Еске салайық, үйді басқарудың үш нысаны бар: меншік иелерінің тікелей басқаруы (егер 30 пәтерден көп болмаса), пәтер иелері кооперативінің немесе тұрғын үй кооперативінің басқаруы және басқару ұйымының көмегімен. Шағын екі кіреберіс үй тұрғындарының таңдауы толық екені анық. Қылмыстық кодекс басшыларының айтуынша, олар ең көп басы ауыратындар, өйткені бұл үйлердің көбін тұтқынға алынған немістер салған және ұзақ уақыт бойы «соңғы демдерін жұтып» жатыр. Сонымен қатар, қираған лашықтар тұрғындарының көпшілігі аз қамтылған немесе әлеуметтік емес азаматтар.

Дегенмен, шағын пәтерлері бар салыстырмалы түрде жаңа адамдар бар - олар, әдетте, басқарушы компанияның қызметтерінен бас тартады, «үшінші тарап жігітіне» артық төлемсіз, өз үй шаруашылығын өздері жүргізуді жөн көреді. " Біздің үй 2000 жылдардың басында салынған, - дейді Ивановка Евгения Голикова. - Ұзақ уақыт бойы бізде тікелей басқару болды, бұл толығымен қанағаттанарлық. Жақында әкімшілік бізге бір фактіні ұсынды: басқарушы компанияны таңдаңыз немесе HOA жасаңыз. Енді, тікелей басқару 30 пәтерден аспайтын ғимараттарда ғана болуы мүмкін, ал бізде тағы бірнеше бар... Бізге HOA құру керек болды».

Евгения өзінің үйімен де, көршілерімен де бақытты, олар жөндеу мен абаттандыруда белсенді позицияны ұстанады. Іс жүзінде ешқандай келіспеушіліктер жоқ: төбесінен су ағып кетті - олар қиып, қолайлы бағаға мердігер тауып, оны жасады. Сондай-ақ олар кіреберістерді сырлап, тіпті үйге апаратын жолды бетондады. Енді тұрғындар кіреберістегі терезелерді ауыстырмақшы. " Бізде есеп жоқ, бәрі бір-бірін біледі, сенеді», - дейді Евгения. - Ал басқарушы компанияда ашықтық та, сәйкес баға да, жұмыс сапасына да қызығушылық жоқ».

Егер сіз альтруист тапсаңыз, сіз бақытты боласыз

Тікелей басқару дегеніміз, үйді күтіп-ұстау толығымен барлық тұрғындардың міндеті. Олар ұйымдармен ыстық және суық сумен, жылумен, газбен, электрмен жабдықтау қызметтері бойынша өз бетінше келісім-шарттар жасайды. Сонымен қатар, олар таңдауға ерікті: кім нені және қандай жағдайда жөндейтінін (келісімшарттар жеке үйге техникалық қызмет көрсету жұмыстарына да, барлық ассортиментке бірден – кез келген ұйыммен немесе жеке тұлғамен жасалады). Жалпы, егер бірдеңе бұзылса, бәрін өзіңіз немесе үшінші тарап мамандарын тарту арқылы өз қаражатыңыздан жасауға тура келеді.

Үшінші тұлғалармен қарым-қатынаста иелерінің бірі (көбінесе үйдің үлкені) барлық тұрғындардың атынан әрекет етуге құқылы. Үйдің иесі болып табылмайтын бөгде адам да тұрғындардың мүддесін қорғай алады, бірақ бұл үшін меншік иелерінің абсолютті көпшілігі оған сенімхатпен рұқсат беруі керек. Бұл алымдарды ресми түрде төлеуге болмайтынын ескерген жөн. Бұл тікелей басқарудың басты артықшылығы - HOA қызметкерлерін ұстауға немесе басқарушы компанияны басқаруға тартуға байланысты шығындардың болмауы.

Дегенмен, бұл басқарудың бұл түрінің басты кемшілігі, әсіресе үйде тұрғындардың көп саны тұрса. Өйткені, үй неғұрлым үлкен болса, соғұрлым оны басқаруда және тұрғындар арасындағы келіспеушілікте қиындықтар туындауы мүмкін. Бірақ өз бастамасымен көптеген мәселелерді тегін шешетін менеджерді табу өте қиын. Осылайша, шағын үйлерде тікелей басқаруды таңдау оңтайлы.

Төбесі ағып жатыр - көршілеріңізден ақша сұраңыз

Коммуналдық төлемдерді тікелей ресурспен қамтамасыз етуші ұйымдарға төлей отырып, тұрғындар тек өздері үшін жауап береді және қарыздары үшін басқарушы компаниялардың кінәсінен зардап шеге алмайды. Мысалы, бір пәтер су ақысын төлемесе, сұраныс тек осы тұрғындардан болады. Олардың үйдегілер ешбір жағдайда зардап шекпейді (төлемдер ODN-ге кірмейді).

Жоғарыда айтылғандай, басқару ұйымының штатын ұстауға ақша жұмсаудың қажеті жоқ және үйдің ортақ мүлкін ұстау үшін қажетті жұмысты жылдар бойы күтудің қажеті жоқ.

Өмірді жақсартуға қатысты барлық әрекеттер толығымен ерікті. Демек, үй тұрғындары бейне домофондар орнатуды, балалар алаңын салуды немесе асфальт төсеуді шешсе, бірақ бірнеше адам ақшаны беруден бас тартса, оларды мәжбүрлеу мүмкін емес. Бұл басқа тұрғындардың бұл жұмыс түріне төленетін төлемі артады деген сөз.

Ең жиі кездесетін мәселе - коммуналдық қызметтердің сапасы. Ресурс провайдерлері үйдегі су құбыры жүйелеріне қызмет көрсетпейді немесе жөндемейді. Ал жоғарғы қабаттардың тұрғындары су алмаса, онда олар «Су арнасына» емес, басқарушы компанияға емес, көршілеріне иіліп, үйді қажетті жөндеуге «чип алуға» көндіруге мәжбүр болады. -үй желілері.

Тікелей басқарудың тағы бір кемшілігі – мемлекеттік бағдарламаларға қатысу мүмкіндігінің жоқтығы. Мұндай үйлер муниципалитеттің балансынан дерлік есептен шығарылды деп саналады, өйткені тұрғындар барлық болашақ және ағымдағы шығындарды өз еркімен қабылдады. Сондықтан муниципалды немесе федералды көмек алу мүмкіндігі жоққа шығарылады. Яғни, пандус немесе ойын алаңы қажет – тұрғындар мұны өз жинаған қаражаттарымен және күш-жігерімен жүзеге асырмақ. Оның үстіне құрылымды салу кезінде қандай да бір норма бұзылса, оның салдары үшін барлық меншік иелері жауапты болады.

Үйді басқару шығындары энергияны үнемдеу есебінен жабылады

Белгілі бір мағынада өзін-өзі басқаратын үй HOA-ға тиесілі объект болуы мүмкін. Ең бастысы, оған лайықты, білікті, шыншыл төраға бар. HOA қызметкерлері негізінен, айталық, жүз пәтерлі үйдің тұрғындарына жалақыларымен ауыртпалық түсірмейтін, бірақ үй иелерін өзекті мәселелерді шешудегі барлық алаңдаушылықтан құтқаратын бірнеше адамнан тұрады.

« HOA пайда үшін жұмыс істемейді, деп түсіндіреді облыстық халықтық майданның «Күнделікті өмір сапасы» тобының жетекшісі Светлана Межирицкая. - Бұл коммерциялық емес ұйымның жарғысында көзделмеген. Менің ойымша, HOA ұстау қиын емес үйдің оңтайлы ауданы - 40 мың шаршы метр ».Дегенмен, басқару тиімділігі бар бес есе кіші үйлер HOA қызметкерлерін ұстауға ақы төлеу шығындарын жауып қана қоймай, энергия үнемдейтін технологияларды енгізу арқылы тұрғындарға коммуналдық төлемдерді айтарлықтай үнемдейтін мысалдар бар.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығында бәрі күйреп, бәрі кедей деген миф бар. Тәжірибелері тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында жақсы ақша табуға және табысты басқарудың тамаша нәтижелерін көрсетуге болатынын көрсететін кәсіпорындар бар.

Санкт-Петербургте үйлерге мемлекеттік қызмет көрсетумен айналысатын 20-ға жуық басқарушы компаниялар бар, атап айтқанда, STAKS, ANO MSR, ORGTEHREMSTROY (LenspetsSMU еншілес ұйымы), PROXY және т.б.

Енді мүмкін болатын қызмет аясы - 2 мың тұрғын үй және тұрғын үй кооперативтері, яғни Санкт-Петербургтегі тұрғын үйлердің жалпы санының 14%.

