Å administrere en bygård er ikke så lett. Prosessen krever klar kunnskap innen en rekke lovområder, samt evne til å organisere obligatoriske arrangementer og utarbeide nødvendig dokumentasjon. I dag, i de fleste boligkomplekser, er funksjonene til å administrere en bygård tildelt administrasjonsselskaper. Det er disse organisasjonene som utfører alle nødvendige handlinger slik at innbyggerne kan motta energiressurser i tide og bruke dem uten avbrudd.
Vår artikkel vil fortelle deg hvilke metoder og former for å administrere en bygård som er fastsatt ved lov og hvordan du velger det riktige alternativet.
En bygård er faktisk en kompleks mekanisme som består av individuelle blokker, elementer og mekanismer. For å sikre driften av hver del av systemet, er det nødvendig å tydelig koordinere aktivitetene til alle eiendomseiere i dette komplekset.
Med andre ord må hver beboer utføre funksjonene som er tildelt ham i samsvar med den etablerte prosedyren. Aktivitetene til personer som er ansvarlige for å administrere leilighetsbygg bør være rettet mot:
- sikre en komfortabel bosituasjon for innbyggerne;
- beskyttelse av eiendom mot skade og riktig drift;
- gi alle nødvendige tjenester til beboere i huset;
- overholdelse av eiendomseiers rettigheter og interesser fastsatt i gjeldende lovgivning.
Dette er bare hovedoppgavene som folk som er involvert i å administrere leilighetsbygg står overfor, men for at de skal få visse krefter, må eierne av lokalene uavhengig bestemme formen for eiendomsforvaltning.
Denne avgjørelsen er obligatorisk, siden den ansvarlige personen som et resultat av dens vedtak vil bli holdt ansvarlig for eiendommens riktige tilstand, samt for å forhindre situasjoner som forårsaker skade på andre.
Hvilke forvaltningsformer er fastsatt i loven?
Til å begynne med er det verdt å merke seg at forvaltningsmetoden velges av beboerne i "høyhuset" utelukkende på en generalforsamling, og eventuelle endringer gjøres kun gjennom en felles beslutning fra eieren. Hver av de eksisterende forvaltningsformene har sine egne egenskaper og prosedyre for adopsjon.
Den russiske føderasjonens boligkode definerer flere alternativer for å administrere et leilighetskompleks. Spesielt snakker vi om følgende muligheter:
- ledelsen utføres av leilighetseierne selv;
- alle funksjoner er overført til et spesielt opprettet partnerskap av eiendomsbesittere (TSN) eller et kooperativ;
- nødvendige handlinger utføres av forvaltningsselskapet.
Valget av ett eller annet alternativ avhenger utelukkende av disiplinen og soliditeten til innbyggerne som bor i lokalene. Det er viktig at beboerne har nødvendig utstyr til rådighet og har gode relasjoner til ressursleverandører.
Fordeler og ulemper ved hver form for ledelse
Uavhengig forvaltning av leilighetsbygg kan velges av beboere i de bygningene der det totale antallet leiligheter ikke er mer enn 16. I dette tilfellet tar innbyggerne en beslutning på en generalforsamling og fordeler alt ansvar som senere vil bli tildelt dem som representanter for huset. Alt arbeid utføres vederlagsfritt, noe som reduserer kostnadene ved vedlikehold av styret betydelig.
Det inngås egen tjenesteavtale med hver beboer. Ved valg av HOA forutsettes det valg av styremedlemmer, som i ettertid fungerer som ansatte mot et visst honorar. HOA er allerede en juridisk enhet. Valget av dette alternativet er egnet for store boligkomplekser med et stort antall leiligheter.
Forvaltningsselskaper lar beboere i leilighetsbygg fullstendig frita seg fra ansvaret for å administrere huset og overlate dem til en tredjepartsorganisasjon. Ulempen med denne metoden er tilleggsbetalingen fra beboerne.
Hvilke problemer kan oppstå ved forvaltning av felleseie?
