbora moraju staviti svoj potpis. Odbor partnerstva se također mora složiti sa ovim postupcima. Idealna opcija je kada se svi vlasnici pridruže HOA. Ali zakonodavstvo ne daje pravo da se na silu sklapa ugovor ako je neko protiv. Svi gubici padaju na teret HOA ako vlasnici odbiju platiti komunalije.
Kuća se također može prenijeti na organizaciju za upravljanje, koja se bira na glavnoj skupštini. Odlukom glavne skupštine odobrava se ugovor o upravljanju stambenom zgradom u ovom slučaju. Zadatak organizacije upravljanja daju vlasnici kuća ili članovi odbora HOA. Jedna strana svake godine izvještava drugu o tome kako su ispunjeni uslovi opisani u sporazumu.
Upravljačka organizacija također može odabrati metode po kojima će se određena kuća servisirati. Da biste to učinili, možete uključiti zaposlene HOA s punim radnim vremenom ili radnike treće strane.
Da li se uopće isplati organizirati HOA? Odgovor je u videu
Video ispod otkriva ne samo organizacijske aspekte stvaranja HOA, već i one motivacijske. Da li se isplati preuzeti ovaj posao, ili povjeriti kuću društvu za upravljanje?
Upravljanje stambenom zgradom je vrlo složen proces koji zahtijeva poznavanje različitih oblasti zakonodavstva. Ovo se posebno odnosi na zakonodavne akte donesene u oblasti stambeno-komunalnih usluga. Broj prihvaćenih dokumenata se svake godine povećava i vrlo je teško sve to razumjeti. Život u stambenim zgradama uvelike se razlikuje od života u privatnoj kući. Prije svega, to je zbog brojnih problema i rješenja koja većina vlasnika mora zajednički rješavati. Kako bi se kuća održavala što efikasnije, prvo je potrebno riješiti pitanje upravljanja stambenom zgradom koja će odgovarati svim vlasnicima. Da biste to učinili, morate odabrati metodu upravljanja stambenom zgradom.
Upravljanje stambenom zgradom od strane organizacije za upravljanje
Upravljanje stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije je najčešći oblik upravljanja stambenim zgradama. Ova metoda je pogodna iz nekoliko razloga. Prvo, upravljačka organizacija može ujediniti bilo koji broj kuća koje se nalaze na bilo kojoj teritorijalnoj lokaciji. Drugo, oblik upravljanja društva za upravljanje je prvenstveno komercijalna organizacija koja je stvorena da bi ostvarila profit. Dakle, samo direktor organizacije, a ni u kom slučaju vlasnici, mogu odlučiti koju će platu primati zaposleni u kompaniji. Treće, upravljačka organizacija može sklopiti ugovore o upravljanju i sa cijelom kućom i sa HOA-om ili stambenom zadrugom u cjelini, ako vlasnici glasaju za to. Također je moguće pružiti usluge ne za upravljanje kućom, već samo za njeno održavanje. Ova metoda je vrlo pogodna za stanovnike koji su odabrali direktan oblik upravljanja ili gdje se uplate vrše direktno.
Sklapanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom
Da bi upravljačka organizacija sklopila ugovor o upravljanju stambenom zgradom i počela njome upravljati, vlasnici su dužni da je izaberu većinom glasova. Na sastanku vlasnika trebalo bi da se utvrde i tarife za održavanje i popravku stambenih objekata po kojima će organizacija raditi i rešiti pitanja u vezi sa korišćenjem zajedničke imovine kuće. Na primjer, podrumi za zaposlene u organizaciji i druga organizaciona pitanja. Nakon sastanka, početak upravljanja kućom će biti datum sklapanja ugovora o upravljanju, koji se mora zaključiti sa većinom vlasnika cijele kuće. Ugovor o upravljanju bit će glavni dokument u skladu s kojim će se obavljati poslovi na upravljanju kućom. Moj savjet je da pročitate ovaj dokument što je moguće pažljivije. Naravno, upravljačka organizacija je dužna da poštuje sve norme stambenog zakonodavstva i ne bi trebalo biti odstupanja. Ali, kao što se često dešava u modernom zakonodavstvu, neki koncepti mogu biti zamagljeni i stoga se mogu razjasniti u sporazumu o upravljanju jer je to korisno za organizaciju upravljanja.
