Көп пәтерлі үйді басқару оңай емес. Процесс заңнаманың әртүрлі салаларында нақты білімді, сондай-ақ міндетті іс-шараларды ұйымдастыру және қажетті құжаттаманы рәсімдеу қабілетін талап етеді. Бүгінгі таңда тұрғын үй кешендерінің көпшілігінде көп пәтерлі үйді басқару функциялары басқарушы компанияларға жүктелген. Дәл осы ұйымдар азаматтардың энергия ресурстарын дер кезінде алып, оны тоқтаусыз пайдалануы үшін барлық қажетті шараларды жүзеге асырады.
Біздің мақалада көппәтерлі үйді басқарудың қандай әдістері мен нысандары заңмен қарастырылғанын және тиісті нұсқаны қалай таңдауға болатынын айтып береді.
Көп пәтерлі үй, шын мәнінде, жеке блоктардан, элементтерден және механизмдерден тұратын күрделі механизм. Жүйенің әрбір бөлігінің жұмысын қамтамасыз ету үшін осы кешендегі барлық меншік иелерінің қызметін нақты үйлестіру қажет.
Яғни, әрбір тұрғын өзіне жүктелген қызметті белгіленген тәртіппен атқаруы тиіс. Көппәтерлі үйлерді басқаруға жауапты адамдардың қызметі мыналарға бағытталған болуы керек:
- азаматтардың жайлы өмір сүру жағдайын қамтамасыз ету;
- мүлікті бүлінуден қорғау және оның дұрыс жұмыс істеуі;
- үй тұрғындарына барлық қажетті қызметтерді көрсету;
- меншік иелерінің қолданыстағы заңнамада белгіленген құқықтары мен мүдделерін сақтау.
Бұл көппәтерлі үйлерді басқарумен айналысатын адамдар алдында тұрған негізгі міндеттер ғана, алайда олардың белгілі бір өкілеттіктерді алуы үшін үй-жайлардың иелері жылжымайтын мүлікті басқару нысанын дербес анықтауы керек.
Бұл шешім міндетті болып табылады, өйткені оны қабылдау нәтижесінде жауапты тұлға мүліктің дұрыс күйіне, сондай-ақ басқаларға зиян келтіретін жағдайлардың алдын алуға жауапты болады.
Басқарудың қандай нысандары заңмен қарастырылған?
Алдымен айта кететін жайт, басқару әдісін «көпқабатты үйдің» тұрғындары тек жалпы жиналыста таңдайды және кез келген өзгертулер тек меншік иесінің бірлескен шешімімен ғана жүзеге асырылады. Басқарудың қолданыстағы нысандарының әрқайсысының өз ерекшеліктері мен қабылдау тәртібі бар.
Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі тұрғын үй кешенін басқарудың бірнеше нұсқасын анықтайды. Атап айтқанда, біз келесі мүмкіндіктер туралы айтып отырмыз:
- басқаруды пәтер иелерінің өздері жүзеге асырады;
- барлық функциялар арнайы құрылған жылжымайтын мүлік иелері серіктестігіне (ТН) немесе кооперативке берілді;
- қажетті әрекеттерді басқарушы компания жүзеге асырады.
Бір немесе басқа нұсқаны таңдау тек үй-жайда тұратын азаматтардың тәртібі мен төлем қабілеттілігіне байланысты. Тұрғындардың қолдарында қажетті құрал-жабдықтардың болуы және ресурстарды жеткізушілермен жақсы қарым-қатынаста болуы маңызды.
Басқарудың әрбір формасының артықшылықтары мен кемшіліктері
Көппәтерлі үйлерді дербес басқаруды пәтерлердің жалпы саны 16-дан аспайтын үйлердің тұрғындары таңдай алады. Бұл жағдайда азаматтар жалпы жиналыста шешім қабылдайды және кейіннен оларға жүктелетін барлық міндеттерді бөледі. үйінің өкілдері. Барлық жұмыстар ақысыз жүзеге асырылады, бұл тақтаны ұстау құнын айтарлықтай төмендетеді.
Әрбір тұрғынмен жеке қызмет көрсету шарты жасалады. HOA таңдаған кезде, кейіннен белгілі бір ақыға қызметкер ретінде әрекет ететін басқарма мүшелерінің сайлауы болады деп болжанады. HOA қазірдің өзінде заңды тұлға болып табылады. Бұл опцияны таңдау пәтерлердің үлкен саны бар үлкен тұрғын үй кешендері үшін қолайлы.
Басқарушы компаниялар көппәтерлі үйлердің тұрғындарына үйді басқару бойынша жауапкершіліктен толығымен босатылып, оларды үшінші тарап ұйымына тапсыруға мүмкіндік береді. Бұл әдістің кемшілігі тұрғындардың қосымша төлемі болып табылады.
