Como organizar um HOA em um prédio de apartamentos: instruções passo a passo. Como organizar um HOA em um prédio de apartamentos: instruções passo a passo Como uma organização gestora administra um prédio de apartamentos

Quem e por que pode declarar inválida uma decisão de reunião (ata)? Como evitar isso?

Somente um tribunal pode invalidar a decisão de uma reunião. O proprietário que não participou da reunião ou votou contra a decisão, bem como as autoridades estaduais de controle habitacional (GZHI) e o Ministério Público, em caso de infrações identificadas, podem entrar com a ação no tribunal.

Isto pode ser evitado se todos os requisitos para o procedimento de organização e realização de assembleia geral estabelecidos pelo art. 44-48 Código de Habitação da Federação Russa, bem como requisitos para a preparação de documentos de reuniões, incluindo atas, estabelecidos pelo Ministério da Construção da Federação Russa.

Para evitar erros, é melhor entrar em contato com especialistas para aconselhamento e ajuda.

Onde se reunir?

O local da reunião é escolhido pelo iniciador, não havendo requisitos obrigatórios; É aconselhável alugar um salão em uma escola ou centro recreativo, pedir ajuda às autoridades locais com as instalações. Mas se não houver essas oportunidades, você poderá se reunir em qualquer local conveniente - pode ser a área em frente da casa com bom tempo, ou o hall de entrada, se for espaçoso, ou as instalações da organização gestora , se houver.

Quantos proprietários devem participar da assembleia (pessoalmente ou à revelia) para que o quórum seja alcançado?

Para que ocorra uma assembleia sob qualquer forma (presencial, à revelia, presencialmente à revelia), é necessário que os titulares com mais de 50% dos votos (contados proporcionalmente à sua participação no direito às ações ordinárias) propriedade) do número total de votos participam (votam) todos os proprietários da casa.

A participação no direito de propriedade comum é, por sua vez, proporcional à área do imóvel de propriedade do proprietário. Ou seja, o voto do proprietário fica “vinculado” à área de suas instalações (apartamento, escritório). Coletivamente, todos os proprietários da casa têm 100% dos votos. E se na assembleia participaram proprietários cuja área total seja superior a 50% do total (ou seja, que seja propriedade de pessoas físicas e jurídicas), então a assembleia tem quórum.

A autenticidade das assinaturas não é verificada, pois esta é da responsabilidade dos órgãos de aplicação da lei.

Portanto, ao realizar uma reunião presencial, é organizado o cadastramento dos participantes da reunião - proprietários. No momento da inscrição, o participante deverá apresentar documentos que comprovem a propriedade das instalações e a identificação. Isso permite determinar a presença de presença (quórum), bem como verificar se o presente é proprietário ou não.

O mesmo procedimento pode ser organizado na aceitação de cédulas para voto ausente, mas a lei não exige isso - às vezes isso não é possível.

Dizem que deveria haver algum tipo de ata da reunião. Por que é necessário, quem o administra e o que deve estar refletido nele?

Tanto o Código Civil como o Código da Habitação estabelecem que, após o resultado de uma reunião realizada sob qualquer forma (presencial, in absentia, in absentia), é elaborado um protocolo escrito. É necessário! Os requisitos para a elaboração da ata da reunião são estabelecidos por Despacho do Ministério da Construção.

Um secretário da reunião é escolhido para lavrar a ata. A ata regista informação sobre os participantes na votação, a presença/ausência de quórum da reunião, o resultado da contagem dos votos, todas as decisões tomadas ou não pela assembleia geral sobre os pontos da ordem do dia.

Por exemplo:

Assim, foram consideradas 435 formas de decisão dos proprietários, que possuem um total de 23.781,03 m2. m. de instalações, que representa 55,72% dos votos do total de votos de todos os proprietários da casa.

De acordo com a Parte 3 do art. 45 do Código de Habitação da Federação Russa existe um quórum, que é a base para reconhecer a assembleia geral como competente para tomar decisões sobre questões da ordem do dia

(De acordo com a Parte 1 do Artigo 46 do Código de Habitação da Federação Russa, as decisões sobre a agenda desta reunião são tomadas por maioria de votos (mais de 50%) do número total de votos proprietários de instalações, que participou desta reunião )

No item da ordem do dia: Sobre a escolha da forma de gestão de um prédio de apartamentos no endereço:_________________: gestão da entidade gestora.

OUVIU: NOME COMPLETO.

SUGERIDO: Selecione um método de gestão de um prédio de apartamentos no endereço: __________________: gestão da organização gestora.

DECIDIDO (DECIDIDO) no item da ordem do dia: Ao escolher um método de gestão de um prédio de apartamentos no endereço: ________________________: gestão da organização gestora:

A DECISÃO ESTÁ TOMADA.

E se ninguém na casa realmente se comunica com ninguém, metade dos apartamentos são alugados para inquilinos e as pessoas geralmente são inativas, então como você pode reunir todos eles?

Quem deve participar da reunião além dos proprietários?

Outras pessoas (empregadores, representantes de autoridades, organizações de gestão e outras pessoas convidadas) podem estar presentes e responder a perguntas, mas sem direito de voto.

Quanto aos apartamentos municipais, ocupados por residentes em regime de arrendamento social, o seu proprietário é o Estado. Portanto, nas reuniões de proprietários, por exemplo, em Moscou, estará presente na pessoa do Departamento de Propriedade Municipal (DGI) através de seu representante autorizado - GKU IS (Instituição do Tesouro do Estado "Serviço de Engenharia") de um determinado distrito de O capital.

Quem pode/deve iniciar a reunião? E por onde ele deveria começar a agir?

De acordo com a lei, uma assembleia geral pode ser organizada por qualquer proprietário das instalações da casa (tenha em atenção que este deve ser o proprietário, e não o inquilino do imóvel ou um cidadão residente na casa que não possua bens em isto).

Em primeiro lugar, o iniciador da reunião deve determinar o leque de questões da ordem do dia que pretende discutir na assembleia geral. Em seguida, decida a forma (presencial, à revelia, presencial à revelia), a data, o local da reunião ou o local de recolha dos votos para voto ausente, o local onde poderá conhecer o documentos da reunião, ou seja, geram uma mensagem aos proprietários sobre a próxima reunião. Depois disso, é necessário notificar todos os proprietários da casa sobre a próxima reunião.

A lei estabelece um prazo de notificação não superior a 10 dias antes da reunião.

A notificação geralmente é feita na forma estabelecida em assembleia de proprietários previamente realizada. Se tal decisão não tiver sido tomada previamente na assembleia de proprietários, cada proprietário receberá uma carta registrada ou a mensagem será entregue pessoalmente contra assinatura. O iniciador pode obter informações sobre os proprietários da casa na Rosreestr, claro que não de graça, mas na maioria das vezes não há outra maneira. Você pode pedir ajuda para obter essas informações das autoridades governamentais (por exemplo, a administração distrital, governo distrital), mas muito provavelmente elas recusarão com referência a dados pessoais.

Portanto, caso o proprietário inicie uma reunião, ele deve estar preparado para despesas.

O legislador estabeleceu ainda que as autoridades (nos casos previstos na lei) ou a entidade gestora podem iniciar uma reunião sobre questões de gestão da casa.

