Kako organizirati HOA u stambenoj zgradi: upute korak po korak. Kako organizirati HOA u stambenoj zgradi: upute korak po korak Kako upravljačka organizacija upravlja stambenom zgradom

Ko i zašto može odluku (zapisnik) sastanka proglasiti nevažećom? Kako to izbjeći?

Samo sud može poništiti odluku sastanka. Vlasnik koji nije učestvovao na sastanku ili je glasao protiv odluke, kao i organi državne stambene kontrole (GZHI), te tužilaštvo u slučaju utvrđenih prekršaja, mogu podnijeti tužbu sudu.

Ovo se može izbjeći ako su ispunjeni uslovi za postupak organizovanja i održavanja skupštine utvrđeni čl. 44-48 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, kao i zahtjevi za pripremu dokumenata za sastanke, uključujući zapisnike, koje je utvrdilo Ministarstvo građevina Ruske Federacije.

Da biste izbjegli greške, bolje je kontaktirati stručnjake za savjet i pomoć.

Gdje se okupiti?

Mjesto održavanja bira inicijator, nema obaveznih uslova. Preporučljivo je iznajmiti dvoranu u školi ili u rekreativnom centru, zamoliti lokalne vlasti da pomognu oko prostorija. Ali ako nema takvih mogućnosti, onda se možete okupiti na bilo kojem prikladnom mjestu - to može biti prostor ispred kuće po lijepom vremenu, ili hodnik na ulazu, ako je prostran, ili prostorije upravljačke organizacije , ako postoji.

Koliko vlasnika mora učestvovati na sastanku (lično ili u odsustvu) da bi se postigao kvorum?

Da bi se sastanak u bilo kom obliku (lično, u odsustvu, u odsustvu) održao, potrebno je da vlasnici sa više od 50% glasova (računato srazmerno njihovom udelu u pravu na zajedničko korišćenje imovine) od ukupnog broja glasova učestvuju (glasuju) svi vlasnici u kući.

Udio u pravu zajedničke imovine je pak proporcionalan površini prostora u vlasništvu vlasnika. Odnosno, vlasnički glas je „vezan“ za površinu njegovog prostora (stana, kancelarije). Kolektivno, svi vlasnici u kući imaju 100% glasova. A ako su na sastanku učestvovali vlasnici, čija je ukupna površina više od 50% ukupne površine (odnosno koja je u vlasništvu fizičkih i pravnih lica), tada skupština ima kvorum.

Autentičnost potpisa se ne provjerava, jer je to odgovornost organa za provođenje zakona.

Stoga se prilikom održavanja ličnog sastanka organizuje registracija učesnika sastanka – vlasnika. Prilikom registracije, učesnik mora dostaviti dokumente koji potvrđuju vlasništvo nad prostorom i identifikaciju. Ovo omogućava utvrđivanje prisutnosti (kvoruma), kao i provjeru da li je prisutna osoba vlasnik ili ne.

Ista procedura se može organizovati i kod prihvatanja glasačkih listića za glasanje u odsustvu, ali zakon to ne nalaže – ponekad to nije moguće.

Kažu da treba da postoji nekakav zapisnik sa sastanka. Zašto je to potrebno, ko ga vodi i šta tu treba da se ogleda?

I Građanski i Zakon o stanovanju utvrđuju da se po rezultatima sastanka održanog u bilo kojoj formi (lično, u odsustvu, u odsustvu) sačinjava pisani protokol. Neophodno je! Uslovi za pripremu zapisnika sa sjednice utvrđeni su Naredbom Ministarstva građevinarstva.

Za sastavljanje zapisnika bira se sekretar sastanka. U zapisnik se evidentiraju podaci o učesnicima glasanja, prisustvu/odsustvu kvoruma sjednice, rezultatima prebrojavanja glasova, svim odlukama koje je skupština donijela ili nije donela po tačkama dnevnog reda.

npr.:

Tako je uzeto u obzir 435 obrazaca rješenja vlasnika, koji posjeduju ukupno 23.781,03 m2. m prostora, što je 55,72% glasova od ukupnog broja glasova svih vlasnika u kući.

U skladu sa dijelom 3 čl. 45 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije postoji kvorum koji je osnov za priznavanje glavne skupštine nadležnom za donošenje odluka o pitanjima na dnevnom redu

(U skladu sa dijelom 1. člana 46. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, odluke o dnevnom redu ovog sastanka donose se većinom glasova (više od 50%) od ukupnog broja glasova vlasnici lokala, koji je učestvovao na ovom sastanku )

Na tački dnevnog reda: O izboru načina upravljanja stambenom zgradom na adresi:_________________: menadžment organizacije za upravljanje.

SLUŠAO: PUNO IME.

PREDLOŽENO: Odaberite način upravljanja stambenom zgradom na adresi: __________________: menadžment organizacije za upravljanje.

ODLUČIO (ODLUČIO) o tački dnevnog reda: O izboru načina upravljanja stambenom zgradom na adresi: ________________________: uprava upravljačke organizacije:

ODLUKA JE DONOŠENA.

A ako niko u kući baš ni sa kim ne komunicira, pola stanova se izdaje podstanarima, a ljudi su uglavnom neaktivni, kako ih onda sve skupiti?

Ko treba da učestvuje na sastanku osim vlasnika?

Ostala lica (poslodavci, predstavnici vlasti, upravljačkih organizacija i druga pozvana lica) mogu biti prisutna i odgovarati na pitanja, ali bez prava glasa.

Što se tiče opštinskih stanova, u kojima žive stanovnici od socijalne rente, njihov vlasnik je država. Stoga će na sastancima vlasnika, na primjer, u Moskvi, biti prisutan u osobi Odjela za gradsku imovinu (DGI) preko svog ovlaštenog predstavnika - GKU IS (Državna trezorska institucija "Inženjerska služba") određenog okruga glavni grad.

Ko može/treba da inicira sastanak? I gde da počne da deluje?

Po zakonu skupštinu može organizovati bilo koji vlasnik prostora u kući (napominjemo da to mora biti vlasnik, a ne zakupac nekretnine ili građanin koji živi u kući koji nema imovinu u to).

Prije svega, inicijator sastanka treba da odredi krug pitanja na dnevnom redu sa kojima želi da izađe na raspravu na glavnoj skupštini. Nakon toga odlučite o formi (lično, u odsustvu, u odsustvu), datumu, mjestu održavanja sastanka ili mjestu prikupljanja glasova za glasanje u odsustvu, mjestu gdje se možete upoznati sa dokumenti o sastanku, drugim riječima, generiraju poruku za vlasnike o predstojećem sastanku. Nakon toga je potrebno obavijestiti sve vlasnike u kući o predstojećem sastanku.

Zakon utvrđuje otkazni rok najkasnije 10 dana prije održavanja sastanka.

Obavijest se obično daje na način utvrđen na prethodno održanom sastanku vlasnika. Ako takva odluka nije ranije donesena na skupštini vlasnika, tada se svakom vlasniku šalje preporučeno pismo, ili se poruka dostavlja lično uz potpis. Inicijator može dobiti informacije o vlasnicima kuće od Rosreestra, naravno ne besplatno, ali najčešće nema drugog načina. Možete zatražiti pomoć u pribavljanju takvih informacija od državnih organa (na primjer, okružne uprave, okružne vlade), ali će najvjerovatnije odbiti u vezi s ličnim podacima.

Stoga, ako vlasnik inicira sastanak, mora biti spreman na troškove.

Zakonodavac je takođe utvrdio da organi vlasti (u slučajevima određenim zakonom) ili upravljačka organizacija mogu pokrenuti sastanak o pitanjima upravljanja kućom.

U kom obliku se može održati sastanak? Na primjer, šta ako ljudi žele da izraze svoje mišljenje i glasaju, a ne mogu se svi fizički okupiti zbog raznih okolnosti? Kako mogu biti?