«Қазір бұл нарықта бәсекелесу өте қиын. Демек, бюджеттен қаржыландырылатын мемлекеттік кәсіпорындар 5 рубль алса. 90 тиын 1 м2 қызмет көрсетілетін алаңмен, содан кейін жеке тек 1 руб. 87 тиын», - дейді STAKS басқарушы компаниясының бас директоры Евгений Пургин. – Дегенмен, 2005 жылдың басына жоспарланған үйлерді мемлекеттік кәсіпорындардың жөндеуінен жеке меншігіне берумен серіктестіктер саны артуы тиіс. Сарапшылардың пікірінше, Санкт-Петербургке кем дегенде 200 басқарушы компания қажет».

1-қадам. Тіркеу

Коммуналдық кәсіпорын ЖШҚ немесе ЖАҚ ретінде тіркеле алады. Бизнестің бұл түрінде сізге көптеген лицензиялар алуға тура келеді. Бұл қиын және көп уақытты қажет ететін жұмыс. Лицензия алу үшін шамамен алты ай қажет. Ең қиыны – қоқыс шығару лицензиясын алу. Компаниялар тек лицензияны қайта рәсімдеуге бір жылдан астам уақыт кетеді дейді.

«Біз 1997 жылдан бері кешенді мемлекеттік қызметтерді ұсынып келеміз», - дейді Stax басқарушы компаниясының бас директоры Евгений Пургин. – Біз қазір 100 тұрғын үйге қызмет көрсетеміз. Бұл нарықтың 1/20 бөлігі. Тұрғын үйлерден басқа біз полиция бөлімшелерінің нысандарына, супермаркеттерге, дүкендерге, мейрамханаларға және т.б. қызмет көрсетеміз».

2-қадам. Бөлме

Диспетчерлік пункт пен қызметкерлердің үй-жайларын ұйымдастыру үшін үй-жайларды табу қажет. Алдымен ауданы шамамен 40 м2 болатын бөлме қолайлы болады. Бұл үйлердегі немесе басқа ұқсас үй-жайлардағы арба бөлмесі болуы мүмкін. Сіз 1 м2 үшін айына $5 төлемге назар аудара аласыз. Бухгалтер болады. Содан кейін компания кеңейіп, әртүрлі аудандардағы үйлерді күтіп ұстауды қолға алған кезде, сервистік нысандарға жақын учаскелерді ұйымдастыру қажет болады.

«Біз 4 үймен жұмыс істей бастадық және тез арада жеткілікті мөлшерде клиенттер жинадық», - дейді Евгений Пургин. – Қазір Красногвардейский, Фрунзе, Киров аудандарында учаскелер ұйымдастырдық. Орталық диспетчерлік қызмет Васильевский аралында орналасқан. Сондай-ақ қаланың әртүрлі бөліктеріндегі шашыраңқы нысандарға қызмет көрсету үшін мобильді топтар құрылды».

3-қадам. Шығындар

Бизнесті ұйымдастыру үшін сізге 70-200 мың доллар қажет, оны 6 ай -1 жыл ішінде салу керек. Негізгі шығындарға жалақы, инвентарлар мен оргтехниканы сатып алу, үй-жайларды жалға алу жатады.

Тазалаушылардың жабдықтары – шүберектер, сыпырғыштар, шөп шабатын машиналар, күректер. Сантехника үшін – кілттер, электр құралдары. Түгендеу үшін сізге кемінде 2 мың доллар қажет. Бастапқыда сіз өз техникасы бар жұмысшыларды таба аласыз.

«Егер сіз 70 мың доллар салып, 10-ға жуық үйді жөндеуге алсаңыз, инвестиция шамамен 1 жыл ішінде өтеледі. Табыс кірістің шамамен 5% құрайды. Егер сіз 100 мың м2 қызмет көрсетсеңіз, онда салықты төлегеннен кейін және т.б., 10-15 мың рубль қалады. Осылайша, пайданы көбейту үшін көбірек пайда алу керек», - дейді Евгений Пургин.

Евгений Пургиннің айтуынша, ауданы 200 мың шаршы метрден кем емес тұрғын үй қорын ұстау тиімді. немесе шамамен 40 жүз пәтерлік үй.

4-қадам. Қызметкерлер

Бизнестің бұл түрінде ең бастысы - кадрлар. Қызметкерлердің жалақысы айына кемінде 4 мың долларды қажет етеді. «Сізге міндетті түрде жақсы инженер керек, жақсырақ тұрғын үй жүйесінің маманы. Өйткені тұрғын үйлер мен өнеркәсіптік кәсіпорындар үшін ерекшеліктер әртүрлі, дейді Евгений Пургин. «Көбінесе иесінің өзі бұл салада үлкен тәжірибесі бар және өзі директор және инженер болып жұмыс істейді».

Егер компания тек техникалық қызмет көрсетумен айналысатын болса, онда Санкт-Петербургте бұл салада білікті кадрлар жетіспейді.

24 сағаттық диспетчерлік қызметті ұйымдастыру үшін 4 диспетчер қажет. Бірақ сіз басқа жолмен жүре аласыз және жедел қызмет жасамайсыз. Бұл жағдайда клиенттер басқа төтенше жағдайлар қызметімен келісім-шартқа отырады. «Бірақ әдетте бір ұйым авариялық жұмысты қамтамасыз ететін комбинация бар, ал екіншісі техникалық қызмет көрсетуді жақсы орындамайды. Ара-тұра даулар туындайды - төтенше жағдайлар қызметкерлері келеді, олар есікті аша алмайды, бұзады және т.б. Бұл қиын. Мұның бәрін бір ұйым жасағаны дұрыс», - дейді Евгений Пургин.

5-қадам. Клиенттер

Компанияның ауқымын ұлғайту үшін клиенттерді іздейтін қызметті ұйымдастыру қажет.

«Тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің және пәтер иелерінің серіктестіктерінің төрағаларымен келіссөздер жүргізе білу керек. Мұндай клиенттермен жұмыс істеудің өзіндік ерекшеліктері бар, дейді Евгений Пургин. – Көбінесе төрағалар тұрғын үй секторының мамандары емес. Әдетте, төрағалар зейнеткерлер мен қарт адамдар. Күйіп кеткен электр шамы олар үшін кейде бүкіл үйде өрт тудыруы мүмкін ақаулы сымдардан гөрі маңыздырақ. Олар өз орны үшін қорқады және проблемаларға тереңірек үңілгісі келмейді. Бірақ олар өз тұрғындарына электр сымдарын немесе басқа жұмыстарды ауыстыру үшін ақша жинау керек деп жарияласа, олар өз орындарынан ығыстырылады. Бұл біздің нарықтың күрделілігі».

Тұрғын үйлерге қызмет көрсету бойынша басқарушы компанияны құру шығындары

Тіркеу, лицензия алу және т.б. – 2 мың доллардан бастап.

Жалақы – шамамен $50 мың.

Инвентарь – 2 мың доллардан бастап.

Бөлмені жалға алу - айына 200 доллар.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты басқарушы компанияны нөлден қалай ашуға болады? Бұл сұрақ осы салада өз ісін жүргізуге шешім қабылдаған барлық жаңа бастаған бизнесмендерге қатысты. Тауарлар мен қызметтер нарығының барлық сегменттерінің жеке ерекшеліктері бар екені сөзсіз. Басқарушы компанияны құру кезінде нені ескеру қажет? Қандай құжаттар қажет болады? Бұл қызмет түрін қандай мемлекеттік органдар қадағалайды? Бұл мақала басқару ұйымын ашудың барлық қыр-сырын түсінуге көмектеседі.

Басқарушы компания – бұл басқа жеке және заңды тұлғалардың мүлкін сенімгерлік басқаруды жүзеге асыратын коммерциялық компания (көп жағдайда – МКД). Басқару компаниясын ашу үшін не қажет? Ең алдымен, осы қызмет саласын реттейтін Ресей Федерациясының заңнамалық актілерін зерделеу қажет:

• Ресей Федерациясының тұрғын үй кешені;
• Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі;
• 2007 жылғы 21 шілдедегі «Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын реформалауға жәрдемдесу қоры туралы» № 185 Федералдық заңы;
• 2009 жылғы 23 қарашадағы «Энергиямен жабдықтау және энергия тиімділігін арттыру туралы және Ресей Федерациясының кейбір заңнамалық актілеріне өзгерістер енгізу туралы» № 261 Федералдық заңы;
• 2004 жылғы 30 желтоқсандағы «Мемлекеттік және муниципалдық қызметтерді көрсетуді ұйымдастыру туралы» № 210 Федералдық заңы;
• 2014 жылғы 21 шілдедегі «Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне, Ресей Федерациясының кейбір заңнамалық актілеріне өзгерістер енгізу және Ресей Федерациясының заңнамалық актілерінің кейбір ережелерінің күші жойылды деп тану туралы» Федералдық заңы № 255;
• Ресей Федерациясының Мемлекеттік құрылыс комитетінің 2003 жылғы 27 шілдедегі No 170 қаулысы және т.б.

Басқару компаниясын ашу үшін сіз үш негізгі бар екенін білуіңіз керек мейірімді UO-ға ұқсас.