De que forma a reunião pode ser realizada? Por exemplo, e se as pessoas quiserem expressar as suas opiniões e votar, mas nem todos puderem reunir-se fisicamente devido a várias circunstâncias? Como eles podem ser?

Os proprietários que fisicamente não podem reunir-se num local e ao mesmo tempo têm a oportunidade de realizar uma assembleia geral à revelia. Isto é previsto pela legislação habitacional e civil.

Na forma ausente, o titular vota por escrito os itens da ordem do dia propostos, ou seja, inscreve em determinado formulário proposto pelo iniciador da assembleia - boletim de voto (cédula) - as informações necessárias sobre si mesmo (previstas pelo Código de Habitação da Federação Russa) e a decisão que ele tomou sobre cada item da agenda (ou A FAVOR, CONTRA ou ABSTENÇÃO), e transfere o boletim de voto preenchido (cédula) para o local de sua coleta, que também é determinado pelo iniciador de a reunião.

As reuniões são possíveis sob qualquer forma de gestão doméstica (MC e HOA)?

Sim, de acordo com a legislação habitacional e ao administrar uma casa por uma organização gestora e ao administrar um HOA (complexo habitacional, cooperativa habitacional), todas as questões referidas pelo Código de Habitação (Artigo 44 do Código de Habitação da Federação Russa) ao competência exclusiva da assembleia geral de proprietários nela são deliberados.

Mas importa referir que, na gestão de uma casa, um HOA (conjunto residencial, cooperativa habitacional) também tem um órgão de gestão destas associações de moradores - esta é a assembleia geral dos membros da associação de moradores (conjunto residencial, cooperativa habitacional). Podem resolver questões que já são da sua competência por lei e pela Carta.

Por que precisamos de reuniões de proprietários? O que eles podem decidir lá e o que não podem decidir?

Um edifício de apartamentos não é apenas um edifício/estrutura/estrutura, mas também uma comunidade de proprietários que possuem não só os apartamentos deste edifício, mas também uma participação na propriedade comum, a chamada “propriedade comum”. Inclui todas as áreas comuns, salas técnicas, escadas, caves, sótãos, telhados, estruturas portantes, utilidades e equipamentos, elevadores e muito mais, o que garante uma habitação confortável e segura na casa. E toda esta economia precisa de ser gerida: precisa de ser mantida, conservada, reparada, abastecida de água, calor, eletricidade, etc.

E como se trata de propriedade comum dos proprietários, eles devem resolver todas essas questões juntos. É por isso que são necessárias assembleias de proprietários, porque de acordo com o código da habitação, a assembleia geral de proprietários é o órgão de administração de um edifício de apartamentos.

A assembleia geral de proprietários tem o direito de resolver quase todas as questões relacionadas com a gestão, manutenção, reparação e utilização de bens comuns.

Em primeiro lugar, a lei obriga os proprietários a escolher em assembleia geral a forma de gerir a casa. Existem opções:

1. Através da organização gestora

2. Através de HOAs, cooperativas habitacionais ou conjuntos residenciais criados pelos proprietários

3 Diretamente pelos proprietários (se a casa for pequena e não houver muitos apartamentos)

Além disso, em assembleia geral, os proprietários determinam a lista de obras de manutenção e reparação dos bens comuns, fixam a taxa de manutenção dos bens comuns e elegem os seus representantes - a Câmara Municipal.

Podem instalar um conjunto de serviços adicionais destinados a melhorar as condições de vida, por exemplo, serviços de portaria, instalação de videovigilância, barreiras, etc.

No entanto, existem questões que não são da competência da assembleia geral - trata-se, em primeiro lugar, do estabelecimento de tarifas de utilidades/serviços (são fixadas pelas autoridades da entidade constituinte da Federação).

As questões da competência da assembleia geral de proprietários, bem como o procedimento de organização e realização de assembleias gerais de proprietários são regulados pelo art. 44 - 48 do Código de Habitação da Federação Russa, além disso, as principais disposições sobre questões de assembleias gerais de proprietários estão refletidas no Capítulo 9.1 do Código Civil da Federação Russa “Decisões de assembleias”.

Não existem formulários aprovados de documentos de reunião, existem várias recomendações metodológicas emitidas em momentos diferentes, mas não são vinculativas;

Até o momento, apenas os requisitos para a elaboração de atas de reuniões foram estabelecidos por lei, aprovada por Despacho do Ministério da Construção e Habitação e Serviços Comunais da Federação Russa de 25 de dezembro de 2015 N 937/pr.

Você pode se familiarizar com atos jurídicos regulatórios em sistemas de informação jurídica e outras fontes abertas, onde também pode encontrar vários exemplos (mas não padronizados) de protocolos e cartas.

Onde começar?
1. Após a escolha do conselho de um prédio de apartamentos (MKD), recomenda-se a realização da primeira reunião com o conselho eleito para conhecer, comunicar, trocar informações de contacto e perceber como o conselho pode funcionar de forma mais eficaz. Por exemplo, o conselho incluía residentes de diferentes profissões - advogado, engenheiro, economista. É lógico que cada um tenha sua área de trabalho na qual entenda melhor que os outros. Neste caso, a eficiência global do conselho da casa será maior!
2. É necessário estudar as atividades financeiras e econômicas da sociedade gestora (MC) para a manutenção da sua casa:
- Contrato de gestão MKD;
- o montante dos fundos acumulados na conta da casa;
- relatórios sobre o trabalho realizado nos últimos anos;
- estrutura tarifária de manutenção e reparos, preços de serviços;
- uma lista dos trabalhos realizados em casa e a base para a execução desses trabalhos;
- estimativas de trabalhos realizados para análise e outros documentos.
3. Em conjunto com um funcionário da sociedade gestora (engenheiro-chefe ou outro responsável), inspecionar e estudar o bem comum da casa, elaborar um relatório de inspeção e anotar todos os comentários. Preste especial atenção à destruição, danos e outros aspectos perigosos. Se houver danos, deixe cópia do relatório no Código Penal no número de entrada para eliminá-los. Obtenha o plano cadastral do Código Penal e descubra os limites do terreno sob o MKD.
4. Elaborar um plano das obras necessárias para melhorar o conforto de vida para o próximo ano (por exemplo, participação num grande programa de renovação, renovação de entradas, instalação de sistema de videovigilância, renovação de parque infantil, etc.) , determinar a fonte de financiamento, preparar uma lista para aprovação na assembleia geral do MKD, realizar assembleia geral de proprietários para assinar a ata.

O que deve constar de um contrato de gestão de um prédio de apartamentos?
1. A composição do património comum de um edifício de apartamentos cuja gestão será efectuada, a morada dessa casa, os limites do terreno;
2. Lista de serviços e obras de manutenção e reparação de bens comuns de edifício de apartamentos, procedimento de alteração dessa lista, bem como lista de utilidades fornecida pela entidade gestora;
3. O procedimento de determinação do preço do contrato, o valor do pagamento pela manutenção e reparação de instalações residenciais e o valor do pagamento das utilidades, bem como o procedimento para efetuar esse pagamento;
4. O procedimento para monitorar o cumprimento, pela organização gestora, das suas obrigações decorrentes do contrato de gestão.
5. Caso não esteja satisfeito com a versão atual do acordo, é necessário redigir um protocolo de divergências ao acordo, discutir a versão funcional com os advogados da sociedade gestora e, em seguida, acordá-la em assembleia geral de residentes e submeter a versão final à sociedade gestora.

