Жиналыс шешімін (хаттамасын) кім және неліктен жарамсыз деп тануға болады? Мұны қалай болдырмауға болады?
Жиналыс шешімін тек сот жарамсыз деп тануы мүмкін. Жиналысқа қатыспаған немесе шешімге қарсы дауыс берген меншік иесі, сондай-ақ мемлекеттік тұрғын үй бақылау органдары (ТЖБ) және прокуратура бұзушылықтар анықталған жағдайда сотқа осындай талап қоя алады.
Жалпы жиналысты ұйымдастыру және өткізу тәртібіне қойылатын барлық талаптар Өнерде белгіленген болса, мұны болдырмауға болады. 44-48 Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі, сондай-ақ Ресей Федерациясының Құрылыс министрлігі белгілеген хаттамаларды қоса алғанда, жиналыс құжаттарын дайындауға қойылатын талаптар.
Қателерді болдырмау үшін кеңес пен көмек алу үшін мамандарға хабарласқан дұрыс.
Қайда жиналу керек?
Жиналыс орнын бастамашы таңдайды; міндетті талаптар жоқ. Мектепте немесе демалыс орталығында залды жалға алған жөн, жергілікті биліктен үй-жайға көмектесуін сұраңыз. Бірақ мұндай мүмкіндіктер болмаса, онда сіз кез келген ыңғайлы жерде жинала аласыз - бұл жақсы ауа-райында үйдің алдындағы аймақ немесе кең болса кіреберістегі зал немесе басқару ұйымының үй-жайы болуы мүмкін. , егер бар болса.
Кворумға жету үшін жиналысқа қанша меншік иесі қатысуы керек (жеке немесе сырттай)?
Кез келген нысанда (жеке, сырттай, сырттай) жиналыс өтуі үшін 50%-дан астам дауыс алған меншік иелерінің (жалпыға ортақ құқығындағы үлестеріне пропорционалды түрде) дауыс беруі қажет. мүлік) дауыстардың жалпы санынан үйдегі барлық меншік иелері қатысады (дауыс береді).
Ортақ мүлік құқығындағы үлес өз кезегінде меншік иесіне тиесілі үй-жайдың ауданына пропорционалды. Яғни, иесінің дауысы оның үй-жайының (пәтер, кеңсе) ауданына «байланысты». Үйдегі барлық меншік иелері 100% дауысқа ие. Ал егер жалпы ауданы жалпы көлемінің 50%-дан астамын құрайтын (яғни жеке және заңды тұлғаларға тиесілі) жиналысқа меншік иелері қатысса, онда жиналыстың кворумы бар.
Қолдардың шынайылығы тексерілмейді, өйткені бұл құқық қорғау органдарының құзырында.
Сондықтан бетпе-бет кездесу өткізу кезінде жиналысқа қатысушыларды – меншік иелерін тіркеу ұйымдастырылады. Тіркеу кезінде қатысушы үй-жайға меншік құқығын растайтын және жеке басын куәландыратын құжаттарды ұсынуы қажет. Бұл қатысудың (кворумның) бар-жоғын анықтауға, сондай-ақ қатысушының меншік иесі болып табылатынын немесе жоқтығын тексеруге мүмкіндік береді.
Сырттай дауыс беруге бюллетеньдерді қабылдау кезінде де дәл осындай тәртіпті ұйымдастыруға болады, бірақ заң мұны талап етпейді – кейде бұл мүмкін емес.
Олар жиналыстың қандай да бір хаттамасы болуы керек дейді. Ол не үшін қажет, оны кім басқарады және онда нені көрсету керек?
Азаматтық және Тұрғын үй кодекстері кез келген нысанда (жеке, сырттай, сырттай) өткізілген жиналыстың қорытындысы бойынша жазбаша хаттама жасалатынын белгілейді. Бұл міндетті түрде! Жиналыс хаттамасын дайындауға қойылатын талаптар Құрылыс министрлігінің бұйрығымен белгіленеді.
Хаттаманы ресімдеу үшін жиналыстың хатшысы сайланады. Хаттамада дауыс беруге қатысқандар туралы, жиналыстың кворумының болуы/болмауы, дауыстарды санау нәтижелері, күн тәртібіндегі мәселелер бойынша жалпы жиналыс қабылдаған немесе қабылдамаған барлық шешімдер туралы мәліметтер жазылады.
Мысалыға:
Осылайша, жалпы көлемі 23 781,03 шаршы метрді құрайтын меншік иелерінің шешімдерінің 435 нысаны есепке алынды. м., бұл үйдегі барлық меншік иелерінің дауыстарының жалпы санының 55,72%.
Өнердің 3-бөлігіне сәйкес. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 45-і жалпы жиналысты күн тәртібіндегі мәселелер бойынша шешім қабылдауға құзыретті деп тану үшін негіз болып табылатын кворум бар.
(Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 46-бабының 1-бөлігіне сәйкес осы жиналыстың күн тәртібі бойынша шешімдер көпшілік дауыспен қабылданады. (50%-дан астам)дауыстардың жалпы санынан үй-жайлардың иелері, осы кездесуге кім қатысты )
Күн тәртібіндегі мәселе: Көппәтерлі тұрғын үйді басқару әдісін таңдау туралы: _________________ мекенжайы бойынша: басқару ұйымының басқармасы.
ТЫҢДАЛДЫ: ТОЛЫҚ АТЫ.
ҰСЫНЫЛҒАН: Көппәтерлі тұрғын үйді басқару әдісін мына мекенжай бойынша таңдаңыз: ________________: басқару ұйымының басқармасы.
Күн тәртібіндегі мәселе бойынша ШЕШІМДІ (ШЕШІМДІ): ________________________ мекенжайы бойынша көппәтерлі тұрғын үйді басқару әдісін таңдау туралы: басқару ұйымының басшылығы:
ШЕШІМ ҚАБЫЛДАНДЫ.
Ал егер үйде ешкім ешкіммен шынымен сөйлеспесе, пәтерлердің жартысы жалдаушыларға жалға беріліп, адамдар негізінен енжар болса, олардың бәрін қалай жинайсың?
Жиналысқа иелерден басқа кім қатысуы керек?
Басқа да адамдар (жұмыс берушілер, уәкілетті органдардың, басқарушы ұйымдардың өкілдері және басқа да шақырылған адамдар) қатысып, сұрақтарға жауап бере алады, бірақ дауыс беру құқығынсыз.
Тұрғындар әлеуметтік жалдауда тұратын муниципалды пәтерлерге келсек, олардың иесі мемлекет болып табылады. Сондықтан, меншік иелерінің жиналыстарында, мысалы, Мәскеуде, ол өзінің уәкілетті өкілі - GKU IS («Инженерлік қызмет» мемлекеттік қазынашылық мекемесі) сол немесе басқа ауданның арқылы Қалалық мүлік департаментінің (DGI) тұлғасында қатысады. астананың.
Жиналысқа кім бастамашы болуы мүмкін? Және ол әрекетті қайдан бастау керек?
Заңға сәйкес, жалпы жиналысты үйдегі үй-жайдың кез келген иесі ұйымдастыра алады (бұл мүлікті жалға алушы немесе үйде тұратын азамат емес, меншік иесі болуы керек екенін ескеріңіз. ол).
Ең алдымен, жиналыстың бастамашысы жалпы жиналыста талқылауға шығарғысы келетін күн тәртібіндегі мәселелердің ауқымын анықтауы керек. Одан кейін нысанды (жеке, сырттай, сырттай), отырысты өткізу күнін, орнын немесе сырттай дауыс беру үшін дауыстарды жинау орнын, сізбен танысуға болатын жерді шешіңіз. жиналыс туралы құжаттар, басқаша айтқанда, иелері үшін алдағы кездесу туралы хабарлама жасайды. Осыдан кейін үйдегі барлық иелеріне алдағы кездесу туралы хабарлау қажет.
Заң жиналысқа дейін 10 күннен кешіктірмей ескерту мерзімін белгілейді.
Хабарлама әдетте меншік иелерінің бұрын өткізілген жиналысында белгіленген тәртіппен беріледі. Егер мұндай шешім бұрын меншік иелерінің жиналысында қабылданбаса, онда әрбір меншік иесіне тапсырыс хат жіберіледі немесе хабарлама жеке қол қою арқылы жеткізіледі. Бастамашы Росреестрден үйдің иелері туралы ақпаратты ала алады, әрине, тегін емес, бірақ көбінесе басқа жол жоқ. Сіз мұндай ақпаратты мемлекеттік органдардан (мысалы, аудан әкімшілігінен, аудан әкімшілігінен) алуға көмек сұрай аласыз, бірақ олар жеке деректерге сілтеме жасай отырып бас тартуы мүмкін.
Сондықтан, егер иесі жиналысқа бастамашы болса, ол шығындарға дайын болуы керек.
Заң шығарушы сондай-ақ уәкілетті органдар (заңда көрсетілген жағдайларда) немесе басқарушы ұйым үйді басқару мәселелері бойынша жиналысқа бастамашылық жасай алатынын белгіледі.
Жиналысты қандай формада өткізуге болады? Мысалы, адамдар өз пікірін білдіріп, дауыс беруге ниет білдірсе, бірақ әркім әртүрлі жағдайларға байланысты физикалық түрде жинала алмаса ше? Олар қалай болуы мүмкін?
