Kuinka järjestää HOA kerrostalossa: vaiheittaiset ohjeet. Kuinka järjestää HOA kerrostalossa: vaiheittaiset ohjeet Kuinka hallintoorganisaatio hoitaa kerrostaloa

Kuka ja miksi voi julistaa kokouspäätöksen (pöytäkirjan) pätemättömäksi? Kuinka välttää tämä?

Vain tuomioistuin voi mitätöidä kokouksen päätöksen. Omistaja, joka ei osallistunut kokoukseen tai äänestänyt päätöstä vastaan, sekä valtion asuntovalvontaviranomaiset (GZHI) ja syyttäjä, jos rikkomuksia havaitaan, voivat nostaa tällaisen kanteen tuomioistuimelle.

Tämä voidaan välttää, jos kaikki yhtiökokouksen järjestämis- ja pitämismenettelyä koskevat vaatimukset, jotka on asetettu §:ssä. 44-48 Venäjän federaation asuntosäännöstö sekä Venäjän federaation rakennusministeriön vahvistamat kokousasiakirjojen, mukaan lukien pöytäkirjat, laatimista koskevat vaatimukset.

Virheiden välttämiseksi on parempi ottaa yhteyttä asiantuntijoihin neuvoja ja apua varten.

Minne kokoontua?

Kokouspaikan valitsee alullepanija. Pakollisia vaatimuksia ei ole. On suositeltavaa vuokrata sali koulusta tai virkistyskeskuksesta, pyytää paikallisilta viranomaisilta apua tiloihin. Mutta jos tällaisia ​​mahdollisuuksia ei ole, voit kokoontua mihin tahansa sopivaan paikkaan - tämä voi olla talon edessä oleva alue hyvällä säällä tai sisäänkäynnin sali, jos se on tilava, tai hallintoorganisaation tilat , jos sellainen on.

Kuinka monen omistajan on osallistuttava kokoukseen (henkilökohtaisesti tai poissaolevana), jotta päätösvaltaisuus saavutetaan?

Jotta kokous missä tahansa muodossa (henkilökohtaisesti, poissaolevana, henkilökohtaisesti poissaolevana) voitaisiin järjestää, on välttämätöntä, että omistajat, joilla on yli 50 % äänistä (laskettuna suhteessa heidän osuuteensa yhteisoikeudesta omaisuus) äänten kokonaismäärästä osallistuvat (äänestävät) kaikki talon omistajat.

Osuus yhteisomistusoikeudesta on puolestaan ​​suhteessa omistajan omistaman kiinteistön pinta-alaan. Eli omistajan ääni on "sidottu" hänen tilojensa pinta-alaan (asunto, toimisto). Yhdessä kaikilla talon omistajilla on 100% äänistä. Ja jos omistajat osallistuivat kokoukseen, jonka kokonaispinta-ala on yli 50% kokonaismäärästä (eli joka on yksityisten ja oikeushenkilöiden omistuksessa), kokous on päätösvaltainen.

Allekirjoitusten aitoutta ei tarkisteta, koska se on lainvalvontaviranomaisten vastuulla.

Siksi henkilökohtaista tapaamista pidettäessä järjestetään kokouksen osallistujien - omistajien - rekisteröinti. Ilmoittautuessaan osallistujan tulee esittää tilojen omistajuuden ja henkilöllisyyden vahvistavat asiakirjat. Näin voidaan määrittää läsnäolo (päätösvaltaisuus) sekä tarkistaa, onko läsnä oleva henkilö omistaja vai ei.

Sama menettely voidaan järjestää poissaolevien äänestyslippujen hyväksymisessä, mutta laki ei sitä edellytä - toisinaan se ei ole mahdollista.

He sanovat, että kokouksesta pitäisi olla jonkinlainen pöytäkirja. Miksi sitä tarvitaan, kuka sitä johtaa ja mitä siinä pitäisi näkyä?

Sekä siviili- että asumislaki määrää, että missä tahansa muodossa (henkilökohtaisesti, poissa ollessa, poissa ollessa) pidetyn kokouksen tulosten perusteella laaditaan kirjallinen pöytäkirja. Se on välttämätöntä! Kokouksen pöytäkirjan laatimista koskevat vaatimukset vahvistetaan rakennusministeriön asetuksella.

Pöytäkirjan laatijaksi valitaan kokouksen sihteeri. Pöytäkirjaan kirjataan tiedot äänestykseen osallistuneista, kokouksen päätösvaltaisuus/poissaolo, ääntenlaskennan tulokset, kaikki yhtiökokouksen esityslistan kohdatessa tekemät tai tekemättä tekemät päätökset.

Esim:

Näin ollen huomioon otettiin 435 omistajien päätösmuotoa, jotka omistavat yhteensä 23 781,03 neliömetriä. m tilat, mikä on 55,72 % talon kaikkien omistajien äänimäärästä.

Art. 3 osan mukaisesti. Venäjän federaation asuntolain 45 §:n mukaan on päätösvaltainen, mikä on perusta yhtiökokouksen tunnustamiselle toimivaltaiseksi päättämään asialistalla olevista asioista.

(Venäjän federaation asuntolain 46 artiklan 1 osan mukaisesti tämän kokouksen esityslistalla olevat päätökset tehdään enemmistöllä (yli 50 %)äänten kokonaismäärästä tilojen omistajat, jotka osallistuivat tähän kokoukseen )

Esityslistalla: Kerrostalon hallintotavan valinnasta osoitteessa:_____________________: hallinto-organisaation johtaminen.

KUUNTELI: KOKO NIMI.

EHDOTETTU: Valitse kerrostalon hallintotapa osoitteessa: ______________________: hallinto-organisaation johtaminen.

PÄÄTTY (PÄÄTÖS) esityslistan kohdassa: Kerrostalon hallintotavan valinnasta osoitteessa: _____________________________: hallintoorganisaation johtaminen:

PÄÄTÖS ON TEHTY.

Ja jos kukaan talossa ei todellakaan kommunikoi kenenkään kanssa, puolet asunnoista on vuokrattu vuokralaisille ja ihmiset ovat yleensä passiivisia, niin kuinka voit kerätä ne kaikki?

Kenen pitäisi osallistua kokoukseen omistajien lisäksi?

Muut henkilöt (työnantajat, viranomaisten edustajat, hallintojärjestöt ja muut kutsutut) voivat olla läsnä ja vastata kysymyksiin, mutta ilman äänioikeutta.

Mitä tulee kunnallisiin asuntoihin, joissa asukkaat asuvat sosiaalivuokralla, niiden omistaja on valtio. Siksi se on läsnä omistajien kokouksissa, esimerkiksi Moskovassa, kaupungin omaisuusministeriön (DGI) henkilössä valtuutetun edustajansa - GKU IS:n (valtion valtiovarainlaitos "Insinööripalvelu") kautta. pääkaupunki.

Kuka voi/pitäisi aloittaa kokouksen? Ja mistä hänen pitäisi alkaa toimia?

Lain mukaan yhtiökokouksen voi järjestää kuka tahansa talon tilojen omistaja (huomaa, että tämän tulee olla omistaja, ei kiinteistön vuokralainen tai talossa asuva kansalainen, jolla ei ole omaisuutta se).

Ensinnäkin kokouksen alullepanijan on määriteltävä asialistalla olevat asiat, joista hän haluaa tulla esille yhtiökokouksessa. Myöhemmin päätetään muodosta (henkilökohtaisesti, poissaolevana, henkilökohtaisesti poissaolevana), kokouksen päivämäärä, paikka tai ääntenkeräyspaikka poissaoloäänestystä varten, paikka, jossa voit tutustua Kokousta koskevat asiakirjat eli tuottavat omistajille viestin tulevasta kokouksesta. Tämän jälkeen on tarpeen ilmoittaa kaikille talon omistajille tulevasta kokouksesta.

Laissa säädetään, että irtisanomisaika on vähintään 10 päivää ennen kokousta.

Ilmoitus tehdään yleensä aiemmin pidetyssä omistajakokouksessa sovitulla tavalla. Jos tällaista päätöstä ei ole aiemmin tehty omistajakokouksessa, kullekin omistajalle lähetetään kirjattu kirje tai viesti toimitetaan henkilökohtaisesti allekirjoitusta vastaan. Aloittaja voi saada tietoa talon omistajista Rosreestristä, ei tietenkään ilmaiseksi, mutta useimmiten ei ole muuta tapaa. Voit pyytää apua tällaisten tietojen saamiseen valtion viranomaisilta (esimerkiksi piirihallinnolta, piirihallitukselta), mutta todennäköisesti he kieltäytyvät henkilötietoihin viitaten.

Siksi, jos omistaja aloittaa kokouksen, hänen on varauduttava kuluihin.

Lainsäätäjä on myös säätänyt, että viranomaiset (laissa määrätyissä tapauksissa) tai hallinto-organisaatio voivat aloittaa kokouksen talon hallintaan liittyvissä kysymyksissä.