Como controlar?
1. Os certificados dos trabalhos executados relativos ao património comum do edifício de apartamentos devem conter a assinatura do presidente ou do seu substituto. Dessa forma, é necessário verificar e controlar pessoalmente a obra executada - em conjunto com o contramestre ou engenheiro, antes de assinar o ato, fiscalizar o local de obra, certificar-se da qualidade, cumprimento dos volumes e prazos da obra executada, e exigir que o custo dessas obras seja indicado no ato (se não houver).
2. Obter periodicamente do Código Penal a lista dos trabalhos executados e o certificado do estado da conta pessoal da casa, e acompanhar as alterações.
3. Caso surja dificuldade em decifrar a estimativa de custos, a qualidade ou o volume da obra executada, pode atrair especialistas de empresas especializadas ou solicitar uma vistoria de especialistas do Serviço de Fiscalização de Obras e Controlo Habitacional.

Como realizar uma assembleia geral?
1. Todas as decisões dos proprietários devem ser tomadas na assembleia geral do edifício de apartamentos. A ordem e o procedimento da assembleia geral são prescritos no Código de Habitação da Federação Russa (artigos 44 a 48). É necessário avisar todos os residentes da reunião com 10 dias de antecedência (anúncios nas/nas entradas, áreas públicas. Existem dois tipos de reuniões:
- presencial (todos os residentes reúnem-se em local marcado, na hora e data marcadas);
- ausente (cada proprietário recebe uma folha de votação com uma agenda de assuntos contra a sua assinatura).
2. É necessário seguir rigorosamente o procedimento da assembleia, caso contrário qualquer um dos proprietários poderá contestar a decisão da assembleia em tribunal.
3. Recomendamos que você preste atenção:
- o anúncio da reunião é publicado 10 dias antes da reunião;
- o edital deverá indicar o local, horário, agenda da reunião, bem como quem o iniciou e seus dados de contato;
- na ordem do dia da reunião, um dos itens deverá indicar a escolha do secretário, do presidente da reunião e da comissão de apuração;
- se não houve reunião presencial (é muito difícil reunir 50% ou mais dos proprietários no pátio de um prédio de apartamentos), então na reunião é tomada uma decisão sobre o voto ausente, um anúncio sobre qual também for afixada com antecedência, a ordem do dia da votação ausente deverá coincidir integralmente com a ordem do dia da votação presencial (não pode ser alterada).

Como mudar de empresa gestora?
1. Os proprietários de edifícios de apartamentos podem escolher qualquer forma de gestão da casa.
2. Para mudar uma sociedade gestora para outra, é necessário realizar uma assembleia geral de acordo com o Código de Habitação da Federação Russa, na qual os proprietários tomarão a decisão de mudar a sociedade gestora.
3. Notificar por escrito a anterior sociedade gestora da decisão dos proprietários (com cópia da decisão, indicando também a data específica a partir da qual a nova sociedade gestora pretende passar a gerir a casa). O período de pagamento de serviços de utilidade pública, de acordo com a legislação da Federação Russa, é igual a um mês civil. Assim, é aconselhável que a data de início da gestão da casa coincida com o primeiro dia do mês.
4. O responsável da anterior sociedade gestora, no prazo de sete dias após a recepção da notificação, comunica aos serviços de abastecimento e utilidades energéticas da cidade a rescisão dos contratos desta habitação, salvo se outro prazo for estabelecido no contrato de fornecimento de energia ou no contrato de fornecimento de utilidades.
5. A sociedade gestora anterior transfere-se para a sociedade gestora recém-selecionada, e esta aceita: passaporte técnico da casa e cópias de outra documentação técnica, documentação de serviço do passaporte, documentação contabilística e outros documentos.
6. Se não for possível em todos os casos chegar a acordo sobre os termos e condições da transmissão documental da casa aquando da alteração do modo de gestão, bem como sobre outras questões que impeçam a boa gestão de um edifício de apartamentos, o interessado deve solicitar ao Ministério Público ou ao tribunal a resolução do litígio.

O que lembrar?
1. Todas as decisões são tomadas apenas pela assembleia geral de proprietários. É preciso lembrar que, por exemplo, três pessoas podem morar em um apartamento, mas apenas um proprietário pode morar - só ele tem direito a voto.
2. Todos os votos são calculados com base na área total do apartamento pela área total da casa.
3. Todas as decisões, todas as ações são documentadas, todos os pedidos ao Código Penal, autoridades e outras instituições vão para o número de entrada, é guardada uma cópia. Realizou-se a assembleia geral e lavrou-se ata. Reclamação/recurso – cópia com número de referência. Certifique-se de guardar todos os documentos!
4. O trabalho do conselho em casa não é uma solução instantânea para problemas e tarefas que se acumularam ao longo de vários anos. Fazer tudo de uma vez e rapidamente é muito difícil. Portanto, o trabalho do conselho do MKD é gradual, previsto para pelo menos um a dois anos.
5. Envolver os moradores no trabalho de gestão da casa, fiscalizando a gestão e mantendo a ordem. O limite da propriedade não é a soleira do apartamento, nem mesmo a entrada, mas sim o limite do terreno (quintal).

Organizar a gestão de edifícios de apartamentos é um assunto sério. Implica conhecimentos em diversas áreas da legislação. Em primeiro lugar, esta condição é relevante para as normas legislativas que foram desenvolvidas no domínio da habitação e dos serviços comunitários. O número de documentos aceitos cresce a cada ano. É muito difícil navegá-los. A vida das pessoas em prédios de apartamentos difere significativamente da vida no setor privado. Em primeiro lugar, isto é determinado por muitas dificuldades, cujas soluções devem ser procuradas em conjunto, pela maioria dos proprietários. Para manter o edifício da forma mais produtiva, deve primeiro compreender a organização da gestão dos edifícios de apartamentos, cuja opção irá agradar a cada proprietário.

Qual é a organização da gestão do MKD?

A organização da gestão dos edifícios de apartamentos implica que todos os proprietários (ou seus mandatários) atuem concertadamente.

Este trabalho se concentra em:

conservação de bens imóveis e seu uso adequado;
fornecimento de diversas utilidades aos moradores da casa;
criando condições de vida confortáveis.

Os proprietários de prédios de apartamentos precisam escolher o tipo de organização de administração imobiliária.

Este problema deve ser resolvido sem falhas. Afinal, o direito de propriedade se transforma em responsabilidade pelo estado do imóvel. Você também precisa garantir que a propriedade não cause nenhum dano a terceiros devido ao seu mau estado.

A organização da gestão de um edifício de apartamentos inclui a sua manutenção em bom estado de conservação. Em outras palavras, os gestores são obrigados a:

manter a limpeza nas áreas destinadas ao uso público, bem como no entorno;
monitorar serviços públicos, assinar acordos com organizações fornecedoras de recursos;
monitorar o estado de todos os sistemas técnicos da estrutura, etc.

O Decreto do Governo Russo “Sobre a aprovação de normas e regras para a gestão de edifícios de apartamentos” sofreu uma série de alterações. No entanto, a ideia central deste documento permaneceu inalterada.