Ethvert eiendomsforvaltningsalternativ kan også ha negative sider. I den innledende fasen er den største ulempen vanskeligheten med å ta en enkelt beslutning angående ledelsesformen. Som regel, jo flere innbyggere som bor i et hus, desto vanskeligere er det å oppnå enhet.
Ved overføring av rettigheter til å lede en felles virksomhet til tredjemann oppstår det i hovedsak problemer på grunn av selskapets uredelighet. Det er en svært høy risiko for at representanter for forvaltningsselskapet vil bruke de mottatte bidragene til andre formål, noe som vil føre til alvorlige rettslige prosesser.
Et annet viktig poeng er at tredjepartsorganisasjonen ikke har noen personlig interesse i forsvarlig vedlikehold av lokalene, noe som meget raskt fører til forringelse av eiendommen og konflikter med beboerne.
Er det nødvendig å velge forvaltningsmetode og hva skal man gjøre hvis beboerne ikke har tatt noen beslutning i denne forbindelse?
I følge art. 44 i den russiske føderasjonens boligkode, bestemmes prosedyren for å administrere leilighetsbygg på grunnlag av en vedtak fra generalforsamlingen for beboere. For at vedtaket skal være gyldig, må beboerne følge alle detaljer og regler for å fatte et slikt vedtak. I fremtiden kan enhver feil føre til kansellering av dokumentet i retten.
Det vanligste problemet er brudd på regler om nødvendig beslutningsdyktighet. Ifølge loven skal antall beboere som stemte for et bestemt vedtak være minst 2/3 av antallet av alle eiere.
Hvis innbyggerne ikke har vært i stand til å bestemme forvaltningsformen i løpet av året, har lokale myndigheter rett til selvstendig å velge et forvaltningsselskap og overføre et bestemt hus til det. For dette formålet utlyses en konkurranse, og enhver organisasjon med tilstrekkelig forberedelsesnivå kan delta i den.
Konklusjon
Forvaltning av leilighetsbygg er et veldig viktig poeng, siden det lar deg organisere alle nødvendige tiltak for å gi beboerne de nødvendige ressursene og opprettholde boligkomplekset i riktig stand. Valget av forvaltningsform påhviler helt og holdent beboerne i huset.
For én bygård opprettes en huseierforening i kun ett eksemplar. Denne beslutningen tas på et eget møte. Det godtas bare dersom mer enn 50 prosent av de som deltok i avstemningen avgir sin stemme.
Målene med å opprette en HOA. Hva det er?
Enkelt sagt er dette en sammenslutning av huseiere i en bygård. Boligloven definerer det som ideell organisasjon. Den er opprettet i samsvar med rammeverket fastsatt i gjeldende lovgivning.
Den siste tiden har spørsmålet om negative konsekvenser for beboere som velger akkurat denne metoden for å forvalte eiendommen sin ofte blitt reist. Men dette skjer ikke på grunn av selve eksistensen av organisasjonen. Problemet er feil opprettelsesprosedyre. Noen ganger opprettes de ikke for å gjøre livet enklere for beboerne, men for å åpne tilgang til økonomiske ressurser og ytterligere krefter for enkelte individer.
Negative konsekvenser vises ikke overalt. Det viktigste er å ta hensyn til alle mulige funksjoner i denne prosessen på forhånd.
Mulige måter å administrere et hus på er skrevet i artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode. Og artikkel 44 forplikter eiere til å holde generalforsamling dersom en virkelig viktig beslutning må tas.
Artikkel 135 i den russiske føderasjonens boligkode er også viet til HOAs aktiviteter. Generelt er det mange artikler som danner regelverket for dette aktivitetsfeltet:
- Klausul 9 i artikkel 148.
- Del 2 av artikkel 147.
- Del 5 i artikkel 147
- Del 6 i artikkel 146.
- Del 8 av artikkel 156
- Artikkel 152, del 3.
- Del 3 av artikkel 151.
- Del 1 i artikkel 149.
- Del 2 av artikkel 137.