Missä muodossa kokous voidaan pitää? Entä esimerkiksi, jos ihmiset haluavat ilmaista mielipiteensä ja äänestää, mutta kaikki eivät eri olosuhteiden vuoksi voi fyysisesti kokoontua? Miten ne voivat olla?

Omistajilla, jotka eivät fyysisesti voi kokoontua yhteen paikkaan ja kerralla, on mahdollisuus pitää yhtiökokous poissaolevana. Tästä säädetään sekä asunto- että siviililainsäädäntöön.

Poissaololomakkeessa omistaja äänestää ehdotetuista esityslistan kohdista kirjallisesti, toisin sanoen hän kirjoittaa kokouksen alullepanijan ehdottamaan tiettyyn muotoon - äänestyslomakkeeseen (äänestyslippuun) - tarpeelliset tiedot itsestään (jonka on toimittanut yhtiökokous). Venäjän federaation asuntolaki) ja kustakin esityslistan kohdasta tekemänsä päätöksen (tai PUOLESTA, joko VASTAISTA tai RAJOITTAA) ja siirtää täytetyn äänestyslomakkeen (äänestyslippu) niiden keräyspaikkaan, jonka myös aloitteentekijä määrää. kokous.

Ovatko kokoukset mahdollisia missä tahansa talohallinnon muodossa (MC ja HOA)?

Kyllä, asuntolainsäädännön mukaan ja kun hallintoorganisaatio hoitaa taloa ja HOA:ta (asuntokompleksi, asunto-osuuskunta) hallinnoivat kaikki asuntolain (Venäjän federaation asuntolain 44 artikla) ​​tarkoitetut asiat yhtiökokouksen yksinomainen toimivalta ratkaistaan ​​siinä.

Mutta on huomattava, että taloa hallinnoidessaan HOA:lla (asuntokompleksi, asunto-osuuskunta) on myös näiden asukkaiden yhdistysten hallintoelin - tämä on asunnonomistajien yhdistyksen (asuntokompleksi, asunto-osuuskunta) jäsenten yleiskokous. He voivat ratkaista asioita, jotka jo kuuluvat heidän toimivaltaansa lain ja peruskirjan mukaan.

Miksi ylipäänsä tarvitsemme omistajakokouksia? Mitä he voivat päättää siellä ja mitä he eivät voi päättää?

Kerrostalo ei ole vain rakennus/rakennelma/rakenne, vaan myös omistajayhteisö, joka omistaa paitsi tämän talon asunnot, myös osuuden yhteisestä omaisuudesta, niin sanotusta ”yhteisomaisuudesta”. Tämä sisältää kaikki yleiset tilat, tekniset tilat, portaat, kellarit, ullakot, katot, kantavat rakenteet, apuohjelmat ja laitteet, hissit ja paljon muuta, mikä takaa mukavan ja turvallisen asumisen talossa. Ja koko tätä taloutta pitää hallita: sitä pitää huoltaa, huoltaa, korjata, toimittaa vettä, lämpöä, sähköä jne.

Ja koska tämä on omistajien yhteinen omaisuus, heidän on ratkaistava kaikki nämä asiat yhdessä. Siksi omistajakokouksia tarvitaan, sillä asuntolain mukaan yhtiökokous on kerrostalon hallintoelin.

Omistajakokouksella on oikeus ratkaista lähes kaikki yhteisen omaisuuden hoitoon, kunnossapitoon, korjaukseen ja käyttöön liittyvät asiat.

Ensinnäkin laki velvoittaa omistajat valitsemaan yhtiökokouksessa, kuinka taloa hoidetaan. Vaihtoehtoja on:

1. Hallintoorganisaation kautta

2. HOA:iden, asunto-osuuskuntien tai omistajien perustamien asuinkompleksien kautta

3 Suoraan omistajien toimesta (jos talo on pieni ja siinä ei ole paljon asuntoja)

Lisäksi omistajat määrittelevät yhtiökokouksessa yhteisen omaisuuden ylläpitoon ja korjaukseen liittyvien töiden luettelon, asettavat yhteisen omaisuuden ylläpidon hinnan ja valitsevat edustajansa - talon neuvoston.

He voivat asentaa joukon lisäpalveluita, joiden tarkoituksena on parantaa elinoloja, esimerkiksi concierge-palvelut, videovalvonnan asennus, esteet jne.

On kuitenkin asioita, jotka eivät kuulu yhtiökokouksen toimivaltaan - tämä on ensinnäkin yleishyödyllisten palvelujen/palveluiden tariffien vahvistaminen (ne määrittävät liiton subjektin viranomaiset).

Omistajakokouksen toimivaltaan kuuluvista asioista sekä omistajan yhtiökokouksen järjestämis- ja pitämismenettelystä säädetään 18.1. Venäjän federaation asuntolain 44 - 48 kohdat, lisäksi tärkeimmät omistajan yhtiökokouksia koskevat säännökset näkyvät Venäjän federaation siviililain luvussa 9.1 "Kokousten päätökset".

Kokousasiakirjoista ei ole hyväksyttyjä muotoja, eri aikoina on annettu erilaisia ​​metodologisia suosituksia, mutta ne eivät ole sitovia.

Tähän mennessä vain kokouspöytäkirjojen laatimista koskevat vaatimukset on vahvistettu lailla, joka on hyväksytty Venäjän federaation rakennus- ja asunto- ja kunnallispalveluministeriön 25. joulukuuta 2015 päivätyllä määräyksellä N 937/pr.

Sääntelysäädöksiin voit tutustua oikeustietojärjestelmissä ja muissa avoimissa lähteissä, joista löydät myös erilaisia ​​(mutta ei standardoituja) esimerkkejä pöytäkirjoista ja säädöksistä.

Mistä aloittaa?
1. Kerrostalon valtuuston (MKD) valinnan jälkeen on suositeltavaa pitää ensimmäinen tapaaminen valitun valtuuston kanssa, jotta tutustutaan, kommunikoidaan, vaihdetaan yhteystietoja ja ymmärretään, kuinka valtuusto voi toimia tehokkaimmin. Esimerkiksi neuvostoon kuului eri ammattien asukkaita - lakimies, insinööri, ekonomisti. On loogista, että jokaisella on oma työalue, jonka hän ymmärtää muita paremmin. Tässä tapauksessa talonvaltuuston kokonaistehokkuus on korkeampi!
2. On tarpeen tutkia rahastoyhtiön (MC) taloudellista toimintaa kotisi ylläpitämiseksi:
- MKD:n hallinnointisopimus;
- talon tilille kertyneiden varojen määrä;
- raportit viime vuosina tehdystä työstä;
- huolto- ja korjaustariffirakenne, palvelujen hinnat;
- luettelo talon ympärillä tehdyistä töistä ja näiden töiden perusteet;
- arviot analysointia ja muita asiakirjoja varten tehdystä työstä.
3. Yhdessä rahastoyhtiön työntekijän (pääinsinöörin tai muun vastuuhenkilön) kanssa tarkasta ja tutki talon yhteistä omaisuutta, laadi tarkastusraportti ja kirjoita kaikki kommentit ylös. Kiinnitä erityistä huomiota tuhoutumiseen, vaurioitumiseen ja muihin vaarallisiin seikkoihin. Jos vaurioita on, jätä kopio rikoslain ilmoituksesta saapuvan numeron alle niiden korjaamiseksi. Hanki maarekisterisuunnitelma rikoslaista ja selvitä MKD:n alaisen tontin rajat.
4. Laadi suunnitelma tarvittavista töistä asumismukavuuden parantamiseksi seuraavalle vuodelle (esim. osallistuminen isoon perusparannusohjelmaan, sisäänkäyntien saneeraus, videovalvontajärjestelmän asennus, leikkikentän saneeraus jne.) , määrittää rahoituslähteen, laatia luettelo MKD:n yhtiökokouksessa hyväksyttäväksi, suorittaa omistajien yhtiökokous pöytäkirjan allekirjoittamista varten.

Mitä kerrostalon hallintosopimuksessa pitäisi olla?
1. Kerrostalon yhteisen omaisuuden kokoonpano, jota hoidetaan, tällaisen talon osoite, tontin rajat;
2. Luettelo kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpitoon ja korjaukseen liittyvistä palveluista ja töistä, menettely luettelon muuttamisesta sekä luettelo hallinto-organisaation toimittamista apuohjelmista;
3. Sopimuksen hinnan, asuintilan ylläpito- ja korjausmaksun sekä yleishyödyllisten palvelujen maksun määräytymismenettely sekä maksun suorittamismenettely;
4. Menettely, jolla valvotaan, että johtoorganisaatio täyttää johtamissopimuksen mukaiset velvoitteensa.
5. Jos et ole tyytyväinen sopimuksen nykyiseen versioon, on tarpeen tehdä sopimukseen erimielisyydet pöytäkirja, keskustella työversiosta rahastoyhtiön lakimiesten kanssa, sitten sopia siitä asukkaiden yhtiökokouksessa ja toimita lopullinen versio rahastoyhtiölle.

