Kerrostalon johtaminen ei ole niin helppoa. Prosessi edellyttää selkeää tietämystä eri lainsäädännön osa-alueilta sekä kykyä järjestää pakollisia tapahtumia ja laatia tarvittava dokumentaatio. Nykyään useimmissa asuinrakennuksissa kerrostalon johtamistehtävät on annettu rahastoyhtiöille. Juuri nämä organisaatiot tekevät kaikki tarvittavat toimet, jotta kansalaiset voivat saada energiaresurssit ajoissa ja käyttää niitä keskeytyksettä.
Artikkelimme kertoo sinulle, mitä kerrostalon hallintamenetelmiä ja -muotoja laissa säädetään ja kuinka valita sopiva vaihtoehto.
Kerrostalo on itse asiassa monimutkainen mekanismi, joka koostuu yksittäisistä lohkoista, elementeistä ja mekanismeista. Järjestelmän jokaisen osan toiminnan varmistamiseksi on välttämätöntä koordinoida selkeästi kaikkien kiinteistönomistajien toimintaa tässä kompleksissa.
Toisin sanoen jokaisen asukkaan on suoritettava hänelle osoitetut tehtävät määrätyn menettelyn mukaisesti. Kerrostalojen hallinnosta vastaavien henkilöiden toiminnan tulee suunnata:
- kansalaisille mukavan elintilan varmistaminen;
- omaisuuden suojaaminen vaurioilta ja sen asianmukainen toiminta;
- tarjoamalla kaikki tarvittavat palvelut talon asukkaille;
- voimassa olevan lainsäädännön mukaisten kiinteistönomistajien oikeuksien ja etujen noudattaminen.
Nämä ovat vain päätehtävät, joita kerrostalojen hallintaan osallistuvat ihmiset joutuvat kohtaamaan, mutta saadakseen tietyt valtuudet tilojen omistajien on määritettävä itsenäisesti kiinteistönhoitomuoto.
Tämä päätös on pakollinen, koska sen antamisen seurauksena vastuuhenkilö on vastuussa kiinteistön asianmukaisesta kunnosta sekä muille vahinkoa aiheuttavien tilanteiden estämisestä.
Mitä hallintomuotoja laissa säädetään?
Aluksi on syytä huomata, että "korkearakennuksen" asukkaat valitsevat hoitotavan yksinomaan yhtiökokouksessa, ja muutokset tehdään vain kiinteistön omistajan yhteisellä päätöksellä. Jokaisella olemassa olevalla johtamismuodolla on omat ominaisuutensa ja hyväksymismenettelynsä.
Venäjän federaation asuntolaki määrittelee useita vaihtoehtoja huoneistokompleksin hallintaan. Puhumme erityisesti seuraavista mahdollisuuksista:
- asunnonomistajat itse hoitavat hallinnan;
- kaikki toiminnot on siirretty erityisesti perustetulle kiinteistönomistajien kumppanuudelle (TSN) tai osuuskunnalle;
- rahastoyhtiö suorittaa tarvittavat toimenpiteet.
Vaihtoehtojen valinta riippuu yksinomaan tiloissa asuvien kansalaisten kurinalaisuudesta ja maksukyvystä. On tärkeää, että asukkailla on käytettävissään tarvittavat välineet ja hyvät suhteet resurssien tarjoajiin.
Jokaisen johtamismuodon edut ja haitat
Asukkaat voivat valita itsenäisen kerrostalojen hallinnan niissä taloissa, joissa asuntojen kokonaismäärä on enintään 16. Tällöin kansalaiset tekevät päätöksen yhtiökokouksessa ja jakavat kaikki heille myöhemmin annettavat vastuut. talon edustajat. Kaikki työt suoritetaan ilmaiseksi, mikä vähentää merkittävästi levyn ylläpitokustannuksia.
Jokaisen asukkaan kanssa tehdään erillinen palvelusopimus. HOA:ta valittaessa oletetaan, että valitaan hallituksen jäsenet, jotka myöhemmin toimivat työntekijöinä tietyllä palkkiolla. HOA on jo oikeushenkilö. Tämän vaihtoehdon valinta sopii suuriin asuinkompleksiin, joissa on suuri määrä huoneistoja.
Hallinnointiyhtiöt antavat kerrostalojen asukkaille mahdollisuuden vapauttaa itsensä kokonaan talon johtamisvelvollisuudesta ja uskoa ne kolmannen osapuolen organisaatiolle. Tämän menetelmän haittana on asukkaiden maksamat lisämaksut.
Mitä ongelmia yhteisen omaisuuden hoidossa voi syntyä?
