Gestionarea unui bloc de apartamente nu este atât de ușoară. Procesul necesită cunoștințe clare într-o varietate de domenii ale legislației, precum și capacitatea de a organiza evenimente obligatorii și de a întocmi documentația necesară. Astăzi, în majoritatea ansamblurilor rezidențiale, funcțiile de administrare a unui bloc de locuințe sunt atribuite companiilor de administrare. Aceste organizații sunt cele care desfășoară toate acțiunile necesare pentru ca cetățenii să poată primi resursele energetice în timp util și să le folosească fără întrerupere.
Articolul nostru vă va spune ce metode și forme de administrare a unui bloc de locuințe sunt prevăzute de lege și cum să alegeți opțiunea potrivită.
O clădire de apartamente, de fapt, este un mecanism complex care constă din blocuri, elemente și mecanisme individuale. Pentru a asigura funcționarea fiecărei părți a sistemului, este necesar să se coordoneze în mod clar activitățile tuturor proprietarilor de proprietăți din acest complex.
Cu alte cuvinte, fiecare rezident trebuie să îndeplinească funcțiile care îi sunt atribuite în conformitate cu procedura stabilită. Activitățile persoanelor responsabile cu gestionarea blocurilor de locuințe ar trebui să vizeze:
- asigurarea unei situații de viață confortabile pentru cetățeni;
- protecția proprietății împotriva daunelor și funcționarea corectă a acesteia;
- furnizarea tuturor serviciilor necesare locuitorilor casei;
- respectarea drepturilor și intereselor proprietarilor de proprietăți prevăzute de legislația în vigoare.
Acestea sunt doar sarcinile principale cu care se confruntă persoanele implicate în gestionarea blocurilor de locuințe, însă, pentru ca aceștia să primească anumite competențe, proprietarii spațiilor trebuie să stabilească în mod independent forma de gestionare a imobiliare.
Aceasta hotarare este obligatorie, intrucat in urma adoptarii ei, persoana responsabila va fi trasa la raspundere pentru buna stare a bunului, precum si pentru prevenirea situatiilor care cauzeaza prejudicii altora.
Ce forme de management sunt prevăzute de lege?
Pentru început, este de remarcat faptul că metoda de management este aleasă de locuitorii „cladirii înalte” exclusiv în cadrul unei adunări generale, iar orice modificare se face numai printr-o decizie comună a proprietarului proprietății. Fiecare dintre formele existente de management are propriile caracteristici și procedura de adoptare.
Codul Locuinței al Federației Ruse definește mai multe opțiuni pentru gestionarea unui complex de apartamente. În special, vorbim despre următoarele posibilități:
- gestionarea este efectuată de către proprietarii apartamentelor înșiși;
- toate funcțiile au fost transferate unui parteneriat special creat de proprietari imobiliari (TSN) sau unei cooperative;
- acţiunile necesare sunt efectuate de societatea de administrare.
Alegerea unei opțiuni sau a alteia depinde numai de disciplina și solvabilitatea cetățenilor care locuiesc în incintă. Este important ca rezidenții să aibă la dispoziție echipamentele necesare și să aibă relații bune cu furnizorii de resurse.
Avantajele și dezavantajele fiecărei forme de management
Gestionarea independentă a blocurilor de apartamente poate fi aleasă de rezidenții acelor clădiri în care numărul total de apartamente nu este mai mare de 16. În acest caz, cetățenii iau o decizie în cadrul unei adunări generale și distribuie toate responsabilitățile care le vor fi atribuite ulterior ca reprezentanți ai casei. Toate lucrările sunt efectuate gratuit, ceea ce reduce semnificativ costul de întreținere a plăcii.
Se încheie un contract de servicii separat cu fiecare rezident. La alegerea unui HOA, se presupune că vor avea loc alegeri ale membrilor consiliului de administrație, care ulterior vor acționa ca angajați pentru o anumită taxă. HOA este deja o entitate juridică. Alegerea acestei opțiuni este potrivită pentru ansambluri rezidențiale mari cu un număr mare de apartamente.
Companiile de administrare le permit rezidenților clădirilor de apartamente să se elibereze complet de responsabilitățile de administrare a casei și să le încredințeze unei organizații terțe. Dezavantajul acestei metode este plata suplimentară de la rezidenți.
Ce probleme pot apărea la gestionarea proprietății comune?