Vlasnici koji se fizički ne mogu okupiti na jednom mjestu i u jednom trenutku imaju mogućnost održavanja skupštine u odsustvu. To je predviđeno i stambenim i građanskim zakonodavstvom.

U odsustvu, vlasnik glasa o predloženim tačkama dnevnog reda pisanim putem, odnosno unosi u određeni obrazac koji je predložio inicijator sjednice - obrazac za glasanje (glasački listić) - potrebne podatke o sebi (predviđene zakonom). Zakonika o stanovanju Ruske Federacije) i odluku koju je donio po svakoj tački dnevnog reda (ili ZA, PROTIV ili SUZDRŽAN), te popunjeni glasački listić (glasački listić) prenosi na mjesto njihovog preuzimanja, koje također određuje inicijator sastanak.

Da li su sastanci mogući pod bilo kojim oblikom upravljanja kućom (MC i HOA)?

Da, u skladu sa stambenim zakonodavstvom i kada upravlja kućom od strane organizacije za upravljanje i kada upravlja HOA (stambeni kompleks, stambena zadruga), sva pitanja koja se odnose na Zakon o stanovanju (član 44. Zakona o stanovanju Ruske Federacije) na na njoj se rješava isključiva nadležnost skupštine vlasnika.

Ali treba napomenuti da pri upravljanju kućom HOA (stambeni kompleks, stambena zadruga) ima i organ upravljanja za ova udruženja stanovnika - to je skupština članova udruženja vlasnika kuća (stambeni kompleks, stambena zadruga). Oni mogu rješavati pitanja koja su im zakonom i Poveljom već u nadležnosti.

Zašto su nam uopšte potrebni sastanci vlasnika? Šta oni tamo mogu odlučiti, a šta ne mogu?

Stambena zgrada nije samo zgrada/objekat/objekt, već i zajednica vlasnika koji posjeduju ne samo stanove u ovoj zgradi, već i udio u zajedničkoj imovini, tzv. „zajedničkoj imovini“. To uključuje sve zajedničke prostore, tehničke prostorije, stepenice, podrume, tavane, krovove, nosive konstrukcije, komunalije i opremu, liftove i još mnogo toga, što osigurava udoban i siguran život u kući. I cijelom ovom privredom treba upravljati: treba je održavati, održavati, popravljati, snabdjevati vodom, toplinom, strujom itd.

A pošto je ovo zajednička svojina vlasnika, onda sve te probleme moraju zajedno rješavati. Zbog toga su i potrebni sastanci vlasnika, jer prema Zakonu o stanovanju, skupština vlasnika je organ upravljanja stambenom zgradom.

Skupština vlasnika ima pravo da rešava skoro sva pitanja u vezi sa upravljanjem, održavanjem, popravkom i korišćenjem zajedničke imovine.

Prije svega, zakon obavezuje vlasnike da na skupštini izaberu način upravljanja kućom. Postoje opcije:

1. Preko upravljačke organizacije

2. Preko HOA, stambenih zadruga ili stambenih kompleksa koje su stvorili vlasnici

3 Direktno od strane vlasnika (ako je kuća mala i nema puno stanova u njoj)

Takođe, vlasnici na skupštini utvrđuju spisak radova za održavanje i popravku zajedničke imovine, utvrđuju stopu održavanja zajedničke imovine i biraju svoje predstavnike - kućni savjet.

Oni mogu instalirati set dodatnih usluga usmjerenih na poboljšanje životnih uvjeta, na primjer, usluge konsijerža, postavljanje video nadzora, barijera itd.

Međutim, postoje pitanja koja nisu u nadležnosti skupštine - to je prije svega utvrđivanje tarifa za komunalije/usluge (ustanovljavaju ih organi vlasti subjekta Federacije).

Pitanja iz nadležnosti skupštine vlasnika, kao i postupak organizovanja i održavanja skupštine vlasnika uređena su čl. 44 - 48 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, osim toga, glavne odredbe o pitanjima opštih skupština vlasnika odražavaju se u poglavlju 9.1 Građanskog zakonika Ruske Federacije „Odluke sastanaka“.

Ne postoje odobreni oblici dokumenata za sastanke, postoje različite metodološke preporuke koje se izdaju u različito vrijeme, ali one nisu obavezujuće.

Do danas su zakonom utvrđeni samo zahtjevi za pripremu zapisnika sa sastanaka, odobreni Naredbom Ministarstva građevinarstva i stambeno-komunalnih usluga Ruske Federacije od 25. decembra 2015. N 937/pr.

Možete se upoznati sa regulatornim pravnim aktima u pravnim informacionim sistemima i drugim otvorenim izvorima, gde takođe možete pronaći različite (ali ne standardizovane) primere protokola i statuta.

Gdje početi?
1. Nakon odabira vijeća stambene zgrade (MKD), preporuča se održati prvi sastanak sa izabranim vijećem kako bi se upoznali, komunicirali, razmijenili kontakt informacije i shvatili kako savjet može djelovati najefikasnije. Na primjer, vijeće je uključivalo stanovnike različitih profesija - pravnika, inženjera, ekonomista. Logično je da svako ima svoju oblast rada u koju se razume bolje od drugih. U ovom slučaju, ukupna efikasnost kućnog savjeta će biti veća!
2. Potrebno je proučiti finansijske i ekonomske aktivnosti društva za upravljanje (MC) za održavanje vašeg doma:
- ugovor o upravljanju denarom;
- iznos akumuliranih sredstava na kućnom računu;
- izvještaje o obavljenom radu u proteklim godinama;
- struktura tarifa za održavanje i popravke, cijene usluga;
- popis izvedenih radova oko kuće i osnova za izvođenje ovog posla;
- procjene obavljenog posla za analizu i drugu dokumentaciju.
3. Zajedno sa zaposlenim u društvu za upravljanje (glavni inženjer ili drugo odgovorno lice) pregledati i proučiti zajedničku imovinu kuće, sastaviti zapisnik o pregledu i zapisati sve primjedbe. Obratite posebnu pažnju na uništavanje, oštećenje i druge opasne aspekte. Ako postoje oštećenja, ostavite kopiju prijave u Krivičnom zakoniku pod ulaznim brojem da ih otklonite. Uzmite katastarski plan iz Krivičnog zakona i saznajte granice zemljišne parcele pod MKD.
4. Izraditi plan neophodnih radova na poboljšanju udobnosti stanovanja za narednu godinu (npr. učešće u velikom programu renoviranja, renoviranje ulaza, postavljanje sistema video nadzora, renoviranje igrališta i sl.) , utvrditi izvor finansiranja, pripremiti listu za usvajanje na glavnoj skupštini MKD-a, izvršiti skupštinu vlasnika radi potpisivanja zapisnika.

Šta treba da bude u ugovoru o upravljanju stambenom zgradom?
1. sastav zajedničke imovine stambene zgrade nad kojom će se vršiti upravljanje, adresu te kuće, granice zemljišne parcele;
2. Spisak usluga i radova za održavanje i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, postupak za promenu tog spiska, kao i spisak komunalnih usluga koje daje organizacija za upravljanje;
3. Postupak utvrđivanja cijene ugovora, visine plaćanja za održavanje i popravku stambenog prostora i visine plaćanja komunalija, kao i postupak za izvršenje tog plaćanja;
4. Procedura praćenja ispunjavanja obaveza organizacije za upravljanje prema ugovoru o upravljanju.
5. Ukoliko niste zadovoljni trenutnom verzijom ugovora, potrebno je sačiniti protokol neslaganja uz ugovor, razgovarati o radnoj verziji sa pravnicima društva za upravljanje, a zatim je usaglasiti na skupštini rezidenata i dostaviti konačnu verziju društvu za upravljanje.