Kaikilla kiinteistönhoitovaihtoehdoilla voi olla myös negatiivisia puolia. Alkuvaiheessa suurin haitta on vaikeus tehdä yhtä päätöstä johtamismuodosta. Yleensä mitä enemmän kansalaisia asuu talossa, sitä vaikeampaa on saavuttaa yhtenäisyys.
Yhteisen liiketoiminnan johtamisoikeuksia siirrettäessä kolmannelle osapuolelle ongelmia syntyy pääasiassa yrityksen epärehellisyydestä. On erittäin suuri riski, että rahastoyhtiön edustajat käyttävät saamansa osuudet muihin tarkoituksiin, mikä johtaa vakaviin oikeustoimiin.
Toinen tärkeä seikka on, että kolmannen osapuolen organisaatiolla ei ole henkilökohtaista intressiä tilojen asianmukaiseen ylläpitoon, mikä johtaa erittäin nopeasti kiinteistön huononemiseen ja konflikteihin asukkaiden kanssa.
Onko johtamismenetelmän valinta tarpeen ja mitä tehdä, jos asukkaat eivät ole tehneet asiasta päätöstä?
Art. Venäjän federaation asuntolain 44 §:n mukaan kerrostalojen hallintomenettely määräytyy asukkaiden yhtiökokouksen päätöksen perusteella. Jotta päätös olisi lainvoimainen, asukkaiden on noudatettava kaikkia päätöksenteon yksityiskohtia ja sääntöjä. Jatkossa kaikki virheet voivat johtaa asiakirjan peruuttamiseen tuomioistuimessa.
Yleisin ongelma on vaadittua päätösvaltaisuutta koskevien sääntöjen rikkominen. Lain mukaan tiettyä päätöstä äänestäneiden asukkaiden on oltava vähintään 2/3 kaikkien omistajien lukumäärästä.
Jos asukkaat eivät ole vuoden aikana päättäneet hallinnointimuodosta, kunnilla on oikeus valita itsenäisesti rahastoyhtiö ja siirtää sille tietty talo. Tätä tarkoitusta varten julkistetaan kilpailu, johon voi osallistua mikä tahansa riittävän valmistautunut organisaatio.
Johtopäätös
Kerrostalojen hallinta on erittäin tärkeä asia, koska sen avulla voit järjestää kaikki tarvittavat toimenpiteet asukkaiden tarjoamiseksi tarvittaviin resursseihin ja asuinkompleksin ylläpitämiseksi asianmukaisessa kunnossa. Hallintomuodon valinta on täysin talon asukkailla.
Yhtä kerrostaloa kohti perustetaan asuntoyhdistys vain yhtenä kappaleena. Tämä päätös tehdään erillisessä kokouksessa. Se hyväksytään vain, jos yli 50 prosenttia äänestykseen osallistuneista äänestää.
HOA:n luomisen tavoitteet. Mikä se on?
Yksinkertaisesti sanottuna tämä on kerrostaloasunnon omistajien yhdistys. Asuntolaki määrittelee sen näin voittoa tavoittelematon organisaatio. Se luodaan nykyisen lainsäädännön mukaisten puitteiden mukaisesti.
Viime aikoina on usein noussut esiin kysymys kielteisistä seurauksista asukkaille, jotka valitsevat tämän tietyn tavan hoitaa omaisuuttaan. Mutta tämä ei tapahdu organisaation olemassaolon vuoksi. Ongelmana on väärä luontimenettely. Joskus niitä ei luoda asukkaiden elämän helpottamiseksi, vaan taloudellisten resurssien ja lisävaltuuksien avaamiseksi tietyille henkilöille.
Negatiiviset seuraukset eivät näy kaikkialla. Tärkeintä on ottaa huomioon kaikki tämän prosessin mahdolliset ominaisuudet etukäteen.
Mahdolliset tavat hallita taloa on kirjoitettu Venäjän federaation asuntolain 161 artiklaan. Ja 44 artikla velvoittaa omistajat pitämään yhtiökokouksia, jos todella tärkeä päätös on tehtävä.
Venäjän federaation asuntolain 135 artikla on myös omistettu HOA: n toiminnalle. Yleisesti ottaen monet artikkelit muodostavat tämän toiminta-alan sääntelykehyksen:
- 148 artiklan 9 kohta.
- 147 artiklan 2 osa.
- 147 artiklan 5 osa
- 146 artiklan 6 osa.
- 156 artiklan 8 osa
- 152 artiklan 3 kohta.
- 151 artiklan 3 osa.
- 149 artiklan 1 osa.
- 137 artiklan 2 osa.
Alkuvaiheet
HOA:t järjestetään sekä yhteen kerrostaloon että useaan kerralla. Tai päälle, joita yhdistää yksi yhteinen alue.