Orice opțiune de gestionare a proprietății poate avea și laturi negative. În stadiul inițial, principalul dezavantaj este dificultatea de a lua o singură decizie cu privire la forma de management. De regulă, cu cât locuiesc mai mulți cetățeni într-o casă, cu atât este mai dificil să se realizeze unitatea.
La transferul drepturilor de administrare a unei afaceri comune către un terț, problemele apar în principal din cauza necinstei companiei. Există un risc foarte mare ca reprezentanții societății de administrare să utilizeze contribuțiile primite în alte scopuri, ceea ce va duce la proceduri legale serioase.
Un alt punct important este că organizația terță nu are niciun interes personal în întreținerea corectă a spațiilor, ceea ce duce foarte rapid la deteriorarea proprietății și conflicte cu rezidenții.
Este necesar să alegeți o metodă de management și ce să faceți dacă locuitorii nu au luat nicio decizie în acest sens?
Potrivit art. 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, procedura de gestionare a blocurilor de apartamente este determinată pe baza unei hotărâri a adunării generale a rezidenților. Pentru ca decizia să fie valabilă, rezidenții trebuie să respecte toate detaliile și regulile pentru luarea unei astfel de decizii. Pe viitor, orice greșeală poate duce la anularea documentului în instanță.
Cea mai frecventă problemă este încălcarea regulilor privind cvorumul necesar. Potrivit legii, numărul locuitorilor care au votat pentru o anumită decizie trebuie să fie cel puțin 2/3 din numărul tuturor proprietarilor.
Dacă rezidenții nu au putut decide asupra formei de management în timpul anului, autoritățile locale au dreptul de a selecta în mod independent o companie de administrare și de a transfera o anumită casă acesteia. În acest scop, se anunță un concurs, la care poate participa orice organizație cu un nivel suficient de pregătire.
Concluzie
Gestionarea blocurilor de apartamente este un punct foarte important, deoarece vă permite să organizați toate măsurile necesare pentru a oferi rezidenților resursele necesare și pentru a menține complexul rezidențial în stare corespunzătoare. Alegerea formei de administrare revine în totalitate locuitorilor casei.
Pentru un bloc de locuințe se creează o asociație de proprietari într-un singur exemplar. Această decizie se ia într-o ședință separată. Se acceptă numai dacă au votat peste 50% dintre cei care au participat la vot.
Obiectivele creării unui HOA. Ce este?
Mai simplu spus, aceasta este o asociație de proprietari dintr-un bloc de locuințe. Codul Locuinței îl definește ca organizație non profit. Este creat în conformitate cu cadrul stabilit în legislația în vigoare.
Recent, a fost ridicată adesea problema consecințelor negative pentru rezidenții care aleg această metodă specială de gestionare a proprietății. Dar acest lucru nu se întâmplă din cauza însăși existenței organizației. Problema este procedura incorectă de creare. Uneori, acestea sunt create nu pentru a ușura viața rezidenților, ci pentru a deschide accesul la resurse financiare și puteri suplimentare anumitor persoane.
Consecințele negative nu apar peste tot. Principalul lucru este să luați în considerare în prealabil toate caracteristicile posibile ale acestui proces.
Modalitățile posibile de a gestiona o casă sunt scrise în articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse. Și articolul 44 îi obligă pe proprietari să țină adunări generale dacă trebuie luată o decizie cu adevărat importantă.
Articolul 135 din Codul locuinței al Federației Ruse este, de asemenea, dedicat activităților HOA. În general, există multe articole care formează cadrul de reglementare pentru acest domeniu de activitate:
- Clauza 9 din articolul 148.
- Partea 2 a articolului 147.
- Partea 5 la articolul 147
- Partea 6 la articolul 146.
- Partea 8 a articolului 156
- Articolul 152, partea 3.
- Partea 3 a articolului 151.
- Partea 1 la articolul 149.
- Partea 2 a articolului 137.
Pași inițiali
HOA sunt organizate atât într-un bloc de apartamente, cât și în mai multe simultan. Sau pe, care sunt unite printr-un singur teritoriu comun.
Există mai multe dificultăți care sunt asociate cu anumiți factori:
- Cum să reglementăm problemele juridice și financiare?
- Cine depune rapoarte fiscale și cum?
- Gestionarea inregistrarilor.
- Cum se organizează adunările generale?
- Efectuarea votului.
- Procedura de formare a HOA necesită respectarea strictă a legislației în vigoare.
- Cum se colectează informații de la proprietarii de proprietăți rezidențiale?