Kuinka hallita?
1. Todistuksissa asuinrakennuksen yhteiseen omaisuuteen liittyvistä työstä on oltava puheenjohtajan tai hänen sijaisensa allekirjoitus. Näin ollen on tarpeen tarkastaa ja henkilökohtaisesti valvoa suoritettua työtä - yhdessä työnjohtajan tai insinöörin kanssa ennen asiakirjan allekirjoittamista tarkastaa työpaikka, varmistaa suoritetun työn laatu, määrien noudattaminen ja ajoitus sekä vaatia, että näiden töiden kustannukset mainitaan asiakirjassa (jos sellaista ei ole).
2. Hanki määräajoin rikoslain perusteella luettelo tehdyistä töistä ja todistus talon henkilökohtaisen tilin tilasta ja seuraa muutoksia.
3. Jos kustannusarvion, suoritettujen töiden laadun tai määrän selvittämisessä ilmenee vaikeuksia, voit houkutella asiantuntijoita erikoistuneista yrityksistä tai pyytää rakennusvalvonta- ja asuntovalvontapalvelun asiantuntijoiden tarkastusta.

Kuinka pitää yleiskokous?
1. Kaikki asunnonomistajien päätökset on tehtävä kerrostalon yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksen järjestyksestä ja menettelystä määrätään Venäjän federaation asuntolaissa (44-48 artikla). Kokouksesta on ilmoitettava kaikille asukkaille 10 päivää etukäteen (ilmoitukset sisäänkäyntien luona, julkisissa tiloissa on kahdenlaisia ​​kokouksia):
- kasvokkain (kaikki asukkaat kokoontuvat määrättyyn paikkaan sovittuna aikana ja päivämääränä);
- poissaoleva (jokaiselle omistajalle annetaan äänestyslista, jossa on esityslista hänen allekirjoitusta vastaan).
2. Kokouksen menettelytapaa on noudatettava tarkasti, muuten kuka tahansa omistajista voi riitauttaa kokouksen päätöksen oikeudessa.
3. Suosittelemme, että kiinnität huomiota:
- kokouskutsu julkaistaan ​​10 päivää ennen kokousta;
- ilmoituksessa on mainittava kokouksen paikka, aika, esityslista sekä sen alullepanija ja hänen yhteystietonsa;
- kokouksen esityslistan yhdestä kohdasta tulee mainita sihteerin, kokouksen puheenjohtajan ja ääntenlaskutoimikunnan valinta;
- jos henkilökohtaista tapaamista ei tapahtunut (kerrostalon pihalle on erittäin vaikea koota 50 % tai enemmän omistajista), silloin kokouksessa päätetään poissaoloäänestyksestä, josta tiedotetaan on myös postitettu etukäteen, poissaoloäänestyksen esityslistan on oltava täysin sama kuin henkilökohtaisen äänestyksen esityslista (ei voi muuttaa).

Kuinka vaihtaa hallinnointiyhtiötä?
1. Kerrostalojen omistajat voivat valita minkä tahansa talonhoitomuodon.
2. Hallinnointiyhtiön vaihtamiseksi toiseksi on pidettävä Venäjän federaation asuntolain mukainen yhtiökokous, jossa omistajat tekevät päätöksen rahastoyhtiön vaihtamisesta.
3. Ilmoita omistajien päätöksestä edelliselle rahastoyhtiölle kirjallisesti (jäljennös päätöksestä ja ilmoita myös tarkka päivämäärä, josta alkaen uusi rahastoyhtiö aikoo aloittaa talon hallinnan). Venäjän federaation lainsäädännön mukainen yleishyödyllisten palvelujen maksuaika on kalenterikuukausi. Tästä syystä on suositeltavaa, että talonhoidon aloituspäivä on sama kuin kuukauden ensimmäinen päivä.
4. Edellisen rahastoyhtiön päällikkö ilmoittaa seitsemän päivän kuluessa ilmoituksen vastaanottamisesta kaupungin energiahuolto- ja kunnallispalveluille tämän talon sopimusten irtisanomisesta, ellei energiantoimitussopimuksessa tai energiantoimitussopimuksessa määrätä poikkeavaa ajanjaksoa. sopimus yleishyödyllisten palvelujen toimittamisesta.
5. Edellinen rahastoyhtiö siirtyy äskettäin valitulle rahastoyhtiölle ja se hyväksyy: talon teknisen passin ja kopiot muista teknisistä asiakirjoista, passipalveluasiakirjoista, kirjanpitoasiakirjoista ja muista asiakirjoista.
6. Jollei kaikissa tapauksissa ole mahdollista päästä sopimukseen talon asiakirjojen luovutuksen ehdoista hallintotapaa muutettaessa sekä muista kerrostalon asianmukaista hoitoa haittaavista asioista, asianosainen tulee kääntyä syyttäjän tai tuomioistuimen puoleen riidan ratkaisemiseksi.

Mitä pitää muistaa?
1. Kaikki päätökset tekee vain yhtiökokous. On muistettava, että esimerkiksi kolme henkilöä voi asua asunnossa, mutta vain yksi omistaja voi olla - vain hänellä on äänioikeus.
2. Kaikki äänet lasketaan asunnon kokonaispinta-alasta talon kokonaispinta-alaan.
3. Kaikki päätökset, kaikki toimet dokumentoidaan, kaikki pyynnöt rikoslaille, viranomaisille ja muille toimielimille menevät saapuvan numeron alle, kopio tallennetaan. Yhtiökokous pidettiin ja siitä laadittiin pöytäkirja. Valitus/valitus – kopio viitenumerolla. Muista säilyttää kaikki asiakirjat!
4. Neuvoston työ kotona ei ole välitöntä ratkaisua useiden vuosien aikana kertyneisiin ongelmiin ja tehtäviin. Kaiken tekeminen kerralla ja nopeasti on erittäin vaikeaa. Siksi MKD:n neuvoston työ on asteittaista, suunniteltu vähintään yhdestä kahdeksi vuodeksi.
5. Ota asukkaat mukaan talonhoitotyöhön, hoidon valvontaan ja järjestyksen ylläpitoon. Kiinteistön raja ei ole asunnon kynnys tai edes sisäänkäynti, vaan tontin (pihan) raja.

Kerrostalojen hallinnon järjestäminen on vakava asia. Se edellyttää tietämystä eri lainsäädännön aloilta. Ensinnäkin tämä ehto on merkityksellinen asumisen ja kunnallisten palvelujen alalla kehitetyille lainsäädännöllisille normeille. Hyväksyttyjen asiakirjojen määrä kasvaa joka vuosi. Niissä on erittäin vaikea navigoida. Kerrostalojen ihmisten elämä poikkeaa merkittävästi yksityisen sektorin elämästä. Ensinnäkin tämän määräävät monet vaikeudet, joihin omistajien enemmistön on etsittävä yhdessä ratkaisuja. Rakennuksen tuottavuuden ylläpitämiseksi sinun tulee ensin ymmärtää kerrostalojen hallinnon organisointi, jonka vaihtoehto sopii jokaiselle omistajalle.

Mikä on MKD:n johdon organisaatio?

Kerrostalojen hallinnon järjestäminen edellyttää, että kaikki kiinteistönomistajat (tai heidän edustajansa) toimivat yhdessä.

Tämä työ keskittyy:

• kiinteistön suojelu ja sen asianmukainen käyttö;
• erilaisten apuohjelmien tarjoaminen talon asukkaille;
• luoda mukavia elinoloja.

Kerrostalojen omistajien on valittava kiinteistönhallinnan organisaatiotyyppi.

Tämä ongelma on ratkaistava epäonnistumatta. Omistusoikeus muuttuuhan vastuuksi omaisuuden kunnosta. Sinun on myös varmistettava, että omaisuus ei aiheuta haittaa muille huonon kuntonsa vuoksi.

Kerrostalon hallinnon organisointiin kuuluu sen kunnossapito. Toisin sanoen johtajat ovat velvollisia:

• huolehtia siisteydestä yleiseen käyttöön tarkoitetuilla alueilla sekä lähialueella;
• valvoa julkisia palveluja, allekirjoittaa sopimuksia resurssien toimittajaorganisaatioiden kanssa;
• valvoa rakenteen kaikkien teknisten järjestelmien kuntoa jne.

Venäjän hallituksen asetus "Kerrostalojen hallintaa koskevien standardien ja sääntöjen hyväksymisestä" on käynyt läpi useita muutoksia. Tästä huolimatta tämän asiakirjan pääidea on säilynyt ennallaan.

Standardit puhuvat kerrostalojen hallinnon järjestämisen työsäännöistä. Lisäksi ne määrittelevät virkamiesten toimivalta-alueen ja säätelevät heidän tekemiään päätöksiä. Standardien ehtojen mukaisesti johtamiseen osallistuvat asukkaat itse (ja heidän yhdistyksensä) sekä yleishyödyllisten palvelujen tarjoajat ja hallintoorganisaatiot, Venäjän federaation muodostavan yksikön viranomaiset ja paikallisviranomaiset.