Tiettyihin tekijöihin liittyy useita vaikeuksia:
- Kuinka säännellä oikeudellisia ja taloudellisia kysymyksiä?
- Kuka tekee veroilmoituksen ja miten?
- Tietueiden hallinta.
- Kuinka järjestää yleiskokoukset?
- Äänestyksen suorittaminen.
- HOA:n muodostamismenettely edellyttää voimassa olevan lainsäädännön tiukkaa noudattamista.
- Kuinka kerätä tietoja asuinkiinteistöjen omistajilta?
HOA:n toiminta perustuu vain asuntolaissa mainittuihin juridisiin näkökohtiin. Jotta organisaatio olisi laillinen, omistajien on liityttävä siihen. vähintään 50 prosenttia talon kokonaispinta-alasta. Jokaisella asukkaalla on oikeus kieltäytyä liittymästä HOA:han. Mutta myös tässä tapauksessa on velvollisuus noudattaa ohjeita yhtiökokouksen jälkeen. Mutta tällaisilla asukkailla ei ole oikeutta osallistua äänestykseen.
Asunto-asukkaiden keskuudesta on perustettava aloiteryhmä, vähintään 5 henkilöä. Työjärjestyksen hyväksymistä varten muodostetaan ensimmäinen yhtiökokous. Ja valmistelevan dokumentaation täydentämiseksi aloiteryhmä lähettää hakemuksen kaupunginhallitukselle.
Yleiskokouksen pitäminen
Aloiteryhmät kantavat suurimman osan kumppanuuden asioihin liittyvistä vastuista. Valmisteluvaiheessa se on jo osittain muodostettu. Aloiteryhmän edustajat valmistelevat esityslistan ja lähettävät kutsuja. Nämä samat henkilöt ovat vastuussa tulevan peruskirjan kehittämisestä. Ja likimääräisten pöytäkirjojen laatimiseksi jokaista kokousta varten. Lopuksi tämä sama ryhmä vastaa äänestyslomakkeiden luomisesta.
Kokouksessa keskustellaan kaikista tärkeistä asioista. Siinä jokaiselle asukkaalle kerrotaan tarpeesta luoda HOA ja kerrotaan, mitä etuja tällä kumppanuusmuodolla on.
Joskus äänestäminen tapahtuu poissaolevana. Jokaiselle asukkaalle annetaan aikaa päätöksentekoon. Tärkeintä on antaa peruskirjassa etukäteen mahdollisuus äänestää poissaolevista. Jokaiselle yhteisön jäsenelle laaditaan erillinen äänestyslomake. Tai jokaiseen asialistalla olevaan asiaan. Jokaisella lomakkeella on oltava kolme vaihtoehtoa: " pidättäytyä ", " puolesta " tai " vastaan ".
Ääntenlaskenta ei saa perustua siihen, kuinka monta henkilöä osallistui. Ja asukkaille kuuluvan kokonaispinta-alan suhteen. Esimerkiksi 70 neliön omistajilla on enemmän ääniä kuin 30 neliön omistajilla.
Peruskirjan hyväksymisen yhteydessä
Peruskirja on pääasiakirja, johon lähes kaikki HOA:n toimet perustuvat. Organisaation moitteeton toiminta riippuu siitä, kuinka hyvin tämän asiakirjan teksti on laadittu.
Peruskirjan päävaatimus on, että se on mahdollisimman yksinkertainen. Se ei saa sisältää kohtia, joita nykyinen lainsäädäntö ei tue. On loogista kopioida asuntolain kohta 6 ja tehdä muutoksia matkan varrella.
Silloin ei tule sääntöjen kaksinkertaista tulkintaa. HOA:n peruskirjassa on oltava seuraavat kohdat:
- Kuinka monta jäsentä tarkastusvaliokunnassa on?
- Kuinka monta jäsentä hallituksessa on?
- HOA:n jäsenten koollekutsumismenettely.
- HOA:n sijainti.
- HOA:n nimi.
On vain muutamia käsitteitä, jotka sallivat joitain eroja. Voit esimerkiksi:
- Voit oman harkintasi mukaan muotoilla menettelyn, jonka mukaan pidetään yhteisiä kokouksia, joihin HOA:n jäsenet ja asunnonomistajat osallistuvat.
- Siirrä vaalivaltuudet HOA:n jäsenten yhtiökokoukselle. Silloin puheenjohtaja itse on vähemmän riippuvainen hallituksen jäsenistä. Mutta enemmän riippuu kaikista HOA:n jäsenistä.
Kun HOA:n peruskirjaa valmistellaan ja pannaan täytäntöön, se on välttämätöntä pitää kokouksia tuttuun tapaan kaikista tärkeistä asioista:
- Korjauksiin ja ylläpitoon liittyvistä maksuista keskustellaan.