Kako kontrolisati?
1. Potvrde o obavljenom radu u vezi sa zajedničkom imovinom stambene zgrade moraju imati potpis predsjednika ili njegove zamjene. Shodno tome, potrebno je provjeriti i lično kontrolirati obavljeni posao – zajedno sa predradnikom ili inženjerom, prije potpisivanja akta, pregledati mjesto rada, uvjeriti se u kvalitet, usklađenost sa obima i rokovima izvedenih radova, te zahtijevaju da se u aktu naznače cijena ovih radova (ako ih nema).
2. Povremeno pribavljati iz Krivičnog zakonika spisak obavljenih radova i potvrdu o stanju ličnog računa kuće, te pratiti promjene.
3. Ako se pojave poteškoće s dešifriranjem troškovnika, kvaliteta ili obima obavljenog posla, možete privući stručnjake iz specijalizovanih kompanija ili zatražiti inspekciju stručnjaka iz Službe za nadzor izgradnje i stambene kontrole.

Kako održati generalnu skupštinu?
1. Sve odluke vlasnika kuće moraju se donijeti na skupštini stambene zgrade. Redoslijed i postupak održavanja skupštine propisani su Zakonom o stanovanju Ruske Federacije (članovi 44-48). O sastanku je potrebno obavestiti sve stanare 10 dana unapred (najave na/u ulazima, javnim površinama).Postoje dve vrste sastanaka:
- licem u lice (svi stanovnici se okupljaju na zakazanom mjestu u dogovoreno vrijeme i datum);
- u odsustvu (svakom vlasniku se uz potpis daje glasački list sa dnevnim redom pitanja).
2. Neophodno je striktno poštovati proceduru održavanja sastanka, u suprotnom bilo koji od vlasnika može osporiti odluku sastanka na sudu.
3. Preporučujemo da obratite pažnju:
- najava o sastanku se objavljuje 10 dana prije sastanka;
- u oglasu mora biti navedeno mjesto, vrijeme, dnevni red sjednice, kao i ko je njen inicijator i njegovi kontakt podaci;
- u dnevnom redu sjednice u jednoj od tačaka mora biti naznačen izbor sekretara, predsjedavajućeg sjednice i komisije za brojanje;
- ako sastanak nije održan (veoma je teško okupiti 50% ili više vlasnika u dvorištu stambene zgrade), tada se na sjednici donosi odluka o glasanju u odsustvu, o čemu se objavljuje je takođe unapred objavljen, dnevni red za glasanje u odsustvu mora se u potpunosti poklapati sa dnevnim redom za lično glasanje (ne može se menjati).

Kako promijeniti kompaniju za upravljanje?
1. Vlasnici stambenih zgrada mogu izabrati bilo koji oblik upravljanja kućom.
2. Za promjenu jednog društva za upravljanje u drugo, potrebno je održati skupštinu u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije na kojoj će vlasnici donijeti odluku o promjeni društva za upravljanje.
3. Obavijestite prethodno društvo za upravljanje o odluci vlasnika u pisanoj formi (sa kopijom odluke i naznačite konkretan datum od kojeg novo društvo za upravljanje namjerava početi upravljati kućom). Period plaćanja komunalnih usluga u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije je jednak kalendarskom mjesecu. Shodno tome, preporučljivo je da se datum početka upravljanja kućom poklopi sa prvim danom u mjesecu.
4. Rukovodilac dosadašnjeg društva za upravljanje u roku od sedam dana od dana prijema obavještenja obavještava gradsku elektroenergetsku i komunalnu službu o raskidu ugovora za ovu kuću, osim ako ugovorom o snabdijevanju energijom ili ugovorom o snabdijevanju energijom nije utvrđen drugačiji rok. ugovor o nabavci komunalnih usluga.
5. Prethodno društvo za upravljanje prenosi na novoizabrano društvo za upravljanje, a ono prihvata: tehnički pasoš za kuću i kopije druge tehničke dokumentacije, dokumentaciju službe pasoša, knjigovodstvenu dokumentaciju i drugu dokumentaciju.
6. Ukoliko nije u svim slučajevima moguće postići sporazum o uslovima i rokovima dokumentarnog prenosa kuće prilikom promene načina upravljanja, kao io drugim pitanjima koja ometaju pravilno upravljanje stambenom zgradom, zainteresovano lice mora se obratiti tužilaštvu ili sudu za rješavanje spora.

Šta zapamtiti?
1. Sve odluke donosi samo skupština vlasnika. Mora se imati na umu da, na primjer, tri osobe mogu živjeti u stanu, ali samo jedan vlasnik može biti - samo on ima pravo glasa.
2. Svi glasovi se računaju na osnovu ukupne površine stana do ukupne površine kuće.
3. Sve odluke, sve radnje se dokumentuju, svi zahtjevi Krivičnom zakoniku, organima i drugim institucijama idu na ulazni broj, kopija se čuva. Generalna skupština je održana i sastavljen je zapisnik. Žalba/žalba – kopija sa pozivnim brojem. Obavezno sačuvajte svu dokumentaciju!
4. Rad vijeća kod kuće nije trenutno rješenje problema i zadataka koji su se gomilali tokom nekoliko godina. Učiniti sve odjednom i brzo je veoma teško. Dakle, rad savjeta MKD-a je postepen, osmišljen na najmanje jednu do dvije godine.
5. Uključiti stanare u poslove upravljanja kućom, praćenje upravljanja i održavanje reda. Granica posjeda nije prag stana, pa čak ni ulaz, već granica zemljišne parcele (dvorišta).

Organiziranje upravljanja stambenim zgradama je ozbiljna stvar. Podrazumijeva poznavanje različitih oblasti zakonodavstva. Prije svega, ovaj uvjet je relevantan za zakonodavne norme koje su razvijene u oblasti stambeno-komunalnih usluga. Broj prihvaćenih dokumenata raste svake godine. Vrlo je teško snalaziti se u njima. Život ljudi u stambenim zgradama značajno se razlikuje od života u privatnom sektoru. Prije svega, to je uvjetovano mnogim poteškoćama, rješenja za koje mora tražiti zajednički, većina vlasnika. Da biste zgradu održavali najproduktivnije, prvo biste trebali razumjeti organizaciju upravljanja stambenim zgradama, čija će opcija odgovarati svakom vlasniku.

Kakva je organizacija upravljanja MKD-om?

Organizacija upravljanja stambenim zgradama podrazumijeva da će svi vlasnici nekretnina (ili njihovi punomoćnici) djelovati usklađeno.

Ovaj rad se fokusira na:

  • očuvanje nepokretnosti i njena odgovarajuća upotreba;
  • pružanje raznih komunalnih usluga stanarima kuće;
  • stvaranje ugodnih uslova za život.

Vlasnici u stambenim zgradama moraju odabrati vrstu organizacije za upravljanje nekretninama.

Ovaj problem mora biti riješen bez greške. Na kraju krajeva, pravo vlasništva se pretvara u odgovornost za stanje imovine. Također morate osigurati da imovina ne uzrokuje nikakvu štetu drugima zbog svog lošeg stanja.

Organizacija upravljanja stambenom zgradom uključuje njeno održavanje u ispravnom stanju. Drugim riječima, menadžeri su dužni:

  • održavati čistoću u prostorima namijenjenim za javnu upotrebu, kao iu okolnom prostoru;
  • nadgledati javna komunalna preduzeća, potpisivati ​​ugovore sa organizacijama dobavljača resursa;
  • prati stanje svih tehničkih sistema objekta i dr.

Uredba ruske vlade „O odobravanju standarda i pravila za upravljanje stambenim zgradama“ doživjela je niz izmjena. Ipak, glavna ideja ovog dokumenta ostala je nepromijenjena.

Standardi govore o pravilima rada za organizaciju upravljanja stambenim zgradama. Osim toga, određuju područje nadležnosti službenika i uređuju odluke koje donose. U skladu sa odredbama Standarda, u upravljanju učestvuju sami stanovnici (i njihova udruženja), kao i pružaoci komunalnih usluga i upravljačke organizacije, organi konstitutivnog entiteta Ruske Federacije i lokalne vlasti.