Standardien ehtojen mukaan johtamisorganisaatioiden tulee tarjota omistajille mahdollisuus tutustua heidän toimintaansa koskeviin tietoihin. Tämä tarkoittaa, että kuka tahansa kiinnostunut voi nähdä listan rahastoyhtiön tarjoamista palveluista, lukea niiden kuvauksen ja saada selville kunkin palvelun maksujen suuruuden.

Jokaiseen kerrostalojen hallinnon järjestämiseen liittyy yksilöllisiä vaikeuksia.

Esimerkiksi yleisen ratkaisun löytäminen on joskus vaikeaa. Mitä enemmän ihmisiä asuu talossa, sitä vaikeampaa heidän on päästä yhteiseen mielipiteeseen.

Jos MKD:tä hallinnoi kolmas osapuoli, tässä tilanteessa rahastoyhtiön rehellisyys on erittäin tärkeää.

On suuri todennäköisyys, että hallinnointiorganisaatio ohjaa omistajien varoja väärään paikkaan, minne niiden lain mukaan pitäisi mennä. Tämän seurauksena kaikki tämä johtaa pitkiin menettelyihin ja tulevaan hallituksen pitkittyvään uudelleenvalintaan.

Muun muassa sinun on pidettävä mielessä: autonominen organisaatio ei ole kovin kiinnostunut pitämään talon kunnossa. Ilman valvontaa monet ongelmat voivat jäädä ratkaisematta.

Millä tavoin kerrostalojen hallinta on mahdollista järjestää?

Tällä hetkellä kerrostalojen hallinnon järjestämiseen on lain mukaan kolme vaihtoehtoa.

Jokaisella näistä poluista on sekä negatiivisia että positiivisia puolia. Kansalaisille sopivat olosuhteista riippuen erilaiset hallinnon organisointitavat. Vaihtoehtojen välillä ei kuitenkaan ole merkittävää eroa. Asuntolaki ja tämän alan hallintoa koskevat lait määrittelevät selkeästi hallintoorganisaation johtajan vastuun. Olipa se mikä tahansa, asukkaiden tulee käyttää yleishyödykkeitä oikea-aikaisesti ja täysimääräisesti. Tämä koskee myös yhteisten tilojen siivoukseen liittyviä palveluita. Kiinteistönomistajien on saatava vapaasti tietoa organisaatiosta ja sen toiminnasta.

Menetelmä 1. Asunnonomistajayhdistyksen (HOA) hallinnoima kerrostalo

Asunto-osuuskunnat ja asuntoyhdistykset ovat kaksi kerrostalojen hallinnan kannalta merkitykseltään lähes identtistä yhdistystä. Jos tällainen hallintoorganisaatio valitaan, pidetään asukkailla vähintään kerran kahdessa vuodessa yhtiökokous, jossa hallituksen puheenjohtaja valitaan äänestämällä (ääntenenemmistöllä). Tämän hallituksen jäsenten nimittäminen noudattaa samaa kaavaa. Hallituksen puheenjohtajaksi tuleva henkilö ottaa vastuun kaikista talossa suoritettavista töistä. Jos hän yhtäkkiä ei osoita halua käsitellä valituksiasi ja pyyntöjäsi, jotka liittyvät huonolaatuiseen yleishyödyllisten palvelujen tarjoamiseen, voit turvallisesti mennä sääntelyorganisaatioihin. Puheenjohtaja saa palkkansa kansalaisten taskuista. Hänen vastuullaan on poistaa kaikki puutteet.

Tällaisilla johtamisorganisaatioilla on merkittäviä eroja. Asunto-osuuskuntia voidaan perustaa yksinomaan kerrostaloon, joka on aikoinaan rakennettu tämän osuuskunnan jäsenten lahjoituksilla. Kannattaa myös muistaa, että tällaisilla alkuehdoilla on jatkossa mahdollista haluttaessa muuttaa johto HOA:ksi tai organisaation johtajiksi. Mutta nyt ei ole paluuta.

HOA voi esiintyä missä tahansa kerrostalossa. Se voidaan muodostaa myös useisiin kerrostaloihin. Yksi ehto on kuitenkin: taloissa on oltava yhteiset kommunikaatiot. HOA:ssa enemmistöpäätös mahdollistaa hallinnointiorganisaation muuttamisen rahastoyhtiön johdoksi.

Jos talossa ei ole kerrostalon kanssa asioihin perehtynyttä henkilöä, mutta asukkaat eivät halua vaihtaa johtoa, on asunto-osuuskunnalla tai HOA:lla oikeus tehdä asunnon hallintaa koskeva vakiosopimus hallinto-organisaation kanssa. . Tässä tapauksessa itse säädintä ei tarvitse muuttaa. Ja siitä hetkestä lähtien, kun tämä asiakirja on allekirjoitettu, kaikki julkisiin palveluihin liittyvät ongelmat tulevat hallintoorganisaation vastuulle.

Menetelmä 2. Asuinrakennuksen hallinta hallintoorganisaation (MC) toimesta

Kerrostalojen hallinta rahastoyhtiön avulla on yleisin vaihtoehto. Hallintoyhtiöksi voidaan yhdistää mielivaltainen määrä millä tahansa alueella sijaitsevia rakennuksia. Hallintoorganisaatio on ensisijaisesti voittoa tavoitteleva kaupallinen yhteisö. Tältä osin päätös työntekijöiden palkkojen määrästä kuuluu organisaation johtajalle, ei asukkaille. Rahastoyhtiöllä on oikeus allekirjoittaa asiakirjoja sekä asunnonomistajien että HOA:n tai asunto-osuuskunnan kanssa (jos asukkaat äänestävät tällaisista ehdoista). Joskus emme puhu johtamispalveluista, vaan vain ylläpidosta. Tämä vaihtoehto on hyvä niille, jotka ovat valinneet suoran johtamisorganisaation (tai niissä taloissa, joissa rahat maksetaan suoraan toimittajille).

Uutuus kerrostalojen hallinnon järjestämisessä on hallintoyhtiöiden toimilupalaki. Tästä lähtien rahastoyhtiöiden on hankittava toimilupa. Tämä on välttämätöntä, jotta valvontaviranomaiset voivat poistaa häikäilemättömät toimijat markkinoilta. Tällaisille yrityksille ei kuitenkaan anneta mahdollisuutta elpyä. Lisäksi tämä innovaatio ei salli tilanteiden luomista, joissa yhteen kerrostaloon liittyy useita organisaatioita kerralla.

Markkinoille vasta tulevan yrityksen ei ole kovin vaikeaa saada kerrostalojen hallintolupaa. Hänen tulee kirjoittaa hakemus Valtion asuntovirastoon. Sitten rahastoyhtiön johtajan on läpäistävä koe. Viimeinen vaihe on valtionmaksun maksaminen. Tapahtuu, että organisaatio ei pysty selviytymään sille määrätyistä velvollisuuksista. Tämä käy selväksi, jos valvontaviranomaiset tulvii asukkaiden pyynnöt. Tässä tapauksessa valtion asuntotarkastusvirasto voi ensinnäkin poistaa tämän talon organisaation hallinnassa olevien talojen luettelosta ja toiseksi valvontaviranomaiset voivat peruuttaa luvan kokonaan. Tällaisilla uusilla ehdoilla pyrittiin lisäämään rahastoyhtiön työn läpinäkyvyyttä ja selkeyttä.

Menetelmä 3. Kerrostalon suora hallinta

Johtamisen organisointi MKD:n suoran johdon aikana on melko yksinkertaista, jos otetaan huomioon sen rakenne. Mutta itse johdon osalta tämä vaihtoehto on melko työvoimavaltainen.

Voit järjestää suoran hoidon kerrostalossa, jos asuntoja on enintään 30. Tämä ohjausmenetelmä on tarkoitettu vain pienille taloille. Tämä kerrostalojen hallinnon organisointi olettaa, että asukkaat huolehtivat itse kaikesta: kunnallisista, kodin korjauksista ja ylläpidosta ja kaikesta muusta. Ja kun vastuu on kaikilla samaan aikaan, se tarkoittaa, ettei sitä ole kenelläkään. Jos rikkomuksia tapahtuu, ei puhuta rikosoikeudellisesta tai hallinnollisesta vastuusta. Ainoa asia, mitä tällä alalla valvovilta organisaatioilta voidaan odottaa, on se, että ne yrittävät velvoittaa kunnan asettamaan talon kilpailuun tehdäkseen hallinnointisopimuksen rahastoyhtiön kanssa.