Innledende trinn
HOA er organisert både i en bygård og i flere samtidig. Eller på, som er forent av ett felles territorium.
Det er flere vanskeligheter som er forbundet med visse faktorer:
- Hvordan regulere juridiske og økonomiske spørsmål?
- Hvem lager skattemeldinger og hvordan?
- Registeradministrasjon.
- Hvordan organisere generalforsamlinger?
- Gjennomføre avstemning.
- Prosedyren for å danne en HOA krever streng overholdelse av gjeldende lovgivning.
- Hvordan samler man inn informasjon fra boligeiere?
HOAs virksomhet er kun basert på de juridiske aspektene nevnt i boligloven. For at en organisasjon skal være lovlig, må eiere slutte seg til den. minst 50 prosent av husets totale areal. Hver beboer har rett til å nekte å bli medlem av HOA. Men også i dette tilfellet er det plikt til å følge instrukser etter generalforsamlinger. Men slike innbyggere har ikke stemmerett.
Det er obligatorisk å opprette en initiativgruppe blant leilighetsbeboere, minimum 5 personer. For å vedta vedtektene opprettes det en første generalforsamling. Og for å fullføre den forberedende dokumentasjonen sender tiltaksgruppen en søknad til byadministrasjonen.
Holde generalforsamling
Initiativgrupper tar på seg hoveddelen av ansvaret knyttet til partnerskapets anliggender. På det forberedende stadiet er det allerede delvis dannet. Det er representantene for initiativgruppen som utarbeider agendaen og sender ut invitasjoner. Og for dannelsen av omtrentlige protokoller for hvert av møtene. Til slutt er den samme gruppen ansvarlig for å lage stemmeskjemaene.
Møtet holdes for å diskutere viktige saker. På den blir hver beboer fortalt om behovet for å opprette en HOA og forklart hvilke fordeler denne formen for partnerskap har.
Noen ganger skjer stemmegivning i fravær. Hver beboer får litt tid til å ta en beslutning. Det viktigste er å gi charteret på forhånd muligheten for å holde fraværsstemmegivning. Det utarbeides et eget stemmeskjema for hvert fellesskapsmedlem. Eller for hver sak som står på agendaen. Hvert skjema må ha tre alternativer: «avstå», «for» eller «mot».
Opptellingen av stemmer skal ikke baseres på hvor mange som deltok. Og med tanke på det totale arealet som tilhører beboerne. For eksempel har eiendomsbesittere på 70 kvadratmeter flere stemmer enn eiere på 30 kvadratmeter.
Ved godkjenning av charteret
Charteret er hoveddokumentet som nesten alle aktiviteter til HOA er basert på. Korrekt funksjon av selve organisasjonen avhenger av hvor godt teksten i dette dokumentet er utarbeidet.
Hovedkravet til charteret er å være så enkelt som mulig. Den bør ikke inkludere punkter som ikke støttes av gjeldende lovgivning. Det er logisk å kopiere § 6 i boligloven, og gjøre endringer underveis.
Da blir det ingen dobbelttolkning av reglene. Følgende punkter må være til stede i HOA-charteret:
- Hvor mange medlemmer er i revisjonsutvalget?
- Hvor mange medlemmer sitter i styret?
- Prosedyren for innkalling av medlemmer av HOA.
- Plassering av HOA.
- Navnet på HOA.
Det er bare noen få konsepter som tillater noen avvik. Du kan for eksempel:
- Du kan etter eget skjønn formulere en prosedyre hvor det holdes fellesmøter der HOA-medlemmer og leilighetseiere deltar.
- Overfør valgmakter til generalforsamlingen for HOA-medlemmer. Da vil styrelederen selv være mindre avhengig av styremedlemmene. Men mer vil avhenge av alle medlemmer av HOA.
Mens HOA-charteret blir utarbeidet og utført, er det nødvendig holde møter som vanlig om alle viktige saker:
- Gebyrer knyttet til reparasjoner og vedlikehold diskuteres.
- Gjennomføring av personlig og fraværende stemmegivning.