Activitățile HOA se bazează doar pe aspectele legale menționate în Codul Locuinței. Pentru ca o organizație să fie legală, proprietarii trebuie să se alăture acesteia. cel puțin 50 la sută din suprafața totală a casei. Fiecare rezident are dreptul de a refuza aderarea la HOA. Dar chiar și în acest caz, există obligația de a respecta instrucțiunile după adunările generale. Dar astfel de rezidenți nu au dreptul de a lua parte la vot.
Este obligatorie crearea unui grup de inițiativă din rândul locuitorilor apartamentelor, minim 5 persoane. Pentru adoptarea statutului, se formează o adunare generală inițială. Iar pentru completarea documentației pregătitoare, grupul de inițiativă trimite o cerere la administrația orașului.
Ținerea unei adunări generale
Grupurile de inițiativă preiau cea mai mare parte a responsabilităților legate de afacerile Parteneriatului. În etapa pregătitoare, este deja parțial format. Reprezentanții grupului de inițiativă sunt cei care pregătesc agenda și trimit invitațiile Acești oameni sunt responsabili pentru dezvoltarea viitoarei Carte. Și pentru formarea Protocoalelor aproximative pentru fiecare dintre întâlniri. În cele din urmă, același grup este responsabil de crearea formularelor de vot.
Întâlnirea are loc pentru a discuta orice problemă importantă. Pe acesta, fiecărui rezident i se spune despre necesitatea creării unui HOA și i se explică ce avantaje are această formă de parteneriat.
Uneori, votul are loc în lipsă. Fiecare rezident are timp să ia o decizie. Principalul lucru este să prevadă în prealabil în cartă posibilitatea de a organiza votul absent. Pentru fiecare membru al comunității este pregătit un formular de vot separat. Sau pentru fiecare problemă care este pe ordinea de zi. Fiecare formular trebuie să aibă trei opțiuni: „abține”, „pentru” sau „împotrivă”.
Numărarea voturilor nu ar trebui să se bazeze pe câte persoane au participat. Și în ceea ce privește suprafața totală care aparține rezidenților. De exemplu, proprietarii de proprietăți de 70 de metri pătrați au mai multe voturi decât proprietarii de 30 de metri pătrați.
La aprobarea chartei
Carta este principalul document pe care se bazează aproape toate activitățile HOA. Funcționarea corespunzătoare a organizației în sine depinde de cât de bine este pregătit textul acestui document.
Principala cerință pentru Cartă este să fie cât mai simplă posibil. Nu ar trebui să includă puncte care nu sunt susținute de legislația actuală. Este logic să copiați secțiunea 6 din Codul Locuinței, făcând modificări pe parcurs.
Atunci nu va exista o dublă interpretare a regulilor. Următoarele puncte trebuie să fie prezente în Carta HOA:
- Câți membri sunt în comitetul de audit?
- Câți membri sunt în consiliu?
- Procedura de convocare a membrilor HOA.
- Locația HOA.
- Numele HOA.
Există doar câteva concepte care permit unele discrepanțe. De exemplu, puteți:
- Puteți, la discreția dvs., să formulați o procedură conform căreia au loc ședințe comune la care participă membrii HOA și proprietarii de apartamente.
- Transferați competențele de alegere adunării generale a membrilor HOA. Atunci președintele însuși va fi mai puțin dependent de membrii consiliului. Dar mai mult va depinde de toți membrii HOA.
În timp ce Carta HOA este în curs de pregătire și executare, este necesară ține întâlniri ca de obicei pe toate chestiunile importante:
- Se discută taxele asociate reparațiilor și întreținerii.
- Efectuarea votului personal și absent.
- Realegerea președinților și a membrilor consiliului de administrație.
- Utilizarea proprietății comune.
- Utilizarea terenului.
- Efectuarea reconstrucției casei.
Problemele fiscale nesoluționate necesită contabilitate separată. Este recomandabil să includeți în Carta HOA o cerință ca comunitatea să includă aproximativ același număr de reprezentanți de la fiecare intrare.
Carta HOA este un document obligatoriu pentru toți membrii HOA. Dar acest lucru nu se aplică proprietarilor de proprietăți rezidențiale.
Despre procesul de înregistrare
Orice membru al consiliului poate trimite un pachet de documente la agenția guvernamentală relevantă pentru a înregistra HOA. Serviciul Fiscal Federal este responsabil pentru această procedură. Pachetul de documente este format din:
- O chitanță care confirmă plata taxei de stat.