U skladu sa odredbama Standarda, organizacije za upravljanje moraju vlasnicima omogućiti da se upoznaju sa informacijama o njihovim poslovima. To znači da svaka zainteresovana osoba može vidjeti listu usluga koje pruža društvo za upravljanje, pročitati njihov opis i saznati koja je naknada za svaku uslugu.

Svaki od oblika organizovanja upravljanja stambenim zgradama praćen je individualnim poteškoćama.

Na primjer, ponekad je teško doći do općeg rješenja. Što više ljudi živi u kući, to će im biti teže doći do zajedničkog mišljenja.

Ako stambenim kompleksom upravlja treća strana, integritet kompanije za upravljanje je od velike važnosti u ovoj situaciji.

Velika je vjerovatnoća da upravljačka organizacija usmjerava vlasnička sredstva na pogrešno mjesto gdje bi po zakonu trebala otići. Kao rezultat, sve to rezultira dugim postupcima i predstojećim dugotrajnim ponovnim izborom odbora.

Između ostalog, morate imati na umu: autonomna organizacija nije baš zainteresirana za održavanje kuće u ispravnom stanju. Bez nadzora, veliki broj pitanja može jednostavno ostati nerešen.

Na koje načine je moguće organizirati upravljanje stambenim zgradama?

Trenutno, prema zakonu, postoje tri opcije za organizovanje upravljanja stambenim zgradama.

Svaki od ovih puteva ima i negativne i pozitivne strane. U zavisnosti od okolnosti, za građane su prikladne različite metode organizovanja upravljanja. Međutim, nema značajne razlike između opcija. Zakonik o stanovanju i zakoni koji se odnose na upravljanje u ovoj oblasti jasno navode odgovornost rukovodioca organizacije za upravljanje. Šta god da je, stanovnici moraju blagovremeno i u potpunosti koristiti komunalije. Ovo se odnosi i na usluge koje se odnose na čišćenje zajedničkih prostora. Vlasnici nekretnina moraju imati slobodan pristup informacijama o organizaciji i njenim aktivnostima.

Metoda 1. Upravljanje stambenom zgradom od strane udruženja vlasnika kuća (HOA)

Stambene zadruge i udruženja vlasnika kuća su dva udruženja koja su gotovo identična po značenju u pogledu upravljanja stambenim zgradama. Ako se izabere takva upravljačka organizacija, stanovnici održavaju skupštinu najmanje jednom u dvije godine na kojoj se glasanjem (većinom glasova) bira predsjednik odbora. Imenovanje članova ovog odbora slijedi isti obrazac. Osoba koja postane predsjednik odbora preuzima odgovornost za sve poslove koji će se obavljati u kući. Ako iznenada ne pokaže želju da radi na vašim pritužbama i zahtjevima koji se odnose na nekvalitetno pružanje komunalnih usluga, možete sigurno ići u regulatorne organizacije. Predsjednik prima platu iz džepova građana. Njegova odgovornost je da otkloni sve nedostatke.

Takve menadžment organizacije imaju značajne razlike. Stambene zadruge mogu se osnivati ​​isključivo u stambenoj zgradi, koja je svojevremeno građena uz pomoć priloga članova ove zadruge. Također je vrijedno zapamtiti da će s takvim početnim uvjetima biti moguće u budućnosti, po želji, promijeniti menadžment u HOA ili menadžment organizacije. Ali sada nema povratka.

HOA se može pojaviti u bilo kojoj stambenoj zgradi. Može se formirati i u više stambenih zgrada. Međutim, postoji jedan uslov: kuće moraju imati zajedničke komunikacije. U HOA, većina glasova dozvoljava promjenu upravljačke organizacije u upravljanje društvom za upravljanje.

Ukoliko u kući nema upućene osobe koja želi da se bavi stambenom zgradom, a stanari ne žele da menjaju menadžment, stambena zadruga ili HOA ima pravo da sa upravljačkom organizacijom potpiše standardni ugovor o upravljanju stambenom zgradom. . U tom slučaju nije potrebno mijenjati samu kontrolu. A od momenta potpisivanja ovog dokumenta svi problemi u vezi sa javnim uslugama preći će u nadležnost upravljačke organizacije.

Metoda 2. Upravljanje stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije (MC)

Upravljanje stambenim zgradama uz pomoć kompanije za upravljanje je najčešća opcija. U društvo za upravljanje može se kombinovati proizvoljan broj zgrada koje se nalaze na bilo kojoj teritoriji. Organizacija za upravljanje je prvenstveno komercijalni subjekt za profit. S tim u vezi, odluka o visini plata radnika pripada direktoru organizacije, a ne stanovnicima. Društvo za upravljanje ima pravo potpisivanja dokumenata kako sa vlasnicima stanova tako i sa HOA-om ili stambenom zadrugom (ako stanovnici glasaju za takve uslove). Ponekad ne govorimo o uslugama upravljanja, već samo o održavanju. Ova opcija je dobra za one koji su odabrali direktnu organizaciju upravljanja (ili u onim kućama gdje se novac isplaćuje direktno dobavljačima).

Novina u organizaciji upravljanja stambenim zgradama je zakon o licenciranju društava za upravljanje. Od sada društva za upravljanje moraju dobiti licencu. To je neophodno kako bi nadzorni organi mogli ukloniti nesavjesne igrače s tržišta. Međutim, takvim firmama se ne daje mogućnost da se oporave. Osim toga, ova inovacija ne dozvoljava stvaranje situacija u kojima je više organizacija povezano s jednim denarom.

Za kompaniju koja tek ulazi na tržište nije previše teško dobiti dozvolu za upravljanje stambenim zgradama. Ona će morati da napiše zahtjev Državnoj stambenoj inspekciji. Tada će direktor društva za upravljanje morati položiti ispit. Posljednji korak je plaćanje državne takse. Dešava se da organizacija ne uspe da se nosi sa zadatim obavezama. To postaje jasno ako su kontrolni organi zatrpani zahtjevima stanovnika. U ovom slučaju Državna stambena inspekcija može, prvo, ovu kuću ukloniti sa liste kuća koje su pod upravom organizacije, a drugo, kontrolni organi mogu u potpunosti oduzeti dozvolu. Ovakvi novi uslovi imali su za cilj povećanje transparentnosti i jasnoće rada društva za upravljanje.

Metoda 3. Direktno upravljanje stambenom zgradom

Organizacija upravljanja tokom neposrednog upravljanja MKD-om je prilično jednostavna ako uzmemo u obzir njegovu strukturu. Ali što se tiče samog upravljanja, ova opcija je prilično radno intenzivna.

Možete dogovoriti direktno upravljanje u stambenoj zgradi ako ima najviše 30 stanova. Ova metoda kontrole je samo za male kuće. Ovakva organizacija upravljanja stambenim zgradama pretpostavlja da će se stanari sami pobrinuti za sve: komunalije, popravke i održavanje svog doma i sve ostalo. A kada odgovornost leži na svima u isto vrijeme, to znači da je niko nema. Ako bude bilo kakvog prekršaja, neće biti govora o krivičnoj ili administrativnoj odgovornosti. Jedino što se može očekivati ​​od organizacija koje vrše kontrolu u ovoj oblasti jeste da će pokušati da obavežu opštinu da prijavi kuću na konkurs za sklapanje ugovora o upravljanju sa društvom za upravljanje.

To će se dogoditi ako stanovnici nisu zadovoljni svojim životnim uslovima. Ako su građani zadovoljni direktnim upravljanjem, u kojem sve usluge dolaze direktno od dobavljača resursa (a plaćanje u ovom slučaju ide bez posrednika), ako ljudi samostalno rješavaju problem čišćenja i odvoza smeća, onda je ovaj način organizacije upravljanja najbolji. Ovdje postoji jedna važna stvar: potrebno je pravilno sastaviti zapisnik sa skupštine na kojoj će se birati savjet MKD-a. Ako vlasnici nekretnina nisu u mogućnosti obezbijediti smještaj uz minimum usluga, može se sklopiti ugovor o upravljanju sa specijaliziranom organizacijom za rad u kući.