Uz sve ove prednosti, upravljanje je, za razliku od drugih oblika upravljanja stambenim zgradama, više podložno inspekcijama i nadzoru općenito. Vlasnik koji zna gdje da podnese žalbu u slučaju neispunjavanja dužnosti organa upravljanja po određenom pitanju uvijek će moći izvršiti određeni posao. Upravljačka organizacija dužna je obavljati sve poslove u skladu sa pravilima za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade, osigurati komunalne usluge, pridržavati se pravila za obavljanje djelatnosti upravljanja stambenim zgradama i pridržavati se drugih pravila i propisa. u svom radu.
Uzorak ugovora o upravljanju stambenom zgradom
Kada višestambenom stambenom zgradom upravlja upravljačka organizacija, ona je odgovorna vlasnicima prostora za pružanje svih usluga i obavljanje poslova. Ona je dužna osigurati pravilno održavanje zajedničke imovine u datoj kući i njen kvalitet, koji mora ispunjavati zahtjeve tehničkih propisa i pravila koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, kao i za pružanje komunalija u zavisnosti od stepena poboljšanja date kuće.
U tom slučaju obratite pažnju na ugovor o upravljanju stambenom zgradom. Potpišite se tek nakon što se uvjerite da uzimate u obzir sve usluge potrebne za ugodan boravak u vašem domu. Možete pogledati i preuzeti primjer ugovora o upravljanju.
Postupak upravljanja stambenom zgradom
Postupak upravljanja stambenom zgradom uređen je pravilima za obavljanje poslova upravljanja višestambenim zgradama. Odobrena su ova pravila za upravljanje višestambenim zgradama, koja opisuju odgovornosti društava za upravljanje, njihova ovlaštenja i standarde interakcije sa vlasnicima. Procedura upravljanja propisuje standarde za čuvanje tehničke dokumentacije kuće i prenos iste na drugo društvo za upravljanje u slučaju reizbora, odgovornosti za zaključivanje ugovora o pružanju komunalnih usluga, odgovornosti za objavljivanje informacija o delatnosti društva, pripremu predloga za utvrđivanje tarifa za održavanje i popravku stambenog prostora u skladu sa minimalnim spiskom radova u stambenoj zgradi, kao i rad hitne dispečerske službe.
Dozvola za upravljanje stambenim zgradama
Jedna od glavnih novina u oblasti upravljanja višestambenim stambenim zgradama je donošenje zakona o licenciranju upravljačkih organizacija. U skladu sa izmjenama i dopunama Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, samo upravljačke organizacije moraju dobiti dozvolu za upravljanje stambenim zgradama. To je učinjeno tako da su nadzorni organi imali mogućnost da sa tržišta eliminišu nesavesna preduzeća za pružanje stambeno-komunalnih usluga bez prava na obnavljanje delatnosti, kao i da isključe događaje kada jednom stambenom zgradom upravlja više organizacija.
Proces dobijanja dozvole za upravljanje stambenom zgradom ne predstavlja poseban teret za novo preduzeće. Dovoljno je da se obratite Državnoj stambenoj inspekciji sa odgovarajućom prijavom, položite ispit kod čelnika upravljačke organizacije i platite državnu naknadu. dužnost i, generalno, proces je završen. Ako upravljačka organizacija ne ispuni svoje obaveze i nadzorni organi stalno primaju zahtjeve građana iz određene kuće, onda Državna stambena ustanova može ili isključiti određenu kuću iz registra kuća kojima upravlja MA ili oduzeti dozvolu za rad. da upravlja svim kućama. Ove inovacije su trebale pomoći da tržište za menadžment organizacije bude razumljivije i transparentnije.
Kako biste spriječili rušenje vaše omiljene petospratnice ili riješili druge vitalne probleme, potrebno je organizirati sastanak stanara zgrade. Nije tako teško kao što se čini, dovoljno je znati neka pravila i poštovati zakon.
Čemu služe ovi sastanci? Na šta utiču?
Kao tehnički objekt, stambena zgrada pripada zajednici vlasnika. Svako od njih posjeduje ne samo određeni stan, već i udio u tehničkim prostorijama, stepeništima, podrumima itd. Sve je to “zajednička svojina”. Ne zaboravite da se za normalno funkcioniranje takve prostorije moraju održavati. Prema Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, skupština vlasnika stambene zgrade je njen organ upravljanja. Rješava sve probleme koji se tiču popravki, upravljanja i korištenja zajedničke imovine. Poslanici sada razmatraju mogućnost održavanja OSS-a online – putem platforme „Aktivni građanin“. Ova opcija bi omogućila svim vlasnicima da izraze svoje mišljenje, uključujući i one koji ne mogu lično biti prisutni. Ali dok se inicijativa tek proučava, sastanci se održavaju kao i obično.