Näin tapahtuu, jos asukkaat ovat tyytymättömiä elinoloihinsa. Jos kansalaiset ovat tyytyväisiä suoraan hallintaan, jossa kaikki palvelut tulevat suoraan resursseja toimittavilta yrityksiltä (ja maksu tapahtuu tässä tapauksessa ilman välittäjiä), jos ihmiset ratkaisevat itsenäisesti siivouksen ja roskien poiston ongelman, tämä johtamisen organisointitapa on paras. Tässä on yksi tärkeä seikka: on tarpeen laatia oikein pöytäkirja yhtiökokouksesta, jossa MKD:n neuvosto valitaan. Jos kiinteistönomistajat eivät pysty tarjoamaan majoitusta vähimmäispalveluilla, voidaan tehdä hallintasopimus rakennuksessa työskentelemiseen erikoistuneen organisaation kanssa.

Miten kerrostalojen hallinnon järjestämistä säätelee laki?

Siihen asti, kun Venäjän federaation uusi asuntolaki hyväksyttiin, kerrostalojen hallinta kuului asunto- ja kunnallispalveluiden tai erityispalveluiden toimialaan. Nämä rakenteet nimesi kunta ilmoittamatta siitä asukkaille. Siten ulkopuolisten organisaatioiden oli täysin mahdotonta tunkeutua asunto- ja kunnallispalvelumarkkinoille. Tämän seurauksena kilpailu tällä toimialalla oli nolla. Eikä ollut kiinnostusta parantaa tarjottujen palvelujen laatua.

Venäjän asuntolain tarkistuksen jälkeen kiinteistönomistajille annettiin oikeus ajatella itse kerrostalojen hallinnon organisaatiota. Tästä eteenpäin kerrostalon asukkaiden oli järjestettävä yhtiökokous. Ja siellä on pakollista valita johtamisen organisointitapa, joka näyttää heille parhaalta.

Nykyisessä lainsäädännössä oli kuitenkin puutteita. Tästä syystä LCD-näyttöä säädettiin kesällä 2011. Nyt kunnalla ja asukkailla itsellään on valtuudet valvoa, miten hallintoorganisaatiot tekevät työnsä. Lakien uudet sisällytykset osoittavat, että HOA:ta ei voida muodostaa talon ollessa vielä rakenteilla. Lisäksi kehittäjillä itsellään ei ole oikeutta osallistua suoraan tämän hallintorakenteen luomiseen.

Uudet standardit antavat asukkaille muun muassa mahdollisuuden suorittaa sähkömaksuja suoraan resurssien tarjoajien kautta välttäen hallintoorganisaatiota.

Missä järjestyksessä MKD:n hallinnon organisointitapa valitaan?

Kerrostalojen asukkaiden on kokouksessa (asuntolain 45-48 pykälät) valittava sopiva tapa järjestää johtaminen.

Kyllä pitäisi, eikä mitään muuta. Itse asiassa lain mukaan kansalaisilla ja oikeushenkilöillä on omistusoikeuden ohella myös tietynlaisia ​​velvollisuuksia. He ovat vastuussa juuri tämän kiinteistön asianmukaisesta ylläpidosta. Se ei saa vahingoittaa omistajan eikä kolmansien osapuolten omaisuutta tai terveyttä.

Kokouksen alullepanija (sekä kerrostalon hallintotavan korjaamisesta että sen valinnasta) on kuka tahansa omistaja (sekä heidän ryhmänsä, mukaan lukien kerrostalon kunnan omistusosuuden edustajat).

Yhtiökokous on päätösvaltainen, kun siihen osallistuu kansalaisia ​​tai heidän edustajiaan 50 %:lla kaikista äänistä (Ks. 42 §). Päätös kerrostalojen hallinnon järjestämistavan valinnasta katsotaan päteväksi, jos sitä annettiin yli 25 % äänistä.

Kokouksen tekemä päätös sitoo kaikkia omistajia. Myös ne asukkaat, jotka eivät osallistuneet äänestykseen, ovat sen vaikutuksen alaisia. Vastaan ​​äänestäneiden on myös pakko hyväksyä yleispäätös.

Jos omistajat haluavat, he voivat milloin tahansa yhtiökokouksen päätöksellä muuttaa kerrostalon hallinnon organisaatiota.

Asumislain vaatimuksia noudattamatta tehtyyn kokouksen päätökseen voi vain omistaja valittaa tuomioistuimessa.

Valtion asuntoviraston työntekijät voivat hakea tuomioistuimelta asuntolain määräysten vastaisesti tehdyn kokouksen päätöksen pätemättömyyttä.

Vain tuomioistuimen kautta ja vain omistajalla on oikeus riitauttaa kokouksen päätös, jos hän ei ollut paikalla tai äänesti sitä vastaan ​​ja päätös vaikuttaa hänen etuihinsa ja oikeuksiinsa.

Muutoksenhakuhakemus toimitetaan tuomioistuimelle kuuden kuukauden kuluessa päivästä, jona kansalainen sai tietää tai hänen olisi pitänyt tietää päätöksestä. Kansalaisille, jotka jättivät menettelyn määräajan hyvistä syistä, se voidaan palauttaa (siviiliprosessilain 112 artiklan mukaisesti).

Jos tuomioistuin ei palauta määräaikaa, vuokralainen, joka ei hyväksy päätöstä, voi käynnistää uuden kokouksen ja äänestää edellisen päätöksen kumoamisesta.

Minkä sopimusten allekirjoittaminen edellyttää kerrostalojen hallinnon järjestämistä?

Kun asuntoyhdistys hallinnoi kerrostaloa(asuntokompleksit, muut kuluttajaosuuskunnat) nämä oikeushenkilöt allekirjoittavat erilaisia ​​asiakirjoja. Tämä sisältää kerrostalojen hallinnointisopimuksen ja sopimukset huoltopalveluiden toimittamisesta. Allekirjoituksia tarvitaan myös kerrostalon yhteisen omaisuuden huolto- ja korjaussopimukseen ja muihin sopimuksiin.

Asuntokompleksien asukkaiden ja asunto- ja kunnallispalveluja tarjoavien organisaatioiden välillä kehittyy kaksi sopimusvuorovaikutusjärjestelmää asuinkompleksien ja asunnonomistajien yhdistysten käsissä:

• Kerrostalojen asukkaat uskovat asiakirjojen allekirjoitusoikeuden HOA:lle (PK, LCD), ja HOA (PK, LCD) laatii ja allekirjoittaa jo hoitosopimuksen hallintoorganisaation kanssa. Hän puolestaan ​​löytää palveluntarjoajia ja allekirjoittaa heidän kanssaan sopimuksia HOA:n (PC, LCD) puolesta.
• Kerrostalojen asukkaat voivat allekirjoittaa paperit HOA-palvelujen (PC, LCD) toimittamisesta. Tämä sisältyy kokouksen päätökseen, hallintosopimukseen, HOA:n, PC:n, LCD:n peruskirjaan.

Valittaessa menetelmää kerrostalon hallintoorganisaatiolle Asukkaat allekirjoittavat hoitosopimuksia, jotka sisältävät tietoja:

• työt ja palvelut kerrostalojen yhteisen omaisuuden korjaukseen ja ylläpitoon, algoritmi näiden samojen palvelujen luettelon korjaamiseksi, luettelo apuohjelmista, joista organisaatio on vastuussa;
• kerrostalon yhteisen omaisuuden kokoonpano, talon osoite;
• periaate valvoa organisaation velvoitteiden täyttämistä;
• miten sopimuksen hinta määräytyy, miten korjaus- ja ylläpitomaksut sekä apurahat lasketaan ja mikä on maksujärjestys.

Hallinto-organisaation kanssa tehty hallinnointisopimus vastaa sisällöltään Venäjän siviililainsäädännön mukaista sopimusta maksullisten palvelujen tarjoamisesta.

Siviililain 780 §:n ehtojen mukaan urakoitsijan (tässä tapauksessa hallinto-organisaation) on tarjottava palveluja itsenäisesti (ellei maksullisten palvelujen tarjoamista koskevassa sopimuksessa ole määritelty muita ehtoja). Organisaatio siis joko yksin tarjoaa asukkaille osan huoltopalveluista kerrostalon hallintosopimuksen ehtojen mukaisesti tai (toinen vaihtoehto) toimii linkkinä palveluntarjoajien ja talon asukkaiden välillä.

Hallinnointiyhtiö ei allekirjoita sopimuksia kanssa omasta puolestaan ​​vaan asukkaiden puolesta.

Suorassa hallinnassa MKD:llä on useita tapoja tehdä yhteistyötä julkisia palveluita tarjoavien organisaatioiden kanssa:

• Sopimukset tehdään kaikkien (mahdollisesti enemmistön) kansalaisten kanssa. Kaikki tai useimmat omistajat ovat asiakirjan yksi osapuoli.
• Kokouksen päätöksellä asioissa, jotka liittyvät työskentelyyn ulkopuolisten tahojen kanssa, yksi asukkaista voi tulla valtakirjalla muiden joukosta.
• Jokainen vuokralainen allekirjoittaa paperit omasta puolestaan.