Kako je zakonom uređena organizacija upravljanja stambenim zgradama?

Do donošenja novog Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, upravljanje stambenim zgradama bilo je u sferi djelatnosti stambeno-komunalnih ili posebnih usluga. Ove strukture je imenovala opština bez obavještavanja stanovnika. Stoga je trećim organizacijama bilo potpuno nemoguće da prodru na tržište stambenih i komunalnih usluga. Kao rezultat toga, konkurencija u ovoj oblasti aktivnosti bila je nula. I nije bilo interesa za poboljšanje kvaliteta pruženih usluga.

Nakon revizije ruskog stambenog zakonika, vlasnici nekretnina dobili su pravo da sami razmišljaju o vrsti organizacije upravljanja stambenim zgradama. Od sada su stanari stambenog naselja morali da organizuju skupštinu. I tu je obavezno izabrati način organizovanja menadžmenta koji im se čini najboljim.

Međutim, postojeća zakonska regulativa je imala svojih nedostataka. Iz tog razloga, LCD je prilagođen u ljeto 2011. godine. Sada opština i sami stanovnici imaju ovlašćenja da kontrolišu kako upravljačke organizacije obavljaju svoj posao. Nova uključenja u zakone ukazuju da se HOA ne može formirati dok je kuća još u izgradnji. Osim toga, sami programeri također nemaju pravo direktno sudjelovati u stvaranju ove upravljačke strukture.

Između ostalog, novi standardi omogućavaju stanovnicima da plaćaju komunalije direktno preko dobavljača resursa, izbjegavajući organizaciju upravljanja.

Kojim redoslijedom se vrši izbor načina organizacije upravljanja MKD-om?

Stanovnici stambenih zgrada na sastanku (članovi 45-48 Zakona o stanovanju) moraju odabrati prikladan način organizacije upravljanja.

Da, trebalo bi, i ništa drugo. Naime, prema zakonu, uz pravo posjedovanja neke imovine, građani i pravna lica snose i određene obaveze. Oni su odgovorni za pravilno održavanje ove nekretnine. Ne smije štetiti imovini ili zdravlju vlasnika i trećih lica.

Inicijator sastanka (kako o korekciji načina upravljanja stambenom zgradom tako i po pitanju njenog izbora) je svaki vlasnik (kao i njihova grupa, uključujući predstavnike općinskog udjela u vlasništvu u stambenoj zgradi).

Skupština je punovažna kada na nju učestvuju građani ili njihovi predstavnici sa 50% glasova svih (član 42. ZKP). Odluka o izboru načina organizovanja upravljanja stambenim zgradama priznaje se punovažnom ako je za nju dato više od 25% glasova.

Odluka koju je donela skupština je obavezujuća za sve vlasnike. Pod njen uticaj potpadaju i oni stanovnici koji nisu učestvovali u glasanju. Oni koji su glasali protiv također će biti primorani da se slože sa opštom odlukom.

Ako vlasnici žele, onda u svakom trenutku, uz pomoć odluke skupštine, mogu promijeniti organizaciju upravljanja stambenom zgradom.

Vlasniku je dozvoljeno da ospori odluku sastanka, donesenu ne poštujući zahtjeve Zakona o stanovanju, samo na sudu.

Zaposleni u Državnoj stambenoj inspekciji mogu podnijeti zahtjev sudu da poništi odluku sastanka donesenu u suprotnosti sa odredbama Zakona o stanovanju.

Samo preko suda i samo vlasnik ima pravo da ospori odluku skupštine ako nije bio na skupštini ili je glasao protiv, a odluka utiče na njegove interese i prava.

Zahtjev za žalbu podnosi se sudu u roku od šest mjeseci od dana kada je građanin saznao ili je trebalo da sazna za odluku. Za građane koji su iz opravdanih razloga propustili procesni rok, isti se može vratiti (u skladu sa članom 112. Zakona o parničnom postupku).

Ako sud ne vrati rok, svaki zakupac koji se ne slaže sa odlukom može pokrenuti novi sastanak, stavljajući na glasanje pitanje poništenja prethodne odluke.

Potpisivanje kojih ugovora podrazumijeva organizaciju upravljanja stambenim zgradama?

Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane udruženja vlasnika kuća(stambeni kompleksi, druge potrošačke zadruge) ova pravna lica potpisuju različite dokumente. Ovo uključuje ugovor o upravljanju stambenim zgradama i ugovore o pružanju komunalnih usluga. Potpisi su potrebni i za ugovor o održavanju i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi i druge ugovore.

Postoje dvije sheme ugovornih interakcija koje se razvijaju između stanovnika stambenih naselja i organizacija koje pružaju stambeno-komunalne usluge kada upravljaju stambenim kompleksima i udrugama vlasnika kuća:

  • Stanari stambenih zgrada pravo potpisivanja dokumenata povjeravaju HOA (PK, LCD), a HOA (PK, LCD) već sastavlja i potpisuje ugovor o upravljanju sa upravljačkom organizacijom. Ona, zauzvrat, pronalazi pružaoce usluga i potpisuje ugovore sa njima u ime HOA (PC, LCD).
  • Stanovnicima stambenih naselja dozvoljeno je potpisivanje papira za pružanje usluga HOA (PC, LCD). Ovo je uključeno u odluku sastanka, u ugovor o upravljanju, u statut HOA, PC, LCD.

Prilikom odabira načina upravljanja stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije Stanovnici potpisuju ugovore o upravljanju koji sadrže informacije o:

  • radovi i usluge popravke i održavanja zajedničke imovine u stambenim zgradama, algoritam za ispravku liste tih istih usluga, spisak komunalnih usluga za koje je odgovorna organizacija;
  • sastav zajedničke imovine stambene zgrade, adresa kuće;
  • princip praćenja ispunjavanja obaveza organizacije;
  • kako se utvrđuje trošak ugovora, kako se obračunava iznos plaćanja za popravke i održavanje, za komunalije i koji je redoslijed plaćanja.

Ugovor o upravljanju sa organizacijom za upravljanje po svom sadržaju odgovara ugovoru o pružanju plaćenih usluga predviđenih građanskim zakonodavstvom Rusije.

Prema odredbama člana 780. Građanskog zakonika, izvođač (u ovom slučaju, organizacija za upravljanje) mora samostalno pružati usluge (osim ako su drugi uslovi navedeni u ugovoru za pružanje plaćenih usluga). Dakle, organizacija ili sama obezbjeđuje stanarima dio komunalnih usluga prema uslovima ugovora o upravljanju stambenom zgradom, ili (druga opcija) djeluje kao veza između pružatelja usluga i stanovnika ove zgrade.

Ugovore sa organizacijama koje pružaju usluge potpisuje društvo za upravljanje ne u svoje ime, već u ime stanovnika.

Pod direktnom kontrolom MKD ima nekoliko načina saradnje sa organizacijama koje pružaju javne usluge:

  • Ugovori se sklapaju sa svim (eventualno sa većinom) građanima. Svi ili većina vlasnika su jedna strana u dokumentu.
  • Odlukom skupštine, u pitanjima koja se odnose na rad sa trećim organizacijama, jedan od rezidenta može se pojaviti po punomoćju ostalih.
  • Radove potpisuje svaki zakupac u svoje ime.

Sadašnje zakonodavstvo u potpunosti odražava uspostavljene šeme u organizaciji upravljanja stambenim zgradama. Zahvaljujući normama koje su propisane u zakonima, ljudi mogu izabrati za sebe najudobnije upravljanje kako bi svoje pravo raspolaganja imovinom ostvarili u praksi.

