Заказать консультацию
    • Какой ежемесячный доход от инвестирования Вы имеете?

      Все результаты

      Загрузка ... Загрузка ...
  • Cвежие новости
    Обменник
    Главная → Куда инвестировать деньги? → Инвестиции в недвижимость

    Инвестиции в недвижимость

    29.04

    вложить деньги в недвижимостьИнвестиции в недвижимость являются одними из самых популярных для непрофессиональных инвесторов. Они считаются достаточно надежной защитой от экономических кризисов.

    Цена квадратных метров подвержена постоянным колебаниям. Однако жизненный опыт показывает, что вслед за снижением стоимости начинается рост. Поэтому в людях сильна вера в то, что вложить деньги в недвижимость — значит, сохранить сбережения.

    Вдобавок, документы, подтверждающие право владения, имеют немаловажное психологическое значение. Но профессиональные инвесторы далеки от эмоциональных порывов, их подход основан на прагматизме, и основное значение имеет прибыль от вложений в недвижимость.

    Основные виды недвижимости и их особенности

    Всю недвижимость можно разделить на следующие категории:

    • жилая;
    • коммерческая;
    • производственная;
    • загородная;
    • гаражи или крытые паркинги;
    • земля.

    У каждой категории инвестиций в недвижимость есть свои особенности и общие черты.

    Стоимость зависит от местоположения объекта.

    инвестирование в недвижимость

    Желательно основной процент инвестиций в недвижимость делать чужими деньгами. Для этого используются кредиты, соинвестирование и тому подобное.

    Жилье

    На эту недвижимость всегда найдется покупатель. Существует три рынка жилья — строящегося, нового и вторичного.

    Стоимость зависит от этапа вложения.

    В массовой жилой недвижимости квадратный метр стоит дешевле, чем в коммерческой, расположенной по соседству.

    Относительно новый тип квадратных метров для проживания — апартаменты. Как правило, они обходятся дешевле при покупке и дают хороший уровень дохода.

    инвестиции в недвижимость

    С точки зрения сроков окупаемости выгоднее инвестировать в малоэтажную недвижимость. Возведение многоэтажного жилого дома занимает 1,5–2 года, в то время как таунхаус строится менее чем за год.

    Коммерческая недвижимость

    вложить деньги в недвижимость 2

    В коммерческой недвижимости обычно рассматривают два варианта: стрит-ритейл (торговые площади) и бизнес-центры.

    В основном инвесторы, вкладывающиеся в этот тип недвижимости, рассчитывают на арендную плату, а не на продажу.

    Здесь довольно высокий порог входа — более 100 тысяч долларов.

    Земля

    инвестирование в недвижимость 2

    Земельные инвестиции могут приносить доход, когда большие наделы нарезаются на меньшие. Они сдаются в аренду, их продают, на них возводят малоэтажные дома и продают вместе со строениями.

    На этом рынке очень важен статус покупаемой земли и ее назначение. Оно должно совпадать с тем, как его в дальнейшем планируется использовать.

    Важно помнить, что перевод земли из одной категории в другую сопряжен с большими трудностями, а часто просто невозможен.

    Гаражи и паркинги

    В этом варианте лучше инвестировать в самом начале строительства. После его завершения цена вырастет, машино-местами или гаражами можно будет выгодно распорядиться.

    Входной порог в этот рынок небольшой, к тому же строительство занимает мало времени относительно возведения других типов недвижимости.

    При этом ликвидность таких объектов всегда высока.

    Способы использования недвижимости

    инвестиции в недвижимость 2

    Любой тип недвижимости продается или сдается в аренду. Дополнительным вариантом можно считать применение объекта для ведения собственного бизнеса.

    Это не совсем характерно для профессионалов, тем не менее бизнес на принадлежащих инвестору площадях также можно рассматривать как вложение денег в недвижимость.

    В условиях больших городов владение квадратными метрами значительно увеличивает доходность бизнеса.

    Спекуляция

    Спекуляция означает краткосрочные инвестиции в недвижимость с целью получения дохода.

    Поэтому используется стратегия, направленная на то, чтобы купить дешевле, а продать дороже.

    Цена приобретения зависит от состояния жилья. Для вторичного рынка — это качество квартиры. Для строящегося — этап покупки (котлован, первые этажи и т. п.). Для новых квартир (домов) — отделка, подключение к коммуникациям и т. д.

    Качественная, с хорошим ремонтом квартира всегда будет стоить дороже голых стен. Большинство людей хотят приобрести объект, который сразу можно эксплуатировать.

    Аналогична ситуация и в коммерческом сегменте рынка.

    Государство, установив налог с дохода от продажи при владении помещением менее 5 лет, несколько сузило поле для маневра. Но профессионалы, умеющие правильно инвестировать в недвижимость, знают способ обойти это ограничение.

    Новостройки стараются продать до получения права собственности. Небольшая потеря в цене компенсируется законным уклонением от уплаты налога.

    Для вновь строящегося здания самым выгодным моментом приобретения квадратных метров является этап котлована. В это время цена минимальна.