Физикалық тұрғыдан бір жерде және бір уақытта жинала алмайтын меншік иелері жалпы жиналысты сырттай өткізуге мүмкіндігі бар. Бұл тұрғын үй заңнамасында да, азаматтық заңнамада да қарастырылған.
Сырттай нысанда меншік иесі күн тәртібіндегі ұсынылған мәселелер бойынша жазбаша түрде дауыс береді, яғни ол жиналыстың бастамашысы ұсынған белгілі бір нысанға – дауыс беру бланкісіне (бюллетеньге) – өзі туралы қажетті ақпаратты (бюллетеньде) енгізеді. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі) және күн тәртібіндегі әрбір мәселе бойынша қабылдаған шешімін (немесе ҚАРСЫ немесе ҚАЛЫС ҚАЛДЫ) және толтырылған дауыс беру парағын (бюллетеньді) жинау орнына жібереді, оны да бастамашы айқындайды. кездесу.
Кездесулер үйді басқарудың кез келген нысанында (MC және HOA) мүмкін бе?
Иә, тұрғын үй заңнамасына сәйкес және басқарушы ұйым үйді басқарған кезде және HOA (тұрғын үй кешені, тұрғын үй кооперативі) басқару кезінде Тұрғын үй кодексінде (РФ Тұрғын үй кодексінің 44-бабы) көрсетілген барлық мәселелер меншік иелерінің жалпы жиналысының айрықша құзыреті онда шешіледі.
Бірақ айта кету керек, үйді басқару кезінде HOA (тұрғын үй кешені, тұрғын үй кооперативі) тұрғындардың осы бірлестіктері үшін де басқару органы бар - бұл пәтер иелерінің серіктестігі (тұрғын үй кешені, тұрғын үй кооперативі) мүшелерінің жалпы жиналысы. Олар заңмен және Жарғымен өз құзыретіне кірген мәселелерді шеше алады.
Неліктен бізге меншік иелерінің жиналыстары қажет? Олар нені шеше алады, нені шеше алмайды?
Көппәтерлі тұрғын үй – бұл ғимарат/құрылыс/құрылыс қана емес, сонымен бірге осы ғимараттағы пәтерлерді ғана емес, сонымен бірге «ортақ меншік» деп аталатын ортақ мүліктегі үлесін иеленетін меншік иелерінің қауымдастығы. Бұл үйде жайлы және қауіпсіз өмір сүруді қамтамасыз ететін барлық жалпы аумақтар, техникалық бөлмелер, баспалдақтар, жертөлелер, шатырлар, шатырлар, жүк көтергіш құрылымдар, инженерлік желілер мен жабдықтар, лифттер және т.б. кіреді. Және бұл бүкіл экономиканы басқару керек: оны ұстау, күтіп ұстау, жөндеу, сумен, жылумен, электрмен және т.б.
Ал бұл меншік иелерінің ортақ меншігі болғандықтан, бұл мәселелердің барлығын бірлесіп шешуі керек. Міне, сондықтан меншік иелерінің жиналыстары қажет, өйткені тұрғын үй кодексіне сәйкес, меншік иелерінің жалпы жиналысы көп пәтерлі үйдің басқару органы болып табылады.
Меншік иелерінің жалпы жиналысы ортақ мүлікті басқаруға, күтіп ұстауға, жөндеуге және пайдалануға қатысты барлық дерлік мәселелерді шешуге құқылы.
Ең алдымен, заң меншік иелерін жалпы жиналыста үйді қалай басқару керектігін таңдауға міндеттейді. Опциялар бар:
1. Басқару ұйымы арқылы
2. HOA арқылы тұрғын үй кооперативтері немесе меншік иелері құрған тұрғын үй кешендері
3 Тікелей меншік иелері (егер үй кішкентай болса және онда пәтерлер көп болмаса)
Сондай-ақ, жалпы жиналыста меншік иелері ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша жұмыстардың тізбесін белгілейді, ортақ мүлікті ұстауға мөлшерлеме белгілейді және өз өкілдерін – үй кеңесін сайлайды.
Олар тұрғын үй жағдайын жақсартуға бағытталған қосымша қызметтер кешенін орната алады, мысалы, консьерж қызметтері, бейнебақылау, кедергілер орнату және т.б.
Дегенмен, жалпы жиналыстың құзыретіне кірмейтін мәселелер бар - бұл, ең алдымен, коммуналдық қызметтерге/қызметтерге тарифтерді белгілеу (оларды Федерация субъектісінің уәкілетті органдары белгілейді).
Меншік иелерінің жалпы жиналысының құзыретіне жататын мәселелер, сондай-ақ меншік иелерінің жалпы жиналысын ұйымдастыру және өткізу тәртібі 1-баппен реттеледі. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 44 - 48, сонымен қатар, меншік иелерінің жалпы жиналыстарының мәселелері бойынша негізгі ережелер Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 9.1-тарауында «Жиналыстардың шешімдері» көрсетілген.
Жиналыс құжаттарының бекітілген нысандары жоқ, әр уақытта шығарылған әртүрлі әдістемелік ұсыныстар бар, бірақ олар міндетті емес.
Бүгінгі күні Ресей Федерациясының Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық министрлігінің 2015 жылғы 25 желтоқсандағы N 937/pr бұйрығымен бекітілген заңмен жиналыс хаттамаларын дайындауға қойылатын талаптар ғана белгіленген.
Сіз құқықтық ақпараттық жүйелерде және басқа да ашық көздерде нормативтік құқықтық актілермен таныса аласыз, олардан хаттамалар мен жарғылардың әртүрлі (бірақ стандартталмаған) мысалдарын табуға болады.
Неден бастау керек?
1. Көппәтерлі тұрғын үйдің кеңесін (МКД) таңдағаннан кейін танысу, қарым-қатынас жасау, байланыс ақпаратымен алмасу және кеңестің қалай тиімді жұмыс істей алатынын түсіну үшін сайланған кеңеспен бірінші отырысты өткізу ұсынылады. Мәселен, кеңес құрамына әртүрлі мамандық иелері – заңгер, инженер, экономист кірді. Әркімнің басқаларға қарағанда жақсы түсінетін өз жұмыс саласы болуы қисынды. Бұл жағдайда үй кеңесінің жалпы тиімділігі жоғары болады!
2. Үйіңізді ұстау үшін басқарушы компанияның (МК) қаржылық-шаруашылық қызметін зерттеу қажет:
- МКД басқару шарты;
- үй шотындағы жинақталған қаражат сомасы;
- өткен жылдардағы атқарылған жұмыстар туралы есеп беру;
- қызмет көрсету мен жөндеуге тарифтік құрылым, қызмет көрсету бағасы;
- үй төңірегінде жүргізілетін жұмыстардың тізімі және осы жұмыстарды жүргізудің негізі;
- талдау және басқа құжаттар үшін орындалған жұмыстардың сметасы.
3. Басқарушы компанияның қызметкерімен (бас инженер немесе басқа жауапты тұлға) бірге үйдің ортақ мүлкін тексеріп, зерттеп, тексеру актісін жасап, барлық ескертулерді жазып алыңыз. Бұзуға, зақымдануға және басқа да қауіпті аспектілерге ерекше назар аударыңыз. Егер залал болса, оларды жою үшін Қылмыстық кодексте кіріс нөмірі бойынша хаттаманың көшірмесін қалдырыңыз. Қылмыстық кодекстен кадастрлық жоспарды алыңыз және МКД бойынша жер учаскесінің шекарасын біліңіз.
4. Келесі жылға өмір сүрудің жайлылығын жақсарту үшін қажетті жұмыстардың жоспарын жасаңыз (мысалы, күрделі жөндеу бағдарламасына қатысу, кіреберістерді жаңарту, бейнебақылау жүйесін орнату, балалар алаңын жаңарту және т.б.). , қаржыландыру көзін анықтау, МКД жалпы жиналысында бекіту үшін тізімді дайындау, хаттамаға қол қою үшін меншік иелерінің жалпы жиналысын өткізу.
Көп пәтерлі үйді басқару келісімінде не болуы керек?
1. Басқару жүзеге асырылатын көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкінің құрамы, мұндай үйдің мекенжайы, жер учаскесінің шекаралары;
2. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша көрсетілетін қызметтер мен жұмыстардың тізбесі, мұндай тізбені өзгерту тәртібі, сондай-ақ басқарушы ұйым көрсететін инженерлік коммуникациялар тізбесі;
3. Шарттың бағасын, тұрғын үй-жайларды ұстауға және жөндеуге төлемақы мөлшерiн және коммуналдық қызметтерге ақы төлеу мөлшерiн айқындау тәртiбi, сондай-ақ мұндай төлемдi жүзеге асыру тәртiбi;
4. Басқарушы ұйымның басқару шарты бойынша өз міндеттемелерін орындауын бақылау тәртібі.
5. Келісімшарттың ағымдағы нұсқасы сізді қанағаттандырмаса, келісімге келіспеушілік хаттамасын жасау қажет, жұмыс нұсқасын басқарушы компанияның заңгерлерімен талқылап, содан кейін оны тұрғындардың жалпы жиналысында келісу керек. және соңғы нұсқасын басқарушы компанияға ұсыну.
Қалай бақылау керек?
1. Көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкіне қатысты орындалған жұмыстар туралы актілерде төрағаның немесе оны алмастыратын адамның қолы болуға тиіс. Тиісінше, орындалған жұмысты тексеру және жеке бақылау қажет - актке қол қою алдында бригадирмен немесе инженермен бірге жұмыс орнын тексеріп, сапасына, орындалған жұмыстардың көлемдері мен мерзімдеріне сәйкестігіне көз жеткізіңіз және осы жұмыстардың құнын актіде көрсетуді талап ету (егер олар жоқ болса).
2. Қылмыстық кодекстен мезгіл-мезгіл атқарылған жұмыстардың тізімі мен үйдің жеке кабинетінің жай-күйі туралы анықтама алып, өзгерістерді бақылап отыру.
3. Шығындар сметасын, орындалған жұмыстардың сапасын немесе көлемін шешуде қиындықтар туындаса, мамандандырылған компаниялардың мамандарын тартуға немесе құрылысты қадағалау және тұрғын үй бақылау қызметінің мамандарынан тексеруді сұрауға болады.
Жалпы жиналысты қалай өткізу керек?
1. Тұрғын үй иелерінің барлық шешімдері көп пәтерлі үйдің жалпы жиналысында қабылдануы тиіс. Жалпы жиналыстың тәртібі мен тәртібі Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінде (44-48-баптар) белгіленген. Барлық тұрғындарды жиналыс туралы 10 күн бұрын хабардар ету қажет (кіреберістерде, қоғамдық орындарда хабарландырулар) жиналыстың екі түрі бар:
- бетпе-бет (барлық тұрғындар белгіленген жерде белгіленген уақытта және белгіленген уақытта жиналады);
- сырттай (әрбір меншік иесіне оның қол қоюына қарсы мәселелердің күн тәртібі көрсетілген дауыс беру парағы беріледі).
2. Жиналысты өткізу тәртібін қатаң сақтау қажет, әйтпесе меншік иелерінің кез келгені жиналыс шешіміне сот тәртібімен дау айта алады.
3. Назар аударуды ұсынамыз:
- отырыс өткізу туралы хабарландыру жиналысқа 10 күн қалғанда ілінеді;
- хабарландыруда отырыстың өтетін орны, уақыты, күн тәртібі, сондай-ақ оның бастамашысы кім екені және оның байланыс ақпараты көрсетілуі тиіс;
- отырыстың күн тәртібінде мәселелердің бірінде отырыс хатшысының, төрағасының және есеп комиссиясының таңдауы көрсетілуі тиіс;
- егер жеке кездесу өтпесе (көп пәтерлі үйдің ауласында меншік иелерінің 50% және одан да көп бөлігін жинау өте қиын), онда жиналыста сырттай дауыс беру туралы шешім қабылданады, ол туралы хабарландыру жарияланады. сондай-ақ алдын ала орналастырылған, сырттай дауыс берудің күн тәртібі жеке дауыс берудің күн тәртібімен толық сәйкес келуі керек (өзгертуге болмайды).
Басқарушы компанияны қалай өзгертуге болады?
1. Көппәтерлі үйлердің иелері үйді басқарудың кез келген нысанын таңдай алады.
2. Бір басқарушы компанияны екіншісіне ауыстыру үшін Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне сәйкес жалпы жиналыс өткізу қажет, онда меншік иелері басқарушы компанияны өзгерту туралы шешім қабылдайды.
3. Меншік иелерінің шешімі туралы бұрынғы басқарушы компанияны жазбаша хабардар ету (шешімнің көшірмесімен бірге, сондай-ақ жаңа басқарушы компанияның үйді басқаруды бастауға ниетті нақты күнін көрсету). Ресей Федерациясының заңнамасына сәйкес коммуналдық қызметтерді төлеу мерзімі күнтізбелік айға тең белгіленеді. Тиісінше, үйді басқарудың басталу күні айдың бірінші күніне сәйкес келген жөн.
4. Бұрынғы басқарушы компанияның басшысы хабарламаны алғаннан кейін жеті күн ішінде, егер энергиямен жабдықтау шартында немесе электрмен жабдықтау шартында өзгеше мерзім белгіленбесе, осы үйге арналған шарттарды бұзу туралы қаланың энергиямен жабдықтау және коммуналдық қызметтерін хабарлайды. коммуналдық қызметтерді жеткізу шарты.
5. Бұрынғы басқарушы компания жаңадан таңдалған басқарушы компанияға береді және ол қабылдайды: үйдің техникалық төлқұжатын және басқа да техникалық құжаттаманың көшірмелерін, паспорттық қызмет құжаттамасын, есеп құжаттамасын және басқа да құжаттарды.
6. Басқару тәсілін өзгерту кезінде үйді құжаттамалық түрде берудің талаптары туралы, сондай-ақ көппәтерлі тұрғын үйді тиісінше басқаруға кедергі келтіретін басқа да мәселелер бойынша келісімге келу барлық жағдайда мүмкін болмаса, мүдделі тұлға дауды шешу үшін прокуратураға немесе сотқа жүгінуге міндетті.
Нені есте сақтау керек?
1. Барлық шешімдерді меншік иелерінің жалпы жиналысы ғана қабылдайды. Мысалы, пәтерде үш адам тұра алатынын есте ұстаған жөн, бірақ бір ғана меншік иесі бола алады - тек оның дауыс беру құқығы бар.
2. Барлық дауыстар пәтердің жалпы ауданынан үйдің жалпы ауданына қарай есептеледі.
3. Барлық шешімдер, барлық әрекеттер құжатталған, Қылмыстық кодекске, уәкілетті органдарға және басқа да мекемелерге түскен барлық өтініштер кіріс нөміріне түседі, көшірмесі сақталады. Жалпы жиналыс өткізіліп, хаттама жасалды. Шағым/апелляция – анықтамалық нөмірі бар көшірме. Барлық құжаттарды сақтауды ұмытпаңыз!
4. Кеңестің үйдегі жұмысы бірнеше жылдар бойы қордаланып қалған мәселелер мен міндеттерді бірден шешу емес. Барлығын бірден және тез жасау өте қиын. Сондықтан МКД кеңесінің жұмысы кезең-кезеңімен, кем дегенде бір-екі жылға есептелген.
5. Тұрғындарды үйді басқару, басқаруды қадағалау және тәртіпті сақтау жұмыстарына тарту. Меншік шекарасы пәтердің табалдырығы емес, тіпті кіреберіс емес, жер учаскесінің (аула) шекарасы болып табылады.
Көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыру – күрделі мәселе. Ол заңнаманың әртүрлі салаларындағы білімді білдіреді. Ең алдымен, бұл жағдай тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында әзірленген заңнамалық нормаларға қатысты. Жыл сайын қабылданатын құжаттар саны артып келеді. Оларды басқару өте қиын. Көп пәтерлі үйлердегі адамдардың өмірі жеке сектордағы өмірден айтарлықтай ерекшеленеді. Ең алдымен, бұл көптеген қиындықтармен анықталады, олардың шешімдерін иелердің көпшілігі бірлесіп іздеу керек. Ғимаратты барынша өнімді ұстау үшін алдымен көп пәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыруды түсіну керек, оның нұсқасы әрбір иесіне сәйкес келеді.
МКД менеджментінің ұйымдастырылуы қандай?
Көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыру барлық меншік иелерінің (немесе олардың сенімді тұлғаларының) келісімде әрекет ететінін білдіреді.
Бұл жұмыс мыналарға бағытталған:
- жылжымайтын мүлікті сақтау және оны мақсатқа сай пайдалану;
- тұрғын үй тұрғындарын әртүрлі коммуналдық қызметтермен қамтамасыз ету;
- жайлы өмір сүру жағдайларын жасау.
Көп пәтерлі үйлердің иелері жылжымайтын мүлікті басқару үшін ұйым түрін таңдауы керек.
Бұл мәселені сөзсіз шешу керек. Өйткені, меншік құқығы мүліктің жай-күйі үшін жауапкершілікке айналады. Сондай-ақ, мүліктің нашар жағдайына байланысты басқаларға зиян келтірмеуін қамтамасыз ету керек.
Көппәтерлі тұрғын үйді басқаруды ұйымдастыру оны тиісті жағдайда ұстауды қамтиды. Басқаша айтқанда, менеджерлер міндетті:
- жалпы пайдалану үшін арналған аумақтарда, сондай-ақ төңіректе тазалықты сақтауға;
- коммуналдық қызметтерді бақылау, ресурстарды жеткізуші ұйымдармен келісім-шарттар жасау;
- құрылымның барлық техникалық жүйелерінің жағдайын бақылау және т.б.
Ресей Үкіметінің «Көп пәтерлі үйлерді басқару стандарттары мен ережелерін бекіту туралы» қаулысына бірқатар өзгерістер енгізілді. Осыған қарамастан, бұл құжаттың негізгі идеясы өзгеріссіз қалды.
Стандарттар көп пәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыру бойынша жұмыс ережелері туралы айтады. Сонымен қатар, олар шенеуніктердің құзырет саласын анықтайды және олар қабылдайтын шешімдерді реттейді. Стандарттардың талаптарына сәйкес басқаруға тұрғындардың өздері (және олардың бірлестіктері), сондай-ақ коммуналдық қызметтерді жеткізушілер мен басқару ұйымдары, Ресей Федерациясының құрылтай субъектісінің билік органдары және жергілікті билік органдары қатысады.