Nykyinen lainsäädäntö heijastaa hyvin täysin kerrostalojen hallinnon järjestämisessä vakiintuneita järjestelmiä. Laeissa säädettyjen normien ansiosta ihmiset voivat valita itselleen miellyttävimmän hallinnon toteuttaakseen omaisuuden määräämisoikeuttaan.

Miten kerrostalojen hallinta on järjestetty, jos omistajajohtamistapaa ei valita?

Jos asukkaat asuvat kerrostalossa, vuotta aikaisemmin kilpailua yhtiökokouksessa he eivät voineet valita tiettyä hallintoorganisaatiota (tai päätöstä ei pantu täytäntöön), asuntolaki velvoittaa kunnat järjestämään avoimen kilpailun rahastoyhtiölle kerrostalon hallinnoimiseksi.

Jos omistajat eivät ole itsenäisesti päättäneet hallinnon järjestämisestä, valtion hallituksen on viimeistään kuukautta ennen asunnonhoitosopimuksen päättymistä (kilpailun tulosten perusteella) järjestettävä omistajakokous päättämään vaihtoehto asunnon hallintaan.

Jos omistajat eivät ennen sopimuksen valmistumista sopineet tiettyyn hallintoorganisaatioon (tai päätöstä ei pantu täytäntöön), viranomaiset järjestävät uudelleen avoimen kilpailun.

Asiakirjalomakkeet sisältyvät valtioneuvoston 6. helmikuuta 2006 antamaan asetukseen nro 75 "Kuntaskunnallisen toimielimen järjestämän avoimen kilpailun järjestämisestä kerrostaloja hallinnoivan hallinto-organisaation valitsemiseksi." Kilpailun järjestäjä tai Venäjän federaation muodostavan yksikön valtion viranomaiset eivät voi muuttaa niitä.

Niiden pohjalta järjestetään avoimia kilpailuja periaatteita:

• reilu kilpailu;
• identtisten osallistumisehtojen muodostaminen minkä tahansa organisaatio- ja oikeudellisen muodon oikeushenkilöille ja yksittäisille yrittäjille;
• kilpailua koskevien tietojen saatavuus ja kilpailun avoimuuden varmistaminen;
• kansalaisten rahojen tehokas käyttö kerrostalojen tilojen turvallisiin ja suotuisiin käyttöolosuhteisiin;
• yhteisen omaisuuden asianmukainen ylläpito kerrostalossa;
• palvelujen tarjoaminen talossa olevia tiloja käyttäville kansalaisille.

Avoimia kilpailuja varten ja tulosten yhteenvetoa varten järjestäjä laatii lomakkeet kilpailukomissio. Se ei voi sisältää henkilöitä, jotka ovat henkilökohtaisesti kiinnostuneita tapahtuman tuloksesta. Jos tällaisia ​​henkilöitä havaitaan, järjestäjän on välittömästi poistettava heidät toimikunnasta ja nimettävä muita henkilöitä.

Kilpailulautakunnan kokouksiin saavat osallistua asunto-osuuskuntien, asuntokompleksien, taloyhtiöiden ja muiden erikoistuneiden kuluttajaosuuskuntien sekä julkisten kuluttajayhdistysten (niiden liittojen, yhdistysten) edustajat.

Ilmoitus kilpailusta järjestäjä (tai hänen puolestaan ​​erikoistunut yritys) julkaisee virallisessa lehdistössä ja julkaistaan ​​virallisella verkkosivustolla vähintään 30 päivää ennen osallistumishakemusten jättämisen määräaikaa.

Tapahtuman sääntöjen mukaan voittaja on organisaatio, joka tarjoutui tekemään suurimman määrän töitä kerrostalon yhteisen omaisuuden korjaus- ja kunnossapitotyöstä järjestäjän määräämällä maksulla.

Asuntolain 161 §:n 5 osan perusteella kuntien on 10 päivän kuluessa kilpailun päivämäärästä ilmoitettava kaikille kerrostalon omistajille tuloksista ja hoitosopimuksen määräyksistä.

Kilpailun voittaja lähettää 20 päivän kuluessa kilpailupöytäkirjan hyväksymispäivästä allekirjoitetut kerrostalojen hoitosopimusluonnokset kansalaisille allekirjoitettavaksi 12 §:ssä säädetyllä tavalla. Venäjän federaation siviililain 445.

Asukkaiden tulee allekirjoittaa hoitosopimus voittajan kanssa.

MKD:n valtuusto ei ole taistelija kahden leirin välillä, vaan linkki hallintoorganisaation ja talon asukkaiden välillä. Mihail Ternovoy, Moskovan alueen neuvostojen puheenjohtajien liiton johtaja Moskovan alueella, kertoi kuinka työskennellä molempien kanssa. Tšernogolovka.

MKD:n neuvosto suorittaa tiettyjä tehtäviä MKD:n hallinnoimiseksi ja tekee tiivistä yhteistyötä hallintoorganisaatioiden kanssa. Ehkä yksi sen päätehtävistä on varmistaa yhtiökokouksen päätösten toimeenpano.

Esimerkiksi OSS päätti luovuttaa osan yhteisestä omaisuudesta tietyllä summalla ja valtuutti hallinnointiorganisaation tekemään tämän. MA luovutti tämän kiinteistön, mutta pienemmällä summalla. Tällaisessa tilanteessa MKD:n neuvoston on ratkaistava ongelma suoraan MA:n kanssa, ja jos se ei auta, ota yhteyttä Asuntovirastoon tai tuomioistuimeen.

MKD:n neuvosto toimittaa OSS:lle keskustelua varten seuraavat asiat:

• kerrostalon yhteisen omaisuuden käyttömenettelystä;

Tyypillisesti tällaisia ​​asioita käsittelee hallinto-organisaatio, joka toimittaa ne OSS:lle ennen talon neuvostoa. Mutta jos MKD:n neuvosto on aktiivinen, se voi ottaa yhteisen omaisuuden käyttöasiat omiin käsiinsä.

• yhteisen omaisuuden huolto- ja korjaustyön suunnittelu- ja järjestämismenettelystä;

Tämän tekee myös johtoorganisaatio, joten sen kanssa on kätevää olla vuorovaikutuksessa ja koordinoida sen ehdottamaa työtä. MKD:n valtuustot ovat usein mukana talon johtamisessa aluetasolla. Esimerkiksi Moskovan alueen asunto- ja kunnallisministeriö antoi 18. elokuuta 2015 päivätyn määräyksen nro 188-RV, jossa määrättiin, että kerrostalon yhteisen omaisuuden kausitarkastusraportin lomakkeessa on oltava allekirjoitukset. edustajainhuoneen valtuuston edustajista.

• menettelystä, jolla käsitellään omistajien yhteistä omaisuutta ja palvelujen tarjoamista koskevia sopimusluonnoksia;

Kerrostalojen hallitukset esittävät kiinteistöjen omistajille mielipiteensä yhtiökokouksen käsiteltäväksi ehdotettujen sopimusluonnosten ehdoista. Jos talon omistajat ovat aktiivisia, talonvaltuusto keskustelee hallinnointisopimuksen ehdoista rahastoyhtiön kanssa.

Jos osapuolet sopivat, johtopäätös on myönteinen, jos he eivät pääse sopimukseen, MKD:n neuvosto voi ilmoittaa omistajille syyt, miksi tällaista sopimusta ei tehdä.

• MKD:n neuvoston toimivaltaan kuuluvista asioista.

MKD:n neuvosto tekee muun muassa ehdotuksia MKD:n tilojen omistajille MKD:n hallinnon suunnittelua koskevista kysymyksistä eli hallintomuodon valinnasta.

Kerrostalojen valtuusto valvoo palvelujen tarjoamista ja (tai) töiden suorittamista kerrostalojen hoitoon, talon yhteisen omaisuuden ylläpitoon ja korjaukseen sekä omistajille tarjottavien palvelujen laatuun.

Jos hallintoviranomainen on kiinnostunut vuorovaikutuksesta MKD:n neuvoston kanssa, se antaa todistukset suoritetuista töistä, jos ei, omistajien on haettava töiden valmistumista ja raporttien vastaanottamista, myös asuntotarkastusviraston kautta.

Mikhail Ternoy päättelee, että jos edut kohtuullinen tasapaino löytyy, MKD:n neuvosto ja johtoorganisaatio voivat saavuttaa molempia osapuolia hyödyttävän yhteistyön. Jos rahastoyhtiö tavoittelee vain yhtä tavoitetta - voiton tuottamista, on vaikea neuvotella ja saada siitä työtä, on helpompi muuttaa johtamismuotoa.

MKD:n valtuusto on kiinteistönhuoltoelin, joka edustaa ensisijaisesti omistajien etuja, joten sen on opittava toimimaan heidän kanssaan.

On tarpeen tuoda talon asukkaille tietoa hallintoorganisaation toiminnasta ja tehdä ehdotuksia kerrostalon asumisolosuhteiden parantamiseksi. On pakollista antaa omistajille vuosikertomus ja tehdä vuosittainen OSS, jotta he näkevät, että talonvaltuusto todella toimii ja huolehtii heidän eduistaan.