Kako se tehnički provodi upravljanje?
Na sastanku stanari mogu izabrati kako će upravljati svojim domom. Prema zakonu, postoje sljedeće opcije: pronaći kompaniju za upravljanje preko HOA (stambenog kompleksa ili stambene zadruge), a ako kuća nije velika, to mogu učiniti sami vlasnici stanova. Ono što je bitno je da se na sastanku biraju predstavnici stanara - kućni savjet.
Na glavnoj skupštini stanari moraju odrediti radove potrebne za održavanje i popravku imovine kuće. Osim toga, tu se može razgovarati o pojedinačnim uslugama za poboljšanje životnih uslova: konsijerži, obezbeđenje, video kamere itd. Sve što se odnosi na održavanje zbora stanovnika (plus procedura za organizovanje sastanka) regulisano je Zakonom o stanovanju (članovi 44-48), kao i Građanskim zakonikom (poglavlje 9.1 „Odluke sastanaka“). Važno je znati da ne postoje opšte odobreni oblici dokumenata za sastanke, postoje samo neke preporuke koje nisu obavezujuće. Postoje i zakonom utvrđeni standardi za izradu zapisnika sa sastanaka (Naredba Ministarstva građevinarstva od 25.13.2015. br. 937/pr).
Važno je zapamtiti da komunalne tarife ne određuju skupštine stanovnika! Njih određuju vlasti određene regije.
Može li se takav sastanak odbiti ako imovinom upravlja društvo za upravljanje ili HOA?
br. Po zakonu, svako pitanje uređeno Zakonom o stanovanju (član 44) rješava se na skupštini vlasnika stambene zgrade, bez obzira da li njome upravlja HOA.
Ako zgradom upravlja stambena zadruga ili HOA, postoji poseban upravni organ za ove stambene organizacije. Održavaju se skupštine HOA ili stambenih kompleksa na kojima se rješavaju pitanja vezana za njihovu djelatnost po statutu (zakonom).
Ako ne možete prisustvovati sastanku, kako možete uticati na odluke stanara?
Pogrešno je vjerovati da ako nije moguće prisustvovati glavnom zboru stanovnika (GMS), onda nema mogućnosti da se utiče na odluke koje se tamo donose. Zakonodavstvo (zakonik stanovanja, građanski zakon) predviđa mogućnost održavanja sastanka u odsustvu.
U tom slučaju, zakupac koji je odsutan sa sastanka mora dati odgovore na pitanja o kojima su vlasnici raspravljali u pisanoj formi. Da bi to uradio, mora da unese potrebne podatke o sebi u obliku koji je predložio sastanak (na primer formular za glasanje), kao i mišljenja o svim pitanjima na dnevnom redu (ovde je sve kao na izborima: „za“, “protiv” ili “uzdržan”) i prenijeti ovaj obrazac na glasačko mjesto. Odnosno, mjesto sastanka koje su odabrali njegovi inicijatori. Ova metoda je pogodna, na primjer, ako se većina stanova u zgradi izdaje, a njihovi vlasnici ne žive na adresi zgrade.
U redu, ko može inicirati sastanak?
Zakonska regulativa predviđa da bilo koji od vlasnika stanova u zgradi može organizirati sastanak stanara. Osim toga, inicijator sastanka može biti organ okruga, kao i društvo za upravljanje (u slučajevima predviđenim zakonom).
Kako se pripremiti za sastanak?
Prilikom pripreme za sastanak, vlasnik kuće u stambenoj zgradi treba da odabere listu pitanja za diskusiju, odluči da li će to biti sastanak odsutan ili lični, odabrati datum i vrijeme, odabrati mjesto sastanka, mjesto za prikupljanje glasova (glasačkih listića) u odsustvu, kao i odabir mjesta za pregled dokumenata o kojima se raspravlja. Pa, nakon toga trebate prenijeti poruku o sastanku svim vlasnicima stanova u zgradi. Moraju biti obaviješteni najkasnije 10 dana unaprijed – kako je propisano zakonom.