- Henkilöäänestys ja poissaoloäänestys.
- Hallituksen puheenjohtajien ja jäsenten uudelleenvalinta.
- Yhteisen omaisuuden käyttö.
- Maan käyttö.
- Talon saneeraustyöt.
Selvittämättömät veroasiat edellyttävät erillistä kirjanpitoa. On suositeltavaa sisällyttää HOA:n peruskirjaan vaatimus, että yhteisössä on jokaisesta sisäänkäynnistä suunnilleen sama määrä edustajia.
HOA:n peruskirja on kaikille HOA:n jäsenille pakollinen asiakirja. Mutta tämä ei koske asuinkiinteistöjen omistajia.
Tietoja rekisteröintiprosessista
Jokainen hallituksen jäsen voi toimittaa asiakirjapaketin asianomaiselle valtion virastolle HOA:n rekisteröimiseksi. Liittovaltion veroviranomainen on vastuussa tästä menettelystä. Asiakirjapaketti koostuu:
- Kuitti, joka vahvistaa valtionveron maksamisen.
- Oikeushenkilön rekisteröintihakemukset. Lomaketta 11001 käytetään.
- HOA:n hallituksen pöytäkirja. Se on kaikkien hallituksen jäsenten varmennettava allekirjoituksillaan.
- Kumppanuuden peruskirja. Yhtiökokouksessa hyväksytyssä lopullisessa versiossa. Toimitettu kahtena kappaleena.
- Kokouksen pöytäkirja, alkuperäinen tai notaarin vahvistama kopio.
Liittovaltion veroviranomainen käsittelee pyynnöt enintään seitsemässä päivässä.
Mitä muita toimenpiteitä tarvitaan suorittamiseen?
Vastaanottotodistus on tärkein asiakirja, jonka mukaan talo siirtyy HOA:n hallintaan. Tämän prosessin aikana on oltava läsnä erityinen komissio. Siihen kuuluu yleensä myös HOA:n johdon jäseniä ja kunnan edustajia. Lain tekstiin liitetään aina tiettyä rakennusta koskeva tekninen dokumentaatio. Sen on oltava kerrostalojen käyttöä koskevien sääntöjen ja määräysten mukainen.
Kun menossa toinen johtamismuoto Asunnonomistajien oikeuksiin ei pitäisi tulla muutoksia. Kun talo siirtyy HOA:n hallintaan, luodaan erityisiä ilmoituksia. Ne lähetetään kiinteistönhoitotoimikunnalle sekä kaupunginhallintovirastolle.
Pankkitili HOA:lle avataan vain oikeushenkilön nimiin.
Tapahtuneesta on ilmoitettava talon edelliselle saldonhaltijalle. Kaikki tarvittavat tiedot toimitetaan.
Sopimusten tekeminen
Yhteinen omaisuus, sen ylläpitoehdot ja säännöt tulevat tällaisten sopimusten pääaiheiksi. omistajien kanssa, jotka eivät ole liittyneet yhtiöön.
Mitä sopimuksessa määrätään?
- Kuvaus kiinteistöstä, jota korjataan ja huolletaan.
- Millaisia korjaus- ja huoltotöitä tehdään? Miten tarkalleen?
- Mitä vastuuta HOA:lla on, jos velvollisuuksia ei noudateta?
- Tietoja omistajan vastuista ja muista korjaus- ja ylläpitokuluista. Maksutapa, määrä ja maksuehdot.
Sopimus HOA:n kanssa laaditaan kahtena kappaleena. Omistajan ja hallituksen puheenjohtajan on allekirjoitettava se. Näihin toimenpiteisiin tulee myös yhtymän hallituksen hyväksyä. Ihanteellinen vaihtoehto on, kun kaikki asunnonomistajat liittyvät HOA:han. Laki ei kuitenkaan anna oikeutta tehdä sopimusta väkisin, jos joku on sitä vastaan. Kaikki tappiot lankeavat HOA:lle, jos omistajat kieltäytyvät maksamasta apuohjelmia.
Talo voidaan myös siirtää hallintoyhteisölle, joka valitaan yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksen päätöksellä hyväksytään tässä tapauksessa kerrostalon hallintosopimus. Hallintoorganisaation toimeksiannon antavat asunnonomistajat tai HOA:n hallituksen jäsenet. Toinen osapuoli raportoi toiselle vuosittain, kuinka sopimuksessa kuvatut ehdot täyttyvät.
Hallintoorganisaatio voi myös valita menetelmät, joilla tiettyä taloa huolletaan. Voit tehdä tämän ottamalla mukaan joko kokopäiväisiä HOA:n työntekijöitä tai ulkopuolisia työntekijöitä.