Kako je organizirano upravljanje stambenim zgradama ako se ne odabere način upravljanja?

Ukoliko građani žive u stambenoj zgradi, godinu dana ranije konkurencija na generalnoj skupštini nisu bili u mogućnosti da izaberu određenu upravljačku organizaciju (ili odluka nije sprovedena), Zakon o stanovanju nalaže lokalnim vlastima da organizuju javni konkurs za društvo za upravljanje za upravljanje stambenom zgradom.

Ako odluku o organizovanju upravljanja nisu samostalno donijeli vlasnici, državna vlada, najkasnije mjesec dana prije isteka ugovora o upravljanju stanom (na osnovu rezultata konkursa), mora održati sastanak vlasnika na kojem će odlučiti o mogućnost upravljanja stambenom zgradom.

Ako se prije završetka ugovora vlasnici nisu dogovorili o određenoj upravljačkoj organizaciji (ili odluka nije sprovedena), nadležni organi ponovo raspisuju konkurs.

Obrasci dokumentacije sadržani su u Uredbi Vlade broj 75 od 6. februara 2006. godine „O postupku raspisivanja javnog konkursa organa lokalne samouprave za izbor organizacije upravljanja za upravljanje stambenim zgradama“. Ne mogu se mijenjati ni od strane organizatora takmičenja niti od strane državnih organa konstitutivnog entiteta Ruske Federacije.

Na osnovu toga se organizuju otvoreni konkursi principi:

  • fer konkurencija;
  • formiranje identičnih uslova učešća za pravna lica bilo kojeg organizacionog i pravnog oblika i individualne preduzetnike;
  • dostupnost informacija o konkursu i obezbjeđenje otvorenosti njegovog provođenja;
  • efektivno korišćenje novca građana za sigurne i povoljne uslove korišćenja prostorija u stambenim zgradama;
  • uredno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
  • obezbjeđivanje komunalnih usluga građanima koji koriste prostorije u kući.

Za otvorene konkurse i sumiranje rezultata formira organizator konkursna komisija. Ne može uključivati ​​pojedince koji su lično zainteresovani za ishod događaja. Ukoliko se takve osobe otkriju, organizator ih mora odmah ukloniti iz komisije i imenovati druga lica.

Predstavnici stambenih zadruga, stambenih kompleksa, udruženja vlasnika kuća i drugih specijalizovanih potrošačkih zadruga, kao i javnih udruženja potrošača (njihovi savezi, udruženja) mogu prisustvovati sjednicama konkursne komisije.

Obaveštenje o konkursu objavljeno od strane organizatora (ili u njegovo ime od strane specijalizovane kompanije) u službenoj štampi i objavljeno na zvaničnoj web stranici najkasnije 30 dana prije isteka roka za podnošenje prijava za učešće.

Prema odredbama Pravila manifestacije, pobjednik je organizacija koja je ponudila da izvrši najveći obim radova na popravci i održavanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi uz naknadu koju odredi organizator.

Na osnovu dijela 5. člana 161. Zakona o stanovanju, lokalne vlasti, u roku od 10 dana od dana raspisivanja konkursa, moraju obavijestiti sve vlasnike u stambenoj zgradi o rezultatima i odredbama ugovora o upravljanju.

Onaj ko pobjedi na konkursu, u roku od 20 dana od dana davanja saglasnosti na Protokol konkursa, šalje potpisane nacrte ugovora o upravljanju stambenim zgradama građanima na potpisivanje na način propisan čl. 445 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Stanovnici moraju potpisati ugovor o upravljanju sa pobjedničkom organizacijom.

Vijeće MKD-a nije borac između dva tabora, već spona između upravljačke organizacije i stanara kuće. Mikhail Ternovoy, šef ogranka Udruženja predsednika saveta Moskovske oblasti u gradu Moskovskoj oblasti, ispričao je kako raditi sa obojici. Chernogolovka.

Savjet MKD-a obavlja određene funkcije upravljanja MKD-ima i blisko sarađuje sa upravljačkim organizacijama. Možda je jedna od njegovih glavnih funkcija osiguranje provođenja odluka skupštine vlasnika.

Na primjer, OSS je odlučio predati dio zajedničke imovine za određeni iznos i ovlastio organizaciju za upravljanje da to učini. MA je predao ovu imovinu, ali za manji iznos. U takvoj situaciji Vijeće MKD-a mora riješiti problem direktno sa MA, a ako ne pomogne, obratiti se Državnoj stambenoj inspekciji ili sudu.

Vijeće MKD-a upućuje pitanja na raspravu OSS-u:

  • o postupku korišćenja zajedničke imovine stambene zgrade;

Obično se takvim pitanjima bavi upravljačka organizacija, koja ih dostavlja OSS-u, prije Vijeća Doma. Ali ako je Savjet MKD aktivan, može uzeti u svoje ruke pitanja korištenja zajedničke imovine.

  • o postupku planiranja i organizovanja poslova na održavanju i popravci zajedničke imovine;

To također radi organizacija za upravljanje, tako da je zgodno komunicirati s njom i koordinirati rad koji je predložila. Savjeti MKD-a često su uključeni u upravljanje kućom na regionalnom nivou. Na primjer, Ministarstvo za stambeno-komunalne poslove Moskovske oblasti izdalo je naredbu od 18. avgusta 2015. br. 188-RV, kojom je propisano da obrazac sezonskog izvještaja o inspekciji zajedničke imovine stambene zgrade mora sadržavati potpise predstavnika Kućnog vijeća.

  • o postupku razmatranja nacrta ugovora koje su vlasnici zaključili u vezi sa zajedničkom imovinom i pružanjem komunalnih usluga;

Savjeti višestambenih zgrada iznose svoja mišljenja vlasnicima prostorija o uslovima nacrta ugovora koji se predlažu za razmatranje na skupštini. Ako su vlasnici kuće aktivni, Kućni savjet razmatra uslove ugovora o upravljanju sa društvom za upravljanje.

Ako se strane dogovore, zaključak će biti pozitivan, a ako se ne dogovore, Savjet MKD-a može obavijestiti vlasnike o razlozima zbog kojih takav sporazum ne bi trebao biti zaključen.

  • o pitanjima iz nadležnosti Savjeta MKD-a.

Između ostalog, Savjet MKD-a iznosi prijedloge vlasnicima prostorija u MKD-u o pitanjima planiranja upravljanja MKD-om, odnosno o izboru oblika upravljanja.

Vijeće stambenih zgrada vrši kontrolu nad pružanjem usluga i (ili) obavljanjem poslova na upravljanju stambenim zgradama, održavanju i popravci zajedničke imovine kuće i kvalitetom komunalnih usluga koje se pružaju vlasnicima.

Ako je upravljačko tijelo zainteresirano za interakciju sa Savjetom MKD-a, ono će dati potvrde o obavljenim radovima, a ako nije, vlasnici će morati tražiti završetak posla i prijem izvještaja, uključujući i stambenu inspekciju.

Mihail Ternoj zaključuje da ako se pronađe razumna ravnoteža interesa, onda Savjet MKD i upravljačka organizacija mogu ostvariti obostrano korisnu saradnju. Ako društvo za upravljanje teži samo jednom cilju - ostvarivanju profita, onda će biti teško pregovarati i dobiti posao od njega, lakše će promijeniti oblik upravljanja.

Savjet MKD-a je organ upravljanja zgradom koji prvenstveno zastupa interese vlasnika, pa treba naučiti kako da sa njima komunicira.

Potrebno je upoznati stanovnike zgrade o radu upravljačke organizacije, te dati prijedloge za poboljšanje uslova života u stambenoj zgradi. Obavezno je davati godišnji izvještaj vlasnicima i voditi godišnji OSS kako bi vidjeli da Kućni savjet zaista radi i brine o njihovim interesima.