Da biste obavijestili vlasnike, potrebno je svakom od njih poslati preporučeno pismo ili predočiti pozivnicu sa potpisom. Već na prvom sastanku vlasnici se mogu pozvati na sljedeće, izbjegavajući mučnu proceduru slanja pozivnica. Informacije o vlasnicima stanova potrebne za događaj možete pronaći u Rosreestru za novac (ako želite održavati sastanke, budite spremni na troškove). Alternativni put može biti kontaktiranje okružnih ili općinskih vlasti, ali su šanse za uspjeh ovdje, nažalost, minimalne.
Da li je potrebno na sastanak pozvati nekog drugog osim vlasnika stanova?
Sve odluke na sjednicama donose vlasnici stanova - samo oni mogu glasati o svim pitanjima. Drugi stanovnici (na primjer, oni koji iznajmljuju stambeni prostor u datoj zgradi) mogu biti tamo, ali ne učestvuju u glasanju.
Važno je zapamtiti da je vlasnik socijalnog iznajmljivanja država. U skladu sa tim, predstavnici gradske uprave za imovinu glasaće na sastancima stanara opštinskih stanova.
Koji su još dokumenti potrebni da bi se sastanak održao po pravilima?
Prema zakonu (građanski i stambeni zakoni), neophodno je da se rezultati svakog sastanka (lično, lično ili u odsustvu) u pisanoj formi unesu u zapisnik sa sastanka. Uslove za izradu ovog rada utvrdilo je Ministarstvo građevinarstva. Ovo je obavezno pravilo!
Idealno bi bilo da sekretarica vodi zapisnik sa sastanka stanovnika. Prikazuje informacije o onima koji učestvuju u glasanju, prisutnosti kvoruma i konačnom prebrojavanju glasova. Osim toga, evidentiraju se sva pitanja dnevnog reda i odluke o njima.
Ali čak i na takvom sastanku može doći do falsifikata. Kako ih izbjeći?
Ako su svi vlasnici lično prisutni na sastanku, možete glasati dizanjem ruku ili označiti potrebne glasačke listiće, koji se prije brojanja stavljaju u glasačke kutije (baš kao na pravim izborima!). Ako se glasa u odsustvu, glasački listići se šalju na unaprijed odobrenu lokaciju. Samo organi za provođenje zakona mogu provjeriti potpise, ali na sastanku vlasnika potrebno je organizirati registraciju učesnika. Da biste to učinili, potrebno je zamoliti sve učesnike sastanka da dostave dokumente koji potvrđuju njihov identitet i vlasništvo nad stanom. Ove mjere već pokazuju izlaznost i status prisutnih (bilo da su vlasnici kuće ili ne).
Međutim, u sadašnjim uslovima postoji određeni trik za napadače: prilikom glasanja u odsustvu nije uvijek moguće dobiti potrebne podatke, a zakon to ne obavezuje.
Koliko je stanovnika potrebno da bi se sastanak održao?
Da bi bio kvorum na skupštini vlasnika, potrebno je osigurati prisustvo i glasanje više od 50% svih vlasnika stanova u zgradi.
Podsjetimo, svaki udio u pravu zajedničke imovine proporcionalan je površini stana u vlasništvu vlasnika. Drugim riječima, svi vlasnici posjeduju 100% površine, a ako u događaju učestvuju vlasnici više od 50% cjelokupnog fonda, tada se može upisati kvorum.
Kako da pronađem prostor za sastanke?
Ne postoje posebni zahtjevi za prostorije u zakonodavstvu. Salu za sastanke možete pronaći i iznajmiti u školi, Domu kulture i drugim organizacijama. Ako su sve sobe zauzete, onda možete odabrati bilo koje prikladno mjesto, na primjer, igralište ispred kuće.
Šta zapamtiti?
Odluke skupštine vlasnika mogu biti proglašene nevažećim na sudu. Tužbu može podnijeti, na primjer, vlasnik koji nije učestvovao na sastanku ili koji je glasao protiv bilo koje odluke. To može učiniti i tužilaštvo, kao i državni organi stambene kontrole. Da ne bi došlo do ovakvih slučajeva, potrebno je poštovati zakon.
Pripremljeno uz pomoć šefa stambenog odjela VK Comfort JSC Zarema Ablyamitova.