- Gjenvalg av ledere og medlemmer av styret.
- Bruk av felles eiendom.
- Bruk av jord.
- Gjennomføre ombygging av hus.
Uavklarte skattespørsmål krever separat regnskapsføring. Det er tilrådelig å inkludere i HOA-charteret et krav om at fellesskapet inkluderer omtrent like mange representanter fra hver inngang.
HOA-charteret er et obligatorisk dokument for alle medlemmer av HOA. Men dette gjelder ikke for eiere av boligeiendom.
Om registreringsprosessen
Ethvert styremedlem kan sende inn en pakke med dokumenter til den relevante offentlige etaten for å registrere HOA. Den føderale skattetjenesten er ansvarlig for denne prosedyren. Pakken med dokumenter består av:
- En kvittering som bekrefter betaling av statsavgiften.
- Søknader om registrering av en juridisk enhet. Skjema 11001 brukes.
- Referat fra HOA-styret. Det skal bekreftes av alle styrets medlemmer med deres underskrifter.
- Partnerskapets charter. I endelig versjon godkjent på generalforsamlingen. Serveres i to eksemplarer.
- Referat fra møtet, originalt eller i form av en attestert kopi.
Den føderale skattetjenesten behandler forespørsler på maksimalt syv dager.
Hvilke andre prosedyrer er nødvendig for å fullføre?
Akseptbeviset er hoveddokumentet som huset overdras til ledelsen av HOA. En spesiell kommisjon må være til stede under denne prosessen. Det inkluderer vanligvis også medlemmer av HOA-ledelsen og representanter for kommunen. Lovens tekst er alltid ledsaget av teknisk dokumentasjon knyttet til en bestemt bygning. Det skal være i samsvar med regler og forskrifter for drift av bygårder.
Når du skal en annen form for ledelse Det skal ikke skje endringer i rettighetene til leilighetseiere. Når et hus overføres til forvaltningen av en HOA, opprettes det spesielle meldinger. De sendes til Eiendomsforvaltningsutvalget, samt til Bydelsavdelingen.
En bankkonto for en HOA åpnes kun i navnet til en juridisk enhet.
Tidligere saldoinnehaver av huset skal informeres om hva som har skjedd. Alle nødvendige data er gitt.
Inngåelse av kontrakter
Felleseie, vilkår og regler for vedlikehold blir hovedtemaer for slike avtaler. med eiere som ikke har kommet inn i selskapet.
Hva er fastsatt i kontrakten?
- Beskrivelse av eiendommen som er gjenstand for reparasjon og vedlikehold.
- Hva slags reparasjons- og vedlikeholdsarbeid utføres? Hvordan nøyaktig?
- Hvilket ansvar har HOA ved manglende oppfyllelse av forpliktelser?
- Informasjon om eiers ansvar og andre reparasjons- og vedlikeholdskostnader. Prosedyre, beløp og betalingsbetingelser.
Avtalen med HOA er utarbeidet i to eksemplarer. Eier og styreleder må sette sin underskrift på. Styret i partnerskapet må også være enig i disse handlingene. Det ideelle alternativet er når alle huseiere blir med i HOA. Men Lovverket gir ikke rett til å inngå en kontrakt med tvang dersom noen er imot. Alle tap faller på HOA hvis eierne nekter å betale verktøy.
Huset kan også overføres til en forvaltningsorganisasjon, som velges på generalforsamling. Generalforsamlingens vedtak godkjenner forvaltningsavtalen for en bygård i denne saken. Oppdraget til forvaltningsorganisasjonen gis av huseierne eller medlemmer av HOA-styret. Den ene parten rapporterer hvert år til den andre hvordan vilkårene beskrevet i avtalen oppfylles.
Forvaltningsorganisasjonen kan også velge metodene som et bestemt hus skal betjenes på. For å gjøre dette kan du involvere enten heltidsansatte i HOA eller tredjepartsarbeidere.