• Басқарушы компаниялар.Бұл ұйымдар жөндеу жұмыстарын және ресурстарды және коммуналдық қызметтерді жеткізуді қадағаламайды (бұл жағдайда олар тек қана басқару саласында жұмыс істейді, жылжымайтын мүлік иелері мен мердігерлер арасындағы байланыстырушы рөл атқарады); МКД-ға қызмет көрсетуге тиісті маманданған басқа компаниялар тартылған. Мұндай түрдегі басқарушы компанияны ашу әдетте ең оңай.
• Гибридті басқару компаниялары.Бұл ұйымдар сырттан көмексіз толықтай көппәтерлі үйлерге қызмет көрсетумен айналысады (жөндеу жұмыстарын жүргізу, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты қамтамасыз ету және т.б.). Мұндай түрдегі басқарушы компанияны ашу әдетте ең қиын.
• Операциялық басқарушы компаниялар.МКД жылжымайтын мүлік иелері осы компаниямен келісімге қол қояды, оның шарттарына сәйкес ұйым коммуналдық қызметтермен айналыспай мүлікті басқара алады.

Басқарушы компанияның қызметі көппәтерлі үйдегі пәтерлердің меншік иелерімен жасалған шартқа сәйкес немесе пәтер иелері серіктестігінің өтініші негізінде жүзеге асырылады.

Басқарушы компанияны ашу үшін сіз онымен танысуыңыз керек жауапкершіліктер:

• ұйымның қарауындағы көппәтерлі үйлердің күтіп-ұсталуын және абаттандыруын қадағалау;
• шатырдың, құбырлардың, жалпы аумақтардың жағдайын бағалау;
• жоғарыда аталған ғимараттарды жөндеуді ұйымдастыру (меншік иелерінің рұқсаты қажет);
• мемлекеттік қызмет көрсету мәселесімен айналысу;
• өрт қауіпсіздігі жүйесін бақылау;
• жалпы аумақтарды жүйелі тазалауды қамтамасыз ету;
• жалпы үйдегі есеп жүйесін біріктіру;
• меншік иелерінің жалпы жиналыстарын ұйымдастыру, меншік иелеріне коммуналдық төлемдер және көппәтерлі үйлердің бар проблемалары туралы ақпарат беру;
• көппәтерлі үйдегі тұрғындарды тіркеуді және тіркеуді жүзеге асыру.

Басқарушы компанияны ашпас бұрын, мұндай ұйымның бар екенін білу керек дұрысіс-шараларды жүзеге асыру үшін қаражат жинау. Төлемдердің көлемін ОЖС анықтайды.

Бүгінгі таңда тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықта басқарушы компания ашу тиімді ме?

Бұл саладағы бизнесті жүргізудің экономикалық тиімділігінің салыстырмалы көрсеткіші сарапшылардың бағалауы бойынша 5–10% құрайды. Мұның себебі неде?

Коммуналдық төлемдер өте жоғары емес, сонымен қатар көптеген үй иелерінің жалақысы да жоқ. Басқарушы компаниялар Ресей Федерациясының заңнамасымен шектелмеген қызметтер аясын кеңейту арқылы кірістерін арттыру мүмкіндігіне ие. Басқарушы компанияны ашпас бұрын, оның пайдасын арттырудың тағы бірнеше әдістерін білу керек:

• тұрғын үй кешеніне жақын орналасқан әртүрлі ғимараттарды жалға беру;
• ынтымақтастыққа негізделген пайдалы келісімдер жасау;
• жөндеу жұмыстарына тапсырыс беруші ретінде меншік иелерін тіркеу. Бұл жағдайда ұйым оларды жүзеге асыру үшін төлемдерді азайтады. Адамдарға көп ақша жұмсаудың қажеті жоқ, ал басқарушы компания өзін жақсы табыспен қамтамасыз етеді екен.

Басқарушы компанияны ашу өте қиын. Бәсекелестік көп емес, бірақ олардың табыстылығы әдетте төмен. Барлық кедергілерді жеңу үшін іскерлік қарым-қатынастарды сауатты түрде орнату және көптеген қиындықтарға дайын болу керек. Сондықтан алдымен барлық артықшылықтар мен кемшіліктерді таразылай отырып, өз күштеріңізді бағалауыңыз керек.

Басқарушы компанияны ашу тұрақты пайдаға кепілдік беретін ресурстарды іздеуді білдіреді, бұл өте қиын. Бизнестің осы саласында дамуға ұмтылатын ұйымдар үшін нарықтың осы саласында жетекші орын алу үшін өз қаражатын жұмсау өте маңызды. Дегенмен, бұл әрқашан үлкен тәуекел және ұзақ жылдар бойы үздіксіз жұмысты талап етеді.

Сонымен қатар, біздің заманымызда тек бизнесті жылжыту шығындары қалаған нәтижеге әкелмейді. Біріншіден, ұсынылатын қызметтерді ілгерілетуді қамтамасыз ету керек, өкінішке орай, олар өте жақсы бағаланбайды. Мәселе мынада, көптеген адамдар жеке кәсіпкерлер мен мемлекеттік емес құрылымдарға сенімсіздікпен қарайды, сондықтан олармен мүмкіндігінше аз араласуға тырысады. Басқарушы компанияны ашу үшін халықтың сеніміне ие болып, өз қызметтеріңізді ең жақсы жағынан көрсету керек, әйтпесе брендтің өзіндік құны пайдасыз болады.

Белгілі бір қаржылық ресурстар үшін басқарушы компания көрсететін қызметтердің екі түрін ажыратқан жөн.

• Көпқабатты үйлердегі жылжымайтын мүлік иелерінің коммуналдық қызметтері үшін төлемдері. Бұл сомалар тікелей сатушыларға түседі. Төлемдердің мөлшерін мемлекеттік органдар белгілейді, сондықтан МА оларды көбейте немесе азайта алмайды. Күрделі жөндеуге меншік иелері бөлген ақшаға да солай. Бірақ бұл жағдайда басқарушы компанияның делдал екенін ескеру маңызды, сондықтан үлкен материалдық ресурстар ол арқылы өтеді және, өкінішке орай, кейде жалпы үй қажеттіліктеріне жұмсалмайды. Басқарушы компанияны ашпас бұрын, сіз үшін не маңыздырақ екенін шешу керек: жеке табысыңыз немесе азаматтардың сенімі.

Көбінесе сатушылар көп пәтерлі үйдің тұрғындарынан жиналған ақшадан 15% аз ақша аударады. Ресей Федерациясының Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық министрлігі осы үрдісті байқап, тиісті заң қабылдағалы отыр, оған сәйкес ақша сомасы азаматтардан жеткізушілерге тікелей аударылады. Басқарушы компанияны ашпас бұрын, жақын арада заңнама материалдық ресурстардың мақсатына сай пайдаланылуын қатаң бақылайтынын ескеру керек.

• Басқару органына жалпы үй-жайларда техникалық қызмет көрсету және жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін ақша аударылады. Бұл Ресей Федерациясының заңнамасында белгіленген қызметтердің жеткілікті ұзақ тізімін қамтиды. Мұндағы төлемдердің көлемін МБ құрастыратын болашақ шығындар мен кірістерді есептеу әдістемесіне негізделген ОЖС анықтайды. Мұндай жиналысты өткізу мүмкін болмаған жағдайларда барлық құжаттар жергілікті өзін-өзі басқару органдарына беріледі. Басқарушы компанияны ашпас бұрын, ақша ағынының екі нұсқасының кез келгенінде олардың сомасын меншік иелері немесе мемлекеттік органдар анықтайтынын түсіну керек. Ұйымның өзі бұл процесте ешқандай рөл атқармайды.

2016 жылдың басынан бастап қоқыс контейнерлерін тазалау басқарушы компанияны таңдау бойынша ашық конкурстан өткен ұйымдар көрсететін мемлекеттік қызмет болып табылады. Экспортқа төленетін төлем көлемін енді жергілікті өзін-өзі басқару органдары белгілейді.

OU үшін кірісті арттыру мүмкіндіктері:

• энергия үнемдеу жүйелерін орнату, делдалдың функцияларын орындау үшін пайыздық үлесті бекіту;
• төлемі шарттық міндеттемелер негізінде жүзеге асырылатын бірқатар жөндеу жұмыстарын жүргізу;
• қосымша қызметтерді көрсету (тұрақ, есепке алу аспаптарын бекіту және т.б.);
• әртүрлі кеңейтімдерді жалға беру, баннерлер мен жарнамалық тақталарды орнату;
• қызметтерді көрсетуге арналған шығындарды азайту (персоналдың еңбекақысы, қажетті ресурстарды көтерме сатып алу).