Kannattaako edes järjestää HOA? Vastaus löytyy videolta
Alla oleva video paljastaa paitsi HOA:n luomisen organisatoriset näkökohdat, myös motivaatiot. Kannattaako ottaa tämä yritys vai uskoa talo rahastoyhtiölle?
Kerrostalon johtaminen on erittäin monimutkainen prosessi, joka vaatii tietoa eri lainsäädännön alueilta. Tämä pätee erityisesti asumisen ja kunnallisten palvelujen alalla annettuihin säädöksiin. Hyväksyttyjen asiakirjojen määrä kasvaa vuosi vuodelta ja kaikkea on vaikea ymmärtää. Kerrostaloissa asuminen on hyvin erilaista kuin omakotitalo. Ensinnäkin tämä johtuu lukuisista ongelmista ja ratkaisuista, jotka omistajien enemmistön on ratkaistava yhdessä. Jotta taloa voitaisiin ylläpitää mahdollisimman tehokkaasti, on ensin ratkaistava kaikille omistajille sopivan kerrostalon hallinta. Tätä varten sinun on valittava kerrostalon hallintamenetelmä.
Asuinrakennuksen hallinta hallintoorganisaation toimesta
Asuintalon hallintoorganisaation hallinnointi on yleisin asuintalojen hallintamuoto. Tämä menetelmä on kätevä useista syistä. Ensinnäkin hallintoorganisaatio voi yhdistää minkä tahansa määrän taloja, jotka sijaitsevat millä tahansa alueellisella paikalla. Toiseksi rahastoyhtiön johtamismuoto on ensisijaisesti kaupallinen organisaatio, joka on luotu tuottamaan voittoa. Siksi vain organisaation johtaja eivätkä missään tapauksessa omistajat voivat päättää, mitä palkkaa yrityksen työntekijät saavat. Kolmanneksi hallinto-organisaatio voi tehdä hallinnointisopimuksia sekä koko talon että HOA:n tai asunto-osuuskunnan kanssa kokonaisuudessaan, mikäli omistajat äänestävät sen puolesta. On myös mahdollista tarjota palveluita ei talon hallintaan, vaan vain sen ylläpitoon. Tämä menetelmä on erittäin kätevä asukkaille, jotka ovat valinneet suoran hallinnointimuodon tai joissa maksut suoritetaan suoraan.
Kerrostalon hallintosopimuksen solmiminen
Jotta hallinto-organisaatio voisi tehdä kerrostalon hallintosopimuksen ja aloittaa sen hallinnan, omistajien on valittava se äänten enemmistöllä. Omistajien kokouksessa olisi myös vahvistettava asunnon ylläpidon ja korjauksen tariffit, joiden mukaan organisaatio toimii, ja ratkaistaan talon yhteisen omaisuuden käyttöä koskevat kysymykset. Esimerkiksi kellarit organisaation työntekijöille ja muut organisaatioon liittyvät asiat. Kokouksen jälkeen talon hallinta alkaa hoitosopimuksen solmimispäivänä, joka tulee tehdä enemmistön kanssa koko talon omistajista. Hallintosopimus on tärkein asiakirja, jonka mukaisesti talon hallintatyötä tehdään. Minun neuvoni on lukea tämä asiakirja mahdollisimman huolellisesti. Tietenkin hallintoorganisaation on noudatettava kaikkia asuntolainsäädäntöä koskevia normeja, eikä poikkeamia pitäisi olla. Mutta kuten nykyaikaisessa lainsäädännössä usein tapahtuu, jotkut käsitteet voivat hämärtyä ja siksi niitä voidaan selventää johtamissopimuksessa, koska se on edullista johtamisorganisaatiolle.
Kaikilla näillä eduilla hallinta, toisin kuin muut kerrostalojen hallintamuodot, on yleensä enemmän tarkastusten ja valvonnan alaista. Omistaja, joka ymmärtää, minne tehdä valitus, jos hallintoviranomainen ei täytä velvollisuuksiaan tietyssä asiassa, voi aina saada tietyt työt suoritettua. Hoitoorganisaatio on velvollinen suorittamaan kaikki työt kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpitoa koskevien sääntöjen mukaisesti, huolehtimaan laitosten toimittamisesta, noudattamaan kerrostalojen hoitotoiminnan harjoittamista koskevia sääntöjä ja noudattamaan muita sääntöjä ja määräyksiä. työssään.