Er det i det hele tatt verdt å organisere en HOA? Svaret finner du i videoen
Videoen nedenfor avslører ikke bare de organisatoriske aspektene ved å lage en HOA, men også de motiverende. Er det verdt å ta på seg denne virksomheten, eller overlate huset til et forvaltningsselskap?
Å administrere en bygård er en svært kompleks prosess som krever kunnskap innen ulike lovområder. Dette gjelder spesielt for lovvedtak som er vedtatt innen bolig og kommunale tjenester. Antall aksepterte dokumenter øker hvert år og det er veldig vanskelig å forstå det hele. Å bo i leilighetsbygg er veldig forskjellig fra å bo i et privat hus. For det første skyldes dette en rekke problemer og løsninger som må løses i fellesskap av flertallet av eierne. For å vedlikeholde huset så effektivt som mulig, er det først nødvendig å løse problemet med å administrere en bygård som passer alle eiere. For å gjøre dette må du velge en metode for å administrere en bygård.
Ledelse av en bygård av en forvaltningsorganisasjon
Ledelse av en bygård av en forvaltningsorganisasjon er den vanligste formen for forvaltning av boligbygg. Denne metoden er praktisk av flere grunner. For det første kan forvaltningsorganisasjonen forene et hvilket som helst antall hus som ligger på et hvilket som helst territorielt sted. For det andre er ledelsesformen til et forvaltningsselskap først og fremst en kommersiell organisasjon som er opprettet for å tjene penger. Derfor er det bare direktøren for organisasjonen og ikke i noe tilfelle eierne som kan bestemme hvilken lønn selskapets ansatte skal motta. For det tredje kan forvaltningsorganisasjonen inngå forvaltningsavtaler både med hele huset og med HOA eller borettslaget som helhet, dersom eierne stemmer for det. Det er også mulig å tilby tjenester ikke for å administrere huset, men bare for vedlikeholdet. Denne metoden er veldig praktisk for innbyggere som har valgt en direkte form for administrasjon eller der betalinger skjer direkte.
Inngåelse av forvaltningsavtale for bygård
For at en forvaltningsorganisasjon skal inngå en forvaltningsavtale for en bygård og begynne å forvalte den, kreves det at eierne velger den med flertall. På eiermøtet bør det også etableres tariffer for vedlikehold og reparasjon av boliger, som organisasjonen vil arbeide i henhold til, og spørsmål om bruk av felleseiendommen til huset bør løses. For eksempel kjellere for ansatte i organisasjonen og andre organisatoriske spørsmål. Etter møtet vil starten på forvaltningen av huset være datoen for inngåelse av en forvaltningsavtale, som må inngås med flertallet av eierne av hele huset. Forvaltningsavtalen vil være hoveddokumentet som arbeidet med å forvalte huset skal utføres i henhold til. Mitt råd er å lese dette dokumentet så nøye som mulig. Selvfølgelig er forvaltningsorganisasjonen forpliktet til å overholde alle normer i boliglovgivningen og det skal ikke være noen avvik. Men som ofte skjer i moderne lovverk, kan noen begreper være utydelige og derfor kan de avklares i forvaltningsavtalen da det er gunstig for forvaltningsorganisasjonen.
Med alle disse fordelene er ledelse, i motsetning til andre former for forvaltning av leilighetsbygg, mer underlagt inspeksjoner og tilsyn generelt. En eier som forstår hvor han skal klage dersom forvaltningsmyndigheten ikke oppfyller sine plikter i et spesifikt spørsmål, vil alltid kunne få utført visse arbeider. Forvaltningsorganisasjonen er forpliktet til å utføre alt arbeid i samsvar med reglene for vedlikehold av felleseiendommen til en bygård, sørge for levering av verktøy, overholde reglene for utførelse av aktiviteter for forvaltning av leilighetsbygg og overholde andre regler og forskrifter i sitt arbeid.