As normas falam sobre as regras de trabalho para organizar a gestão de edifícios de apartamentos. Além disso, determinam a área de competência dos funcionários e regulam as decisões que tomam. De acordo com os termos das Normas, os próprios residentes (e suas associações), bem como os prestadores de serviços de utilidade pública e organizações de gestão, as autoridades da entidade constituinte da Federação Russa e as autoridades locais, participam na gestão.

De acordo com os termos das Normas, as organizações gestoras devem proporcionar aos proprietários a oportunidade de se familiarizarem com informações sobre seus negócios. Isto significa que qualquer interessado pode consultar uma lista de serviços prestados pela sociedade gestora, ler a sua descrição e saber o preço de cada serviço.

Cada uma das formas de organização da gestão dos edifícios de apartamentos é acompanhada de dificuldades individuais.

Por exemplo, às vezes é difícil encontrar uma solução geral. Quanto mais pessoas moram em uma casa, mais difícil será para elas chegarem a uma opinião comum.

Se o MKD for gerido por terceiros, nesta situação a integridade da sociedade gestora é de grande importância.

Há uma grande probabilidade de que a organização gestora esteja direcionando os fundos dos proprietários para o lugar errado para onde deveriam ir de acordo com a lei. Como resultado, tudo isto resulta em longos procedimentos e na próxima e prolongada reeleição do conselho.

Entre outras coisas, é preciso ter em mente: a organização autônoma não está muito interessada em manter a casa em boas condições. Sem supervisão, um grande número de questões pode simplesmente ficar sem solução.

De que forma é possível organizar a gestão dos edifícios de apartamentos?

Atualmente, de acordo com a lei, existem três opções para organizar a gestão de edifícios de apartamentos.

Cada um desses caminhos tem lados negativos e positivos. Dependendo das circunstâncias, diferentes métodos de organização da governação são adequados aos cidadãos. No entanto, não há diferença significativa entre as opções. O Código da Habitação e as leis relativas à gestão nesta área estabelecem claramente a responsabilidade do chefe da organização gestora. Seja o que for, os residentes devem usar os serviços públicos em tempo hábil e na íntegra. Isto também se aplica aos serviços relacionados com a limpeza de áreas comuns. Os proprietários devem ter livre acesso à informação sobre a organização e as suas atividades.

Método 1. Gestão de um prédio de apartamentos por uma associação de proprietários (HOA)

As cooperativas habitacionais e as associações de proprietários são duas associações com significado quase idêntico em termos de gestão de edifícios de apartamentos. Se for escolhida tal organização de gestão, os residentes realizam uma assembleia geral pelo menos uma vez de dois em dois anos, na qual o presidente do conselho é eleito por votação (por maioria de votos). A nomeação dos membros deste conselho segue o mesmo padrão. A pessoa que se torna presidente do conselho assume a responsabilidade por todos os trabalhos que serão realizados na casa. Se de repente ele não demonstrar nenhum desejo de atender às suas reclamações e solicitações relacionadas à prestação de serviços de utilidade pública de baixa qualidade, você pode recorrer com segurança às organizações reguladoras. O presidente recebe o seu salário do bolso dos cidadãos. Sua responsabilidade é eliminar todas as deficiências.

Essas organizações de gestão têm diferenças significativas. As cooperativas habitacionais podem ser constituídas exclusivamente em prédio de apartamentos, que outrora foi construído com a ajuda das contribuições dos associados desta cooperativa. Vale lembrar também que com tais condições iniciais será possível no futuro, se desejado, mudar a gestão para HOA ou gestão de uma organização. Mas não há como voltar atrás agora.

Um HOA pode aparecer em qualquer prédio de apartamentos. Também pode ser formado em vários prédios de apartamentos. Porém, há uma condição: as casas devem ter comunicações comuns. No HOA, a maioria dos votos permite a mudança da organização gestora para a gestão da sociedade gestora.

Se não houver na casa nenhuma pessoa com conhecimento que queira lidar com o prédio de apartamentos, mas os moradores não quiserem mudar de administração, a cooperativa habitacional ou HOA tem o direito de assinar um acordo padrão para administração do prédio de apartamentos com a organização gestora . Neste caso, não é necessário alterar o próprio controle. E a partir do momento em que este documento for assinado, todos os problemas relacionados aos serviços públicos passarão a ser de responsabilidade do órgão gestor.

Método 2. Gestão de um prédio de apartamentos por uma organização gestora (MC)

Gerenciar prédios de apartamentos com a ajuda de uma administradora é a opção mais comum. Um número arbitrário de edifícios localizados em qualquer território pode ser combinado em uma sociedade gestora. A organização gestora é principalmente uma entidade comercial com fins lucrativos. Nesse sentido, a decisão sobre o valor dos salários dos trabalhadores cabe ao diretor da organização e não aos moradores. A sociedade gestora tem o direito de assinar documentos tanto com os proprietários dos apartamentos como com o HOA ou cooperativa habitacional (se os residentes votarem a favor de tais condições). Às vezes não estamos falando de serviços de gestão, mas apenas de manutenção. Esta opção é boa para quem optou por uma organização de gestão direta (ou naquelas casas onde o dinheiro é pago diretamente aos fornecedores).

Uma inovação na organização da gestão de edifícios de apartamentos é a lei de licenciamento de sociedades gestoras. A partir de agora, as sociedades gestoras devem obter uma licença. Isto é necessário para que as autoridades de supervisão possam retirar do mercado intervenientes sem escrúpulos. No entanto, essas empresas não têm a oportunidade de recuperar. Além disso, esta inovação não permite a criação de situações em que várias organizações estejam associadas a um MKD.

Não é muito difícil para uma empresa que acaba de entrar no mercado obter uma licença para administrar edifícios de apartamentos. Ela precisará escrever um requerimento para a Inspetoria Estadual de Habitação. Em seguida, o diretor da sociedade gestora terá que passar em um exame. A última etapa é pagar a taxa estadual. Acontece que uma organização não consegue cumprir as responsabilidades que lhe são atribuídas. Isto fica claro se as autoridades de controlo forem inundadas com pedidos de residentes. Neste caso, a Inspecção Estadual de Habitação pode, em primeiro lugar, retirar esta casa da lista de casas que estão sob a gestão da organização e, em segundo lugar, as autoridades de controlo podem revogar completamente a licença. Estas novas condições visavam aumentar a transparência e a clareza do trabalho da sociedade gestora.

Método 3. Gestão direta de um prédio de apartamentos

A organização da gestão durante a gestão direta do MKD é bastante simples se considerarmos a sua estrutura. Mas no que diz respeito à gestão em si, esta opção é bastante trabalhosa.

Você pode organizar a gestão direta em um prédio de apartamentos se houver no máximo 30 apartamentos. Este método de controle é apenas para casas pequenas. Esta organização da gestão dos edifícios de apartamentos pressupõe que os próprios moradores cuidarão de tudo: utilidades, reparação e manutenção da sua casa e tudo o mais. E quando a responsabilidade cabe a todos ao mesmo tempo, significa que ninguém a tem. Se houver alguma violação, não se falará em responsabilidade criminal ou administrativa. A única coisa que se pode esperar das organizações que exercem controlo nesta área é que tentem obrigar o município a colocar a casa a concurso para celebrar um contrato de gestão com a sociedade gestora.