- Cereri de înregistrare a unei persoane juridice. Se utilizează formularul 11001.
- Procesul-verbal al consiliului HOA. Acesta trebuie să fie certificat de toți membrii consiliului de administrație cu semnăturile lor.
- Carta parteneriatului. În varianta finală aprobată în adunarea generală. Servit în două exemplare.
- Procesul-verbal al ședinței, în original sau sub formă de copie legalizată.
Serviciul Fiscal Federal procesează cererile in maxim sapte zile.
Ce alte proceduri sunt necesare pentru a fi finalizate?
Certificatul de acceptare este documentul principal conform căruia casa este transferată conducerii HOA. O comisie specială trebuie să fie prezentă în timpul acestui proces. De obicei, include și membri ai conducerii HOA și reprezentanți ai municipalității. Textul actului este întotdeauna însoțit de documentația tehnică referitoare la o anumită clădire. Trebuie să respecte regulile și reglementările pentru funcționarea clădirilor de apartamente.
Când mergi la o altă formă de management Nu ar trebui să existe modificări în drepturile proprietarilor de apartamente. Atunci când o casă este transferată către conducerea unei HOA, se creează avizuri speciale. Acestea sunt trimise Comitetului de Administrare a Proprietății, precum și Direcției Administrației Orașului.
Un cont bancar pentru un HOA este deschis numai pe numele unei persoane juridice.
Deținătorul de sold anterior al casei trebuie să fie informat despre ceea ce s-a întâmplat. Sunt furnizate toate datele necesare.
Încheierea contractelor
Proprietatea comună, condițiile și regulile de întreținere a acesteia devin subiectele principale pentru astfel de acorduri. cu proprietari care nu s-au alăturat companiei.
Ce este stipulat în contract?
- Descrierea proprietății care este supusă reparațiilor și întreținerii.
- Ce fel de lucrări de reparații și întreținere se efectuează? Cum anume?
- Ce răspundere poartă HOA în cazul neîndeplinirii obligațiilor?
- Informații despre responsabilitățile proprietarului și alte costuri de reparație și întreținere. Procedura, suma și condițiile de plată.
Acordul cu HOA este întocmit în două exemplare. Proprietarul și președintele consiliului trebuie să își pună semnătura pe acesta. Consiliul de administrație al parteneriatului trebuie, de asemenea, să fie de acord cu aceste acțiuni. Opțiunea ideală este atunci când toți proprietarii de case se alătură HOA. Dar Legislația nu dă dreptul de a încheia un acord prin forță dacă cineva este împotriva lui. Toate pierderile revin HOA dacă proprietarii refuză să plătească utilitățile.
Casa poate fi, de asemenea, transferată unei organizații de conducere, care este aleasă în cadrul unei adunări generale. Hotărârea adunării generale aprobă contractul de administrare pentru un bloc de locuințe în acest caz. Atribuirea organizației de conducere este dată de proprietarii de case sau membrii consiliului HOA. O parte raportează celeilalte în fiecare an cum sunt îndeplinite condițiile descrise în acord.
Organizația de management poate alege și metodele prin care o anumită casă va fi deservită. Pentru a face acest lucru, puteți implica fie angajați cu normă întreagă HOA, fie lucrători terți.
Merită măcar organizarea unui HOA? Răspunsul este în videoclip
Videoclipul de mai jos dezvăluie nu numai aspectele organizaționale ale creării unui HOA, ci și cele motivaționale. Merită să vă asumați această afacere, sau să încredințați casa unei firme de management?
Administrarea unui bloc de locuințe este un proces foarte complex care necesită cunoștințe în diverse domenii ale legislației. Acest lucru este valabil mai ales pentru actele legislative adoptate în domeniul locuințelor și serviciilor comunale. Numărul documentelor acceptate crește în fiecare an și este foarte greu de înțeles pe toate. Locuința în blocuri este foarte diferită de a trăi într-o casă privată. În primul rând, acest lucru se datorează numeroaselor probleme și soluții care trebuie rezolvate în comun de majoritatea proprietarilor. Pentru a menține casa cât mai eficient posibil, este necesar mai întâi să rezolvăm problema administrării unui bloc de locuințe care să se potrivească tuturor proprietarilor. Pentru a face acest lucru, trebuie să alegeți o metodă de gestionare a unui bloc de apartamente.