Ортақ мүлікті басқару кезінде қандай мәселелер туындауы мүмкін?
Кез келген мүлікті басқару опциясының теріс жақтары да болуы мүмкін. Бастапқы кезеңде негізгі кемшілік басқару нысанына қатысты бір шешімді қабылдаудың қиындығы болып табылады. Әдетте, үйде неғұрлым көп азаматтар тұрса, соғұрлым бірлікке жету қиынға соғады.
Ортақ бизнесті басқару құқығын үшінші тұлғаға беру кезінде мәселелер негізінен компанияның адал еместігіне байланысты туындайды. Басқарушы компания өкілдерінің алған жарналарды басқа мақсаттарға пайдалану қаупі өте жоғары, бұл күрделі сот процестеріне әкеледі.
Тағы бір маңызды жайт, үшінші тарап ұйымының үй-жайды дұрыс ұстауға жеке мүддесі жоқ, бұл өте тез мүліктің нашарлауына және тұрғындармен қақтығыстарға әкеледі.
Басқару әдісін таңдау керек пе және тұрғындар осыған байланысты ешқандай шешім қабылдамаған жағдайда не істеу керек?
Өнерге сәйкес. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 44-бабына сәйкес көппәтерлі үйлерді басқару тәртібі тұрғындардың жалпы жиналысының шешімі негізінде анықталады. Шешім жарамды болуы үшін тұрғындар мұндай шешім қабылдаудың барлық мәліметтері мен ережелерін сақтауы керек. Болашақта кез келген қателік құжаттың сотта жойылуына әкелуі мүмкін.
Ең жиі кездесетін мәселе - қажетті кворумға қатысты ережелерді бұзу. Заңға сәйкес, белгілі бір шешімге дауыс берген тұрғындардың саны барлық меншік иелерінің кемінде 2/3 бөлігі болуы керек.
Егер тұрғындар жыл ішінде басқару нысаны туралы шешім қабылдай алмаса, жергілікті өзін-өзі басқару органдары басқарушы компанияны дербес таңдауға және оған нақты үйді беруге құқылы. Осы мақсатта байқау жарияланып, оған дайындық деңгейі жеткілікті кез келген ұйым қатыса алады.
Қорытынды
Көппәтерлі үйлерді басқару өте маңызды сәт, өйткені ол тұрғындарды қажетті ресурстармен қамтамасыз ету және тұрғын үй кешенін тиісті жағдайда ұстау үшін барлық қажетті шараларды ұйымдастыруға мүмкіндік береді. Басқару нысанын таңдау толығымен үйдің тұрғындарына байланысты.
Бір көпқабатты тұрғын үй үшін пәтер иелерінің серіктестігі бір данада ғана құрылады. Бұл шешім бөлек отырыста қабылданады. Дауыс беруге қатысқандардың 50 пайыздан астамы дауыс берген жағдайда ғана қабылданады.
HOA құрудың мақсаттары. Бұл не?
Қарапайым тілмен айтқанда, бұл көпқабатты үйдегі үй иелерінің бірлестігі. Тұрғын үй кодексі оны былай анықтайды коммерциялық емес ұйым. Ол қолданыстағы заңнамада белгіленген шеңберге сәйкес құрылады.
Соңғы кездері өз мүлкін басқарудың дәл осы әдісін таңдаған тұрғындар үшін жағымсыз салдары туралы мәселе жиі көтеріліп жүр. Бірақ бұл ұйымның бар болуына байланысты болмайды. Мәселе дұрыс емес жасау процедурасында. Кейде олар тұрғындардың өмірін жеңілдету үшін емес, белгілі бір тұлғаларға қаржылық ресурстар мен қосымша өкілеттіктерге қол жеткізу үшін жасалады.
Теріс салдар барлық жерде бола бермейді. Ең бастысы - бұл процестің барлық мүмкін ерекшеліктерін алдын ала ескеру.
Үйді басқарудың ықтимал жолдары Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабында жазылған. Ал 44-бап, егер шынымен маңызды шешім қабылдау қажет болса, меншік иелерін жалпы жиналыс өткізуге міндеттейді.
Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 135-бабы да HOA қызметіне арналған. Жалпы, осы қызмет саласының нормативтік-құқықтық базасын құрайтын көптеген баптар бар:
- 148-баптың 9-тармағы.
- 147-баптың 2-бөлігі.
- 147-баптың 5-бөлігі
- 146-баптың 6-бөлігі.
- 156-баптың 8-бөлігі
- 152-баптың 3-бөлігі.
- 151-баптың 3-бөлігі.
- 149-баптың 1-бөлігі.
- 137-баптың 2-бөлігі.
Бастапқы қадамдар
HOA бір көпқабатты үйде де, бірден бірнеше үйде де ұйымдастырылады. Немесе бір ортақ аумақпен біріктірілген.