Isto acontecerá se os residentes estiverem insatisfeitos com as suas condições de vida. Se os cidadãos estiverem satisfeitos com a gestão direta, em que todos os serviços vêm diretamente das empresas fornecedoras de recursos (e o pagamento, neste caso, ocorre sem intermediários), se as pessoas resolverem de forma independente o problema de limpeza e remoção de lixo, então este método de organização da gestão é o melhor. Há aqui um ponto importante: é necessário lavrar corretamente a ata da assembleia geral em que será eleito o conselho do MKD. Caso os proprietários não consigam proporcionar um alojamento com um mínimo de serviços, pode ser celebrado um contrato de gestão com uma entidade especializada para trabalhar na casa.

Como é regulamentada por lei a organização da gestão dos edifícios de apartamentos?

Até ao momento da adoção do novo Código de Habitação da Federação Russa, a gestão de edifícios de apartamentos estava na esfera de atividade de habitação e serviços comunitários ou serviços especiais. Essas estruturas foram nomeadas pelo município sem avisar os moradores. Assim, era completamente impossível para organizações terceirizadas penetrarem no mercado de habitação e serviços comunitários. Como resultado, não houve concorrência neste ramo de atividade. E não houve interesse em melhorar a qualidade dos serviços prestados.

Após a revisão do Código de Habitação Russo, os proprietários de imóveis tiveram o direito de pensar por si próprios sobre o tipo de organização de gestão de edifícios de apartamentos. A partir de agora, os moradores do complexo de apartamentos tiveram que organizar uma assembleia geral. E aí é obrigatório escolher o método de organização da gestão que lhes parece melhor.

No entanto, a legislação actual tinha as suas deficiências. Por esta razão, o LCD foi ajustado no verão de 2011. Agora o município e os próprios residentes têm poderes para controlar a forma como as organizações gestoras realizam o seu trabalho. Novas inclusões nas leis indicam que um HOA não pode ser formado enquanto a casa ainda estiver em construção. Além disso, os próprios desenvolvedores também não têm o direito de participar diretamente na criação desta estrutura de gestão.

Entre outras coisas, as novas normas permitem que os residentes façam pagamentos de serviços públicos directamente através de fornecedores de recursos, evitando a organização de gestão.

Em que ordem é feita a escolha do método de organização da gestão do MKD?

Os residentes de edifícios de apartamentos em reunião (artigos 45.º a 48.º do Código da Habitação) devem escolher um método conveniente de organização da gestão.

Sim, deveriam, e nada mais. Com efeito, de acordo com a lei, a par do direito de possuir alguns bens, os cidadãos e as pessoas colectivas também têm responsabilidades de um determinado tipo. Eles são responsáveis pela boa manutenção desta mesma propriedade. Não deve prejudicar a propriedade ou a saúde do proprietário e de terceiros.

O iniciador da reunião (tanto sobre a correção do método de gestão do prédio de apartamentos como sobre a questão da sua seleção) é qualquer proprietário (bem como o seu grupo, incluindo representantes da quota municipal de propriedade do prédio de apartamentos).

A assembleia geral é válida quando nela participam cidadãos ou seus representantes com 50% dos votos de todos (artigo 42.º da LC). A decisão sobre a escolha do método de organização da gestão dos edifícios de apartamentos é reconhecida como válida se forem a favor mais de 25% dos votos.

A decisão tomada pela assembleia é vinculativa para todos os proprietários. Os moradores que não participaram da votação também estão sob sua influência. Aqueles que votaram contra também serão obrigados a concordar com a decisão geral.

Se os proprietários quiserem, a qualquer momento, por decisão da assembleia geral, podem alterar a organização de gestão do edifício de apartamentos.

A decisão da assembleia tomada em desrespeito aos requisitos do Código da Habitação só pode ser contestada pelo proprietário em tribunal.

Os funcionários da Inspeção Estadual de Habitação podem recorrer ao tribunal para invalidar uma decisão de uma reunião tomada em violação dos termos do Código de Habitação.

Só através do tribunal e só o proprietário tem o direito de contestar a decisão da assembleia se não esteve presente ou votou contra, e a decisão afecta os seus interesses e direitos.

O pedido de recurso é apresentado ao tribunal no prazo de seis meses a contar da data em que o cidadão tomou conhecimento ou deveria ter tomado conhecimento da decisão. Para os cidadãos que perderam o prazo processual por bons motivos, este pode ser reposto (nos termos do artigo 112.º do Código de Processo Civil).

Se o tribunal não restabelecer o prazo, qualquer inquilino que não concorde com a decisão pode iniciar nova reunião, colocando em votação a questão da anulação da decisão anterior.

A assinatura de quais contratos implica a organização da gestão de edifícios de apartamentos?

Ao administrar um prédio de apartamentos por uma associação de proprietários(conjuntos habitacionais, outras cooperativas de consumo) essas pessoas jurídicas assinam diversos documentos. Isto inclui um contrato de gestão de edifícios de apartamentos e contratos de prestação de serviços de utilidade pública. Também são necessárias assinaturas para o acordo sobre a manutenção e reparação de bens comuns no prédio de apartamentos e outros acordos.

Existem dois esquemas de interações contratuais que se desenvolvem entre residentes de complexos de apartamentos e organizações que fornecem habitação e serviços comunitários na gestão de complexos residenciais e associações de proprietários:

Os moradores de prédios de apartamentos confiam o direito de assinar documentos ao HOA (PK, LCD), e o HOA (PK, LCD) já elabora e assina um contrato de gestão com a entidade gestora. Ela, por sua vez, encontra prestadores de serviços e assina contratos com eles em nome do HOA (PC, LCD).
Os moradores de condomínios estão autorizados a assinar documentos para a prestação de serviços HOA (PC, LCD). Isso está incluído na decisão da assembleia, no contrato de gestão, no estatuto do HOA, PC, LCD.

Ao escolher um método de gestão de um prédio de apartamentos por uma organização gestora Os residentes assinam contratos de gestão contendo informações sobre:

obras e serviços de reparação e manutenção de bens comuns em edifícios de apartamentos, algoritmo de correção da lista desses mesmos serviços, lista de utilidades pelas quais a organização é responsável;
a composição do patrimônio comum do prédio, o endereço da casa;
o princípio de monitorar o cumprimento das obrigações da organização;
como é determinado o custo do contrato, como é calculado o valor dos pagamentos de reparos e manutenção, de utilidades e qual a sequência de pagamento.

O contrato de gestão com a organização gestora corresponde, no seu conteúdo, ao contrato de prestação de serviços pagos previsto pela legislação civil da Rússia.

Nos termos do artigo 780.º do Código Civil, o contratante (neste caso, a entidade gestora) deve prestar os serviços de forma independente (salvo outras condições especificadas no contrato de prestação de serviços remunerados). Assim, a organização ou por si só fornece aos residentes parte das utilidades nos termos do contrato de gestão do edifício de apartamentos, ou (outra opção) funciona como elo de ligação entre os prestadores de serviços e os residentes deste edifício.

Os contratos com organizações prestadoras de serviços são assinados pela sociedade gestora não em seu próprio nome, mas em nome dos residentes.

Sob controle direto O MKD possui diversas formas de cooperação com organizações que prestam serviços públicos:

Os acordos são elaborados com todos os cidadãos (possivelmente com a maioria). Todos ou a maioria dos proprietários são uma das partes do documento.
Por decisão da assembleia, em assuntos que digam respeito ao trabalho com entidades terceiras, um dos residentes poderá comparecer por procuração dos demais.
Os papéis são assinados com cada inquilino em seu próprio nome.