Стандарттардың шарттарына сәйкес, басқарушы ұйымдар меншік иелеріне олардың істері туралы ақпаратпен танысу мүмкіндігін беруі керек. Бұл кез келген мүдделі тұлға басқарушы компания ұсынатын қызметтер тізімін көре алады, олардың сипаттамасын оқи алады және әрбір қызмет үшін төлем туралы біле алады.
Көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыру нысандарының әрқайсысы жеке қиындықтармен бірге жүреді.
Мысалы, кейде жалпы шешімге келу қиын. Үйде неғұрлым көп адам тұрса, олардың ортақ пікірге келуі соғұрлым қиын болады.
Егер тұрғын үй кешенін үшінші тарап басқарса, бұл жағдайда басқарушы компанияның тұтастығы үлкен маңызға ие.
Басқару ұйымы меншік иелерінің қаражатын заңға сәйкес дұрыс емес жерге бағыттау ықтималдығы жоғары. Нәтижесінде, мұның бәрі ұзақ сот процестеріне және алдағы басқарманың ұзаққа созылатын қайта сайлауына әкеледі.
Басқа нәрселермен қатар, сіз есте сақтауыңыз керек: автономды ұйым үйді дұрыс жағдайда ұстауға өте мүдделі емес. Қадағалаусыз көптеген мәселелер жай ғана шешілмей қалуы мүмкін.
Көппәтерлі үйлерді басқаруды қандай жолдармен ұйымдастыруға болады?
Қазіргі уақытта заңға сәйкес көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастырудың үш нұсқасы бар.
Бұл жолдардың әрқайсысының теріс және оң жақтары бар. Жағдайларға байланысты азаматтар үшін басқаруды ұйымдастырудың әртүрлі әдістері қолайлы. Дегенмен, опциялар арасында айтарлықтай айырмашылық жоқ. Тұрғын үй кодексінде және осы саладағы басқаруға қатысты заңдарда басқару ұйымы басшысының жауапкершілігі нақты көрсетілген. Қалай болғанда да, тұрғындар коммуналдық қызметтерді уақытылы және толық пайдалануы керек. Бұл жалпы аумақтарды тазалауға қатысты қызметтерге де қатысты. Меншік иелері ұйым мен оның қызметі туралы ақпаратқа еркін қол жеткізуге тиіс.
1-әдіс. Пәтер иелерінің серіктестігінің көппәтерлі тұрғын үйді басқаруы (HOA)
Тұрғын үй кооперативтері мен пәтер иелерінің серіктестіктері көппәтерлі үйлерді басқару тұрғысынан мағынасы жағынан бірдей дерлік екі бірлестік болып табылады. Егер мұндай басқару ұйымы таңдалса, онда тұрғындар екі жылда бір реттен кем емес жалпы жиналыс өткізеді, онда басқарма төрағасы дауыс беру арқылы (көпшілік дауыспен) сайланады. Бұл басқарма мүшелерін тағайындау да сол үлгі бойынша жүреді. Басқарма төрағасы болған адам үйде атқарылатын барлық жұмыстарды өз мойнына алады. Егер кенеттен ол коммуналдық қызметтерді сапасыз көрсетуге қатысты сіздің шағымдарыңыз бен өтініштеріңізбен жұмыс істеуге ынтасын көрсетпесе, сіз бақылаушы ұйымдарға қауіпсіз түрде бара аласыз. Төраға жалақысын азаматтардың қалтасынан алады. Оның міндеті - барлық кемшіліктерді жою.
Мұндай басқару ұйымдарында айтарлықтай айырмашылықтар бар. Тұрғын үй кооперативтері тек бір уақытта осы кооператив мүшелерінің жарналары есебінен салынған көппәтерлі үйде ғана құрылуы мүмкін. Сондай-ақ, мұндай бастапқы шарттармен болашақта, егер қаласаңыз, менеджментті HOA немесе ұйым басшылығына өзгертуге болатынын есте ұстаған жөн. Бірақ енді артқа жол жоқ.
HOA кез келген көпқабатты үйде пайда болуы мүмкін. Оны бірнеше көпқабатты үйлерде де қалыптастыруға болады. Дегенмен, бір шарт бар: үйлерде ортақ коммуникациялар болуы керек. HOA-да көпшілік дауыс басқару ұйымын басқарушы компанияның басшылығына ауыстыруға мүмкіндік береді.
Егер үйде көппәтерлі үймен айналысқысы келетін білімді адам болмаса, бірақ тұрғындар басшылықты ауыстырғысы келмесе, тұрғын үй кооперативі немесе ХОА басқарушы ұйыммен көппәтерлі тұрғын үйді басқару туралы типтік шартқа қол қоюға құқылы. . Бұл жағдайда басқару элементінің өзін өзгерту қажет емес. Ал бұл құжатқа қол қойылған сәттен бастап мемлекеттік қызмет көрсетуге қатысты барлық мәселелер басқарушы ұйымның құзырында болады.
2-әдіс. Басқарушы ұйымның көппәтерлі тұрғын үйді басқаруы (МК)
Көп пәтерлі үйлерді басқарушы компанияның көмегімен басқару - ең кең таралған нұсқа. Кез келген аумақта орналасқан ғимараттардың ерікті саны басқарушы компанияға біріктірілуі мүмкін. Басқару ұйымы ең алдымен пайда алу мақсатындағы коммерциялық ұйым болып табылады. Осыған байланысты жұмысшылардың жалақысының мөлшері туралы шешім тұрғындарға емес, ұйым директорына тиесілі. Басқарушы компания пәтер иелерімен де, HOA немесе тұрғын үй кооперативімен де (тұрғындар мұндай шарттарға дауыс берсе) құжаттарға қол қоюға құқылы. Кейде біз басқару қызметтері туралы емес, тек техникалық қызмет көрсету туралы айтамыз. Бұл опция тікелей басқару ұйымын таңдағандар үшін жақсы (немесе ақша жеткізушілерге тікелей төленетін үйлерде).
Көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастырудағы жаңалық басқарушы компанияларды лицензиялау туралы заң болып табылады. Бұдан былай басқарушы компаниялар лицензия алуы керек. Бұл қадағалау органдары жосықсыз ойыншыларды нарықтан шығаруы үшін қажет. Алайда мұндай фирмаларға қалпына келтіруге мүмкіндік берілмейді. Сонымен қатар, бұл жаңалық бірнеше ұйымның бір МКД-мен байланысқан жағдайларын жасауға мүмкіндік бермейді.
Нарыққа жаңадан енген компания үшін көпқабатты үйлерді басқаруға лицензия алу аса қиын емес. Ол Мемлекеттік тұрғын үй инспекциясына өтініш жазуы керек. Содан кейін басқарушы компанияның директоры емтихан тапсыруы керек. Соңғы қадам - мемлекеттік бажды төлеу. Ұйым өзіне жүктелген міндеттерді орындай алмаған жағдайда болады. Бақылау органдары тұрғындардың өтініштеріне толы болса, бұл анық болады. Бұл ретте Мемлекеттік тұрғын үй инспекциясы, біріншіден, бұл үйді ұйымның қарамағындағы үйлер тізімінен алып тастай алады, екіншіден, бақылау органдары лицензиядан толықтай бас тарта алады. Мұндай жаңа шарттар басқарушы компания жұмысының ашықтығы мен айқындылығын арттыруға бағытталды.
3-әдіс. Көп пәтерлі үйді тікелей басқару
МКД-ны тікелей басқару кезінде басқаруды ұйымдастыру, егер оның құрылымын қарастыратын болсақ, өте қарапайым. Бірақ менеджменттің өзіне келетін болсақ, бұл опция өте көп еңбекті қажет етеді.
Көп пәтерлі үйде ең көп дегенде 30 пәтер болса, тікелей басқаруды ұйымдастыруға болады. Бұл бақылау әдісі тек шағын үйлерге арналған. Көппәтерлі үйлерді басқарудың бұл ұйымы тұрғындардың барлығын: коммуналдық қызметтерді, үйлерін жөндеу мен күтіп ұстауды және басқаларын өздері шешеді деп болжайды. Ал жауапкершілік барлығына бір мезгілде жүктелсе, бұл ешкімде жоқ деген сөз. Егер қандай да бір заң бұзушылық орын алса, қылмыстық немесе әкімшілік жауапкершілік туралы әңгіме болмайды. Бұл салада бақылауды жүзеге асыратын ұйымдардан күтуге болатын жалғыз нәрсе - олар муниципалитетті басқарушы компаниямен басқару шартын жасасу үшін үйді конкурсқа шығаруға міндеттеуге тырысады.
Бұл тұрғындардың тұрмыс жағдайына көңілі толмаса болады. Егер азаматтар барлық қызметтер ресурстарды жеткізуші компаниялардан тікелей түсетін тікелей басқаруға қанағаттанса (және бұл жағдайда төлем делдалсыз жүреді), егер адамдар тазалау және қоқыс шығару мәселесін өз бетінше шешсе, басқаруды ұйымдастырудың бұл әдісі ең жақсы. Бұл жерде бір маңызды жайт бар: МКД кеңесін сайлайтын жалпы жиналыстың хаттамасын дұрыс ресімдеу керек. Егер жылжымайтын мүлік иелері ең аз қызметтермен тұрғын үйді қамтамасыз ете алмаса, үйде жұмыс істеу үшін мамандандырылған ұйыммен басқару шарты жасалуы мүмкін.
Көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыру заңмен қалай реттеледі?
Ресей Федерациясының жаңа Тұрғын үй кодексі қабылданғанға дейін көппәтерлі үйлерді басқару тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық немесе арнайы қызметтер қызметі саласында болды. Бұл құрылымдарды муниципалитет тұрғындарды ескертпестен тағайындаған. Осылайша, бөгде ұйымдардың тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық нарығына енуі мүлдем мүмкін болмады. Нәтижесінде бұл қызмет саласында бәсекелестік нөлдік болды. Ал көрсетілетін қызметтердің сапасын арттыруға қызығушылық болған жоқ.
Ресейдің Тұрғын үй кодексі қайта қаралғаннан кейін жылжымайтын мүлік иелеріне көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыру түрі туралы өздері ойлауға құқық берілді. Бұдан былай тұрғын үй кешенінің тұрғындары жалпы жиналыс ұйымдастыруға мәжбүр болды. Және бұл жерде оларға тиімді болып көрінетін басқаруды ұйымдастыру әдісін таңдау міндетті болып табылады.
Дегенмен, қолданыстағы заңнаманың кемшіліктері де болды. Осы себепті СКД 2011 жылдың жазында реттелді. Енді муниципалитет пен тұрғындардың өздері басқарушы ұйымдардың өз жұмысын қалай орындайтынын бақылауға құқылы. Заңдардағы жаңа енгізулер үй әлі салынып жатқанда HOA құру мүмкін еместігін көрсетеді. Сонымен қатар, әзірлеушілердің өздері де осы басқару құрылымын құруға тікелей қатысуға құқығы жоқ.
Басқа нәрселермен қатар, жаңа стандарттар тұрғындарға коммуналдық төлемдерді басқару ұйымынан аулақ бола отырып, ресурс провайдерлері арқылы тікелей жүзеге асыруға мүмкіндік береді.
МКД басқаруды ұйымдастыру әдісін таңдау қандай ретпен жүргізіледі?
Көппәтерлі үйлердің тұрғындары жиналыста (Тұрғын үй кодексінің 45-48-баптары) басқаруды ұйымдастырудың ыңғайлы әдісін таңдауы керек.
Иә, олар керек, басқа ештеңе жоқ. Шынында да, заңға сәйкес азаматтар мен заңды тұлғалардың кейбір мүлікке иелік ету құқығымен қатар белгілі бір сипаттағы жауапкершіліктері де бар. Олар дәл осы мүліктің дұрыс сақталуына жауапты. Ол меншік иесінің де, үшінші тұлғалардың да мүлкіне немесе денсаулығына зиян тигізбеуі керек.
Жиналыстың бастамашысы (көп пәтерлі тұрғын үйді басқару әдісін түзету бойынша да, оны таңдау мәселесі бойынша да) кез келген меншік иесі (сонымен қатар олардың тобы, оның ішінде көппәтерлі тұрғын үйдегі коммуналдық меншік үлесінің өкілдері) болып табылады.
Жалпы жиналыс оған азаматтардың немесе олардың өкілдерінің барлығының 50% дауысымен тартылған жағдайда заңды болып табылады (ҚК 42-бап). Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқаруды ұйымдастыру тәсілін таңдау туралы шешім, егер ол үшін 25 пайыздан астам дауыс берілсе, заңды деп танылады.
Жиналыста қабылданған шешім барлық меншік иелері үшін міндетті болып табылады. Дауыс беруге қатыспаған тұрғындар да оның ықпалына түседі. Қарсы дауыс бергендер де жалпы шешіммен келісуге мәжбүр болады.
Меншік иелері қаласа, кез келген уақытта жалпы жиналыстың шешімімен көппәтерлі үйді басқаруды ұйымдастыруды өзгерте алады.
Тұрғын үй кодексінің талаптарын ескермей қабылданған жиналыстың шешіміне меншік иесі тек сот тәртібімен дау айта алады.
Мемлекеттік тұрғын үй инспекциясының қызметкерлері Тұрғын үй кодексінің талаптарын бұза отырып шығарылған жиналыс шешімін жарамсыз деп тану туралы сотқа жүгіне алады.
Жиналыстың шешіміне, егер ол болмаған немесе оған қарсы дауыс берсе және шешім оның мүдделері мен құқықтарын қозғаса, тек сот арқылы және тек меншік иесі ғана дау айтуға құқылы.
Апелляциялық шағым сотқа шешім туралы азамат білген немесе білуге тиіс болған күннен бастап алты ай ішінде беріледі. Дәлелді себептермен іс жүргізу мерзімін өткізіп алған азаматтар үшін ол қалпына келтірілуі мүмкін (АІЖК-нің 112-бабына сәйкес).
Егер сот белгіленген мерзімді қалпына келтірмесе, шешіммен келіспеген кез келген жалға алушы бұрынғы шешімнің күшін жою туралы мәселені дауысқа салып, басқа жиналысқа бастамашы бола алады.
Қандай шарттарға қол қою көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыруды көздейді?
Пәтер иелерінің серіктестігі көп пәтерлі үйді басқару кезінде(тұрғын үй кешендері, басқа тұтыну кооперативтері) бұл заңды тұлғалар әртүрлі құжаттарға қол қояды. Бұл көппәтерлі үйлерді басқару шарты мен коммуналдық қызметтерді көрсетуге арналған шарттарды қамтиды. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу туралы келісімге және басқа да келісімдерге қол қою қажет.
Тұрғын үй кешендерінің тұрғындары мен тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсететін ұйымдар мен тұрғын үй иелерінің серіктестіктерін басқару кезінде дамитын шарттық өзара іс-қимылдың екі схемасы бар:
- Көппәтерлі үйлердің тұрғындары құжаттарға қол қою құқығын HOA (PK, LCD) -ға сеніп тапсырады, ал HOA (PK, LCD) басқарушы ұйыммен басқару келісімін жасайды және қол қояды. Ол, өз кезегінде, HOA (PC, LCD) атынан қызмет жеткізушілерін тауып, олармен келісім-шартқа отырады.
- Тұрғын үй кешендерінің тұрғындарына HOA қызметтерін (ДК, СКД) жеткізу үшін құжаттарға қол қоюға рұқсат етіледі. Бұл жиналыстың шешіміне, басқару келісіміне, HOA, ДК, СКД жарғысына енгізілген.
Басқару ұйымының көп пәтерлі үйді басқару әдісін таңдау кезіндеТұрғындар мыналар туралы ақпаратты қамтитын басқару келісімдеріне қол қояды:
- көппәтерлі үйлердегі ортақ мүлікті жөндеу және күтіп-ұстау бойынша жұмыстар мен қызметтер, осы қызметтердің тізбесін түзету алгоритмі, ұйым жауапты болатын коммуналдық қызметтер тізбесі;
- көппәтерлі үйдің ортақ мүлкінің құрамы, үйдің мекенжайы;
- ұйымның міндеттемелерді орындауын бақылау принципі;
- келісім-шарттың құны қалай анықталады, жөндеу және техникалық қызмет көрсету, коммуналдық қызметтер үшін төлемдер сомасы қалай есептеледі және төлемнің кезектілігі қандай.
Басқару ұйымымен басқару шарты өзінің мазмұны бойынша Ресейдің азаматтық заңнамасында көзделген ақылы қызметтерді көрсету шартына сәйкес келеді.
АК-ның 780-бабының талаптарына сәйкес, мердігер (бұл ретте басқарушы ұйым) қызметтерді дербес көрсетуге міндетті (егер ақылы қызметтерді көрсету шартында өзге шарттар белгіленбесе). Осылайша, ұйым не көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартының талаптары бойынша тұрғындарға коммуналдық қызметтердің бір бөлігін дербес береді немесе (басқа нұсқа) қызмет көрсетушілер мен осы ғимараттың тұрғындары арасындағы байланыстырушы рөл атқарады.
Қызмет көрсетуші ұйымдармен шарттарды басқарушы компания өз атынан емес, тұрғындар атынан жасайды.
Тікелей бақылаудаМКД-ның мемлекеттік қызметтерді ұсынатын ұйымдармен өзара әрекеттесуінің бірнеше әдістері бар:
- Келісім барлық (мүмкін көпшілікпен) азаматтармен жасалады. Иелердің барлығы немесе көпшілігі құжаттың бір тарапы болып табылады.
- Жиналыс шешімі бойынша бөгде ұйымдармен жұмыс істеуге қатысты мәселелер бойынша тұрғындардың бірі басқаларының сенімхаты бойынша келуі мүмкін.
- Әр жалға алушымен құжаттарға өз атынан қол қойылады.
Қолданыстағы заңнама көппәтерлі үйлерді басқаруды ұйымдастыруда белгіленген схемаларды толығымен көрсетеді. Заңдарда бекітілген нормалардың арқасында адамдар мүлікке билік ету құқығын іс жүзінде жүзеге асыру үшін өздері үшін ең қолайлы басқаруды таңдай алады.
Меншік иесін басқару әдісі таңдалмаса, көппәтерлі үйлерді басқару қалай ұйымдастырылады?