Белгілі бір факторлармен байланысты бірнеше қиындықтар бар:
- Құқықтық және қаржылық мәселелерді қалай реттеуге болады?
- Салық есептерін кім және қалай береді?
- Құжаттаманы жүргізу.
- Жалпы жиналыстарды қалай ұйымдастыруға болады?
- Дауыс беруді өткізу.
- HOA қалыптастыру тәртібі қолданыстағы заңнаманы қатаң сақтауды талап етеді.
- Тұрғын үй иелерінен ақпаратты қалай жинауға болады?
HOA қызметі тек Тұрғын үй кодексінде көрсетілген құқықтық аспектілерге негізделген. Ұйым заңды болуы үшін иелері оған қосылуы керек. үйдің жалпы алаңының кемінде 50 пайызы. Әрбір тұрғынның HOA-ға қосылудан бас тартуға құқығы бар. Бірақ бұл жағдайда да жалпы жиналыстардан кейін нұсқауларды орындауға міндетті. Бірақ мұндай тұрғындардың дауыс беруге қатысуға құқығы жоқ.
Пәтер тұрғындары арасынан бастамашыл топ құру міндетті, кем дегенде 5 адам. Жарғыны қабылдау үшін бастапқы жалпы жиналыс құрылады. Ал дайындық құжаттамасын толтыру үшін бастамашыл топ қала әкімдігіне өтініш жібереді.
Жалпы жиналыс өткізу
Бастамалық топтар Серіктестік істеріне қатысты жауапкершіліктердің негізгі бөлігін алады. Дайындық кезеңінде ол ішінара қалыптасқан. Күн тәртібін дайындап, шақыруларды жіберетін де осы бастамашыл топтың өкілдері болашақ Жарғыны әзірлеуге жауапты. Және әрбір отырыс үшін шамамен Хаттамаларды қалыптастыру үшін. Ақырында, дәл осы топ дауыс беру нысандарын жасауға жауапты.
Кездесу кез келген маңызды мәселені талқылау үшін өткізіледі. Онда әрбір тұрғынға HOA құру қажеттілігі айтылып, серіктестіктің бұл түрінің қандай артықшылығы бар екені түсіндіріледі.
Кейде дауыс беру сырттай жүргізіледі. Әрбір тұрғынға шешім қабылдауға біраз уақыт беріледі. Ең бастысы, сырттай дауыс беруді өткізу мүмкіндігін жарғыда алдын ала қарастыру. Әрбір қоғамдастық мүшесі үшін жеке дауыс беру формасы дайындалады. Немесе күн тәртібіндегі әрбір мәселе бойынша. Әрбір пішінде үш опция болуы керек: «қалыс», «жақтау» немесе «қарсы».
Дауыстарды санау қанша адам қатысқанына байланысты болмауы керек. Ал тұрғындарға тиесілі жалпы ауданы бойынша. Мысалы, 70 шаршы метр үй-жайдың иелері 30 шаршы метр үй-жайдың иелеріне қарағанда көп дауысқа ие.
Жарғыны бекіту туралы
Жарғы HOA-ның барлық дерлік қызметі негізделген негізгі құжат болып табылады. Ұйымның дұрыс жұмыс істеуінің өзі осы құжат мәтінінің қаншалықты жақсы дайындалғанына байланысты.
Жарғыға қойылатын басты талап – барынша қарапайым болу. Оған қолданыстағы заңнамамен қолдау көрсетпейтін тармақтар енгізілмеуі керек. Жол бойында өзгерістер енгізе отырып, Тұрғын үй кодексінің 6-бөлімін көшіру қисынды.
Сонда ережелерді екі жақты түсіндіру болмайды. HOA Жарғысында келесі тармақтар болуы керек:
- Тексеру комиссиясының қанша мүшесі бар?
- Басқармада қанша мүше бар?
- HOA мүшелерін шақыру тәртібі.
- HOA орналасқан жері.
- HOA атауы.
Кейбір сәйкессіздіктерге жол беретін бірнеше ұғымдар ғана бар. Мысалы, сіз:
- Сіз өз қалауыңыз бойынша HOA мүшелері мен пәтер иелері қатысатын бірлескен жиналыстар өтетін тәртіпті тұжырымдай аласыз.
- HOA мүшелерінің жалпы жиналысына сайлау өкілеттіктерін беру. Сонда төрағаның өзі басқарма мүшелеріне тәуелділігі аз болады. Бірақ көп нәрсе HOA-ның барлық мүшелеріне байланысты болады.
HOA Жарғысы дайындалып, орындалып жатқанда, бұл қажет барлық маңызды мәселелер бойынша әдеттегідей отырыстар өткізу:
- Жөндеу және техникалық қызмет көрсетуге байланысты төлемдер талқыланады.
- Жеке және сырттай дауыс беруді өткізу.