Eksempel på forvaltningsavtale for en bygård
Når et boligbygg med flere leiligheter administreres av en forvaltningsorganisasjon, er det ansvarlig overfor eierne av lokalene for levering av alle tjenester og utførelse av arbeid. Hun er forpliktet til å sikre riktig vedlikehold av felles eiendom i et gitt hus og deres kvalitet, som må oppfylle kravene i tekniske forskrifter og regler fastsatt av regjeringen i Den russiske føderasjonen for vedlikehold av felles eiendom i en bygård, samt for levering av verktøy avhengig av forbedringsnivået til et gitt hus.
I dette tilfellet, vær oppmerksom på administrasjonsavtalen for leilighetsbygg. Signer først etter å ha forsikret deg om at den tar hensyn til alle tjenestene som er nødvendige for et komfortabelt opphold i hjemmet ditt. Du kan se og laste ned et eksempel på en administrasjonsavtale.
Prosedyren for å administrere en bygård
Prosedyren for forvaltning av en bygård reguleres av reglene for utførelse av virksomhet for forvaltning av bygårder. De er godkjent Disse reglene definerer standarder for forvaltning av boligbygg med flere leiligheter, som beskriver forvaltningsselskapenes ansvar, deres fullmakter og standarder for samhandling med eiere. Forvaltningsprosedyren fastsetter standarder for oppbevaring av teknisk dokumentasjon av huset og overføring til et annet forvaltningsselskap ved gjenvalg, ansvar for å inngå kontrakter for levering av forsyningstjenester, ansvar for å utlevere informasjon om selskapets virksomhet, utarbeide forslag vedr. fastsettelse av tariffer for vedlikehold og reparasjon av boliger i samsvar med minimum en liste over arbeid i et boligbygg, samt arbeidet til beredskapstjenesten.
Konsesjon for forvaltning av bygårder
En av hovedinnovasjonene innen ledelse av flerleilighetsboliger var vedtakelsen av en lov om lisensiering av forvaltningsorganisasjoner. I samsvar med endringene i den russiske føderasjonens boligkode, er det bare forvaltningsorganisasjoner som er pålagt å få lisens for å administrere leilighetsbygg. Dette ble gjort for at tilsynsmyndighetene skulle ha mulighet til å eliminere uaktsomme selskaper fra markedet for å yte boliger og fellestjenester uten rett til å gjenopprette sin virksomhet, samt å utelukke arrangementer når én bygård administreres av flere organisasjoner.
Prosessen med å få konsesjon til å forvalte en bygård utgjør ingen særlig belastning for et nytt selskap. Det er nok å kontakte Statens boligtilsyn med en tilsvarende søknad, bestå en eksamen til lederen av forvaltningsorganisasjonen og betale statsavgiften. plikt og generelt sett er prosessen over. Hvis forvaltningsorganisasjonen ikke klarer å takle sitt ansvar og tilsynsmyndighetene stadig mottar forespørsler fra borgere fra et bestemt hus, kan statens boliginstitusjon enten ekskludere et spesifikt hus fra registeret over hus som administreres av MA eller tilbakekalle lisensen å administrere alle hus. Disse innovasjonene skulle bidra til å gjøre markedet for ledelsesorganisasjoner mer forståelig og transparent.
For å forhindre riving av din favorittbygning på fem etasjer eller løse andre viktige problemer, må du organisere et møte med bygningens beboere. Det er ikke så vanskelig som det ser ut, det er nok å kjenne noen regler og overholde loven.
Hva er disse møtene for? Hva påvirker de?
Som teknisk struktur tilhører en bygård eierfellesskapet. Hver av dem eier ikke bare en bestemt leilighet, men også en andel i tekniske lokaler, trapper, kjellere, etc. Alt dette er «felles eiendom». Ikke glem at slike lokaler må vedlikeholdes for normal drift. I henhold til den russiske føderasjonens boligkode er generalforsamlingen for eiere av en leilighetsbygning dets ledelsesorgan. Den løser alle problemer som påvirker reparasjoner, administrasjon og bruk av felles eiendom. Varamedlemmer vurderer nå muligheten for å holde OSS online – ved å bruke «Active Citizen»-plattformen. Dette alternativet vil tillate alle eiere å uttrykke sine meninger, inkludert de som ikke kan være til stede personlig. Men mens tiltaket bare utredes, holdes det møter som vanlig.