A legislação atual reflete de forma muito completa os esquemas estabelecidos na organização da gestão de edifícios de apartamentos. Graças às normas previstas nas leis, as pessoas podem escolher a gestão mais confortável para si, a fim de exercer o seu direito de dispor de bens.

Como é organizada a gestão dos edifícios de apartamentos se não for escolhido o método de gestão pelo proprietário?

Se os cidadãos que moram em um prédio de apartamentos, um ano antes concorrência na assembleia geral não conseguiram escolher uma entidade gestora específica (ou a decisão não foi implementada), o Código da Habitação instrui as autoridades locais a organizar um concurso público para a sociedade gestora administrar o edifício de apartamentos.

Caso a decisão de organizar a gestão não tenha sido tomada de forma independente pelos proprietários, o governo estadual, o mais tardar um mês antes do término do contrato de administração de apartamentos (com base no resultado do concurso), deverá realizar uma reunião de proprietários para decidir sobre a opção de administrar o prédio de apartamentos.

Se, antes da conclusão do contrato, os proprietários não se decidirem por uma organização de gestão específica (ou a decisão não foi implementada), as autoridades realizam novamente um concurso público.

Os formulários de documentação constam do Decreto do Governo n.º 75, de 6 de fevereiro de 2006 “Sobre o procedimento para a realização de um concurso público por um órgão da administração local para a seleção de uma entidade gestora para a gestão de edifícios de apartamentos”. Eles não podem ser modificados nem pelo organizador da competição nem pelas autoridades estaduais de uma entidade constituinte da Federação Russa.

As competições abertas são organizadas com base em tais princípios:

competição justa;
formação de condições idênticas de participação para pessoas jurídicas de qualquer forma organizacional e jurídica e empreendedores individuais;
disponibilização de informações sobre o concurso e garantia da abertura da sua conduta;
utilização eficaz do dinheiro dos cidadãos para condições seguras e favoráveis de utilização de instalações em edifícios de apartamentos;
manutenção adequada dos bens comuns do prédio de apartamentos;
fornecimento de serviços públicos aos cidadãos que utilizam instalações da casa.

Para competições abertas e resumo dos resultados, o organizador forma comissão de competição. Não pode incluir indivíduos que estejam pessoalmente interessados no resultado do evento. Se tais pessoas forem descobertas, o organizador deverá removê-las imediatamente da comissão e nomear outras pessoas.

Podem participar nas reuniões da comissão de concorrência representantes de cooperativas habitacionais, conjuntos residenciais, associações de moradores e outras cooperativas especializadas de consumo, bem como associações públicas de consumidores (seus sindicatos, associações).

Aviso do concurso colocado pelo organizador (ou em seu nome por empresa especializada) na imprensa oficial e publicado no site oficial pelo menos 30 dias antes do prazo para apresentação de candidaturas de participação.

De acordo com os termos do Regulamento do evento, o vencedor é a organização que se ofereceu para realizar o maior número de trabalhos de reparação e manutenção de bens comuns do edifício de apartamentos pelo valor indicado pelo organizador.

Com base na parte 5 do artigo 161.º do Código da Habitação, as autarquias locais, no prazo de 10 dias a contar da data do concurso, devem notificar todos os proprietários do edifício de apartamentos sobre os resultados e disposições do contrato de gestão.

O vencedor do concurso, no prazo de 20 dias a contar da data de aprovação do protocolo do concurso, envia aos cidadãos os projectos de contratos de gestão de edifícios de apartamentos assinados para assinatura na forma prevista no art. 445 do Código Civil da Federação Russa.

Os residentes deverão assinar o acordo de gestão com a organização vencedora.

O conselho do MKD não é um lutador entre dois campos, mas um elo entre a organização gestora e os moradores da casa. Mikhail Ternovoy, chefe da filial da Associação de Presidentes dos Conselhos da Região de Moscou na cidade da região de Moscou, contou como trabalhar com ambos. Chernogolovka.

O Conselho MKD desempenha certas funções de gestão de MKD e trabalha em estreita colaboração com organizações de gestão. Talvez uma das suas principais funções seja garantir a implementação das decisões da assembleia geral de proprietários.

Por exemplo, o OSS decidiu entregar parte dos bens comuns por um determinado montante e autorizou a entidade gestora a fazê-lo. A AG entregou este imóvel, mas por um valor inferior. Nessa situação, o Conselho do MKD deve resolver o problema diretamente com o MA e, caso não ajude, contactar a Inspecção Estadual de Habitação ou o tribunal.

O Conselho MKD submete questões para discussão ao OSS:

sobre o procedimento de utilização do bem comum do prédio;

Normalmente, essas questões são tratadas pela organização gestora, que as submete ao OSS, antes do Conselho da Câmara. Mas se o Conselho do MKD estiver ativo, poderá resolver as questões de uso da propriedade comum com as próprias mãos.

sobre o procedimento de planeamento e organização dos trabalhos de manutenção e reparação de bens comuns;

Isso também é feito pela organização gestora, por isso é conveniente interagir com ela e coordenar os trabalhos por ela propostos. Os conselhos do MKD estão frequentemente envolvidos na gestão da casa a nível regional. Por exemplo, o Ministério da Habitação e Serviços Públicos da Região de Moscou emitiu um despacho datado de 18 de agosto de 2015 nº 188-RV, que estipulou que o formulário do relatório de inspeção sazonal da propriedade comum de um prédio de apartamentos deve incluir as assinaturas de representantes do Conselho da Câmara.

sobre o procedimento de discussão de projetos de acordos celebrados pelos proprietários em relação à propriedade comum e à prestação de serviços públicos;

Os conselhos de edifícios de apartamentos apresentam os seus pareceres aos proprietários dos imóveis sobre os termos dos projetos de acordos propostos para apreciação em assembleia geral. Se os proprietários da casa estiverem ativos, o Conselho da Câmara discute os termos do contrato de gestão com a sociedade gestora.

Se as partes concordarem, a conclusão será positiva; caso não cheguem a um acordo, o Conselho do MKD pode informar os proprietários das razões pelas quais tal acordo não deve ser celebrado.

sobre questões da competência do Conselho MKD.

Entre outras coisas, o Conselho do MKD apresenta propostas aos proprietários de instalações no MKD sobre questões de planeamento da gestão do MKD - ou seja, sobre a escolha da forma de gestão.

O conselho de edifícios de apartamentos exerce o controlo sobre a prestação de serviços e (ou) execução de obras de gestão de edifícios de apartamentos, de manutenção e reparação do património comum da casa e da qualidade das utilidades prestadas aos proprietários.

Caso a autoridade gestora tenha interesse em interagir com o Conselho MKD, fornecerá certificados de obra concluída; caso contrário, os proprietários deverão solicitar a conclusão da obra e recebimento de relatórios, inclusive através da Inspeção de Habitação Civil;

Mikhail Ternoy conclui que, se for encontrado um equilíbrio razoável de interesses, o Conselho do MKD e a organização gestora poderão alcançar uma cooperação mutuamente benéfica. Se a sociedade gestora perseguir apenas um objetivo - obter lucro, será difícil negociar e conseguir trabalho com ela; será mais fácil mudar a forma de gestão;

O conselho MKD é um órgão de gestão predial que representa principalmente os interesses dos proprietários, pelo que necessita de aprender a interagir com eles.