Басқарушы компанияны ашпас бұрын, әдетте, мұндай ұйымның негізгі проблемасы көп пәтерлі үйлерде тұратын азаматтардың қарыздық міндеттемелері екенін ескеру керек. Компания сонымен қатар сот ісін жүргізу арқылы төлемді талап ете алады, бірақ бұл әрқашан тиімді бола бермейді. Басқару компаниялары клиенттердің заңды білмеуін, сондай-ақ өз мүдделері үшін күресуге құлықсыздығын жиі пайдаланатынын жасырудың қажеті жоқ. Басқарушы компанияның кірістілігіне ол жетекшілік ететін көпқабатты үйлердің саны тікелей әсер ететінін де атап өткен жөн. Тәжірибе көрсеткендей, компанияның бақылауында кем дегенде бес ғимарат болуы керек, әйтпесе пайда болмайды.

Сарапшылардың пікірі

Саяжай қоғамдастығында басқарушы компанияны ашу - үлкен тәуекел

Дмитрий Цветков,

Penny Lane Realty диспетчерлік кеңсесінің басшысы

Басқарушы компанияны ашу тәуекелге бару дегенді білдіреді, өйткені мұндай жеке ұйымдар әрқашан тиімді субъектілер бола бермейді. Бұл менеджменттің кәсіпқойлығының жоқтығынан емес, әдетте біздің азаматтардың делдалдық фирмалар туралы ойлары мен оларға деген көзқарасы. Қазір инвестициялық мақсатта сатып алынған бірнеше сәнді қала маңындағы елді мекендер бар. Кейде екі жүз үйден тұратын қалада ғимараттардың тек 50 пайызы ғана өмір сүру үшін пайдаланылады. Демек, азаматтар коттеджде тұрмағандықтан ғана коммуналдық төлемдерді төлегісі келмейді екен. Олар бұл ақшаны босқа шашу деп ойлайды. Егер сіз басқарушы компанияны ашқыңыз келсе, иелерінің қарыздық міндеттемелері іс жүзінде адам тұрмайтын қала маңындағы аудандарда жұмыс істейтін стартап-компанияның басты мәселесі болатынын ескерген жөн. Әдетте жылжымайтын мүлік иелерінің шамамен 30%-ы коммуналдық қызметтерді төлемеу үшін кез келген сылтау табуға тырысады.

Басқарушы компания жақын маңдағы бестен астам ғимараттарды бақылағанда ғана тұрақты пайданы қамтамасыз етеді, өйткені мұндай компаниялар ресурстарды жаппай сатып алады, бұл оларға шығындарды азайтуға мүмкіндік береді.

Егер қала маңындағы елді мекен туралы айтатын болсақ, онда барлық үйлерде коммуналдық және басқа да қызметтерді төлеуге қабілетті тұрақты тұрғындар болған кезде ғана мұнда басқарушы компания ашуға болады. Әйтпесе, сіз ешқандай табыс күте алмайсыз. Бұл процесс кем дегенде 5 жылға созылады, сондықтан көптеген басқарушы компаниялар өз қызметінің бастапқы кезеңдерінде шығынға ұшырайды. Басқару компаниясын ашу үшін сізге көп ақша қажет, өйткені тәуекелдер айтарлықтай жоғары.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықта басқарушы компанияны қалай ашуға болады: қадамдық нұсқаулар

1-қадам.Агенттіктердің көмегімен немесе өз бетінше егжей-тегжейлі іс-шаралар схемасын әзірлеу (мұнсыз, мүмкін емес).

2-қадам.Жеке кәсіпкер немесе жауапкершілігі шектеулі серіктестік мәртебесінде ұйымды құру (немесе қажетті тіркеу құжаттарын қайта шығару арқылы экономикалық қызмет түрлерінің Бүкілресейлік жіктеуішінен қолданыстағы субъектіге жұмыс бағыттарын қосу). Тиісті құжаттарсыз басқарушы компания ашу мүмкін емес.

3-қадам.Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің және басқа да заңнамалық актілердің (баптың басында көрсетілген) білімін тексеруден өту.

4-қадам.Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында басқарушы компанияны ашуға рұқсат алу үшін өтініш беру.

5-қадам.Кеңсе кеңістігін табыңыз, бөлімдерді тағайындаңыз, қажетті жабдықты сатып алыңыз.

6-қадам.Көп пәтерлі үйдегі жылжымайтын мүлік иелерімен келісімге қол қою, техникалық құжаттарды ресімдеу.

7-қадамМКД қызмет көрсету саласында сатушылармен шарттар жасасу.

8-қадамӨзіңіздің интернет-ресурсыңызды жасаңыз, географиялық жүйеге деректер қосыңыз.

Енді басқарушы компанияны қалай ашу керек деген сұрақты толығырақ зерттеген жөн.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында нөлден бастап басқарушы компанияны қалай ашуға болады

Мұнда заңды тұлғаны (акционерлік қоғам немесе жауапкершілігі шектеулі серіктестік) тіркеу керек. Дегенмен, басқарушы компанияны ашу оны заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізіліміне енгізу ғана емес.

Ең алдымен, жаңа оқу орнын тіркеу немесе бұрыннан бар білім беруде реформа жүргізу туралы шешім қабылдау керек. Әдетте, компания жұмысының қосымша бағыттары бар тізімге қосылады. Неғұрлым көп болса, Федералдық салық қызметі үшін құжаттар пакеті соғұрлым әсерлі болуы керек.

Басқарушы компанияны ашу үшін сіз өз қызметіңізді Ресей Федерациясының Зейнетақы қорында, Ресей Федерациясының Федералды әлеуметтік сақтандыру қорында және статистикалық мемлекеттік органда тіркеуіңіз керек. Бұл аяқталғаннан кейін сіз өз бизнесіңізді жүргізуге рұқсат алуды бастай аласыз.

• Лицензиялау

Бүгінгі таңда Ресей Федерациясының заңдары тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты лицензия алуға міндеттейді. Айта кету керек, көп пәтерлі үйлерге техникалық қызмет көрсетумен тек Ресей Федерациясында тіркелген жеке және заңды тұлғалар айналысуға құқылы. Шетелдік ұйымдар еліміздегі ғимараттарды басқара алмайды. Сонымен қатар, басқарушы компанияны ашу үшін оның басшылығы Ресей Федерациясының заңнамасын білу емтиханын тапсыруы керек.

Рұқсатты мемлекеттік тұрғын үй қадағалау органдары уәкілетті тұлғалар тобының қорытындысы негізінде береді. Лицензияның ескіру мерзімі жоқ, бұл оң фактор.

Рұқсат белгілі бір көпқабатты үйге (яғни, әрбір көп пәтерлі үйге арналған жеке құжат) қолданылады. Басқарушы компанияны ашпас бұрын, кейінірек қиындықтар туындамас үшін осы тармақты ескеру өте маңызды.

Лицензия сондай-ақ келесі жағдайларда жарамсыз болуы мүмкін:

• ұйымның директоры екі рет әкімшілік құқық бұзушылық жасаған;
• компанияның тексеру органдары алдында орындалмаған міндеттемелері бар.

Басқарушы компанияны ашпас бұрын келесі факторды ескеріңіз: басқарушы компания үнемі заңды бұзып, өз міндеттерін орындай алмаса және жағдайды түзетуге тырыспаса, мемлекеттік органдар оның қызметін тоқтату туралы шешім қабылдауы мүмкін.

Рұқсат алу шарттары:

• кеңсе үшін тұрғын емес алаңның болуы;
• таңдалған қызметкерлер;
• заңды түрде сатып алынған жабдықтар мен ресурстар;
• кәсіпорын ақпаратына қол жеткізудің барлық заңды талаптарының орындалғаны туралы анықтама;
• кадрлардың тиісті білім деңгейін растау.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында басқарушы компанияны ашудың екі нұсқасы бар: көппәтерлі үйлерді күтіп ұстаудың барлық түрлерімен айналысу немесе тұрғындар мен басқа кәсіпорындар (жеткізушілер, сатушылар, және) арасында делдал ретінде әрекет ететін басқарушы ұйымды құру. т.б.).

• 1 нұсқа

Мұнда компания жұмыс істейді және көп пәтерлі үйді күтіп ұстауға міндеттенеді, бұл сөзсіз үлкен бастапқы шығындарды (жабдық сатып алу, жұмысшыларды жалдау, тұрақты жалақыны қамтамасыз ету және т.б.) талап етеді. Күмән жоқ: қадағаланатын ғимараттарды алуға сенімсіз басқарушы компанияны ашу үлкен тәуекел болып табылады, өйткені қалаған табыстылық оңай болмайды. Сондай-ақ, бұл опция жақын маңдағы бірнеше ғимаратты бірден нысан ретінде алған ұйымдарға ғана жарамды екенін атап өткен жөн. Сонда ғана кәсіпорын өз шығындарын азайтуға мүмкіндік алады, ол барлық қызмет көрсетілетін субъектілерге біркелкі жұмсалады.