Administrarea unui bloc de locuințe de către o organizație de management
Gestionarea unui bloc de locuințe de către o organizație de management este cea mai comună formă de administrare a clădirilor rezidențiale. Această metodă este convenabilă din mai multe motive. În primul rând, organizația de management poate uni orice număr de case situate în orice locație teritorială. În al doilea rând, forma de management a unei companii de management este în primul rând o organizație comercială care este creată pentru a obține profit. Prin urmare, doar directorul organizației și în niciun caz proprietarii pot decide ce salariu vor primi angajații companiei. În al treilea rând, organizația de management poate încheia contracte de management atât cu întreaga casă, cât și cu HOA sau cooperativa de locuințe în ansamblu, dacă proprietarii votează pentru aceasta. De asemenea, se pot oferi servicii nu pentru administrarea casei, ci doar pentru intretinerea acesteia. Această metodă este foarte convenabilă pentru rezidenții care au ales o formă directă de administrare sau unde plățile se fac direct.
Incheierea unui contract de management pentru un bloc de locuinte
Pentru ca o organizație de management să încheie un contract de management pentru un bloc de locuințe și să înceapă să-l administreze, proprietarii trebuie să-l aleagă cu votul majorității. La întâlnirea proprietarilor, ar trebui stabilite și tarifele pentru întreținerea și repararea locuințelor, conform cărora organizația va funcționa, și trebuie rezolvate problemele privind utilizarea proprietății comune a casei. De exemplu, subsoluri pentru angajații organizației și alte probleme organizaționale. După întâlnire, începerea conducerii casei va fi data încheierii unui contract de administrare, care trebuie încheiat cu majoritatea proprietarilor întregii case. Acordul de management va fi principalul document în conformitate cu care se vor desfășura lucrările de administrare a casei. Sfatul meu este să citiți acest document cât mai atent posibil. Desigur, organizația de management este obligată să respecte toate normele legislației privind locuința și nu ar trebui să existe abateri. Dar, așa cum se întâmplă adesea în legislația modernă, unele concepte pot fi estompate și, prin urmare, pot fi clarificate în acordul de management, deoarece este benefic pentru organizația de management.
Cu toate aceste avantaje, managementul, spre deosebire de alte forme de management al blocurilor de locuit, este mai mult supus inspectiilor si supravegherii in general. Un proprietar care înțelege unde să depună o plângere în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către autoritatea de management cu privire la o anumită problemă va putea întotdeauna să efectueze anumite lucrări. Organizația de conducere este obligată să efectueze toate lucrările în conformitate cu regulile de întreținere a proprietății comune a unui bloc de apartamente, să asigure furnizarea de utilități, să respecte regulile de desfășurare a activităților de gestionare a clădirilor de apartamente și să respecte alte reguli și reglementări. în opera sa.
Exemplu de contract de management pentru un bloc de apartamente
Atunci când o clădire rezidențială cu mai multe apartamente este administrată de o organizație de management, aceasta este responsabilă față de proprietarii spațiilor pentru furnizarea tuturor serviciilor și efectuarea lucrărilor. Ea este obligată să asigure întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-o casă dată și calitatea acestora, care trebuie să îndeplinească cerințele reglementărilor tehnice și regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente, precum și pentru asigurarea utilitatilor in functie de nivelul de imbunatatire al unei locuinte date.
În acest caz, acordați atenție contractului de administrare a clădirii. Semneaza doar dupa ce te asigur ca tine cont de toate serviciile necesare unui sejur confortabil in casa ta. Puteți vizualiza și descărca un exemplu de contract de management.
Procedura de administrare a unui bloc de locuințe
Procedura de administrare a unui bloc de locuințe este reglementată de regulile de desfășurare a activităților de administrare a blocurilor de locuințe. Acestea au fost aprobate. Aceste reguli definesc standarde pentru gestionarea clădirilor rezidențiale cu mai multe apartamente, care descriu responsabilitățile companiilor de administrare, competențele acestora și standardele de interacțiune cu proprietarii. Procedura de management prevede standarde pentru stocarea documentației tehnice a casei și transferarea acesteia către o altă societate de administrare în caz de realegere, responsabilități pentru încheierea contractelor de prestare a serviciilor de utilități, responsabilități pentru dezvăluirea informațiilor despre activitățile companiei, pregătirea propunerilor pentru stabilirea tarifelor pentru întreținerea și repararea locuințelor în conformitate cu minimum o listă de lucrări într-o clădire rezidențială, precum și activitatea serviciului de dispecerat de urgență.