On navodi: „U interakciji sa vlasnicima nekretnina i bićete iznenađeni koliko je ljudi spremno da pomogne u poboljšanju kvaliteta života za sebe i svoje komšije.”

Da biste uspostavili interakciju s organizacijom koja upravlja kućom i postali dobar predstavnik stanara, Mihail Ternovoy savjetuje da učinite sljedeće:

1. Razumjeti sastav zajedničke imovine kuće.

Za rad je potrebno razumjeti i poznavati kvantitativne i kvalitativne karakteristike zajedničke imovine stambene zgrade, jer od toga zavise troškovi i mogući prihodi stambene zgrade. Pregledajte sve: prostorije, inženjersku opremu, liftove, prostor za čišćenje, zemljište, krov, itd.

2. Pregledajte trenutni ugovor o upravljanju.

Provjerite da li su uslovi ugovora o upravljanju u skladu s vašim zahtjevima i važećim zakonodavstvom.

3. Proučite izvještaj menadžment organizacije za prethodnu godinu.

Iz izvještaja možete vidjeti u koje svrhe je upravljačka organizacija trošila vlasnička sredstva. Proverite listu radova i usluga koje vam se pružaju da li su u skladu sa RF PP br. 290 i stvarnim potrebama kuće. Možda MA pruža usluge koje kući trenutno nisu potrebne, ili po naduvanim cijenama.

4. Upoznajte rukovodstvo kompanije za upravljanje imovinom, tehničara domara ili sličnog osoblja kompanije za upravljanje imovinom koje opslužuje vaš dom.

5. Sa rukovodstvom UO održati sastanak Kućnog vijeća.

Pokušajte pregovarati o uslovima ugovora o upravljanju koji vam odgovaraju. Sastanak ne bi trebao biti jedan na jedan, već sastanak Vijeća MKD-a. Objasnite da imate jednu zajedničku poziciju.

6. Bavite se velikim popravkama.

Saznajte za koju godinu i koje radove za vaš dom planira regionalni fond i koji radovi su zaista potrebni u vašem domu u bliskoj budućnosti.

Pogledajte video zapis online seminara „Pravila života za predsjedavajuće Savjeta MKD“ kako biste saznali ko i kako kontroliše aktivnosti predsjednika Vijeća MKD-a, da li je moguće dodijeliti naknadu Vijeću MKD-a i kako da uradim ovo.

Također ćete saznati da li je moguće prenijeti ovlasti OSS-a na Vijeće MKD-a i što učiniti ako vlasnici ne žele formirati Vijeće MKD-a.

Mnogi vlasnici stanova u Ruskoj Federaciji radije upravljaju imovinom svoje zgrade zajedno s drugim stanovnicima u obliku HOA. Stvaranje ovakve strukture je prilično striktno regulisano zakonom, međutim, implementacija ove inicijative pretpostavlja sasvim logičan scenario. Kako organizirati HOA u kući? Na koje zakonske nijanse treba obratiti posebnu pažnju?

Opcije kućne kontrole

Vlasnici kuća u stambenim zgradama moraju na neki način organizirati zajedničko upravljanje zajedničkom imovinom, osigurati komunalnu opskrbu zgrade i održavati njeno tehničko stanje. Ovo se može uraditi u okviru tri šeme.

Prvo, postoji mogućnost organiziranja direktnog upravljanja kućom od strane vlasnika kuće. To je moguće ako nema više od 16 stanova.

Drugo, možete osnovati udruženje vlasnika kuća ili zadrugu.

Treće, možete prenijeti kuću na kompaniju za upravljanje.

Koja je od ovih opcija bolja? Zašto se mnogi građani pitaju kako napraviti HOA u svom domu?

Činjenica je da je udruženje vlasnika kuća obično ekonomski isplativije. Ne postoje neprozirne oznake na osnovnim uslužnim programima. Također, komunikacija između vlasnika stanova doprinosi izgradnji konstruktivnih odnosa među susjedima, zajedničkim rješavanjem mogućih poteškoća u upravljanju kućom, koje društvo za upravljanje ne može uvijek kompetentno riješiti.

Pogledajmo bliže neke od karakterističnih karakteristika HOA-a.

Posebnosti

Ako se stanovnici kuće odluče za stvaranje HOA, moći će iskoristiti niz prednosti koje se odnose na organizaciju upravljanja zajedničkom imovinom i snabdijevanje stambenim objektima potrebnim vrstama komunalnih usluga.

Na primjer, udruženje vlasnika kuća može samostalno riješiti neke probleme ili privući vanjske izvođače. Ako je HOA sklopila ugovor sa uslužnom organizacijom, tada ima pravo kontrolirati kvalitetu pružanja relevantnih usluga. Izvođač HOA mora osigurati da se njegove funkcije obavljaju tako da rezultat ispunjava kriterije koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije u odnosu na komunalne usluge.

HOA je odgovoran za održavanje imovine pod općim upravljanjem u skladu sa kriterijima utvrđenim tehničkim propisima, kao i pravnim aktima koje je odobrila Vlada Ruske Federacije.

Dakle, HOA nije samo prilika, već i dodatna obaveza vlasnika prema susjedima, to je odgovornost i spremnost da se prouče različite nijanse vezane za upravljanje zajedničkom imovinom i organizaciju korištenja relevantnih komunalnih usluga od strane stanovnika.

Ko može kreirati HOA?

Udruženje vlasnika kuća može se organizovati radi zajedničkog upravljanja zajedničkim uslugama domaćinstva od strane stanara jedne ili više stambenih zgrada koje se nalaze na jednoj ili graničnoj zemljišnoj parceli. Također, nekoliko zgrada izgrađenih u blizini može se ujediniti u HOA, čak i ako svaka ima istog vlasnika. Udruženja vlasnika kuća mogu formirati ljetnikovci, a struktura partnerstva može uključivati ​​lične parcele, garaže i druge objekte koji se odnose na stambenu infrastrukturu.

Kako organizovati HOA? Pogledajmo nekoliko faza implementacije ove inicijative.

Informisanje stanovnika

Prva faza uključuje organizovanje opšte skupštine vlasnika. Međutim, tome prethodi prikupljanje potrebnih podataka o stanovnicima kuće ili grupe zgrada. Relevantne informacije mogu se zatražiti u teritorijalnoj službi Federalne službe za registraciju. Možda će vam trebati i informacije o prostorijama koje su zastupljene u strukturi kuće. To bi trebalo zatražiti od BTI.

Zatim biste trebali stvoriti inicijativnu grupu vlasnika odgovornih za održavanje opšte skupštine stanovnika. Po pravilu, ti isti ljudi su odgovorni za organizaciju HOA i za sve naredne faze stvaranja partnerstva. Stoga bi trebalo formirati odgovarajući tim od građana koji imaju dovoljno vremena da se bave ovom društveno korisnom djelatnošću.

Najbolji način za prenošenje informacija

Inicijativa grupa vlasnika mora naknadno poslati pismena obavještenja ostalim stanarima da dolazi skupština. Ovaj dokument mora naznačiti gdje će se događaj održati, ko je odgovoran za njegovu organizaciju i kome možete kontaktirati da biste postavili bilo kakva pitanja. Sadržaj dnevnog reda sastanka također mora biti uključen u obavještenje. Važna nijansa: ako u kući postoji, na primjer, trgovina, onda se dokument također mora poslati tamo.

Preporučljivo je da dotična obavještenja pošaljete preporučenom poštom. Možete ih, naravno, lično predati stanarima, ali od njih treba uzeti potvrdu o prijemu dokumenta. Obavještenja se moraju poslati 10 dana prije održavanja skupštine. Članovi inicijativne grupe moraju zadržati dokumente koji potvrđuju da su stanovnici upoznati sa informacijama.

Sljedeća važna faza u odlučivanju kako brzo i ekonomično organizirati HOA uključuje održavanje generalnog sastanka. Razmotrimo relevantne nijanse.