• 2-нұсқа

Мұнда кәсіпорын тек жабдықтаушыларға және басқа ұйымдарға аударылған ақша сомаларына, мердігерлердің қызметіне және т.б. бақылау функциясын өзіне алады. Бұл жағдайда МКД-ға техникалық қызмет көрсетуді МА келісім негізінде өз өкілеттіктерін беретін басқа компаниялар жүзеге асырады. Сіз бірнеше қызметкердің жалақысын төлеуге жұмсалатын шағын бастапқы капиталы бар осы типтегі басқарушы компанияны аша аласыз. Қалған шығыстар бастапқы кірістен жасалған. Дегенмен, бұл әдістің кемшіліктері де бар: серіктес кәсіпорындардың жиі көтерілген бағалары, оларға тікелей тәуелділік. Бірақ мұндай компаниялардың нарықтың осы саласында табысты болғаны сонша, олар көп ұзамай еншілес компанияларын құрып, көп пәтерлі үйлерге қызмет көрсету бойынша барлық міндеттемелерді өз мойнына алды. Басқарушы компанияны ашпас бұрын, қандай опцияны іске асырғыңыз келетінін шешіңіз.

Басқарушы компанияны ашу үшін не қажет

• Қызметкерлер

Кәсібилігіне ешкім күмән келтірмейтін инженерлік жүйелерде маман табу өте маңызды. Сонымен қатар, кеңсе қызметкерлері мен әртүрлі жабдықтарға қызмет көрсетуге қатысатын жұмысшылар тиісті сертификат алған білімді азаматтар болуы керек (талап тазалаушыларға, тазалаушыларға және т.б. қолданылмайды).

Болашақта жақсы табыс әкелетін басқарушы компания ашқыңыз келсе, міндетті түрде кадрларға қамқорлық жасаңыз. Көбінесе ұйымның иесі оның негізгі басшысына айналады. Жалақы шығындары әрқашан жеке болады (әдетте $4,000–50,000).

Басқарушы компанияны ашу үшін тәулік бойы ауысыммен қоңырауларға жауап беретін төрт операторды алу керек. Кейде басқарушы ұйымдар өздерінің шұғыл қызметтерін құрмайды, бұл үшін басқа кәсіпорындарды тартады. Өкінішке орай, бұл әрқашан тиімді бола бермейді, өйткені компаниялар мен меншік иелері арасында қақтығыстар жиі дамиды. Сондықтан ең жақсы нұсқа - төтенше жағдайларды шешетін жеке бөлімді құру.

Диспетчерлер өз міндеттерін елеусіз қалдырмауы керек. Олардың күндіз-түні кез келген уақытта тұрғындарға жауап беруге дайын болуын қамтамасыз ету қажет. Апат болса ше? Мәселені уақытында шешу өте маңызды. Тұрғындар сенетін басқарушы компания ашу үшін жоғары сапалы қызмет көрсетуді қамтамасыз ету керек.

Мамандардың құрамы мыналардан тұрады екен:

• бас бухгалтер (егер компания ірі болса, бухгалтерия қажет);
• инженерлік жүйелерді жөндеу мамандары (кемінде екі қызметкер);
• сантехникалық жабдықтар мен электр құрылғыларына қызмет көрсететін жұмысшылар;
• дәнекерлеушілер мен ағаш ұсталары;
• операторлар;
• көппәтерлі үйдің аумағын және ортақ үй-жайларын тазалау бойынша жұмысшылар;
• төтенше жағдайларды жою және ақауларды жою мамандары.

Қайталау керек: кейде әкімшілік ұйымдар бұл үшін басқа кәсіпорындарды тарта отырып, өздерінің жедел қызметтерін құрмайды. Өкінішке орай, бұл әрқашан тиімді бола бермейді, өйткені компаниялар мен меншік иелері арасында қақтығыстар жиі дамиды. Бұл қауіпсіздік агенттіктеріне де қатысты. Басқарушы компанияны ашпас бұрын бұл мәселені шешу керек.

• Қаржы ресурстары

Басқарушы компанияны ашу үшін сізде $2,000–70,000 бастапқы капиталыңыз болуы керек. Негізгі шығындар жалақы, жабдықтар мен құралдарды сатып алу, кеңсе үшін тұрғын емес үй-жайларды жалға алу болып табылады. Шығындар 70 000 АҚШ долларын құраған жағдайда және басқаруда он шақты нысан бар болса, бұл сома 12 айдан кейін (шамамен) қайтарылады. Сіз шамамен $3500 табыс аласыз. Неғұрлым көп үйге қызмет көрсетсеңіз, соғұрлым табысыңыз жоғары болады екен. Бірден 30–40 нысанға қызмет көрсету өте тиімді.

• Кеңсе

Жұмысқа арналған үй-жайсыз басқарушы компанияны ашу мүмкін емес. Кеңсе кейіннен сіз қадағалайтын мекемеде орналасқаны жақсы. Одан кейін жабдықты, инвентарларды, кеңсе керек-жарақтарын сатып алу керек, операторлар үшін орындарды ұйымдастыру керек, телефон байланысы мен интернетпен қамтамасыз ету керек.

Дегенмен, алдымен көп пәтерлі үйдегі жылжымайтын мүлік иелерімен сенімді қарым-қатынас орнату керек. Бұл сіздің клиенттеріңізге сәйкес келетін, олардың мүдделерін қорғайтын және олардың қауіпсіздігі мен жайлы өмір сүруін қамтамасыз ететін басқарушы компанияны ашудың жалғыз жолы.

• Заңды мекен-жайы

Заңды тұлғаның орналасқан жері ажырамас бөлігі болып табылады. Сізге мекенжайын бірден беретін серіктестерден сақ болыңыз. Әдетте, бұл кең таралған, бұл кәсіпорынды заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізіліміне енгізуге қатысты заңнамада проблемалар туғызады.

• Есеп саясаты

Басқару компаниясын ашу үшін бұл мәселемен егжей-тегжейлі айналысу керек.

Есеп саясатын әзірлеудің екі нұсқасы бар: сіздің кәсіпорын іс-шаралар жоспарын дербес жасайды немесе сіз бұл процеске мамандандырылған тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық ұйымын тартасыз. Егер сіз бірінші әдісті таңдасаңыз, жаңа бөлімге көп ақша жұмсауға тура келетінін есте сақтаңыз. Егер таңдау екінші нұсқаға түссе, онда сіз кәсіби ұйымдар белгілеген есеп саясатын құрудың нақты құнын білесіз.

• Соттылығы жоқ

Басқарушы компанияны ашу үшін сізге айыпталушы ретінде сот процесіне қатыспағандығыңызды растау қажет. Бұл жерде бұзушылықтың ауырлығы ешқандай рөл атқармайтынын атап өткен жөн.

Егер болашақ кәсіпорынның лауазымды тұлғалары бұрын қаржылық бұзушылықтар үшін жауапқа тартылса немесе белгілі бір уақыт ішінде коммерциялық кәсіпкерлікпен айналысуға құқығы болмаса, олар басқарушы компанияны аша алмайды (Ресей Федерациясының заңнамасына сәйкес). .

Басқарушы компания ашу үшін қандай құжаттар қажет?

Ең алдымен, жаңа оқу орнын құру керек пе, әлде бар білім беруде реформа жүргізу керек пе, соны шешу керек. Бірінші жағдайда, басқарушы компанияны ашу үшін сізге келесі құжаттама қажет:

• кәсіпорынды заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізіліміне енгізу туралы өтініш;
• жарғы;
• басқарушы компанияны ашу туралы жиналысты өткізуді растайтын акт;
• заңды тұлғаны құру кезінде оның құрылтайшылары арасында жасалған шарт;
• нақты тұлғаның басшы лауазымына тағайындалғанын растайтын акт;
• тұрғын емес үй-жайды жалға беру үшін белгілі бір әрекеттердің орындалатынына немесе белгілі бір шарттар орындалатынына кепілдік берілген меншік иесінің коммерциялық емес іскерлік хаты;
• мемлекеттік баждың төленгенін растайтын акт.

Егер сіз жұмыс істеп тұрған кәсіпорыннан басқарушы компанияны ашуды шешсеңіз, сізге қажет:

• құрылған ұйымның жарғысы (нормалар мен ережелер жиынтығы);
• заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізіліміне тиісті өзгерістер енгізу туралы өтініш;
• кәсіпорынды қайта құру мәселесі талқыланған жиналыстың қорытындысы.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты нөлден бастап басқару компаниясын ашу үшін сіз серіктес ретінде әрекет ететін банк ұйымын таңдауыңыз керек. Осылайша сіз шоттарды ала аласыз (жинақ және тексеру). Кәсіпорынды тіркеу кезінде құрылтайшылар салған қаражаттың 50%-ға жуығы жинақ шотына аударылуы керек, ал қалған сома жыл ішінде оған қосылуы тиіс.