É necessário levar informações aos moradores do prédio sobre o trabalho da entidade gestora e apresentar propostas para melhorar as condições de vida no prédio. É obrigatório fornecer um relatório anual aos proprietários e realizar um OSS anual para que eles possam verificar se a Câmara da Câmara está realmente trabalhando e zelando pelos seus interesses.

Ele afirma: “Interaja com os proprietários e você ficará surpreso com quantas pessoas estão dispostas a ajudar a melhorar a qualidade de vida para si e para seus vizinhos”.

Para estabelecer interação com a entidade gestora da casa e tornar-se um bom representante dos moradores, Mikhail Ternovoy aconselha fazer o seguinte:

1. Compreender a composição do património comum da casa.

Para trabalhar é necessário compreender e conhecer as características quantitativas e qualitativas do bem comum do prédio de apartamentos, pois disso dependem os custos e possíveis rendimentos do prédio de apartamentos. Inspecione tudo: instalações, equipamentos de engenharia, elevadores, área de limpeza, terreno, telhado, etc.

2. Revise o acordo de gestão atual.

Verifique se os termos do contrato de gestão atendem às suas exigências e à legislação vigente.

3. Estude o relatório da organização gestora do ano anterior.

No relatório você pode ver para que fins a organização gestora gastou os fundos dos proprietários. Confira na lista de obras e serviços que lhe são prestados o cumprimento da RF PP nº 290 e as reais necessidades da casa. Talvez a MA forneça serviços de que a casa não necessita atualmente, ou a preços inflacionados.

4. Conheça a administração da administradora de imóveis, o técnico zelador ou pessoal similar da administradora de imóveis que atende sua casa.

5. Realizar reunião do Conselho da Câmara com a direção da UO.

Tente negociar os termos do contrato de gestão que sejam adequados para você. A reunião não deve ser individual, mas sim do Conselho do MKD. Deixe claro que você tem uma posição comum.

6. Faça grandes reparos.

Descubra em que ano e que obras estão previstas para a sua casa pelo fundo regional e que obras são realmente necessárias na sua casa num futuro próximo.

Assista à gravação em vídeo do seminário online “Regras de vida dos presidentes dos Conselhos MKD” para saber quem e como controla as atividades do presidente do Conselho MKD, se é possível atribuir remuneração ao Conselho MKD e como para fazer isso.

Você também descobrirá se é possível delegar os poderes do OSS ao Conselho MKD e o que fazer se os proprietários não quiserem criar um Conselho MKD.

Muitos proprietários de apartamentos na Federação Russa preferem administrar a propriedade de seu prédio junto com outros residentes na forma de um HOA. A criação de tal estrutura é estritamente regulamentada por lei, no entanto, a implementação desta iniciativa assume um cenário completamente lógico. Como organizar um HOA em uma casa? A quais nuances legislativas você deve prestar atenção especial?

Opções de controle residencial

Os proprietários de edifícios de apartamentos devem, de alguma forma, organizar a gestão conjunta dos bens comuns, garantir o fornecimento de utilidades ao edifício e manter o seu estado técnico. Isso pode ser feito dentro de três esquemas.

Em primeiro lugar, existe a opção de organizar a gestão direta da casa pelos proprietários. Isto é possível se não tiver mais de 16 apartamentos.

Em segundo lugar, você pode criar uma associação ou cooperativa de proprietários.

Em terceiro lugar, você pode transferir a casa para uma sociedade gestora.

Qual dessas opções é melhor? Por que muitos cidadãos se perguntam como criar um HOA em suas casas?

O fato é que uma associação de moradores costuma ser mais viável economicamente. Não há marcações opacas em utilitários básicos. E também, a comunicação entre condóminos contribui para a construção de relações construtivas entre vizinhos, resolvendo em conjunto possíveis dificuldades na gestão da casa, que a sociedade gestora nem sempre consegue resolver com competência.

Vamos dar uma olhada em algumas das características distintivas dos HOAs.

Peculiaridades

Se os moradores da casa decidirem criar um HOA, poderão usufruir de uma série de vantagens relacionadas com a organização da gestão dos bens comuns e o fornecimento de habitação com os tipos de utilidades necessários.

Assim, por exemplo, um HOA pode resolver alguns dos problemas por conta própria ou atrair empreiteiros externos. Se o HOA celebrou um acordo com uma organização de serviços, então ele tem o direito de controlar a qualidade da prestação dos serviços relevantes. O contratante HOA deve garantir que suas funções sejam desempenhadas de forma que o resultado atenda aos critérios estabelecidos pelo Governo da Federação Russa em relação aos serviços de utilidade pública.

O HOA é responsável pela manutenção dos bens sob gestão geral de acordo com os critérios estabelecidos nos regulamentos técnicos, bem como nos atos jurídicos aprovados pelo Governo da Federação Russa.

Assim, um HOA não é apenas uma oportunidade, mas também uma obrigação adicional dos proprietários para com os seus vizinhos, é uma responsabilidade e vontade de estudar diversas nuances relacionadas com a gestão dos bens comuns e a organização da utilização das utilidades relevantes pelos residentes;

Quem pode criar um HOA?

Uma associação de proprietários pode ser constituída com o objetivo de gerir conjuntamente os serviços domésticos comuns dos residentes de um ou mais edifícios de apartamentos localizados no mesmo terreno ou limítrofes. Além disso, vários edifícios construídos nas proximidades podem ser unidos em um HOA, mesmo que cada um tenha o mesmo proprietário. As associações de moradores podem ser formadas por veranistas; a estrutura da parceria pode incluir terrenos particulares, garagens e outros objetos relacionados à infraestrutura residencial.

Como organizar um HOA? Vejamos várias etapas da implementação desta iniciativa.

Informando os residentes

A primeira etapa envolve a organização de uma assembleia geral de proprietários. No entanto, é precedida da recolha da informação necessária sobre os residentes de uma casa ou conjunto de edifícios. As informações pertinentes podem ser solicitadas ao órgão territorial do Serviço de Registro Federal. Você também pode precisar de informações sobre os cômodos que estão representados na estrutura da casa. Deve ser solicitado ao IPV.

A seguir, deverá ser criado um grupo de iniciativa de proprietários responsável pela realização de uma assembleia geral de moradores. Via de regra, essas mesmas pessoas são responsáveis por organizar um HOA e por todas as etapas subsequentes da criação de uma parceria. Portanto, a equipa adequada deve ser formada por cidadãos que tenham tempo suficiente para se dedicarem a esta actividade socialmente útil.

A melhor maneira de transmitir informações

O grupo de iniciativa de proprietários deve posteriormente enviar avisos por escrito aos outros residentes sobre a realização de uma assembleia geral. Este documento deve indicar onde será realizado o evento, quem é o responsável pela sua organização e quem você pode contatar para tirar qualquer dúvida. O conteúdo da agenda da reunião também deverá constar do edital. Uma nuance importante: se houver, por exemplo, uma loja em casa, o documento também deverá ser enviado para lá.

Aconselha-se o envio dos avisos em questão por correio registado. Você pode, é claro, entregá-los pessoalmente aos moradores, mas também deve levar deles um recibo confirmando o recebimento do documento. As notificações deverão ser enviadas 10 dias antes da assembleia geral. Os membros do grupo de iniciativa devem guardar documentos que comprovem que os residentes estão familiarizados com as informações.