Hvordan utføres forvaltningen teknisk?
På møtet kan beboerne velge hvordan de skal styre boligen sin. I følge loven er det følgende alternativer: Finn et forvaltningsselskap gjennom HOA (boligkompleks eller borettslag), og hvis huset ikke er veldig stort, kan leilighetseierne selv gjøre dette. Det som er viktig er at det på møtet velges representanter for beboerne – husstyret.
På en generalforsamling skal beboerne fastsette det arbeid som er nødvendig for å vedlikeholde og reparere eiendommen til huset. I tillegg kan individuelle tjenester for å forbedre levekårene diskuteres der: concierger, sikkerhet, videokameraer, etc. Alt som er relatert til gjennomføringen av et møte med beboere (pluss prosedyren for å organisere møtet) er regulert av boligkoden (artikkel 44-48), samt sivilloven (kapittel 9.1 "Møtevedtak"). Det er viktig å vite at det ikke finnes generelt godkjente dokumenter for møter det er kun noen anbefalinger som er uforpliktende. Det finnes også lovfestede standarder for utarbeidelse av møtereferater (Byggedepartementets pålegg av 25.13.15 nr. 937/pr).
Det er viktig å huske at brukstakstene ikke fastsettes av beboermøter! De bestemmes av myndighetene i en bestemt region.
Kan et slikt møte nektes dersom eiendommen forvaltes av et forvaltningsselskap eller HOA?
Nei. Ved lov avgjøres ethvert spørsmål regulert av boligloven (artikkel 44) på en generalforsamling for eiere av en bygård, uavhengig av om den administreres av en HOA.
Dersom bygget forvaltes av et borettslag eller HOA, er det et eget styringsorgan for disse beboerorganisasjonene. Det er generalforsamlinger for HOA-er eller boligkomplekser, der spørsmål knyttet til deres aktiviteter i henhold til deres charter (ved lov) løses.
Hvis du ikke kan delta på et møte, hvordan kan du påvirke beboernes beslutninger?
Det er feil å tro at dersom det ikke er mulig å delta på en generalforsamling for beboer (GMS), så er det ingen mulighet til å påvirke beslutningene som tas der. Lovverket (boligloven, sivillovboken) gir mulighet for å holde et møte in absentia.
Leietaker som er fraværende i møtet skal i så fall gi skriftlig svar på spørsmålene eierne drøfter. For å gjøre dette må han legge inn nødvendig informasjon om seg selv i formen foreslått av møtet (for eksempel et stemmeskjema), samt meninger om alle saker på agendaen (her er alt som i valg: "for", "mot" eller "avsto fra å stemme") og formidle dette skjemaet til stemmestedet. Det vil si møteplassen valgt av initiativtakerne. Denne metoden er praktisk, for eksempel hvis de fleste leilighetene i bygningen er til leie og deres eiere ikke bor på bygningens adresse.
Ok, hvem kan starte møtet?
Lovverket legger opp til at enhver av eierne av leilighetene i bygningen kan arrangere et beboermøte. I tillegg kan initiativtaker til møtet være distriktsmyndigheten, samt forvaltningsselskapet (i tilfeller fastsatt ved lov).
Hvordan forberede seg til et møte?
Når du forbereder et møte, må eieren av et hjem i en bygård velge en liste over saker for diskusjon, bestemme om det skal være et fraværende eller personlig møte, velge en dato og tid, velge et møtested, en sted for innsamling av stemmer (stemmesedler) in absentia, og velg også et sted for gjennomgang av dokumentene som diskuteres. Vel, etter det må du formidle budskapet om møtet til alle leilighetseiere i bygningen. De skal varsles senest 10 dager i forveien – slik loven krever.