Esimerkki kerrostalon hallintosopimuksesta
Kun kerrostaloa hallinnoi hallintoorganisaatio, se on vastuussa tilojen omistajille kaikkien palvelujen tuottamisesta ja työn suorittamisesta. Hän on velvollinen varmistamaan yhteisen omaisuuden asianmukaisen ylläpidon tietyssä talossa ja niiden laadun, jonka on täytettävä teknisten määräysten ja Venäjän federaation hallituksen vahvistamien sääntöjen vaatimukset yhteisen omaisuuden ylläpitämiseksi kerrostalossa, sekä palvelujen tarjoamiseen tietyn talon parannustasosta riippuen.
Kiinnitä tässä tapauksessa huomiota kerrostaloyhtiön sopimukseen. Allekirjoita vasta sen jälkeen, kun olet varmistanut, että se ottaa huomioon kaikki kodin mukavaan oleskeluun tarvittavat palvelut. Voit tarkastella ja ladata esimerkin hallinnointisopimuksesta.
Kerrostalon hallintomenettely
Kerrostalon hallintomenettelystä säädetään kerrostalojen hallintotoiminnan harjoittamista koskevissa säännöissä. Ne on hyväksytty Näissä säännöissä määritellään kerrostaloasuntojen hallinnointistandardit, jotka kuvaavat hallintoyhtiöiden vastuut, toimivaltuudet ja vuorovaikutusstandardit omistajien kanssa. Hallintomenettelyssä määrätään standardit talon teknisen dokumentaation säilyttämiselle ja siirtämiselle toiselle rahastoyhtiölle uudelleenvalinnan sattuessa, vastuut huoltopalvelusopimusten tekemisestä, vastuut yhtiön toimintaa koskevien tietojen julkistamisesta, ehdotusten valmistelusta. asuntojen ylläpidon ja korjauksen tariffien vahvistaminen asuinrakennuksen työluettelon sekä hätälähetyspalvelun töiden mukaisesti.
Kerrostalojen hallintolupa
Yksi tärkeimmistä uudistuksista kerrostalojen hallinnan alalla oli hallinto-organisaatioiden toimilupia koskevan lain antaminen. Venäjän federaation asuntolain muutosten mukaisesti vain hallintoorganisaatioilta vaaditaan lupa kerrostalojen hallinnointiin. Tämä tehtiin siten, että valvontaviranomaisilla oli mahdollisuus eliminoida asunto- ja kunnallispalvelumarkkinoilta huolimattomat yritykset, joilla ei ole oikeutta toiminnan palauttamiseen, sekä sulkea pois tapahtumat, kun yhtä kerrostaloa hallinnoi useampi yhteisö.
Kerrostalon hallintoluvan saaminen ei aiheuta uudelle yhtiölle erityistä taakkaa. Riittää, kun otat yhteyttä valtion asuntotarkastusvirastoon vastaavalla hakemuksella, läpäiset kokeen hallintoorganisaation johtajalle ja maksat valtion maksun. velvollisuus ja yleensä prosessi on ohi. Jos hallinto-organisaatio ei selviä velvollisuuksistaan ja valvontaviranomaiset saavat jatkuvasti kansalaisilta pyyntöjä tietystä talosta, Valtion Asuntolaitos voi joko poistaa tietyn talon MA:n hallinnoimien talojen rekisteristä tai peruuttaa toimiluvan. hoitaa kaikkia taloja. Näiden innovaatioiden oli tarkoitus auttaa tekemään johtamisorganisaatioiden markkinoista ymmärrettävämpiä ja läpinäkyvämpiä.
Viisikerroksisen suosikkirakennuksesi purkamisen estämiseksi tai muiden elintärkeiden asioiden ratkaisemiseksi sinun on järjestettävä rakennuksen asukkaiden tapaaminen. Se ei ole niin vaikeaa kuin miltä näyttää, riittää, että tietää joitain sääntöjä ja noudattaa lakia.
Mitä varten nämä tapaamiset ovat? Mihin ne vaikuttavat?
Teknisenä rakenteena kerrostalo kuuluu omistajayhteisölle. Jokainen heistä ei omista vain tietyn asunnon, vaan myös osuuden teknisistä tiloista, portaista, kellareista jne. Kaikki tämä on "yhteistä omaisuutta". Älä unohda, että normaalia toimintaa varten tällaiset tilat on säilytettävä. Venäjän federaation asuntolain mukaan kerrostalon omistajien yhtiökokous on sen hallintoelin. Se ratkaisee kaikki korjauksiin, hallintaan ja yhteisen omaisuuden käyttöön liittyvät ongelmat. Edustajat harkitsevat nyt mahdollisuutta pitää OSS verkossa – Active Citizen -alustan avulla. Tämä vaihtoehto antaisi kaikille omistajille mahdollisuuden ilmaista mielipiteensä, myös ne, jotka eivät voi olla läsnä henkilökohtaisesti. Mutta kun aloitetta vain tutkitaan, kokouksia pidetään tavalliseen tapaan.