- Басқарма төрағалары мен мүшелерін қайта сайлау.
- Ортақ мүлікті пайдалану.
- Жерді пайдалану.
- Тұрғын үйді қайта құру жұмыстарын жүргізу.
Шешілмеген салық мәселелері бөлек есепке алуды талап етеді. HOA Жарғысына қауымдастық әрбір кіреберістегі өкілдердің шамамен бірдей санын қамтуы туралы талапты енгізген жөн.
HOA Жарғысы HOA-ның барлық мүшелері үшін міндетті құжат болып табылады.Бірақ бұл тұрғын үй иелеріне қатысты емес.
Тіркеу процесі туралы
Кез келген басқарма мүшесі HOA тіркеу үшін тиісті мемлекеттік органға құжаттар пакетін ұсына алады. Бұл процедураға Федералдық салық қызметі жауапты. Құжаттар пакеті мыналардан тұрады:
- Мемлекеттік баждың төленгенін растайтын түбіртек.
- Заңды тұлғаны тіркеу туралы өтініштер. 11001 нысаны қолданылады.
- HOA кеңесінің хаттамасы. Оны басқарманың барлық мүшелері өз қолдарымен растауы керек.
- Серіктестік Жарғысы. Жалпы жиналыста бекітілген соңғы нұсқада. Екі данада беріледі.
- Жиналыс хаттамасы түпнұсқасы немесе нотариалды куәландырылған көшірмесі.
Федералдық салық қызметі өтініштерді өңдейді максимум жеті күнде.
Аяқтау үшін тағы қандай процедуралар қажет?
Қабылдау актісі негізгі құжат болып табылады, оған сәйкес үй ХОА басшылығына беріледі. Бұл процесте арнайы комиссия болуы керек. Оған әдетте HOA басшылығының мүшелері мен муниципалитет өкілдері кіреді. Акт мәтіні әрқашан белгілі бір ғимаратқа қатысты техникалық құжаттамамен бірге жүреді. Ол көппәтерлі үйлерді пайдалану ережелері мен ережелеріне сәйкес болуы керек.
Барар кезде басқарудың тағы бір түріПәтер иелерінің құқықтарында ешқандай өзгерістер болмауы керек. Үй HOA басқаруына берілген кезде арнайы хабарламалар жасалады. Олар Мүлікті басқару комитетіне, сондай-ақ қалалық әкімшілік бөліміне жіберіледі.
HOA үшін банк шоты тек заңды тұлғаның атына ашылады.
Үйдің бұрынғы баланс ұстаушысы болған оқиға туралы хабардар болуы керек. Барлық қажетті деректер берілген.
Келісімшарттарды жасау
Ортақ мүлік, оны ұстаудың шарттары мен ережелері мұндай келісімдердің негізгі субъектілері болады. компанияға қосылмаған иелерімен.
Келісімшартта не қарастырылған?
- Жөндеуге және техникалық қызмет көрсетуге жататын мүліктің сипаттамасы.
- Қандай жөндеу және техникалық қызмет көрсету жұмыстары жүргізіледі? Дәл қалай?
- Міндеттемелерді орындамаған жағдайда HOA қандай жауапкершілікте болады?
- Меншік иесінің жауапкершілігі және басқа жөндеу және техникалық қызмет көрсету шығындары туралы ақпарат. Төлемнің тәртібі, мөлшері және мерзімі.
HOA-мен шарт екі данада жасалады. Оған меншік иесі мен басқарма төрағасы өз қолдарын қоюы керек. Серіктестік басқармасы да бұл әрекеттермен келісу керек. Ең жақсы нұсқа - барлық үй иелері HOA-ға қосылған кезде. Бірақ егер біреу оған қарсы болса, Заңнама күшпен келісім жасауға құқық бермейді. Меншік иелері коммуналдық қызметтерді төлеуден бас тартқан жағдайда, барлық шығындар HOA-ға түседі.
Үй жалпы жиналыста сайланатын басқарушы ұйымға да берілуі мүмкін. Жалпы жиналыстың шешімімен бұл жағдайда көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты бекітіледі. Басқару ұйымының тапсырмасын үй иелері немесе HOA кеңесінің мүшелері береді. Бір тарап екінші тарапқа жыл сайын келісімде сипатталған шарттар қалай орындалып жатқаны туралы есеп береді.
Басқару ұйымы белгілі бір үйге қызмет көрсететін әдістерді де таңдай алады. Мұны істеу үшін сіз HOA толық уақытты қызметкерлерін немесе үшінші тарап қызметкерлерін тарта аласыз.
Тіпті HOA ұйымдастыруға тұрарлық па? Жауабы видеода
Төмендегі бейне HOA құрудың ұйымдастырушылық аспектілерін ғана емес, сонымен қатар мотивациялық аспектілерді де ашады. Бұл бизнесті қолға алған дұрыс па, әлде үйді басқарушы компанияға сеніп тапсырған дұрыс па?