For å varsle eierne må du sende hver av dem et rekommandert brev eller presentere en invitasjon med signatur. Allerede på det første møtet kan eiere inviteres til påfølgende, og unngår den plagsomme prosedyren med å sende ut invitasjoner. Informasjon om leilighetseiere som er nødvendig for arrangementet finner du i Rosreestr for penger (hvis du ønsker å holde møter, vær forberedt på utgifter). En alternativ vei kan være å kontakte distrikts- eller kommunemyndighetene, men sjansene for å lykkes her er dessverre minimale.
Er det nødvendig å invitere andre enn leilighetseierne til møtet?
Alle vedtak på møter tas av leilighetseierne – det er kun de som kan stemme i alle saker. Andre beboere (for eksempel de som leier bolig i et gitt bygg) kan være der, men ikke være med på å stemme.
Det er viktig å huske at eier av sosial utleieboliger er staten. Følgelig vil representanter for byens eiendomsavdeling stemme på møter med beboere i kommunale leiligheter.
Hvilke andre dokumenter trengs for at møtet skal holdes i henhold til reglene?
I henhold til loven (sivil- og boliglover) er det nødvendig at resultatene av ethvert møte (personlig, personlig eller in absentia) gjenspeiles skriftlig i møteprotokollen. Kravene til utarbeidelsen av denne artikkelen ble fastsatt av Byggedepartementet. Dette er en obligatorisk regel!
Ideelt sett bør en sekretær føre referat fra beboermøtet. Den viser informasjon om de som deltar i avstemningen, tilstedeværelsen av et beslutningsdyktighet og den endelige opptellingen av stemmer. I tillegg protokollføres alle saker på dagsorden og vedtak om dem.
Men selv på et slikt møte kan det være forfalskninger. Hvordan unngå dem?
Dersom alle eiere er personlig tilstede på møtet, kan du stemme ved å rekke opp hendene eller markere de nødvendige stemmesedlene, som legges i stemmeurner før opptelling (akkurat som ved reelle valg!). Hvis stemmegivning uteblir, sendes stemmesedler til et forhåndsgodkjent sted. Bare rettshåndhevelsesbyråer kan sjekke signaturer, men på eiermøtet er det nødvendig å organisere registrering av deltakere. For å gjøre dette må du be alle møtedeltakere om å fremlegge dokumenter som bekrefter deres identitet og eierskap til leiligheten. Disse tiltakene viser allerede valgdeltakelse og indikerer status for de tilstedeværende (enten de er boligeiere eller ikke).
Under dagens forhold er det imidlertid et visst triks for angripere: under fraværsstemmegivning er det ikke alltid mulig å få de nødvendige dataene, og loven forplikter ikke dette.
Hvor mange beboere trengs for at et møte skal finne sted?
For at det skal være beslutningsdyktig på eiermøtet, er det nødvendig å sikre tilstedeværelse og stemmegivning av mer enn 50 % av alle leilighetseiere i bygget.
La oss huske at hver andel i rett til felles eiendom er proporsjonal med arealet av leiligheten som eies av eieren. Alle eiere eier med andre ord 100 % av arealet, og dersom eierne av mer enn 50 % av hele fondet deltar i arrangementet, kan det registreres beslutningsdyktig.
Hvordan finner jeg en møteplass?
Det er ingen spesifikke krav til lokaler spesifisert i lovverket. Du kan finne og leie et forsamlingshus på en skole, et kulturhus og andre organisasjoner. Hvis alle rommene er opptatt, kan du velge et hvilket som helst passende sted, for eksempel en lekeplass foran huset.
Hva skal man huske?
Eiermøtevedtak kan kjennes ugyldige i retten. En påstandserklæring kan for eksempel fremmes av en eier som ikke deltok i møtet eller som stemte mot et vedtak. Dette kan også gjøres av påtalemyndigheten, samt statlige boligkontrollmyndigheter. For å forhindre at slike saker oppstår, er det nødvendig å følge loven.
Utarbeidet med hjelp av sjefen for boligavdelingen til VK Comfort JSC Zarema Ablyamitova.