Miten hallinta toteutetaan teknisesti?
Kokouksessa asukkaat voivat valita, kuinka he hoitavat kotinsa. Lain mukaan on olemassa seuraavat vaihtoehdot: etsi rahastoyhtiö HOA:n kautta (asuntokompleksi tai asunto-osuuskunta), ja jos talo ei ole kovin suuri, asunnonomistajat voivat itse tehdä tämän. Tärkeää on, että kokouksessa valitaan asukkaiden edustajat - talonvaltuusto.
Asukkaiden on yhtiökokouksessa päätettävä talon omaisuuden ylläpitoon ja korjaamiseen tarvittavat työt. Lisäksi siellä voidaan keskustella yksittäisistä elinoloja parantavista palveluista: concierget, vartijat, videokamerat jne. Kaikkea asukkaiden kokouksen järjestämiseen liittyvää (sekä kokouksen järjestämismenettelyä) säätelee asuntolaki (44-48 §) sekä siviililaki (luku 9.1 "Kokousten päätökset"). On tärkeää tietää, että kokouksille ei ole olemassa yleisesti hyväksyttyjä asiakirjoja, on vain joitain suosituksia, jotka eivät ole sitovia. Kokouspöytäkirjojen laatimiselle on myös laillisesti vahvistetut standardit (Rakennusministeriön määräys 25.13.2015 nro 937/pr).
On tärkeää muistaa, että yleishyödyllisiä hintoja eivät päätä asukkaiden yhtiökokoukset! Ne määrittävät tietyn alueen viranomaiset.
Voidaanko kokouksesta kieltäytyä, jos kiinteistöä hallinnoi rahastoyhtiö tai HOA?
Ei. Lain mukaan kaikki asuntolain (44 §) sääntelemät kysymykset ratkaistaan kerrostalon omistajien yhtiökokouksessa riippumatta siitä, hallinnoiko sitä HOA.
Jos rakennusta hallinnoi taloyhtiö tai HOA, näille asukasjärjestöille on erillinen hallintoelin. On olemassa HOA: n tai asuinkompleksien yleiskokouksia, joissa ratkaistaan heidän peruskirjansa (lain mukaan) toimintaansa liittyvät asiat.
Jos et pääse kokoukseen, miten voit vaikuttaa asukkaiden päätöksiin?
On virhe ajatella, että jos ei ole mahdollista osallistua yleiskokoukseen (GMS), ei ole mahdollisuutta vaikuttaa siellä tehtäviin päätöksiin. Lainsäädäntö (asuntolaki, siviililaki) antaa mahdollisuuden pitää kokous poissaolevana.
Tässä tapauksessa kokouksesta poissaolevan vuokralaisen tulee vastata kirjallisesti omistajien keskustelemiin kysymyksiin. Tätä varten hänen on syötettävä tarpeelliset tiedot itsestään kokouksen ehdottamassa muodossa (esimerkiksi äänestyslomake) sekä mielipiteet kaikista esityslistalla olevista asioista (tässä kaikki on kuin vaaleissa: "puoleen", "vastaan" tai " pidättyi äänestämästä" ja toimita tämä lomake äänestyspaikkaan. Eli sen aloitteentekijöiden valitsema kohtauspaikka. Tämä menetelmä on kätevä esimerkiksi silloin, kun suurin osa rakennuksen asunnoista on vuokrattuja ja niiden omistajat eivät asu rakennuksen osoitteessa.
Okei, kuka voi aloittaa kokouksen?
Lain mukaan kuka tahansa talon asuntojen omistaja voi järjestää asukaskokouksen. Lisäksi kokouksen alullepanija voi olla piiriviranomainen sekä rahastoyhtiö (laissa säädetyissä tapauksissa).
Kuinka valmistautua tapaamiseen?
Kokoukseen valmistautuessaan kerrostalon omistajan on valittava lista keskustelunaiheista, päätettävä, onko kyseessä poissaolo- vai henkilökohtainen tapaaminen, valittava päivämäärä ja kellonaika, valittava kohtaamispaikka, poissaolevan ääntenkeräyspaikan (äänestysliput) ja valitse myös keskustelevien asiakirjojen tarkastelupaikka. No, sen jälkeen sinun on välitettävä viesti kokouksesta kaikille talon asunnonomistajille. Niistä tulee ilmoittaa viimeistään 10 päivää etukäteen - lain edellyttämällä tavalla.