    После появления первых этажей стоимость вырастает примерно на 10 %. После возведения верхних этажей добавляется еще 10 %. Затем следуют шаги по повышению примерно на ту же величину: сдача здания госкомиссии, получение права собственности, получение ключей.

    В итоге получается, что купивший квадратные метры в начале строительства зарабатывает до 50 % от первоначальной стоимости.

    Основным риском инвестиции в строительство является задержка сдачи дома в эксплуатацию, а в худшем варианте — замораживание строительства. За последние годы государство проделало серьезную работу, итогом которой стал Федеральный закон 214, защищающий права дольщиков.

    Некоторые инвесторы покупают жилые помещения на первых этажах многоэтажных домов в районах с хорошей проходимостью и переводят их в нежилой фонд. Далее они продают их или сдают в аренду под торговые точки.

    Первый этаж в жилом доме практически всегда имеет дисконт относительно других квартир.

    Сдача в аренду

    Инвестирование в недвижимость с последующей передачей в найм применимо для любых видов объектов, будь то земля, квартира или бизнес-помещение. Если этот вариант используется как чистая бизнес-модель на рынке жилых помещений, то это не самый эффективный способ вложения в недвижимость.

    Стандартный доход от аренды новостройки составляет немногим более 5 % годовых. Это позволяет окупить инвестиции примерно за 20 лет. Вложение в апартаменты позволяет заработать примерно 10 % годовых, что уменьшает время окупаемости примерно до 12 лет. Данные цифры получаются при оптимальной загруженности объектов и не учитывают коммунальные расходы.

    Существует возможность повышения дохода за счет оформления юридического лица — индивидуального предпринимателя — и использования упрощенной схемы налогообложения. Это позволит платить налог в размере 6 % вместо 13 %, положенных для уплаты частными лицами.

    Инвестиции в аренду недвижимости категории стрит-ритейл приносят чуть больше 10 % годовых. Существенную роль на получаемую прибыль оказывает расположение объекта. Желательно, чтобы он находился в местах оживленного людского трафика или в густонаселенных спальных районах.

    Выгода вложений в офисные помещения составляет менее 9 % годового дохода. Но количество предложений для инвестирования в этом сегменте значительно выше, чем в стрит-ритейле. Да и цена за квадратный метр в офисном здании ниже его стоимости на торговых площадях.

    Еще одним интересным способом инвестирования можно считать найм офисных помещений с последующим делением их на небольшие офисы или коворкинг-центры, предоставляющие оборудованные и комфортные рабочие места. Аналогичным вариантом для жилья будет создание мини-гостиниц или хостелов.

    Риски инвестиций в недвижимость

    К общим проблемам можно отнести отсутствие спроса на данные объекты. Это вынуждает инвестора предоставлять дисконты, что, в свою очередь, уменьшает доходность, а также может привести к убыткам.

    Другой риск кроется в недостаточном изучении документов, предоставляемых продавцом или застройщиком. Это может обернуться необходимостью вложения дополнительных средств, чего не предполагал изначальный бизнес-план.

    Отсутствие проекта также превращается в незапланированные расходы. Особенно это актуально для малоэтажного строительства и реконструкции помещений.

    Для новостроек проблемой может оказаться увеличение сроков строительства, которое в худшем варианте вообще может заморозиться. Падение спроса на новостройки заставляет строителей экономить на всем: материалах, работах, качестве. Так выглядит объем производства в строительном секторе.

    Если предлагаемый объект имеет низкую стоимость — ищите причину. Скорее всего, имеются дефекты или отсутствует какое-либо оборудование.

    Как обойти проблемы и выгодно вложиться в недвижимость

    1. Решая, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, нужно ориентироваться не на стоимость площади, а на комплекс качеств объекта.
    2. Приобретаемую недвижимость следует рассматривать с точки зрения ликвидности. Как говорят специалисты: «Мы строим не самый красивый дом, а дом, который просто и быстро продается». Это же касается и помещений для аренды.
    3. Внимательно изучать и проверять финансовую, проектную и правоустанавливающую документацию.
    4. Заранее исследовать возможность выхода из сделки и вероятные последствия этого.
    5. Лучше всего приобретать небольшие квартиры или студии. Они гораздо ликвиднее.
    6. Иногда вкладывают деньги в объект низкого качества. Расчет делается на то, ремонт будет стоить меньше, чем разность стоимости этого объекта и средней ценой по рынку.
    7. Отделка новостроек позволит увеличить стоимость продажи процентов на 15.
    8. Классическое правило инвестора — купить в кризис, продать на подъеме.
    9. Рынок жилья в основном состоит из непрофессиональных инвесторов, которые склонны поддаваться эмоциям. Нужно инвестировать в недвижимость, четко понимая свои цели и способы их достижения.

    Заключение

    По некоторым прогнозам, трехлетний спад на рынке недвижимости подошел к концу. К осени 2018 года ожидаются увеличение количества сделок и рост стоимости квадратных метров.


    comments powered by HyperComments
    Наш инвестиционный портфель
    Вход
    Вопрос эксперту

    Ваше имя

    Телефон/e-mail (*)

    Сообщение

    captcha