Көп пәтерлі үйде тұратын азаматтар болса, бір жыл бұрын бәсекелестікжалпы жиналыста олар нақты басқару ұйымын таңдай алмады (немесе шешім орындалмады), Тұрғын үй кодексі жергілікті билік органдарына көп пәтерлі үйді басқаруға басқарушы компанияға ашық конкурс ұйымдастыруды тапсырады.
Егер басқаруды ұйымдастыру туралы шешімді меншік иелері өз бетінше қабылдамаса, мемлекеттік орган пәтерді басқару шартының қолданылу мерзімі аяқталғанға дейін бір айдан кешіктірмей (конкурс нәтижелері бойынша) меншік иелерінің жиналысын өткізуге міндетті. көп пәтерлі үйді басқару мүмкіндігі.
Егер келісім-шарт аяқталғанға дейін меншік иелері нақты басқарушы ұйыммен есеп айырыспаса (немесе шешім орындалмаса), билік органдары қайтадан ашық конкурс өткізеді.
Құжаттама нысандары Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006 жылғы 6 ақпандағы N 75 «Жергілікті мемлекеттік органның көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару жөніндегі басқарушы ұйымды таңдау үшін ашық конкурс өткізу тәртібі туралы» қаулысында көрсетілген. Оларды конкурсты ұйымдастырушы да, Ресей Федерациясының құрылтай субъектісінің мемлекеттік органдары да өзгерте алмайды.
Солардың негізінде ашық жарыстар ұйымдастырылады принциптері:
- адал бәсекелестік;
- кез келген ұйымдық-құқықтық нысандағы заңды тұлғалар мен жеке кәсіпкерлер үшін қатысудың бірдей шарттарын қалыптастыру;
- конкурс туралы ақпараттың болуы және оны өткізудің ашықтығын қамтамасыз ету;
- көппәтерлі үйлердегі үй-жайларды пайдаланудың қауіпсіз және қолайлы жағдайлары үшін азаматтардың ақшасын тиімді пайдалану;
- көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті дұрыс ұстау;
- үйдегі үй-жайды пайдаланатын азаматтарды коммуналдық қызметтермен қамтамасыз ету.
Ашық конкурстар мен қорытындыларды шығару үшін ұйымдастырушы қалыптастырады конкурс комиссиясы. Оған оқиғаның нәтижесіне жеке қызығушылық танытатын тұлғалар кіре алмайды. Мұндай адамдар анықталған жағдайда ұйымдастырушы оларды дереу комиссия құрамынан шығарып, басқа адамдарды тағайындауға міндетті.
Конкурс комиссиясының отырыстарына тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің, тұрғын үй кешендерінің, пәтер иелерінің серіктестіктерінің және басқа да мамандандырылған тұтыну кооперативтерінің, сондай-ақ тұтынушылардың қоғамдық бірлестіктерінің (олардың одақтарының, бірлестіктерінің) өкілдері жіберіледі.
Байқау туралы хабарламаұйымдастырушы (немесе оның атынан мамандандырылған компания) ресми баспасөзде орналастырады және қатысуға өтінімдерді берудің соңғы мерзімі аяқталғанға дейін кемінде 30 күн бұрын ресми интернет-ресурсында жарияланады.
Іс-шара Ережесінің шарттарына сәйкес ұйымдастырушы белгілеген ақыға көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті жөндеу және күтіп ұстау бойынша ең көп жұмыс көлемін орындауды ұсынған ұйым жеңімпаз болып танылады.
Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 5-бөлігінің негізінде жергілікті атқарушы органдар конкурс өткізілген күннен бастап 10 күн ішінде көппәтерлі тұрғын үйдегі барлық меншік иелерін басқару шартының нәтижелері мен ережелері туралы хабардар етуге міндетті.
Конкурста жеңіске жеткен тұлға конкурс хаттамасы бекітілген күннен бастап 20 күн ішінде қол қойылған көппәтерлі тұрғын үйлерді басқаруға арналған шарттардың жобаларын осы бапта белгіленген тәртіппен азаматтарға қол қоюға жібереді. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 445-і.
Тұрғындар жеңімпаз ұйыммен басқару шартына қол қоюы керек.
МКД кеңесі екі лагерь арасындағы күрескер емес, басқару ұйымы мен үй тұрғындары арасындағы дәнекер. Мәскеу облысы Кеңестері төрағалары қауымдастығының Мәскеу облысы бойынша филиалының жетекшісі Михаил Терновой екеуімен қалай жұмыс істеу керектігін айтты. Черноголовка.
МКД Кеңесі МКД-ны басқару бойынша белгілі бір функцияларды орындайды және басқару ұйымдарымен тығыз байланыста жұмыс істейді. Мүмкін оның негізгі функцияларының бірі меншік иелерінің жалпы жиналысының шешімдерінің орындалуын қамтамасыз ету.
Мысалы, МҚС белгілі бір сомаға ортақ мүліктің бір бөлігін беру туралы шешім қабылдады және басқарушы ұйымға осыған уәкілеттік берді. MA бұл мүлікті берді, бірақ азырақ сомаға. Мұндай жағдайда МКД кеңесі мәселені тікелей МА-мен шешуі керек, егер ол көмектеспесе, Мемлекеттік тұрғын үй инспекциясына немесе сотқа хабарласыңыз.
МКД Кеңесі ОСС талқылауына мәселелерді ұсынады:
- көппәтерлі үйдің ортақ мүлкін пайдалану тәртібі туралы;
Әдетте, мұндай мәселелермен басқару ұйымы айналысады, ол оларды ОСС-ке, Үй Кеңесінен бұрын ұсынады. Бірақ МКД Кеңесі белсенді болса, ол ортақ мүлікті пайдалану мәселелерін өз қолына ала алады.
- ортақ мүлікті күтіп ұстау және жөндеу бойынша жұмыстарды жоспарлау және ұйымдастыру тәртібі туралы;
Мұны басқару ұйымы да жасайды, сондықтан онымен өзара әрекеттесу және ол ұсынған жұмысты үйлестіру ыңғайлы. МКД кеңестері көбінесе аймақтық деңгейдегі үйді басқаруға қатысады. Мысалы, Мәскеу облысының тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық министрлігі 2015 жылғы 18 тамыздағы No 188-RV бұйрығын шығарды, онда көппәтерлі үйдің ортақ мүлкін маусымдық тексеру актісі нысаны міндетті түрде қолтаңбаларды қамтуы керек деп белгіледі. Палата Кеңесінің өкілдері.
- ортақ мүлікке және коммуналдық қызметтерді көрсетуге қатысты меншік иелерімен жасалатын шарттардың жобаларын талқылау тәртібі туралы;
Көппәтерлі үйлердің кеңестері үй-жайлардың иелеріне жалпы жиналыстың қарауына ұсынылатын шарт жобаларының талаптары туралы өз пікірлерін береді. Үйдің иелері белсенді болса, үй кеңесі басқарушы компаниямен басқару келісімінің шарттарын талқылайды.
Тараптар келісетін болса, қорытынды оң болады, егер олар келісімге келмесе, МКД Кеңесі мұндай келісімді жасамау себептерін иелеріне хабарлай алады.
- МКД Кеңесінің құзыретіне кіретін мәселелер бойынша.
Сонымен қатар, МКД Кеңесі МКД-дағы үй-жайлардың иелеріне МКД-ны басқаруды жоспарлау мәселелері бойынша - яғни басқару нысанын таңдау бойынша ұсыныстар береді.
Көппәтерлі үйлер кеңесі көппәтерлі үйлерді басқару бойынша қызметтерді көрсетуге және (немесе) жұмыстарды орындауға, үйдің ортақ мүлкін күтіп ұстауға және жөндеуге, сондай-ақ меншік иелеріне көрсетілетін инженерлік коммуникациялардың сапасына бақылауды жүзеге асырады.
Егер басқару органы МКД кеңесімен өзара әрекеттесуге мүдделі болса, ол орындалған жұмыс туралы анықтамаларды береді, егер жоқ болса, меншік иелері жұмыстың аяқталуын және есептерді алуды, соның ішінде Азаматтық тұрғын үй инспекциясы арқылы сұрауы керек.
Михаил Терной, егер мүдделердің ақылға қонымды тепе-теңдігі табылса, онда МКД кеңесі мен басқарушы ұйым өзара тиімді ынтымақтастыққа қол жеткізе алады деп қорытындылайды. Егер басқарушы компания бір ғана мақсатты көздесе – пайда табу, онда келіссөздер жүргізу және одан жұмыс алу қиынға соғады, басқару формасын өзгерту оңайырақ болады;
МКД кеңесі ең алдымен меншік иелерінің мүдделерін білдіретін құрылысты басқару органы болып табылады, сондықтан олармен өзара әрекеттесу жолдарын үйренуі керек.
Ғимарат тұрғындарына басқару ұйымының жұмысы туралы ақпарат жеткізіп, көппәтерлі тұрғын үйдегі тұрғын үй жағдайын жақсарту бойынша ұсыныстар жасау қажет. Меншік иелеріне жыл сайынғы есеп беру және жыл сайынғы OSS өткізу міндетті болып табылады, осылайша олар Үй Кеңесінің шынымен жұмыс істеп жатқанын және олардың мүдделеріне қамқорлық жасайтынын көре алады.