Ilmoittaaksesi omistajille, sinun on lähetettävä jokaiselle heistä kirjattu kirje tai esitettävä kutsu allekirjoituksella. Jo ensimmäisessä kokouksessa omistajat voidaan kutsua seuraaviin, välttäen kutsujen lähettämisen hankalaa menettelyä. Tapahtumaan tarvittavat tiedot asunnonomistajista löytyvät Rosreestristä rahalle (jos haluat pitää kokouksia, varaudu kuluihin). Vaihtoehtoinen reitti voi olla ottaa yhteyttä piirin tai valtuuston viranomaisiin, mutta onnistumisen mahdollisuudet ovat valitettavasti minimaaliset.
Pitääkö kokoukseen kutsua joku muu kuin asunnonomistajat?
Kaikki päätökset kokouksissa tekevät asunnonomistajat - vain he voivat äänestää kaikista asioista. Muut asukkaat (esimerkiksi tietystä rakennuksesta asunnon vuokraavat) voivat olla paikalla, mutta eivät osallistu äänestykseen.
On tärkeää muistaa, että sosiaalisen vuokra-asunnon omistaja on valtio. Tämän mukaisesti kaupungin kiinteistöviraston edustajat äänestävät kunnallisten asuntojen asukkaiden kokouksissa.
Mitä muita asiakirjoja tarvitaan, jotta kokous pidettäisiin sääntöjen mukaisesti?
Lain (siviili- ja asuntolaki) mukaan on välttämätöntä, että kokouksen (henkilökohtaisesti, henkilökohtaisesti tai poissa ollessa) tulokset näkyvät kirjallisesti kokouksen pöytäkirjassa. Tämän asiakirjan laatimista koskevat vaatimukset on vahvistanut rakennusministeriö. Tämä on pakollinen sääntö!
Ihannetapauksessa sihteeri pitää pöytäkirjaa asukkaiden kokouksesta. Se näyttää tiedot äänestykseen osallistuneista, päätösvaltaisuuden läsnäolosta ja lopullisen äänten määrän. Lisäksi kaikki esityslistalla olevat asiat ja niitä koskevat päätökset kirjataan.
Mutta jopa sellaisessa kokouksessa voi tapahtua väärennöksiä. Kuinka välttää niitä?
Jos kaikki omistajat ovat läsnä kokouksessa henkilökohtaisesti, voit äänestää kädet kohottamalla tai merkitä tarvittavat äänestysliput, jotka laitetaan äänestyslaatikoihin ennen laskentaa (kuten varsinaisissa vaaleissa!). Jos äänestys on poissa, äänestysliput lähetetään ennalta hyväksyttyyn paikkaan. Vain lainvalvontaviranomaiset voivat tarkistaa allekirjoitukset, mutta omistajien kokouksessa on tarpeen järjestää osallistujien rekisteröinti. Tätä varten sinun on pyydettävä kaikkia kokouksen osallistujia toimittamaan asiakirjat, jotka vahvistavat henkilöllisyytensä ja asunnon omistuksensa. Nämä toimenpiteet osoittavat jo äänestysprosenttia ja osoittavat läsnä olevien aseman (ovatko he asunnonomistajia vai eivät).
Nykytilanteessa hyökkääjille on kuitenkin olemassa tietty temppu: poissaoloäänestyksen aikana ei aina ole mahdollista saada tarvittavia tietoja, eikä laki velvoita siihen.
Kuinka monta asukasta tarvitaan kokouksen järjestämiseen?
Jotta omistajakokous olisi päätösvaltainen, on varmistettava, että talossa on läsnä ja äänestää yli 50 % kaikista asunnonomistajista.
Muistetaan, että jokainen yhteisomistusoikeuden osuus on verrannollinen omistajan omistaman asunnon pinta-alaan. Toisin sanoen kaikki omistajat omistavat pinta-alasta 100 %, ja jos tapahtumaan osallistuu yli 50 % koko rahastosta, voidaan päätösvaltaisuus rekisteröidä.
Miten löydän kokoustilan?
Tiloihin ei ole laissa määritelty erityisiä vaatimuksia. Voit löytää ja vuokrata kokoussalin koulusta, kulttuurikeskuksesta ja muista organisaatioista. Jos kaikki huoneet ovat käytössä, voit valita minkä tahansa sopivan paikan, esimerkiksi leikkipaikan talon edessä.
Mitä pitää muistaa?
Omistajakokouksen päätökset voidaan julistaa pätemättömäksi tuomioistuimessa. Kanteen voi tehdä esimerkiksi omistaja, joka ei osallistunut kokoukseen tai joka äänesti päätöstä vastaan. Tämän voivat tehdä myös syyttäjänvirasto sekä valtion asuntovalvontaviranomaiset. Jotta tällaisia tapauksia ei synny, on välttämätöntä noudattaa lakia.
Valmistettu VK Comfort JSC Zarema Ablyamitovan asuntoosaston johtajan avulla.