Көп пәтерлі үйді басқару - бұл заңнаманың әртүрлі салаларында білімді қажет ететін өте күрделі процесс. Бұл, әсіресе, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында қабылданған заңнамалық актілерге қатысты. Жыл сайын қабылданатын құжаттардың саны артып келеді және оның бәрін түсіну өте қиын. Көп пәтерлі үйлерде тұру жеке үйде тұрудан айтарлықтай ерекшеленеді. Ең алдымен, бұл меншік иелерінің көпшілігі бірлесіп шешуді қажет ететін көптеген мәселелер мен шешімдерге байланысты. Үйді мүмкіндігінше тиімді ұстау үшін, ең алдымен, барлық иелеріне сәйкес келетін көп пәтерлі үйді басқару мәселесін шешу керек. Мұны істеу үшін көп пәтерлі үйді басқару әдісін таңдау керек.
Басқару ұйымының көппәтерлі тұрғын үйді басқаруы
Басқару ұйымының көппәтерлі тұрғын үйді басқаруы тұрғын үйлерді басқарудың ең кең таралған түрі болып табылады. Бұл әдіс бірнеше себептерге байланысты ыңғайлы. Біріншіден, басқару ұйымы кез келген аумақтық жерде орналасқан үйлердің кез келген санын біріктіре алады. Екіншіден, басқарушы компанияның басқару формасы ең алдымен пайда табу үшін құрылған коммерциялық ұйым болып табылады. Сондықтан компания қызметкерлерінің қандай жалақы алатынын тек ұйымның директоры және ешбір жағдайда иелері шеше алмайды. Үшіншіден, басқарушы ұйым, егер меншік иелері дауыс берсе, бүкіл үймен де, HOA немесе тұтастай алғанда тұрғын үй кооперативімен де басқару шарттарын жасай алады. Сондай-ақ үйді басқаруға емес, тек оны күтіп ұстауға қызмет көрсетуге болады. Бұл әдіс басқарудың тікелей түрін таңдаған немесе төлемдер тікелей жүзеге асырылатын тұрғындар үшін өте ыңғайлы.
Көп пәтерлі тұрғын үйді басқару шартын жасау
Басқарушы ұйым көппәтерлі үйді басқару шартын жасап, оны басқаруды бастау үшін меншік иелері оны көпшілік дауыспен сайлауы керек. Меншік иелерінің жиналысында ұйым соған сәйкес жұмыс істейтін тұрғын үйді күтіп-ұстау және жөндеу тарифтері де белгіленіп, үйдің ортақ мүлкін пайдалануға қатысты мәселелер шешілсін. Мысалы, ұйым қызметкерлеріне арналған жертөле және басқа да ұйымдастыру мәселелері. Жиналыстан кейін үйді басқарудың басталуы бүкіл үй иелерінің көпшілігімен жасалуы керек басқару шартын жасау күні болады. Басқару келісімі үйді басқару бойынша жұмыс жүргізілетін негізгі құжат болады. Менің кеңесім - бұл құжатты мүмкіндігінше мұқият оқып шығу. Әрине, басқарушы ұйым тұрғын үй заңнамасының барлық нормаларын сақтауға міндетті және ешқандай ауытқулар болмауы керек. Бірақ қазіргі заманғы заңнамада жиі орын алатындай, кейбір ұғымдар бұлыңғыр болуы мүмкін, сондықтан олар басқарушы ұйым үшін тиімді болғандықтан басқару келісімінде анықталуы мүмкін.
Барлық осы артықшылықтармен басқару, көппәтерлі үйлерді басқарудың басқа нысандарынан айырмашылығы, жалпы тексерулер мен қадағалауға көбірек ұшырайды. Басқару органы белгілі бір мәселе бойынша өз міндеттерін орындамаған жағдайда қайда шағымдану керектігін түсінетін меншік иесі әрқашан белгілі бір жұмысты орындай алады. Басқарушы ұйым барлық жұмыстарды көппәтерлі үйдің ортақ мүлкін күтіп-ұстау ережелеріне сәйкес жүргізуге, инженерлік желілермен қамтамасыз етуді қамтамасыз етуге, көппәтерлі үйлерді басқару жөніндегі қызметті жүзеге асыру ережелерін сақтауға және басқа да ережелер мен ережелерді сақтауға міндетті. өз жұмысында.
Көппәтерлі тұрғын үйді басқаруға арналған шарт үлгісі
Көппәтерлі тұрғын үйді басқарушы ұйым басқарған кезде, ол үй-жай иелерінің алдында барлық қызметтерді көрсету және жұмыстарды орындау үшін жауап береді. Ол Ресей Федерациясының Үкіметі көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау үшін белгіленген техникалық регламенттер мен ережелердің талаптарына сәйкес келетін осы үйде ортақ мүлікті тиісті түрде ұстауды және олардың сапасын қамтамасыз етуге міндетті. берілген үйдің абаттандыру деңгейіне байланысты коммуналдық қызметтермен қамтамасыз ету үшін.