Басқарушы компанияны таңдау бойынша ашық конкурсты қалай жеңуге болады

Егер сіз басқарушы компанияның ашық конкурсына қатысқыңыз келсе, 25 күн ішінде тиісті өтінімді жіберуіңіз керек.

Өтініш мыналарды қамтамасыз етуі керек:

• компания туралы ақпарат және құжаттама:
• заңды тұлғалар үшін: толық атауы, кәсіпкерлік қызметті ұйымдастыру нысаны, орналасқан жері, заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізілімінен анықтама;
• жеке кәсіпкерлер үшін: тегі, аты, әкесінің аты, төлқұжат деректері, мекенжайы, заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізілімінен анықтама;
• телефон нөмірі;
• кәсіпорынның басқарушы компанияға ашық конкурсқа қатысуға, сондай-ақ өз қызметін жүзеге асыруға құқығы бар екенін дәлелдейтін акт;
• жинақ және ағымдағы шоттар туралы деректер;
• компанияның тендердің барлық шарттарын орындағанын растайтын актілердің көшірмелері:
• басқарушы компанияға ашық конкурс өткізу туралы өтінішке ақша сомасын аудару туралы;
• іс-шараның барлық талаптарының орындалуы туралы;
• белгілі бір кезеңдегі қаржылық құжаттама;
• көппәтерлі тұрғын үйдегі жылжымайтын мүлік иелерінен техникалық қызмет көрсету және жөндеу жұмыстарына, сондай-ақ коммуналдық қызметтерге ақша аудару туралы деректер.

Басқарушы компанияға арналған ашық конкурстың жетекшісі іс-шараның нәтижелері расталған сәттен бастап он жұмыс күні ішінде оның үйлестірушісіне көппәтерлі тұрғын үйді қадағалауға өзі қол қойған шарттың жобасын беруге міндетті. Ал тағы да жиырма жұмыс күні (сол күннен бастап) жеңімпаз ұйым осы актілерді өз атынан бекітетін жылжымайтын мүлік иелеріне өзі куәландырған көппәтерлі тұрғын үйді басқару жөніндегі бағдарламалар мен келісімдерді ұсынуы тиіс. Басқарушы компанияның ашық конкурсының жетекшісі жоғарыда аталған міндеттемелерді орындамаған жағдайда, ол шартқа қол қоюдан жалтарған деп автоматты түрде танылады.

Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 162-бабына сәйкес, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық барлық меншік иелерімен шарт жасасуы керек. Бұл келісімсіз көп пәтерлі үйді басқару мүмкін емес (РФ Азаматтық кодексінің 445-бабына сәйкес).

Басқарушы компанияны ашпас бұрын, кейде азаматтардың сенімді екеніне дайын болыңыз: егер сіз келісімге қол қоймасаңыз, көрсетілетін қызметтер үшін ақы төлеудің қажеті жоқ. Жоқ, олай жұмыс істемейді. Барлық ресурстарға ақша сомасы жылжымайтын мүлік иесінің атына есептеледі, өйткені жеткізу фактісі даусыз.

Алымдардан құтылу мүмкін емес екен. Бірақ тұрғындар қызметтердің дұрыс көрсетілуін бақылай алады (Ресей Федерациясының № 2300-1 Заңына сәйкес). Осы нормативтік актінің негізінде жылжымайтын мүлік иелері көрсетілетін қызметтердің сапасы мен құнына қатысты өз мүдделерін қорғауға құқылы.

Басқарушы компанияны ашпас бұрын, сіз осы келісім туралы ақпаратпен танысуыңыз керек. Оның әрекет ету мерзімі 1-5 жыл, мәні көп пәтерлі үйлерді күтіп ұстау, жөндеу жұмыстарын жүргізу, сондай-ақ кәсіпорынның күшімен инженерлік желілерді жеткізу болып табылады. Шарт басқарушы ұйым мен көппәтерлі тұрғын үйдегі жылжымайтын мүліктің меншік иелері (пәтер иелерінің серіктестігі немесе сенімхат негізіндегі тұрғын үй-құрылыс кооперативінің мүшесі) арасында жасалады.

Мұндай шартты бұзу оның қатысушыларының шешімі бойынша немесе сот тәртібімен (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 162-бабына сәйкес) жүзеге асырылады. Басқарушы компанияны ашпас бұрын, Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі басқарушы компания өз міндеттемелерін орындаудан жалтарған кезде пәтер иелеріне шартты өз бетінше бұзуға мүмкіндік беретінін ескеру қажет.

Құжатқа меншік иелеріне хабарланбаған әр түрлі өзгертулер енгізілген жағдайларда, жылжымайтын мүлік иелері МҚК-ге өз талаптарын ұсыну арқылы немесе кәсіпорынға талап арыз беру арқылы мәміледен бас тарта алады. сот органдары.

Тұрғындардың көрсетілетін қызмет сапасына шағымдары болса, олар кеңістік үшін төлемдерді азайтуды талап етуге және материалдық құндылықтарының қозғалысы туралы есеп құжаттамасын сұратуға құқылы.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында басқарушы компанияны ашу қанша тұрады?

Басқарушы компанияны ашу үшін қандай бастапқы капитал қажет? Алдағы іс-шаралардың стратегиясын әзірлеу (5000 АҚШ доллары), кәсіпорынды заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізіліміне енгізу (300 АҚШ доллары), жеке интернет-ресурс құру және баспа материалдарын басып шығару (5000 АҚШ доллары), 50 тұрғын емес үй-жайды жалға алу м2 (м2 үшін 400 доллар, бұл 12 айға 20 000 доллар). Жабдық пен кеңсе жиһазын сатып алу үшін сізге 4 000 АҚШ доллары, ал негізгі басқарушы персонал үшін ай сайын 10 000 доллар қажет болады. Жарнамалық науқанға және негізгі бизнес операцияларына бірдей ақша қажет.

Басқарушы компанияны ашу оңай емес (инвестицияларды бастау тұрғысынан). Кейінгі шығындар көп пәтерлі үйге тікелей қатысты: бір ғимаратқа шамамен 4000 доллар бөлінуі керек. Бір жылдың ішінде бес нысанды алсаңыз жақсы. Ғимарат сізге ай сайын 2000 доллар әкеледі. Бұл екі айдың ішінде техникалық қызмет көрсету шығындарын өтей алады деген сөз.

Басқару компаниясын ашу үшін бастапқы капитал ретінде 25 000 доллар қажет болады екен. Жылдық шығындар шамамен 150 000 долларды құрайды, бес нысанды ұстау құны 20 000 долларды құрайды. Резервте кем дегенде 10 000-15 000 доллар болғаны дұрыс. 24 ай ішінде мүмкіндігінше он объектіні бақылауға алу керек, әйтпесе пайданы қамтамасыз ете алмайсыз (жыл сайын он объектіден компания 240 000 доллар алады және 150 000 доллардан 175 000 долларға дейін жұмсайды).

Басқару компаниясын ашу үшін сізге шамамен 230 000 доллар қажет. Бұл соманы (жағдай қолайлы болса) 5 жылда жабуға болады, бірақ әртүрлі тәуекелдерді ескере отырып, 7-8 жылға жоспар жасаған оңтайлы.

Басқару компаниясын проблемасыз қалай ашуға болады

Жеке менеджерлердің осы нарыққа кіру мүмкіндігі табыстың қажетті деңгейін қамтамасыз ете алатын дәл сол объектілерді қайдан алуға болады деген сұраққа жауаппен қатаң байланысты. Бизнестің осы саласында дамуға ұмтылатын ұйымдар үшін нарықтың осы саласында жетекші орын алу үшін өз қаражатын жұмсау өте маңызды. Дегенмен, бұл әрқашан үлкен тәуекел және ұзақ жылдар бойы үздіксіз жұмысты талап етеді.

Тағы бір мәселе - жаппай тұрғын үйді басқарудың төмен рентабельділігі. МКД менеджмент нарығының екі бағыты бар - жаппай мүлікпен жұмыс және табысы жоғары адамдар тұратын жаңа аймақтардағы белсенділік. Ендеше, екінші салада қазірдің өзінде үлкен және қалыптасқан оқу орындары жұмыс істейді. Басқарушы компанияны ашпас бұрын, сіз өзіңіздің болашағыңыз туралы ойлануыңыз керек. Жаңадан салынып жатқан компания соңғы үлгідегі ғимараттарды күтіп-ұстау жауапкершілігін өз мойнына алса да, ол ғимараттарда орнатылған қымбат және заманауи жабдықтарға лайықты қызмет көрсете ала ма? Әрең. Сондықтан мұндай ұйым үшін ең тиімдісі ескірген жүйелері бар көп пәтерлі үйлер болып табылады. Егер сіз басқарушы компанияны ашуды шешсеңіз, сіз осы факторды ескеруіңіз керек. Бірақ жаппай тұрғын үй саласында мұндай фирмалар бірыңғай тұтынушы дирекцияларымен және тұрғын үйді пайдалану кеңселерімен жақсы бәсекелесе алады. Алайда, өкінішке орай, ол әлі де тиімді емес. Мұндағы кіріс тек бақыланатын көпқабатты үйлердің санына байланысты, бірақ әр ұйымның көп ғимараттарды ұстауға мүмкіндігі жоқ.