Ол былай дейді: «Меншік иелерімен қарым-қатынаста болыңыз, сонда сіз қанша адам өздерінің және көршілерінің өмір сүру сапасын жақсартуға көмектесуге дайын екеніне таң қаласыз».
Үйді басқаратын ұйыммен өзара әрекеттестік орнату және тұрғындардың жақсы өкілі болу үшін Михаил Терновой келесі әрекеттерді орындауға кеңес береді:
1. Үйдің ортақ мүлкінің құрамын түсіну.
Жұмыс істеу үшін көп пәтерлі үйдің ортақ мүлкінің сандық және сапалық сипаттамаларын түсіну және білу қажет, өйткені көп пәтерлі үйдің шығындары мен ықтимал кірістері осыған байланысты. Барлығын тексеріңіз: үй-жайлар, инженерлік жабдықтар, лифттер, тазалау алаңы, жер, шатыр және т.б.
2. Ағымдағы басқару келісімін қарастырыңыз.
Басқару келісімінің талаптары сіздің талаптарыңызға және қолданыстағы заңнамаға сәйкес келетінін тексеріңіз.
3. Басқарушы ұйымның өткен жылғы есебін зерттеңіз.
Есептен басқарушы ұйымның меншік иелерінің қаражатын қандай мақсатқа жұмсағанын көруге болады. Сізге ұсынылатын жұмыстар мен қызметтердің тізімін РФ PP No 290 сәйкестігін және үйдің нақты қажеттіліктерін тексеріңіз. Мүмкін MA қазіргі уақытта үйге қажет емес қызметтерді немесе жоғары бағамен қамтамасыз етеді.
4. Сіздің үйіңізге қызмет көрсететін жылжымайтын мүлікті басқару компаниясының басшылығымен, жөндеуші-техникпен немесе ұқсас қызметкерлермен танысыңыз.
5. УО басшылығымен Палата Кеңесінің отырысын өткізу.
Сізге сәйкес келетін басқару келісімшартының шарттарын келісуге тырысыңыз. Жиналыс жеке кездесу емес, МКД Кеңесінің отырысы болуы керек. Сіздің ортақ ұстанымыңыз бар екенін түсіндіріңіз.
6. Күрделі жөндеу жұмыстарымен айналысыңыз.
Облыстық қор сіздің үйіңізге қай жылға және қандай жұмыстар жоспарлап отырғанын және жақын арада сіздің үйіңізге қандай жұмыс қажет екенін біліңіз.
МКД Кеңесі төрағасының қызметін кім және қалай бақылайтынын, МКД Кеңесіне сыйақы тағайындауға бола ма және қалай болатынын білу үшін «МКД Кеңестерінің төрағаларының өмір сүру ережелері» онлайн семинарының бейнежазбасын қараңыз. мұны істеу.
Сондай-ақ, сіз МКД Кеңесіне ОСС өкілеттіктерін беруге бола ма және иелер МКД Кеңесін құрғысы келмеген жағдайда не істеу керектігін білесіз.
Ресей Федерациясындағы көптеген пәтер иелері өз ғимаратының мүлкін басқа тұрғындармен бірге HOA түрінде басқаруды жөн көреді. Мұндай құрылымды құру өте қатаң заңмен реттеледі, алайда бұл бастаманы жүзеге асыру толығымен логикалық сценарийді болжайды. Үйде HOA қалай ұйымдастыруға болады? Қандай заңнамалық нюанстарға ерекше назар аудару керек?
Үйді басқару опциялары
Көппәтерлі үйлердегі үй иелері қандай да бір түрде ортақ мүлікті бірлесіп басқаруды ұйымдастыруға, ғимаратқа инженерлік желілерді жеткізуді қамтамасыз етуге және оның техникалық жағдайын сақтауға міндетті. Мұны үш схема бойынша жасауға болады.
Біріншіден, үй иелерінің үйді тікелей басқаруын ұйымдастыру мүмкіндігі бар. Бұл 16 пәтерден аспайтын болса мүмкін.
Екіншіден, пәтер иелерінің серіктестігін немесе кооперативін құруға болады.
Үшіншіден, үйді басқарушы компанияға беруге болады.
Осы опциялардың қайсысы жақсы? Неліктен көптеген азаматтар өз үйінде HOA қалай құруға болатынын қызықтырады?
Өйткені, пәтер иелерінің серіктестігі әдетте экономикалық тұрғыдан тиімдірек. Негізгі утилиталарда мөлдір емес белгілер жоқ. Сондай-ақ, пәтер иелері арасындағы қарым-қатынас көршілер арасындағы сындарлы қарым-қатынастарды құруға, үйді басқарудағы мүмкін болатын қиындықтарды бірлесіп шешуге ықпал етеді, оны басқарушы компания әрқашан сауатты шеше алмайды.
HOA-ның кейбір ерекше белгілерін толығырақ қарастырайық.
Ерекшеліктер
Егер үйдің тұрғындары HOA құруды шешсе, олар ортақ мүлікті басқаруды ұйымдастыруға және тұрғын үйді инженерлік коммуникациялардың қажетті түрлерімен қамтамасыз етуге байланысты бірқатар артықшылықтарды пайдалана алады.
Мысалы, пәтер иелерінің серіктестігі кейбір мәселелерді өз бетімен шеше алады немесе сыртқы мердігерлерді тарта алады. Егер HOA қызмет көрсететін ұйыммен шарт жасасқан болса, онда ол тиісті қызметтерді көрсету сапасын бақылауға құқылы. HOA мердігері оның функцияларының нәтиже Ресей Федерациясының Үкіметі коммуналдық қызметтерге қатысты белгілеген критерийлерге сәйкес келетіндей орындалуын қамтамасыз етуі керек.
HOA техникалық регламенттерде, сондай-ақ Ресей Федерациясының Үкіметі бекіткен құқықтық актілерде белгіленген өлшемдерге сәйкес жалпы басқарудағы мүлікті ұстауға жауапты.
Осылайша, HOA - бұл мүмкіндік ғана емес, сонымен қатар меншік иелерінің көршілеріне қосымша міндеттемесі - бұл ортақ мүлікті басқаруға және тұрғындардың тиісті коммуналдық қызметтерді пайдалануын ұйымдастыруға қатысты әртүрлі нюанстарды зерделеуге деген жауапкершілік және дайындық;
Кім HOA жасай алады?
Бір немесе шекаралас жер учаскелерінде орналасқан бір немесе бірнеше көппәтерлі үйлердің тұрғындарының ортақ тұрмыстық қызметтерін бірлесіп басқару мақсатында тұрғын үй иелерінің серіктестігі ұйымдастырылуы мүмкін. Сондай-ақ, жақын жерде салынған бірнеше ғимараттарды HOA-ға біріктіруге болады, тіпті олардың әрқайсысының иесі бірдей болса да. Пәтер иелерінің серіктестіктерін жазғы тұрғындар құра алады, ал серіктестік құрылымына жеке учаскелер, гараждар және тұрғын үй инфрақұрылымына қатысты басқа да объектілер кіруі мүмкін.
HOA қалай ұйымдастыруға болады? Осы бастаманы жүзеге асырудың бірнеше кезеңдерін қарастырайық.
Тұрғындарды хабардар ету
Бірінші кезең меншік иелерінің жалпы жиналысын ұйымдастыруды қамтиды. Дегенмен, оның алдында үйдің немесе ғимараттар тобының тұрғындары туралы қажетті ақпаратты жинау жүргізіледі. Тиісті ақпаратты Федералдық тіркеу қызметінің аумақтық бөлімшесінен сұрауға болады. Сізге үйдің құрылымында ұсынылған бөлмелер туралы ақпарат қажет болуы мүмкін. Оны BTI-дан сұрау керек.
Әрі қарай, тұрғындардың жалпы жиналысын өткізуге жауапты меншік иелерінің бастамашыл тобын құру керек. Әдетте, дәл осы адамдар HOA-ны қалай ұйымдастыруға және серіктестік құрудың барлық келесі кезеңдеріне жауап береді. Сондықтан осы қоғамдық пайдалы іспен айналысуға уақыты жеткілікті азаматтардан тиісті ұжым жасақталуы керек.
Ақпаратты жеткізудің ең жақсы тәсілі
Меншік иелерінің бастамашыл тобы кейіннен басқа тұрғындарға жалпы жиналыс өтетіні туралы жазбаша хабарлама жіберуі керек. Бұл құжатта іс-шараның қайда өтетіні, оны ұйымдастыруға кім жауапты және кез келген сұрақ қою үшін кімге хабарласуға болатынын көрсету керек. Хабарламада отырыстың күн тәртібінің мазмұны да қамтылуы тиіс. Маңызды нюанс: егер үйде, мысалы, дүкен болса, онда құжатты да сол жерге жіберу керек.
Қарастырылып отырған хабарламаларды тапсырысты пошта арқылы жіберген жөн. Сіз, әрине, оларды тұрғындарға жеке тапсыра аласыз, бірақ олардан құжатты алғаны үшін қолхат алу керек. Хабарламалар жалпы жиналысқа 10 күн қалғанда жіберіледі. Бастамашыл топ мүшелері тұрғындардың ақпаратпен таныс екенін растайтын құжаттарды сақтауға міндетті.