Hän toteaa: "Ole vuorovaikutuksessa kiinteistönomistajien kanssa ja tulet yllättymään siitä, kuinka monet ihmiset ovat valmiita auttamaan parantamaan itsensä ja naapuriensa elämänlaatua."

Luodakseen vuorovaikutusta taloa hallinnoivan organisaation kanssa ja tullakseen hyväksi asukkaiden edustajaksi Mikhail Ternovoy neuvoo toimimaan seuraavasti:

1. Ymmärrä talon yhteisen omaisuuden koostumus.

Työskentely edellyttää kerrostalon yhteisen omaisuuden määrällisten ja laadullisten ominaisuuksien ymmärtämistä ja tuntemista, koska siitä riippuvat kerrostalon kustannukset ja mahdolliset tulot. Tarkasta kaikki: tilat, tekniset laitteet, hissit, siivousalue, maa, katto jne.

2. Tarkista nykyinen hallinnointisopimus.

Tarkista, vastaavatko hallinnointisopimuksen ehdot vaatimuksiasi ja voimassa olevaa lainsäädäntöä.

3. Tutustu johtoorganisaation edellisen vuoden raporttiin.

Raportista näet, mihin tarkoituksiin hallintoorganisaatio on käyttänyt omistajien varoja. Tarkista sinulle toimitettujen töiden ja palveluiden luettelo RF PP No. 290:n ja talon todellisten tarpeiden noudattamiseksi. Ehkä MA tarjoaa palveluita, joita koti ei tällä hetkellä tarvitse, tai korkealla hinnalla.

4. Tutustu kiinteistönhoitoyhtiön johtoon, talonmiestekniikkoon tai vastaavaan asuntoasi huoltavan kiinteistönhoitoyhtiön henkilöstöön.

5. Järjestä taloneuvoston kokous UO:n johdon kanssa.

Yritä neuvotella sinulle sopivat hallinnointisopimusehdot. Kokouksen ei tulisi olla yksittäinen kokous, vaan MKD:n neuvoston kokous. Tee selväksi, että teillä on yksi yhteinen kanta.

6. Käsittele suuret korjaukset.

Ota selvää, mille vuodelle ja mitä töitä aluerahasto suunnittelee kotiisi ja mitä töitä kotiisi todella tarvitaan lähitulevaisuudessa.

Katso videotallenne verkkoseminaarista ”MKD:n valtuuston puheenjohtajien elämänsäännöt” selvittääksesi kuka ja miten valvoo MKD:n valtuuston puheenjohtajan toimintaa, onko mahdollista määrätä MKD:n valtuustolle palkkioita ja miten tehdä tämä.

Saat myös selville, onko mahdollista siirtää OSS:n valtuuksia MKD:n neuvostolle ja mitä tehdä, jos omistajat eivät halua perustaa MKD:n neuvostoa.

Monet Venäjän federaation asunnonomistajat haluavat hallinnoida talonsa omaisuutta yhdessä muiden asukkaiden kanssa HOA:n muodossa. Tällaisen rakenteen luomista säätelee melko tiukasti lailla, mutta tämän aloitteen toteuttaminen edellyttää täysin loogista skenaariota. Kuinka järjestää HOA talossa? Mihin lainsäädännöllisiin vivahteisiin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota?

Kodin ohjausvaihtoehdot

Kerrostalojen asunnon omistajien on jotenkin järjestettävä yhteisen omaisuuden hoito, huolehdittava rakennuksen yleishyödyllisistä toimituksista ja ylläpidettävä sen teknistä kuntoa. Tämä voidaan tehdä kolmessa järjestelmässä.

Ensinnäkin on mahdollisuus järjestää talon suora hallinta asunnonomistajien toimesta. Tämä on mahdollista, jos siinä on enintään 16 asuntoa.

Toiseksi voit perustaa taloyhtiön tai osuuskunnan.

Kolmanneksi voit siirtää talon rahastoyhtiölle.

Kumpi näistä vaihtoehdoista on parempi? Miksi monet kansalaiset ihmettelevät, kuinka luoda HOA kotiinsa?

Tosiasia on, että asunnonomistajien yhdistys on yleensä taloudellisesti kannattavampi. Perusapuohjelmissa ei ole läpinäkymättömiä merkintöjä. Ja myös asunnonomistajien välinen viestintä edistää rakentavien suhteiden rakentamista naapureiden välille, ratkaisemalla yhdessä mahdolliset talon hallinnan vaikeudet, joita rahastoyhtiö ei aina pysty ratkaisemaan asiantuntevasti.

Katsotaanpa tarkemmin joitain HOA:n erityispiirteitä.

Erikoisuudet

Jos talon asukkaat päättävät perustaa HOA:n, he voivat hyödyntää monia etuja, jotka liittyvät yhteisen omaisuuden hallinnan järjestämiseen ja asuntojen toimittamiseen tarvittavilla apuohjelmilla.

Joten esimerkiksi HOA voi ratkaista osan ongelmista itse tai houkutella ulkopuolisia urakoitsijoita. Jos HOA on tehnyt sopimuksen palveluorganisaation kanssa, sillä on oikeus valvoa asiaankuuluvien palveluiden tarjonnan laatua. HOA-urakoitsijan on varmistettava, että sen tehtävät suoritetaan siten, että tulos täyttää Venäjän federaation hallituksen asettamat kriteerit kunnallispalveluiden osalta.

HOA vastaa yleisessä hoidossa olevien kiinteistöjen ylläpidosta teknisissä määräyksissä ja Venäjän federaation hallituksen hyväksymien säädösten kriteerien mukaisesti.

HOA ei siis ole vain mahdollisuus, vaan myös lisävelvollisuus naapureilleen, se on vastuu ja halu tutkia erilaisia ​​yhteisen omaisuuden hoitoon ja asukkaiden asiaankuuluvien laitosten käytön järjestämiseen liittyviä vivahteita.

Kuka voi luoda HOA:n?

Asunnonomistajayhdistys voidaan perustaa yhden tai useamman yhdellä tai naapuritontilla sijaitsevan kerrostalon asukkaiden yhteistä kotitalouspalveluiden hoitamista varten. Myös useita lähelle rakennettuja rakennuksia voidaan yhdistää HOA:ksi, vaikka jokaisella olisi sama omistaja. Kesäasukkaat voivat perustaa asuntoyhteisöjä, jotka voivat sisältää henkilökohtaisia ​​tontteja, autotalleja ja muita asuininfrastruktuuriin liittyviä esineitä.

Kuinka järjestää HOA? Katsotaanpa tämän aloitteen toteuttamisen useita vaiheita.

Asukkaille tiedottaminen

Ensimmäisessä vaiheessa järjestetään omistajien yhtiökokous. Sitä edeltää kuitenkin tarvittavien tietojen kerääminen talon tai rakennusryhmän asukkaista. Asiaankuuluvia tietoja voi pyytää liittovaltion rekisteröintipalvelun aluetoimistosta. Saatat tarvita myös tietoa huoneista, jotka ovat edustettuina talon rakenteessa. Sitä pitäisi pyytää STT:ltä.

Seuraavaksi kannattaa perustaa asukkaiden yhtiökokouksen pitämisestä vastaava omistajien aloiteryhmä. Pääsääntöisesti nämä samat henkilöt ovat vastuussa HOA:n järjestämisestä ja kaikissa myöhemmissä kumppanuuden luomisen vaiheissa. Siksi sopiva tiimi tulisi muodostaa kansalaisista, joilla on tarpeeksi aikaa osallistua tähän yhteiskunnallisesti hyödylliseen toimintaan.

Paras tapa välittää tietoa

Omistajien aloiteryhmän tulee myöhemmin lähettää muille asukkaille kirjalliset ilmoitukset yhtiökokouksen tulossa. Tässä asiakirjassa on mainittava, missä tapahtuma järjestetään, kuka on vastuussa sen järjestämisestä ja keneen voit ottaa yhteyttä kysyäksesi kysymyksiä. Kokouskutsuun tulee liittää myös kokouksen esityslistan sisältö. Tärkeä vivahde: ​​jos talossa on esimerkiksi kauppa, asiakirja on myös lähetettävä sinne.

Kyseiset ilmoitukset kannattaa lähettää kirjattuna kirjeenä. Voit toki luovuttaa ne asukkaille henkilökohtaisesti, mutta sinun tulee ottaa heiltä kuitti asiakirjan vastaanottamisesta. Ilmoitukset on lähetettävä 10 päivää ennen yhtiökokousta. Aloiteryhmän jäsenten on säilytettävä asiakirjat, jotka osoittavat asukkaiden tunteneen tiedot.

Seuraava tärkeä vaihe päätettäessä, kuinka nopeasti ja kustannustehokkaasti HOA järjestetään, on yhtiökokouksen pitäminen. Harkitse asiaankuuluvia vivahteita.