Generalna skupština

Glavni alat za donošenje odluka na skupštini vlasnika je glasanje. Stoga bi ljudi koji su odgovorni za organizaciju HOA trebali pripremiti posebne formulare za izražavanje volje stanovnika. Struktura ovih dokumenata je vrlo jednostavna - to bi trebalo da budu tabele sa vašim punim imenom, kao i kolone „Za“, „Protiv“ i „Uzdržan“.

Na početku sjednice mora biti izabran njen predsjedavajući - većinom glasova prisutnih vlasnika. Također morate odabrati sekretaricu koja će voditi zapisnik sa sastanka stanara. Važno je da je na događaju prisutno više od dvije trećine stanara zgrade koji imaju pravo glasa. Ovo je preduvjet kako pravilno organizirati HOA. Ono što će biti odlučeno na sastanku je obavezno za sve stanovnike, čak i one koji nisu došli na događaj. Ukoliko nije bilo moguće okupiti dvije trećine vlasnika, inicijativna grupa će morati ponoviti posao organizacije sastanka. Moguće je da će u svoje aktivnosti morati uključiti komponentu kampanje.

Tokom opšte skupštine, stanovnici odlučuju da će se formirati partnerstvo, odobravaju statut HOA-e, biraju članove njenog odbora, a takođe imenuju komisiju za reviziju.

Sastavljanje zapisnika sa sastanka

Nakon uspješno održanog sastanka HOA-e, potrebno je zabilježiti njegove rezultate u zapisnik. Ovaj dokument je najvažniji sa pravne tačke gledišta kada se odlučuje kako organizirati HOA u kući. Protokol mora pripremiti inicijativna grupa i mora biti u skladu sa odredbama stambenog zakonika Ruske Federacije.

Dotični dokument mora sadržavati podatke o pokretaču sastanka, pitanjima o kojima se raspravljalo i glasanju. Najvažnija tačka protokola je podatak o tome koliko je ljudi došlo na sastanak, kao i korelacija površine njihovih stanova sa općim pokazateljem cijele zgrade.

U roku od 10 dana nakon sastanka, stanari moraju biti upoznati sa zapisnikom. Možete ga napraviti nekoliko fotokopija i okačiti na ulaze ili posebne informativne štandove, staviti u poštanske sandučiće, a ako je moguće, kopije predati lično stanarima.

Povelja je ključni dokument HOA. Razmotrimo karakteristike njegovog sastava.

Odobrenje povelje

Usvajanje povelje je najvažniji uslov za rješavanje pitanja kako na zakonit način organizirati HOA.

Struktura dokumenta treba da sadrži tačke koje pokrivaju:

  • opšte odredbe;
  • formulacija koja odražava ciljeve i aktivnosti HOA;
  • pravni status HOA;
  • vlasništvo nad prostorom u kući;
  • sredstva, vlasništvo HOA;
  • ekonomske aktivnosti HOA;
  • karakteristike članstva;
  • prava i obaveze HOA i njenih članova;
  • Organi upravljanja HOA;
  • nijanse održavanja glavne skupštine partnerstva;
  • odredbe o reorganizaciji i likvidaciji HOA.

Podzakonski akt može biti usvojen samo ako više od dvije trećine vlasnika kuće glasa za.

HOA registracija

Sljedeći korak u odlučivanju kako organizirati udruženje vlasnika kuća je stvarna registracija HOA. Agencija koja je nadležna za ovaj postupak je Federalna poreska služba.

Da biste registrovali HOA, morate platiti državnu taksu, popuniti prijavu (njegov obrazac će izdati Federalna porezna služba), ovjeriti ovaj dokument kod notara, uzeti 2 kopije povelje, 3 ovjerene kopije zapisnik sa sastanka i sve to odnijeti u teritorijalnu kancelariju Federalne poreske službe u gradu. Nakon što odjel registruje HOA na propisan način, članovi uprave udruženja trebaju otvoriti račun u banci. Nakon toga možete početi sa radom.

Formalnosti po završetku registracije

Razmotrimo neke od nijansi karakterističnih za završne faze stvaranja HOA. Proučili smo kako organizovati partnerstvo u smislu generalne skupštine i odobravanja povelje. Ali odbor treba da preduzme niz drugih radnji koje zahtijeva zakon. Tako, na primjer, ako je prije stvaranja HOA kuća bila u vlasništvu društva za upravljanje, onda je potrebno na propisan način obavijestiti da su vlasnici odlučili da se sami brinu o održavanju stambenog prostora i sklopili partnerstvo .

Prijenos kuće na upravljanje HOA-om vrši se uz učešće posebne komisije. Njegovi članovi su predstavnici opštinskih vlasti, kao i organa upravljanja uspostavljenog partnerstva. Tokom ove faze pravnih odnosa, kuća se evidentira u bilansu stanja HOA u skladu sa potvrdom o prijenosu i prijemu.

Pogledali smo kako organizirati HOA i kako je kuća prihvaćena od kompanije za upravljanje. Koje su još važne radnje organa upravljanja partnerstvom nakon dobijanja svih potrebnih ovlaštenja? Na primjer, ubrzo nakon uspješne registracije HOA i pratećih procedura u vezi sa prijemom kuće, biće potrebno zaključiti ugovore sa uslužnim preduzećima za pružanje komunalnih usluga. Druga važna komponenta posla je organizovanje sistema za obračun plaćanja za održavanje kuće.

Naučili smo kako napraviti HOA. Upute korak po korak koje smo sastavili dotiču se ključnih tačaka ovog postupka. Može se primijetiti da se stambeno zakonodavstvo Ruske Federacije prilično često prilagođava. Stoga bi inicijatori kolektivnog upravljanja kućom trebali periodično pratiti relevantne izmjene zakonskih akata kako bi rad HOA bio potpuno zakonit.

Organizacija HOA: zakonodavne nijanse

Pogledajmo neke od pravnih nijansi stvaranja HOA. Kako organizirati partnerstvo u potpunosti u skladu sa zakonom, pitanje je koje je relevantno u svakoj fazi implementacije odgovarajuće inicijative vlasnika kuća. Na šta inicijatori stvaranja HOA treba da obrate posebnu pažnju u pogledu usklađenosti svojih aktivnosti sa zahtjevima zakona?

Na primjer, ako postoji pitanje kako organizirati udruženje vlasnika kuća u novoj zgradi, onda prvo na što treba obratiti pažnju je da kuća mora biti puštena u funkciju do početka rada na stvaranju partnerstva.

Drugi važan aspekt je da zapisnik sastavljen na osnovu rezultata skupštine moraju potpisati svi koji su glasali za njega. Ako ovaj kriterij nije ispunjen, Federalna porezna služba će odbiti registraciju partnerstva.

Ako HOA stvaraju vlasnici privatnih kuća ili vikendica, tada odgovarajuću odluku moraju donijeti svi koji posjeduju relevantnu nekretninu. Zauzvrat, ako govorimo o izboru predsjednika odbora HOA, onda je dozvoljeno da glasa najmanje dvije trećine vlasnika.

Upravljanje domom za HOA

Među pravnim kategorijama koje su prilično nove za zakonodavstvo Ruske Federacije, koje se odnose na organizaciju upravljanja zajedničkom imovinom, je i savjet stambene zgrade. Ova javna struktura je namijenjena da zamijeni HOA ili društvo za upravljanje zbog njihovog privremenog odsustva. Savjet stambene zgrade se mora formirati ako u zgradi ima više od 4 stana. Kao iu slučaju HOA-a, pretpostavlja se da će predsjedavajući ovog tijela biti izabran. On mora biti jedan od vlasnika stanova koji su uključeni u strukturu stambene zgrade. Ako stanovnici ne osnuju vijeće stambene zgrade, onda će općinske vlasti same morati pokrenuti opći sastanak vlasnika stanova.