HOA-ны қалай тез және үнемді ұйымдастыру керектігін шешудің келесі маңызды кезеңі жалпы жиналысты өткізуді қамтиды. Сәйкес нюанстарды қарастырайық.
Жалпы жиналыс
Меншік иелерінің жалпы жиналысында шешім қабылдаудың негізгі құралы дауыс беру болып табылады. Сондықтан HOA-ны қалай ұйымдастыруға жауапты адамдар тұрғындардың еркін білдіретін арнайы бланкілерді дайындауы керек. Бұл құжаттардың құрылымы өте қарапайым - бұл сіздің толық аты-жөніңіз көрсетілген кестелер, сондай-ақ «Қолдау», «Қарсы» және «Қалыс» бағандары болуы керек. 
Жиналыс басында оның төрағасы сайлануы тиіс – келген меншік иелерінің көпшілік дауысымен. Сондай-ақ тұрғындар жиналысының хаттамасын жүргізетін хатшыны таңдау керек. Шараға дауыс беруге құқығы бар ғимарат тұрғындарының үштен екісінен астамының қатысуы маңызды. Бұл HOA-ны дұрыс ұйымдастырудың міндетті шарты. Жиналыста қандай шешім қабылданатыны барлық тұрғындарға, тіпті шараға келмегендерге де міндетті. Меншік иелерінің үштен екісін жинау мүмкін болмаса, бастамашыл топ жиналысты ұйымдастыру жұмысын қайталауға мәжбүр болады. Мүмкін, олар өз қызметтеріне науқандық құрамдас бөлікті қосуы керек.
Жалпы жиналыс барысында тұрғындар серіктестік құру туралы шешім қабылдайды, олар HOA жарғысын бекітеді, оның басқарма мүшелерін сайлайды, сондай-ақ тексеру комиссиясын тағайындайды.
Жиналыс хаттамасын жасау
HOA отырысы сәтті өткеннен кейін оның нәтижелерін хаттамаға енгізу қажет. Бұл құжат үйде HOA-ны қалай ұйымдастыру керектігін шешуде заң тұрғысынан ең маңызды болып табылады. Хаттаманы бастамашы топ дайындауы және Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің ережелеріне сәйкес келуі керек.
Қарастырылып отырған құжатта жиналыстың бастамашысы, талқыланған мәселелер және дауыс беру туралы ақпарат болуы керек. Хаттаманың ең маңызды тармағы - кездесуге қанша адам келгені туралы ақпарат, сондай-ақ олардың пәтерлерінің ауданы бүкіл ғимараттың жалпы көрсеткішімен байланысы.
Кездесуден кейін 10 күн ішінде тұрғындар хаттамамен танысуы керек. Оның бірнеше көшірмелерін жасап, кіреберістерге немесе арнайы ақпараттық стендтерге іліп, пошта жәшіктеріне салып, мүмкіндігінше көшірмелерін тұрғындарға жеке таратып беруге болады.
Жарғы HOA-ның негізгі құжаты болып табылады. Оның құрамының ерекшеліктерін қарастырайық.
Жарғыны бекіту
Жарғыны бекіту HOA-ны заңды түрде қалай ұйымдастыру керектігі туралы мәселені шешудің ең маңызды шарты болып табылады.
Құжаттың құрылымында мыналарды қамтитын тармақтар болуы керек:
- жалпы ережелер;
- HOA мақсаттары мен қызметін көрсететін тұжырымдар;
- HOA құқықтық мәртебесі;
- үйдегі үй-жайға меншік құқығы;
- HOA қаражаты, мүлкі;
- HOA экономикалық қызметі;
- мүшелік ерекшеліктері;
- HOA және оның мүшелерінің құқықтары мен міндеттері;
- HOA басқару органдары;
- серіктестіктің жалпы жиналысын өткізудің нюанстары;
- ХОА-ны қайта ұйымдастыру және тарату туралы ережелер.
Ереже үй иелерінің үштен екісінен астамы жақтап дауыс берген жағдайда ғана бекітіледі.
HOA тіркеу
Пәтер иелерінің серіктестігін қалай ұйымдастыру керектігін шешудің келесі қадамы HOA-ны нақты тіркеу болып табылады. Бұл процедураға жауапты орган - Федералдық салық қызметі.
HOA тіркеу үшін сізге мемлекеттік бажды төлеу керек, өтінішті толтыру керек (оның нысанын Федералдық салық қызметі береді), осы құжатты нотариуспен куәландырыңыз, жарғының 2 данасын, нотариалды куәландырылған 3 көшірмелерін алыңыз. жиналыстың хаттамаларын жасап, осының барлығын қаладағы Федералдық салық қызметінің аумақтық басқармасына апарыңыз. Бөлім HOA-ны белгіленген тәртіппен тіркегеннен кейін бірлестіктің басқарма мүшелеріне банктік шот ашу қажет. Осыдан кейін сіз жұмысқа кірісе аласыз.
Тіркеу аяқталғаннан кейінгі формальдылықтар
HOA құрудың соңғы кезеңдеріне тән кейбір нюанстарды қарастырайық. Серіктестіктің қалай ұйымдастырылатынын жалпы жиналыс және жарғыны бекіту тұрғысынан зерттедік. Бірақ басқарма заңнамада көзделген басқа да бірқатар шараларды қабылдауы қажет. Мәселен, мысалы, егер HOA құрылғанға дейін үй басқарушы компанияның меншігінде болса, онда меншік иелері тұрғын үйді күтіп ұстауды өздері шешіп, серіктестік құрғанын белгіленген тәртіпте хабарлау керек. .
Үйді ХОА басшылығына беру арнайы комиссияның қатысуымен жүзеге асырылады. Оның мүшелеріне муниципалды органдардың, сондай-ақ құрылған серіктестіктің басқару органдарының өкілдері кіреді. Құқықтық қатынастардың осы кезеңінде үйді қабылдау-тапсыру актісіне сәйкес ХОА балансында есепке алады.
Біз HOA-ны қалай ұйымдастыру керектігін және басқарушы компаниядан үйді қалай қабылдау керектігін қарастырдық. Барлық қажетті өкілеттіктерді алғаннан кейін серіктестіктің басқару органдарының тағы қандай маңызды әрекеттері бар? Мысалы, HOA сәтті тіркелгеннен кейін және үйді қабылдаумен байланысты рәсімдерден кейін көп ұзамай сервистік компаниялармен коммуналдық қызметтерді көрсету туралы келісімдер жасау қажет болады. Жұмыстың тағы бір маңызды құрамдас бөлігі - үйді ұстау үшін төлемдерді есептеу жүйесін ұйымдастыру.
Біз HOA құруды үйрендік. Біз құрастырған қадамдық нұсқаулар осы процедураның негізгі тармақтарын қозғайды. Ресей Федерациясының тұрғын үй заңнамасы жиі түзетілетінін атап өтуге болады. Сондықтан, үйді ұжымдық басқару бастамашылары HOA жұмысы толығымен заңды болуы үшін құқықтық актілердегі тиісті өзгерістерді мерзімді түрде бақылап отыруы керек.
HOA ұйымдастыру: заңнамалық нюанстар
HOA құрудың кейбір заңды нюанстарын қарастырайық. Заңға толық сәйкес серіктестікті қалай ұйымдастыру керек - бұл пәтер иелерінің тиісті бастамасын жүзеге асырудың әрбір кезеңінде өзекті мәселе. HOA құру бастамашылары өз қызметінің заң талаптарына сәйкестігін қамтамасыз ету тұрғысынан неге ерекше назар аударуы керек?
Мысалы, жаңа ғимаратта пәтер иелерінің серіктестігін қалай ұйымдастыруға болады деген сұрақ туындаса, ең алдымен серіктестік құру жұмысы басталғанға дейін үй пайдалануға берілуі керек екеніне назар аудару керек.
Тағы бір маңызды жайт, жалпы жиналыстың қорытындысы бойынша жасалған хаттамаға оған дауыс бергендердің барлығы қол қоюы керек. Егер бұл критерий орындалмаса, Федералдық салық қызметі серіктестікті тіркеуден бас тартады.
Егер HOA жеке үйлердің немесе саяжайлардың иелерімен жасалса, онда тиісті шешімді тиісті жылжымайтын мүлікке иелік ететін әрбір адам қабылдауы керек. Өз кезегінде, егер біз HOA кеңесінің төрағасын сайлау туралы айтатын болсақ, онда меншік иелерінің кемінде үштен екісінің дауыс беруіне рұқсат етіледі.
HOA-ға үйді басқару
Жалпы мүлікті басқаруды ұйымдастырумен байланысты Ресей Федерациясының заңнамасы үшін мүлдем жаңа болып табылатын құқықтық санаттардың арасында көп пәтерлі үйдің кеңесі бар. Бұл қоғамдық құрылым HOA немесе басқарушы компанияның уақытша болмауына байланысты ауыстыруға арналған. Ғимаратта 4 пәтерден көп болса, көпқабатты құрылыс кеңесі құрылуы керек. HOA жағдайындағы сияқты, бұл органның төрағасы сайланады деп болжанады. Ол көп пәтерлі үйдің құрылымына кіретін пәтерлердің иелерінің бірі болуы керек. Егер тұрғындар көппәтерлі құрылыс кеңесін құрмаса, онда муниципалды органдардың өзі пәтер иелерінің жалпы жиналысын өткізуге бастамашылық жасауы керек.