Бұл жағдайда көп пәтерлі үйді басқару келісіміне назар аударыңыз. Сіздің үйіңізде жайлы тұру үшін қажетті барлық қызметтер ескерілгеніне көз жеткізгеннен кейін ғана қол қойыңыз. Басқару келісімінің мысалын көруге және жүктеп алуға болады.
Көп пәтерлі үйді басқару тәртібі
Көппәтерлі тұрғын үйді басқару тәртібі көппәтерлі үйлерді басқару жөніндегі қызметті жүзеге асыру ережелерімен реттеледі. Олар бекітілді. Басқару тәртібі үйдің техникалық құжаттамасын сақтау және қайта сайланған жағдайда оны басқа басқарушы компанияға беру стандарттарын, коммуналдық қызметтерді көрсетуге арналған шарттарды жасасу міндеттерін, серіктестіктің қызметі туралы ақпаратты ашу үшін жауапкершіліктерді, орнату бойынша ұсыныстарды дайындауды қарастырады. тұрғын үйдегі жұмыстардың, сондай-ақ авариялық-диспетчерлік қызметтің жұмысының ең төменгі тізбесіне сәйкес тұрғын үйді ұстауға және жөндеуге тарифтер.
Көп пәтерлі үйлерді басқаруға лицензия
Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару саласындағы негізгі жаңалықтардың бірі басқару ұйымдарын лицензиялау туралы заңның қабылдануы болды. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне енгізілген өзгертулерге сәйкес, көп пәтерлі үйлерді басқаруға лицензияны тек басқарушы ұйымдар ғана алуға міндетті. Бұл қадағалау органдарының немқұрайлы компанияларды өз қызметін қалпына келтіру құқығынсыз тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсету нарығынан шығаруға, сондай-ақ бір көпқабатты үйді бірнеше ұйым басқаратын жағдайларды болдырмауға мүмкіндік алу үшін жасалды.
Көп пәтерлі үйді басқаруға лицензия алу процесі жаңа компания үшін ерекше ауыртпалық тудырмайды. Тиісті өтінішпен Мемлекеттік тұрғын үй инспекциясына хабарласып, басқару ұйымының басшысына емтихан тапсырып, мемлекеттік бажды төлеу жеткілікті. міндет және жалпы алғанда, процесс аяқталды. Егер басқарушы ұйым өз міндеттерін орындай алмаса және қадағалау органдарына белгілі бір үйден азаматтардан үнемі өтініштер түсіп отырса, онда мемлекеттік тұрғын үй мекемесі нақты үйді ММ басқаруындағы үйлер тізілімінен шығаруға немесе лицензияны қайтарып алуға құқылы. барлық үйлерді басқару. Бұл инновациялар басқарушы ұйымдар үшін нарықты түсінікті және ашық етуге көмектесуі керек еді.
Сіздің сүйікті бес қабатты ғимаратыңызды бұзуды болдырмау немесе басқа да маңызды мәселелерді шешу үшін ғимарат тұрғындарының жиналысын ұйымдастыруыңыз керек. Бұл көрінгендей қиын емес, кейбір ережелерді біліп, заң талаптарын сақтау жеткілікті.
Бұл кездесулер не үшін? Олар не әсер етеді?
Техникалық құрылым ретінде көп пәтерлі үй меншік иелері қоғамдастығына жатады. Олардың әрқайсысы белгілі бір пәтерді ғана емес, сонымен қатар техникалық үй-жайларды, баспалдақтарды, жертөлелерді және т.б. Мұның бәрі «ортақ меншік». Мұндай үй-жайлар қалыпты жұмыс істеуі үшін сақталуы керек екенін ұмытпаңыз. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне сәйкес көп пәтерлі үй иелерінің жалпы жиналысы оның басқару органы болып табылады. Ол жалпы мүлікті жөндеуге, басқаруға және пайдалануға қатысты барлық мәселелерді шешеді. Депутаттар қазір «Белсенді азамат» платформасын пайдалана отырып, OSS-ті онлайн өткізу мүмкіндігін қарастыруда. Бұл опция барлық иелеріне өз пікірлерін білдіруге мүмкіндік береді, соның ішінде жеке қатыса алмайтындар. Бірақ бастама енді ғана зерттеліп жатқанда, әдеттегідей жиындар өтіп жатыр.
Басқару техникалық жағынан қалай жүзеге асырылады?