Басқарушы компанияны ашу үшін құрылыс ұйымдарымен көппәтерлі үйлерді беру мәселесі бойынша келіссөздерді бастаңыз. Егер жаңадан (немесе жақында) салынған объектілер туралы айтатын болсақ, онда жетекшілік ететін кәсіпорынға оның айлық капиталына тең сома қажет болады. 50 мың м2 үшін шамамен бір миллион рубль қажет болады. Сонда компания жылжымайтын мүлік иелерінен қаражат жинаудан кірісті қамтамасыз етеді.

Тағы бір «бас ауруы» бар - бұл дефолттардың көп саны(орта есеппен пәтер иелерінің жартысы ғана коммуналдық төлемдерді уақытында төлейді), сондай-ақ көптеген ғимараттардағы ескірген құрылымдар мен жүйелер. Егер сіз басқарушы компанияны ашқыңыз келсе, күрделі жөндеуді қажет етпейтін жақында салынған бірнеше ғимараттардың қызметін бастауға тырысыңыз.

Басқарушы компанияны таңдау туралы шешім қабылдамас бұрын, әр үйде субъекті - кондоминиум,және бұл қарапайым емес. Мұнда пәтер иелерінің серіктестігін құру керек. Дегенмен, барлық мәселе жылжымайтын мүлік иелерінің өз міндеттеріне жауапсыз болуы мүмкін екендігінде. Нәтиже – басқарушы ұйымның жоқтығы және нысан бір тапсырыс берушінің дирекцияларының бақылауында. Барлығы бәріне риза (иелердің өздерін қоспағанда). Бірақ енді кімге мән береді?

Сондай-ақ, жалға алушылардың айтарлықтай бөлігі басқарушы компания бюджет есебінен өтелуі тиіс жеңілдіктерді пайдаланатынын атап өткен жөн. Дегенмен, тәуелсіз басқарушы компания бұл ақшаға сенбеуі керек. Олардың өтемі бірден төленбейді.

Сарапшы туралы мәлімет

Дмитрий Цветков, Penny Lane Realty қала маңындағы жылжымайтын мүлік департаментінің директоры. Penny Lane Realty - Мәскеу, Санкт-Петербург және Сочидегі сәнді жылжымайтын мүлік нарығындағы көшбасшылардың бірі.

Алғашқы тұрғын үй серіктестіктері туралы 1921 жылы аталды, дәл сол кезде бұл істің тартымдылығын түсініп, муниципалды ғимараттарды өз қанатының астына ала бастаған белсенділер пайда болды. Типтік басқарушы компаниялар өздерінің өмір сүруін салыстырмалы түрде жақында бастады - 2005 жылдан бастап көпқабатты үйлерді басқарудың жаңа дәуірі басталдыжәне жыл сайын олар жаңа бастаған кәсіпкерлер арасында көбірек танымалдылыққа ие болуда.

Бұл саладағы жоғары рентабельділік пен бәсекелестіктің аздығы негізгі себептер болып табылады бизнесмендер осы орынды иемденгісі келеді.Бірақ өзіңіздің басқарушы компанияңызды ашу оңай ма және неге мұндай қаржылық тартымдылықпен бұл нарықта әлі де бос орындар бар?

Сонымен, басқарушы компанияны нөлден қалай ашуға болады? Жауабы осы мақалада!

Басқару қызметін жүзеге асыруға рұқсат етіледі лицензия алғаннан кейін ғана, оның берілуін мемлекеттік органдар реттейді.

Алынған құжат ұзартуды қажет етпейді және уақыт шектеусіз беріледі. Бірақ сіз Ресей Федерациясының лицензиялар тізіліміне енгізілген болсаңыз да, бұл сіздің иммунитетіңізді білдірмейді. Егер дұрыс жасалмаса, лицензияның күші жойылып, компания тізілімнен жойылуы мүмкін.

Кім рұқсат ала алады?

Заңды тұлға басқарушы компания ретінде жұмыс істеуге лицензия алуға сене алады. немесе физикалық бет:

• Ресей Федерациясының аумағында тіркелген;
• біліктілік сертификатының болуы;
• соттылығы жоқ;
• құқығынан айырылған тұлғалардың тізілімінде жоқ.

Басқарушы компаниялардың ерекшеліктері

Кәсіпкер үшін басқарушы компания үй мен оны күтіп ұстауды және күтіп ұстауды қамтамасыз ететін ұйым арасындағы делдал болып табылады. Басқаша айтқанда, басқарушы компания тұрғындардың ақшасын кейінірек оны жөндеуге, күтіп ұстауға және үйдің инвестициялық құнын жақсартуға және арттыруға байланысты басқа жұмыстарға жұмсау үшін жинайды.

Тұрғындар үшін бұл ғимараттағы барлық пәтерлерді басқаратын, қызметтердің белгілі бір тізімін ұсынатын ұйым, мемлекет белгілеген немесе резиденттермен келісім бойынша кеңейтілген.

Басқарушы компанияны ашу тәртібі

Менеджмент саласында бизнесті бастау үшін сізге бірнеше қадамдарды орындау қажет:

1. Кеңсеге қолайлы орынды табу.

3. Жабдықтарды сатып алу және жөндеу жұмыстарын орындау.

Әр қадамның ерекшеліктерін төменде толығырақ қарастырамыз.

Басқарушы компания кеңсесінің орнын іздеу және жабдықты сатып алу

Қызметіңізді тіркемес бұрын, сіз болашақта басқарушы компанияның кеңсесін орналастыратын орынды табуыңыз керек. Ең жақсы нұсқа - көп пәтерлі үй, оны басқаруды өз қолыңызға алу жоспарлануда. Әдетте, мұндай компаниялар көпқабатты үйлердің бірінші қабаттарында орналасады және үй-жайларды кеңсеге айналдырып, күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізеді.

Жұмыс үшін 40 ш.м. м.

Сізге кеңсе жиһазын, кондиционерді, шкафтарды, құжаттарға арналған сейфті, кеңсе техникасын, шығын материалдарын және кеңсе тауарларын сатып алу қажет. Сондай-ақ, арнайы киім, құралдар және сатып алу қажет

Басқару қызметімен айналысу құқығын алу үшін серіктестікті тіркеу

Қызметіңізді заңдастыру үшін сізге ЖАҚ немесе ЖАҚ тіркелу процедурасы қажет. ЖШС ретінде тіркелу үшін келесі әрекеттерді орындау қажет:

• орынды таңдап, атауды ойлап табыңыз;
• кодты таңдау;
• құру туралы шешім дайындау
• басқарушы компания құру.

Жоғарыда көрсетілген әрекеттерді орындағаннан кейін сізге алдымен салық органына өтініш беру қажет

Сонда сізге керек боладыол сіздің заңды мекенжайыңызға тіркеу куәлігін 5 күн ішінде жібереді.

Және соңғы қадам болады банкте ағымдағы шот ашу, ол туралы деректерді кейіннен салық қызметіне беру.

Жұмысқа қызметкерлерді жалдау

Басқарушы компанияда сертификатталған кемінде үш қызметкер болуы керек. Егер сіз үйді қалай басқаруды білмесеңіз, сізге тиісті білімі бар инженерді жалдау керек, сонымен қатар үйге қызмет көрсететін мамандар болуы керек;

Басқарушы компания қызметкерлері

• инженер;
• бухгалтер;
• директор;
• сантехниктер, механиктер, тазалаушылар, тазалаушылар, электриктер.

Басқарушы компанияның жарнамасы

Қызметті жылжыту үшін жасалуы мүмкін жалғыз нәрсе - ұйымның өзі, оның қызметкерлері, мақсаттары мен жоспарлары туралы егжей-тегжейлі және қажетті ақпараты бар жеке веб-сайтыңызды жасау.

Мақсат - компанияның атын танымал ету.Осындай ауқымды жарнама ғана өз жемісін бере алады.

Клиенттерді қалай тартуға болады?

Үйді бақылауға алу үшін әр тұрғынмен келісім-шарт жасасу керек. Мұны істеу үшін сіз кездесуді ұйымдастыруыңыз керек, оның нәтижесі сіздің осы көп пәтерлі үймен болашақ қарым-қатынасыңызды, атап айтқанда олардың болуы немесе болмауын анықтайды. Жалпы үй жиналысында сіздің мақсатыңыз тұрғындарды басқарушы компанияны сіздің компанияңызға ауыстыру қажеттілігіне сендіру болады.

Сізге керек:

• сізбен ынтымақтастықтың барлық артықшылықтарын түрлі-түсті сипаттаңыз;
• жақын арада олардың үйінде орындауды жоспарлап отырған жұмыс туралы айту;
• ақауларды, аварияларды және басқа да проблемаларды уақтылы жоюға уәде береді.