A próxima etapa importante na decisão de como organizar um HOA de maneira rápida e econômica envolve a realização de uma assembleia geral. Consideremos as nuances relevantes.

Reunião geral

A principal ferramenta de tomada de decisão na assembleia geral de proprietários é a votação. Portanto, os responsáveis pela forma de organizar um HOA devem preparar formulários especiais para expressar a vontade dos moradores. A estrutura desses documentos é muito simples - devem ser tabelas com nome completo, além de colunas “A favor”, “Contra” e “Abstenção”.

No início da reunião, deverá ser eleito o seu presidente - por maioria de votos dos proprietários presentes. Você também precisa escolher uma secretária que fará a ata da reunião dos residentes. É importante que mais de dois terços dos moradores do prédio com direito a voto estejam presentes no evento. Este é um pré-requisito para organizar adequadamente um HOA. O que será decidido na reunião é obrigatório para todos os moradores, mesmo aqueles que não compareceram ao evento. Caso não tenha sido possível reunir dois terços dos proprietários, o grupo de iniciativa terá de repetir o trabalho de organização do encontro. É possível que tenham de incluir uma componente de campanha nas suas actividades.

Durante a assembleia geral, os moradores decidem que será constituída uma parceria, aprovam o estatuto do HOA, elegem os membros do seu conselho e também nomeiam uma comissão de auditoria.

Elaboração de ata da reunião

Após a realização bem-sucedida da reunião do HOA, é necessário registrar seus resultados em ata. Este documento é o mais importante do ponto de vista jurídico na hora de decidir como organizar um HOA em uma casa. O protocolo deve ser preparado pelo grupo de iniciativa e cumprir as disposições do Código de Habitação da Federação Russa.

O documento em questão deve conter informações sobre o iniciador da reunião, os assuntos que foram discutidos e a votação. O ponto mais importante do protocolo é a informação de quantas pessoas compareceram à reunião, bem como a correlação da área dos seus apartamentos com o indicador geral de todo o edifício.

No prazo de 10 dias após a reunião, os residentes devem estar familiarizados com a ata. Você pode fazer várias fotocópias e pendurá-las nas entradas ou em estandes especiais de informações, colocá-las nas caixas de correio e, se possível, entregar cópias pessoalmente aos moradores.

A carta é o documento chave do HOA. Consideremos as características de sua composição.

Aprovação da carta

A aprovação do estatuto é a condição mais importante para resolver a questão de como organizar um HOA de forma legal.

A estrutura do documento deve conter pontos abrangendo:

disposições gerais;
formulações que refletem os objetivos e atividades do HOA;
situação legal do HOA;
propriedade de instalações na casa;
fundos, propriedade do HOA;
atividades econômicas do HOA;
recursos de associação;
direitos e obrigações do HOA e seus membros;
Órgãos diretivos do HOA;
nuances da realização de uma assembleia geral da sociedade;
disposições sobre a reorganização e liquidação do HOA.

O estatuto só poderá ser aprovado se mais de dois terços dos proprietários votarem a favor.

Registro HOA

O próximo passo para decidir como organizar uma associação de moradores é o próprio registro do HOA. O órgão responsável por esse procedimento é a Receita Federal.

Para registrar um HOA, você precisa pagar uma taxa estadual, preencher um requerimento (seu formulário será emitido pela Receita Federal), ter este documento autenticado em cartório, levar 2 vias do alvará, 3 vias autenticadas do ata da reunião e levar tudo ao escritório territorial da Receita Federal da cidade. Após o departamento registrar o HOA na forma prescrita, os membros do conselho da associação precisam abrir uma conta bancária. Depois disso você pode começar a trabalhar.

Formalidades após a conclusão do registro

Consideremos algumas das nuances características dos estágios finais da criação de um HOA. Estudamos como organizar uma parceria em termos de assembleia geral e aprovação do estatuto. Mas o conselho precisa tomar uma série de outras ações exigidas por lei. Assim, por exemplo, se antes da criação do HOA a casa era propriedade de uma sociedade gestora, então é necessário notificá-la na forma prescrita que os proprietários decidiram cuidar eles próprios da manutenção da habitação e criaram uma parceria .

A transferência da casa para a gestão do HOA é realizada com a participação de uma comissão especial. Os seus membros incluem representantes das autoridades municipais, bem como dos órgãos sociais da parceria estabelecida. Durante esta fase das relações jurídicas, a casa é registada no balanço do HOA de acordo com o certificado de transferência e aceitação.

Vimos como organizar um HOA e como uma casa é aceita pela sociedade gestora. Quais são outras ações importantes dos órgãos de gestão da parceria depois de receberem todos os poderes necessários? Por exemplo, logo após o registo bem sucedido de um HOA e procedimentos relacionados com a aceitação de uma habitação, será necessário celebrar acordos com empresas de serviços para a prestação de serviços de utilidade pública. Outro componente importante do trabalho é a organização de um sistema de cálculo de pagamentos de manutenção da casa.

Aprendemos como criar um HOA. As instruções passo a passo compiladas por nós abordam os pontos-chave deste procedimento. Pode-se notar que a legislação habitacional da Federação Russa é ajustada com bastante frequência. Portanto, os iniciadores da gestão coletiva da casa devem monitorar periodicamente as alterações relevantes nos atos jurídicos para que o trabalho do HOA seja totalmente legal.

Organização do HOA: nuances legislativas

Vejamos algumas das nuances legais da criação de um HOA. Como organizar uma parceria no pleno cumprimento da lei é uma questão relevante em todas as fases da implementação da correspondente iniciativa dos proprietários. A que os iniciadores da criação de um HOA devem prestar atenção especial em termos de garantir que suas atividades atendam aos requisitos da lei?

Por exemplo, se houver alguma dúvida sobre como organizar uma associação de proprietários em um novo prédio, a primeira coisa que você deve prestar atenção é que a casa deve estar em operação no momento em que ocorrer o trabalho de criação da parceria.

Outro aspecto importante é que a ata lavrada com base no resultado da assembleia geral deverá ser assinada por todos que votaram a favor. Caso esse critério não seja atendido, a Receita Federal recusará o registro da parceria.

Se um HOA for criado pelos proprietários de casas particulares ou chalés de verão, a decisão correspondente deverá ser tomada por todos os proprietários do imóvel em questão. Por sua vez, se se trata de eleger o presidente do conselho da HOA, é permitido que pelo menos dois terços dos proprietários votem.

Gestão residencial para HOA

Entre as categorias jurídicas bastante novas para a legislação da Federação Russa, relacionadas à organização da gestão de bens comuns, está o conselho de um prédio de apartamentos. Esta estrutura pública destina-se a substituir o HOA ou sociedade gestora devido à sua ausência temporária. Deve ser criado um conselho de prédio de apartamentos se houver mais de 4 apartamentos no prédio. Tal como no caso de um HOA, presume-se que o presidente deste órgão será eleito. Deve ser um dos proprietários dos apartamentos incluídos na estrutura do prédio. Se os residentes não criarem um conselho de prédios de apartamentos, as próprias autoridades municipais terão de iniciar uma assembleia geral de proprietários de apartamentos.