Кездесуде тұрғындар өз үйлерін қалай басқару керектігін таңдай алады. Заңға сәйкес, келесі нұсқалар бар: HOA (тұрғын үй кешені немесе тұрғын үй кооперативі) арқылы басқарушы компанияны табыңыз, ал егер үй өте үлкен болмаса, пәтер иелері мұны істей алады. Ең бастысы, жиналыста тұрғындардың өкілдері – үй кеңесі сайланады.
Тұрғындар жалпы жиналыста үйдің мүлкін күтіп ұстауға және жөндеуге қажетті жұмыстарды анықтауы керек. Сонымен қатар, онда тұрғын үй жағдайын жақсарту бойынша жеке қызметтерді талқылауға болады: консьерж, күзет, бейнекамера және т.б. Тұрғындар жиналысын өткізуге қатысты барлық нәрсе (осылайша жиналысты ұйымдастыру тәртібі) Тұрғын үй кодексімен (44-48-баптар), сондай-ақ Азаматтық кодекспен («Жиналыстардың шешімдері» 9.1-тарауы) реттеледі. Жиналыстарға арналған құжаттардың жалпы бекітілген нысандары жоқ екенін білу маңызды; Сондай-ақ мәжіліс хаттамаларын дайындаудың заң жүзінде белгіленген стандарттары бар (Құрылыс министрлігінің 25.13.15 ж. № 937/пр бұйрығы).
Коммуналдық қызметтердің тарифтері тұрғындардың жалпы жиналысымен белгіленбейтінін есте ұстаған жөн! Оларды белгілі бір аймақтың билігі анықтайды.
Мүлікті басқарушы компания немесе HOA басқарса, мұндай кездесуден бас тартуға бола ма?
Жоқ. Заң бойынша, тұрғын үй кодексімен реттелетін кез келген мәселе (44-бап) HOA басқаратынына қарамастан, көп пәтерлі үй иелерінің жалпы жиналысында шешіледі.
Егер ғимаратты тұрғын үй кооперативі немесе HOA басқарса, бұл тұрғындардың ұйымдары үшін жеке басқару органы бар. HOA немесе тұрғын үй кешендерінің жалпы жиналыстары бар, онда олардың жарғысында (заң бойынша) олардың қызметіне қатысты мәселелер шешіледі.
Егер сіз жиналысқа қатыса алмасаңыз, тұрғындардың шешімдеріне қалай әсер ете аласыз?
Егер тұрғындардың жалпы жиналысына (ЖМЖ) қатысу мүмкін болмаса, онда қабылданатын шешімдерге ықпал ету мүмкіндігі жоқ деп санау қате. Заңнамада (тұрғын үй кодексі, азаматтық кодекс) сырттай жиналыс өткізу мүмкіндігі қарастырылған.
Бұл ретте жиналысқа келмеген жалға алушы меншік иелері талқылаған сұрақтарға жазбаша түрде жауап беруге міндетті. Бұл үшін ол жиналыс ұсынған нысанда өзі туралы қажетті ақпаратты (мысалы, дауыс беру формасы), сондай-ақ күн тәртібіндегі барлық мәселелер бойынша пікірлерді енгізуі керек (мұнда бәрі сайлаудағыдай: «үшін», «қарсы» немесе «қалыс қалды») және осы нысанды дауыс беру орнына жеткізіңіз. Яғни, оның бастамашылары таңдаған кездесу орны. Бұл әдіс, мысалы, ғимараттағы пәтерлердің көпшілігі жалға берілетін болса және олардың иелері ғимараттың мекенжайында тұрмаса, ыңғайлы.
Жарайды, жиналысқа кім бастамашы бола алады?
Заңнамада ғимараттағы пәтер иелерінің кез келгені тұрғындардың кездесуін ұйымдастыра алатынын қарастырады. Сонымен қатар, аудандық уәкілетті орган, сондай-ақ басқарушы компания (заңда көзделген жағдайларда) жиналыстың бастамашысы бола алады.
Кездесуге қалай дайындалу керек?
Кездесуге дайындалу кезінде көппәтерлі үйдегі үйдің иесі талқылауға арналған мәселелер тізімін таңдауы, оның сырттай немесе жеке кездесу болатынын шешуі, күні мен уақытын таңдауы, кездесу орнын таңдауы керек. сырттай дауыстарды (бюллетеньдерді) жинау орнын, сондай-ақ талқыланатын құжаттарды қарау үшін орынды таңдайды. Осыдан кейін сіз ғимараттағы барлық пәтер иелеріне жиналыс туралы хабарламаны жеткізуіңіз керек. Олар заң талабына сәйкес 10 күннен кешіктірмей хабардар болуы керек.