Бастау үшін жақсы орын - үйіңізді бақылауға алу, қажетті жұмыстарды орындау және нәтижені суретке түсіру.Мұндай фотосуреттер тұрғындар үшін күшті дәлел және жақсы мотивация болады. Сіз «бітірген» үйден жақсы пікірлер де сіздің беделіңізге оң әсер етеді.

Басқарушы компанияның бизнес жоспары

Өзіңіздің басқарушы компанияңызды ашу үшін сізге көп шығындар қажет болады:

• 80 000 рубльден бастап үй-жайларды жалға алу.
• 300 000 рубльден мамандардың жұмысына қажетті кеңсе техникасын, жиһазды және жабдықтарды сатып алу.
• 200 000 рубльден бастап.
• 90 000 рубльден бастап жарнама
• Үйді ұстау, жөндеу және жергілікті аумақты абаттандыру құны шамамен 900 000 рубльді құрайды.

Осылайша, өзіңіздің басқарушы компанияңызды ашу үшін сізге бастапқы кезеңде 1 500 000 рубльден инвестициялау қажет.

Басқарушы компанияның бизнес ретіндегі табыстылығы

Басқарушы компанияның рентабельділігі орта есеппен шамамен 50% құрайды және шығындар бірнеше жыл ішінде өтеледі. Жалғыз шарт - сіздің ұйымыңыз қызмет көрсетуге дайын үйлердің болуы.

Тұрақты жұмыс істеу және кіріс алу үшін бастапқы кезеңде кемінде бес үйді пайдалануға беріп, бұл санды кезең-кезеңімен арттыру қажет. Сіз бірден көп үй алуға тырыспауыңыз керек, өйткені сіз оларға тиімді және қысқа мерзімде қызмет көрсете алмайсыз және бұл сіздің беделіңізге жақсы әсер етпейді.

Жаңа үйлерге күтім жасау оңай және іс жүзінде ешқандай қиындық тудырмайды. Ескі үйлер күрделі жөндеуді қажет етеді, тұрғындарға шатырлар мен құбырлардың ағып жатқаны туралы үнемі ескертіліп, мәселені тез арада шешуді талап етеді, бұл айтарлықтай шығын.

Басқарушы компанияны ашу кезінде туындауы мүмкін мәселелер

1. Үйді ресурстармен қамтамасыз ету

Сіздің үйіңізді сумен, жылумен және кәрізбен қамтамасыз ететін адамдармен қарым-қатынас орнату өте қиын болуы мүмкін. Ал туындаған мәселелерді жылдам шешу кейде мүмкін емес.

Ал қырағы тұрғындар дау-дамайларды міндетті түрде бастайды, өйткені оларға бәрін тез жасауға уәде етілген, бірақ шын мәнінде, басқалар сияқты.

2. Әдепкілер

Әрбір үйде төлемақы төлемейтіндер бар, әдетте тұрғындардың жалпы санының 20-30% құрайды. Олармен проблемаларды шешу үшін сізге кейбір шараларды қабылдау қажет болады, бұл уақытты ғана емес, сонымен қатар нервтерді де ысырап етеді.

Мәселелер жоғары тәуекелдерді, үлкен қаржылық инвестицияларды және білікті қызметкерлерді таңдаудағы қиындықтарды қамтиды.

Бар бизнесті сатып алуға болады ма?

Практикада солай болады бар басқарушы компанияны сатып алу әлдеқайда оңай,оны өзіңіз ашудан гөрі.

Мұндай мәміле жасаған кезде, бұрынғы менеджердің қарыздары компаниямен бірге сізге өтпеуі үшін тәжірибелі заңгерлердің қатысуымен өте мұқият және жақсырақ зерттелуі керек келісімшартқа ерекше назар аудару керек.

Сондай-ақ ұйымның барлық қажетті ішкі құжаттарының бар-жоғын тексеру қажет. Өзіңіздің басқарушы компанияңызды ашу, – бұл өте қауіпті, күрделі және қымбат бизнес.

Мемлекеттен, әкімшіліктен лицензия, рұқсат алу, клиенттік базаны дамыту үшін көп күш қажет. Жалға алушыларды браконьерлікпен ұстау – қиын іс адамдар мұндай ұйымдарға сенбейді, өйткені уәделер тіпті жартысы орындалмайды.

Сіз барлық уәделеріңізді орындай отырып, қызметтерді тиімді және жедел орындау арқылы ғана осы салада табысқа қол жеткізе аласыз және құрметке ие бола аласыз. Тек осы жағдайда ғана тұрғындар сізді мақтап, достарына ұсынады.

Басқарушы компанияны қалай ашуға болады? Келесі бейне лекцияны қараңыз:

Басқарушы компания – көппәтерлі үйлерді басқаруды қамтамасыз ететін ұйым (заңды тұлға немесе кәсіпкер). Басқарушы компаниялардың бірнеше түрі бар:

• менеджерлердің өздері (тек басқарады);
• пайдалану (тиісті техникалық және санитарлық жағдайларды, инженерлік коммуникацияларды қамтамасыз ету);
• гибридті (олар өздерін басқарады және ұстайды, оларға үшінші тарап қажет емес).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления және т.б.).

Персоналды жалдау және үй-жайларды жабдықтау

Басқарушы компанияны басқару үшін сізге мамандар мен жабдықталған кеңсе қажет. Мыналарды қамтуы керек:

• және басқа да басқару қызметкерлері. Ол ғимараттарды пайдалануға қатысты барлық нәрсені жақсы білетін өз ісінің шебері болуы керек.
• Басқа персонал. Оның тірегі де сертификатталған мамандардан тұруы керек (бұл техникалық персоналға – сыпырушыларға қатысты емес, мысалы).

Операторлардың 24 сағаттық ауысымдық жұмысы жолға қойылуы керек. Бұл байланыс жүйелерінің бірінің істен шыққаны туралы хабарлайтын тұрғыннан қоңырау түссе, жылдам әрекет ету үшін қажет. Сондықтан кеңсе жабдықтары бар кеңсе үй-жайларынан басқа, диспетчерлік пункт орнату және телефон желісін орнату қажет. Сондай-ақ жабдық пен шығын материалдары қажет болады.

Ұйым ашу үшін тағы не қажет?

Басқа нәрселермен қатар, сізге таза қылмыстық жазба қажет болады.. Біртүрлі көрінгенімен. Сонымен қатар, ауырлық, шын мәнінде, тіпті маңызды емес. Қызметкерлері экономикалық қылмыс жасағаны үшін сотталған немесе жай ғана экономикалық қызметке уақытша тыйым салынған компанияларға тұрғын үйлерді басқаруға рұқсат етілмейді.

МКД қабылдауды қалай ұйымдастыруға болады?

Маңызды! Ол үшін алдымен тұрғындардың қолдауына ие болып, олармен үгіт-насихат жұмыстарын жүргізу керек. Сізге жақсы бедел сияқты бастауды ештеңе бермейді - тұрғындар сізге сенуден жаңылмайтындығына, жанжалды жағдайларды сауатты басқара алатыныңызға және шеше алатыныңызға сенімді болуы керек.

Басқарушы компанияны таңдау (сонымен қатар) туралы мәселе үй тұрғындарының жалпы жиналысында бекітіледі. Кәсіпорын үйлерді қалай басқарады, жиналыстар қаншалықты жиі өткізіледі және қандай нысанда (жеке немесе сырттай) шешіледі.

Соңғысы иелерінен арнайы бюллетеньдерді толтыру сұралатынын білдіреді. Техникалық құжаттама да бекітілген.

Келісімшарттар жасау

Тұрғын үй кодексіне сәйкес (.

Бұл тиімді ме?

Анықтама! Сарапшылардың бағалауы бойынша тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы бизнестің табыстылық пайызы, өкінішке орай, 10-нан аспайды.

Бұл көптеген тұрғын үй иелерінің жалақысының төмен болуына байланысты тарифтердің төмен болуына байланысты. Ал бұл тарифтерді мемлекет белгілейді. Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық заң ешбір жолмен шектемейтін тарифтерді ғана көтеру арқылы өз пайдасын арттыра алады. Сондай-ақ компания өзін келесі жолмен байыта алады:

Бейне басқарушы компанияның қалай ақша табатыны туралы ақпарат береді:

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы бизнес оңай шаруа емес және, шынын айтқанда, бәсекелестер дерлік болмаса да, ең тиімдісі емес. Және, кез келген бизнес сияқты, далада бірде-бір жауынгер жоқ. Сізге дұрыс адамдарды тауып, бәрін қайтадан ойластыру керек - мұндай бизнес мүмкін бе, содан кейін ғана тіркеу туралы сөйлесіңіз.

Қатені тапсаңыз, мәтін бөлігін бөлектеп, басыңыз Ctrl+Enter.