Yhtiökokous

Pääasiallinen päätöksentekoväline yhtiökokouksessa on äänestäminen. Siksi ihmisten, jotka ovat vastuussa HOA:n järjestämisestä, tulisi laatia erityisiä lomakkeita asukkaiden tahdon ilmaisemiseksi. Näiden asiakirjojen rakenne on hyvin yksinkertainen - niiden tulisi olla taulukoita koko nimellä sekä sarakkeita "Puolesta", "Vastaasta" ja "Pidätty".

Kokouksen alkaessa sen puheenjohtaja on valittava - saapuneiden omistajien ääntenenemmistöllä. Lisäksi on valittava sihteeri, joka pitää pöytäkirjaa asukkaiden kokouksesta. On tärkeää, että yli kaksi kolmasosaa talon äänioikeutetuista asukkaista on paikalla tilaisuudessa. Tämä on edellytys HOA:n asianmukaiselle järjestämiselle. Se, mitä kokouksessa päätetään, on pakollista kaikille asukkaille, myös niille, jotka eivät saapuneet tilaisuuteen. Jos kahta kolmasosaa omistajista ei ole voitu koota, aloiteryhmän on toistettava kokouksen järjestäminen. On mahdollista, että heidän on sisällytettävä toimintaansa kampanjakomponentti.

Asukkaat päättävät yhtiökokouksen aikana yhtiökokouksen perustamisesta, hyväksyvät HOA:n peruskirjan, valitsevat sen hallituksen jäsenet sekä asettavat tarkastuslautakunnan.

Pöytäkirjan laatiminen kokouksesta

Kun HOA:n kokous on pidetty onnistuneesti, sen tulokset on kirjattava pöytäkirjaan. Tämä asiakirja on oikeudelliselta kannalta tärkein päätettäessä, kuinka HOA järjestetään talossa. Pöytäkirjan on laadittava aloiteryhmä ja sen on oltava Venäjän federaation asuntolain määräysten mukainen.

Asiakirjassa on oltava tiedot kokouksen alullepanijasta, käsitellyistä asioista ja äänestyksestä. Pöytäkirjan tärkein kohta on tieto siitä, kuinka monta henkilöä kokoukseen tuli, sekä heidän asuntojensa pinta-alan korrelaatio koko rakennuksen yleismittarin kanssa.

10 päivän kuluessa kokouksesta asukkaiden tulee tutustua pöytäkirjaan. Siitä voi tehdä useita valokopioita ja ripustaa sen sisäänkäyntiin tai erityisiin infotelineisiin, sijoittaa postilaatikoihin ja mahdollisuuksien mukaan luovuttaa kopiot asukkaille henkilökohtaisesti.

Peruskirja on HOA:n avainasiakirja. Harkitsemme sen koostumuksen ominaisuuksia.

Peruskirjan hyväksyminen

Peruskirjan hyväksyminen on tärkein edellytys ratkaistaessa kysymys siitä, kuinka HOA järjestetään laillisesti.

Asiakirjan rakenteen tulee sisältää seuraavat asiat:

• yleiset määräykset;
• HOA:n tavoitteita ja toimintoja kuvaavat muotoilut;
• HOA:n oikeudellinen asema;
• talon tilojen omistus;
• varat, HOA:n omaisuus;
• HOA:n taloudellinen toiminta;
• jäsenyysominaisuudet;
• HOA:n ja sen jäsenten oikeudet ja velvollisuudet;
• HOA:n hallintoelimet;
• kumppanuuden yhtiökokouksen pitämisen vivahteet;
• HOA:n saneeraus- ja selvitystilasäännökset.

Sääntö voidaan hyväksyä vain, jos yli kaksi kolmasosaa asunnonomistajista äänestää sen puolesta.

HOA rekisteröinti

Seuraava askel päätettäessä asunnonomistajien yhdistyksen perustamisesta on HOA:n varsinainen rekisteröinti. Tästä menettelystä vastaa liittovaltion veroviranomainen.

HOA:n rekisteröimiseksi sinun on maksettava valtion maksu, täytettävä hakemus (sen lomakkeen antaa liittovaltion veroviranomainen), pyydettävä tämä asiakirja notaarin vahvistamaksi, otettava 2 kopiota peruskirjasta, 3 notaarin vahvistamaa kopiota pöytäkirja kokouksesta ja vie kaikki tämä kaupungin liittovaltion verohallinnon aluetoimistoon. Kun osasto on rekisteröinyt HOA:n säädetyllä tavalla, yhdistyksen hallituksen jäsenten tulee avata pankkitili. Tämän jälkeen voit aloittaa työskentelyn.

Muodollisuudet rekisteröinnin päätyttyä

Tarkastellaan joitain vivahteita, jotka ovat ominaisia ​​HOA: n luomisen viimeisille vaiheille. Olemme tutkineet kumppanuuden järjestämistä yhtiökokouksen ja peruskirjan hyväksymisen kannalta. Hallituksen on kuitenkin tehtävä useita muita lain edellyttämiä toimia. Joten esimerkiksi jos talo oli ennen HOA:n perustamista rahastoyhtiön omistuksessa, on sille ilmoitettava määrätyllä tavalla, että omistajat päättivät huolehtia asunnon ylläpidosta itse ja perustivat kumppanuuden .

Talon siirto HOA:n hallintaan tapahtuu erityistoimikunnan osallistuessa. Sen jäseninä ovat kunnallisten viranomaisten edustajat sekä perustetun kumppanuuden hallintoelimet. Tässä oikeussuhteen vaiheessa talo kirjataan HOA:n taseeseen siirto- ja vastaanottotodistuksen mukaisesti.

Katsoimme, miten HOA järjestetään ja kuinka talo otetaan vastaan ​​rahastoyhtiöltä. Mitä muita tärkeitä toimia kumppanuuden johtoelimet ovat saaneet kaikki tarvittavat valtuudet? Esimerkiksi pian onnistuneen HOA-rekisteröinnin ja siihen liittyvien asunnon vastaanottamiseen liittyvien toimenpiteiden jälkeen on tarpeen tehdä sopimuksia palveluyritysten kanssa kunnallispalvelujen tarjoamisesta. Toinen tärkeä osa työtä on talon ylläpidon maksujen laskentajärjestelmän järjestäminen.

Opimme luomaan HOA:n. Kokoamamme vaiheittaiset ohjeet koskevat tämän menettelyn keskeisiä kohtia. Voidaan todeta, että Venäjän federaation asuntolainsäädäntöä muutetaan melko usein. Siksi talon yhteishallinnon aloitteentekijöiden tulee säännöllisesti seurata asiaankuuluvia lainsäädäntömuutoksia, jotta HOA:n työ on täysin laillista.

HOA:n organisaatio: lainsäädännölliset vivahteet

Katsotaanpa joitain HOA:n luomisen oikeudellisia vivahteita. Miten kumppanuus järjestetään täysin lain mukaisesti, on kysymys, joka on merkityksellinen kodinomistajien vastaavan aloitteen täytäntöönpanon jokaisessa vaiheessa. Mihin HOA:n perustamisen aloitteentekijöiden tulisi kiinnittää erityistä huomiota varmistaakseen, että heidän toimintansa on lain vaatimusten mukaista?

Jos esimerkiksi herää kysymys siitä, kuinka asunnonomistajayhdistys järjestetään uudessa rakennuksessa, niin ensimmäinen asia, johon sinun tulee kiinnittää huomiota, on se, että talo on otettava käyttöön siihen mennessä, kun kumppanuustyöt alkavat.

Toinen tärkeä seikka on, että yhtiökokouksen tulosten perusteella laaditun pöytäkirjan tulee allekirjoittaa kaikkien sitä äänestäneiden taholta. Jos tämä kriteeri ei täyty, liittovaltion veroviranomainen kieltäytyy rekisteröimästä kumppanuutta.

Jos HOA:n perustavat omakotitalojen tai kesämökkien omistajat, vastaava päätös on tehtävä jokaisen asianomaisen kiinteistön omistavan. Jos taas puhumme HOA:n hallituksen puheenjohtajan valitsemisesta, niin vähintään kaksi kolmasosaa omistajista on sallittua äänestää.

Kodinhoito HOA:lle

Venäjän federaation lainsäädännössä melko uusien oikeudellisten kategorioiden joukossa, jotka liittyvät yhteisen omaisuuden hallinnan järjestämiseen, on kerrostalon neuvosto. Tämä julkinen rakenne on tarkoitettu korvaamaan HOA tai rahastoyhtiö niiden tilapäisen poissaolon vuoksi. Kerrostaloneuvosto on perustettava, jos talossa on enemmän kuin 4 asuntoa. Aivan kuten HOA:n tapauksessa, oletetaan, että tämän elimen puheenjohtaja valitaan. Hänen on oltava yksi kerrostalon rakenteeseen kuuluvien asuntojen omistajista. Jos asukkaat eivät perusta kerrostalovaltuustoa, kunnan viranomaisten on itse tehtävä asunnonomistajien yhtiökokous.