Иелерді хабардар ету үшін олардың әрқайсысына тапсырысты хат жіберу немесе қолтаңбасы бар шақыруды ұсыну қажет. Алғашқы кездесуде иелерді шақыруларды жіберудің қиын процедурасынан аулақ бола отырып, келесі кездесулерге шақыруға болады. Іс-шараға қажетті пәтер иелері туралы ақпаратты Росреестрде ақшаға табуға болады (егер сіз жиналыс өткізгіңіз келсе, шығындарға дайын болыңыз). Балама жол аудандық немесе кеңестік билік органдарына хабарласу болуы мүмкін, бірақ мұнда сәттілікке жету мүмкіндігі, өкінішке орай, аз.
Жиналысқа пәтер иелерінен басқа адамды шақыру керек пе?
Жиналыстағы барлық шешімдерді пәтер иелері қабылдайды – тек олар барлық мәселелер бойынша дауыс бере алады. Басқа тұрғындар (мысалы, белгілі бір ғимаратта тұрғын үйді жалға алатындар) сонда болуы мүмкін, бірақ дауыс беруге қатыспайды.
Әлеуметтік жалға берілетін тұрғын үйдің иесі мемлекет екенін есте ұстаған жөн. Тиісінше, қалалық мүлік басқармасының өкілдері муниципалды пәтерлердің тұрғындарының жиналыстарында дауыс береді.
Ережеге сәйкес жиналыс өткізу үшін тағы қандай құжаттар қажет?
Заңға сәйкес (азаматтық және тұрғын үй кодекстері) кез келген жиналыстың (көзбе-көп, сырттай немесе сырттай) нәтижелері жиналыс хаттамасында жазбаша түрде көрсетілуі қажет. Бұл құжатты дайындауға қойылатын талаптарды құрылыс министрлігі белгіледі. Бұл міндетті ереже!
Ең дұрысы, хатшы тұрғындар жиналысының хаттамасын жүргізуі керек. Ол дауыс беруге қатысқандар, кворумның бар-жоғы және дауыстарды соңғы санау туралы ақпаратты көрсетеді. Сонымен қатар, күн тәртібіндегі барлық мәселелер мен олар бойынша қабылданған шешімдер жазылады.
Бірақ мұндай кездесуде де жалғандық болуы мүмкін. Олардан қалай аулақ болуға болады?
Жиналысқа барлық иелер жеке қатысса, сіз қолыңызды көтеріп дауыс бере аласыз немесе қажетті бюллетеньдерді белгілей аласыз, олар санау алдында дауыс беру жәшіктеріне салынады (нақты сайлаудағыдай!). Дауыс беру болмаған жағдайда бюллетеньдер алдын ала бекітілген орынға жіберіледі. Қолдарды тек құқық қорғау органдары тексере алады, бірақ меншік иелерінің жиналысында қатысушыларды тіркеуді ұйымдастыру қажет. Ол үшін жиналысқа қатысушылардың барлығынан жеке басын және пәтерге меншік құқығын растайтын құжаттарды ұсынуды сұрау керек. Бұл шаралар қазірдің өзінде сайлаушылардың қатысуын көрсетеді және жиналғандардың мәртебесін көрсетеді (олар үй иелері ме, жоқ па).
Дегенмен, қазіргі жағдайда шабуылдаушылар үшін белгілі бір қулық бар: сырттай дауыс беру кезінде қажетті деректерді алу әрқашан мүмкін бола бермейді және заң бұған міндеттемейді.
Кездесу өткізу үшін қанша тұрғын қажет?
Меншік иелері жиналысында кворум болуы үшін ғимаратта барлық пәтер иелерінің 50%-дан астамының қатысуын және дауыс беруін қамтамасыз ету қажет.
Еске салайық, ортақ мүлік құқығындағы әрбір үлес меншік иесіне тиесілі пәтердің ауданына пропорционалды. Яғни, барлық меншік иелері 100 пайыз аумаққа иелік етеді, ал егер шараға бүкіл қордың 50 пайыздан астамының иелері қатысса, онда кворум тіркелуі мүмкін.
Жиналыс орнын қалай табуға болады?
Заңнамада үй-жайларға нақты талаптар жоқ. Мектептен, мәдениет үйінен және басқа ұйымдардан акт залын тауып, жалға алуға болады. Егер барлық бөлмелер орналасқан болса, онда сіз кез келген қолайлы орынды таңдай аласыз, мысалы, үйдің алдындағы ойын алаңы.
Нені есте сақтау керек?
Меншік иелері жиналысының шешімдері сот тәртібімен жарамсыз деп танылуы мүмкін. Талап арызды, мысалы, жиналысқа қатыспаған немесе кез келген шешімге қарсы дауыс берген меншік иесі бере алады. Мұны прокуратура, сондай-ақ мемлекеттік тұрғын үй бақылау органдары жасай алады. Мұндай жағдайлар орын алмас үшін заң талаптарын сақтау қажет.
«ВК Комфорт» АҚ тұрғын үй бөлімінің басшысы Зарема Аблямитованың көмегімен дайындалды.