Licenta pentru administrarea blocurilor de locuinte
Una dintre principalele inovații în domeniul managementului clădirilor rezidențiale cu mai multe apartamente a fost adoptarea unei legi privind acordarea de licențe a organizațiilor de management. În conformitate cu modificările aduse Codului de locuințe al Federației Ruse, numai organizațiile de management sunt obligate să obțină o licență de administrare a clădirilor de apartamente. Acest lucru s-a făcut astfel încât autoritățile de supraveghere să aibă posibilitatea de a elimina de pe piață companiile neglijente pentru furnizarea de locuințe și servicii comunale fără dreptul de a-și restabili activitățile, precum și de a exclude evenimentele în care un bloc de locuințe este administrat de mai multe organizații.
Procesul de obținere a licenței de administrare a unui bloc de locuințe nu reprezintă o povară specială pentru o nouă companie. Este suficient să contactați Inspectoratul de Stat pentru Locuințe cu o cerere corespunzătoare, să treceți un examen șefului organizației de management și să plătiți taxa de stat. datoria și, în general, procesul s-a încheiat. Dacă organizația de management nu își face față responsabilităților și autoritățile de supraveghere primesc în mod constant solicitări de la cetățeni dintr-o anumită casă, atunci Instituția de Stat pentru Locuințe poate fie exclude o anumită casă din registrul caselor care sunt gestionate de AM, fie revoca licența. să gestioneze toate casele. Aceste inovații trebuiau să ajute să facă piața pentru organizațiile de management mai ușor de înțeles și mai transparentă.
Pentru a preveni demolarea clădirii preferate cu cinci etaje sau pentru a rezolva alte probleme vitale, trebuie să organizați o întâlnire a locuitorilor clădirii. Nu este atât de dificil pe cât pare, este suficient să cunoașteți niște reguli și să respectați legea.
Pentru ce sunt aceste întâlniri? Ce influențează ele?
Ca structură tehnică, un bloc de locuințe aparține comunității de proprietari. Fiecare dintre ei deține nu numai un anumit apartament, ci și o cotă în spații tehnice, scări, subsoluri etc. Toate acestea sunt „proprietate comună”. Nu uitați că pentru funcționarea normală, astfel de spații trebuie menținute. Conform Codului Locuinței al Federației Ruse, adunarea generală a proprietarilor unui bloc de locuințe este organul său de conducere. Rezolvă toate problemele care afectează reparațiile, gestionarea și utilizarea proprietății comune. Deputații iau în considerare acum posibilitatea de a deține OSS online – folosind platforma „Active Citizen”. Această opțiune ar permite tuturor proprietarilor să-și exprime opiniile, inclusiv celor care nu pot fi prezenți în persoană. Dar în timp ce inițiativa este doar în curs de studiu, întâlnirile au loc ca de obicei.
Cum se desfășoară managementul din punct de vedere tehnic?
La întâlnire, locuitorii pot alege cum să-și gestioneze casa. Conform legii, există următoarele opțiuni: găsiți o societate de administrare prin HOA (ansamblu rezidențial sau cooperativă de locuințe), iar dacă casa nu este foarte mare, proprietarii de apartamente înșiși pot face acest lucru. Important este ca la sedinta sa fie alesi reprezentanti ai locuitorilor - consiliul casei.
La o adunare generală, rezidenții trebuie să stabilească lucrările necesare pentru întreținerea și repararea proprietății casei. În plus, acolo se pot discuta despre servicii individuale de îmbunătățire a condițiilor de viață: conciergeri, pază, camere video etc. Tot ceea ce se referă la desfășurarea unei ședințe a rezidenților (plus procedura de organizare a ședinței) este reglementat de Codul locuinței (articolele 44-48), precum și de Codul civil (capitolul 9.1 „Hotărâri ale ședințelor”). Este important de știut că nu există forme de documente aprobate în general pentru întâlniri, există doar câteva recomandări care nu sunt obligatorii. Există, de asemenea, standarde stabilite legal pentru întocmirea proceselor-verbale de ședință (Ordinul Ministerului Construcțiilor din 25.13.15 nr. 937/pr).
Este important de reținut că tarifele la utilități nu sunt stabilite de adunările generale ale rezidenților! Acestea sunt determinate de autoritățile unei anumite regiuni.
Poate fi refuzată o astfel de întâlnire dacă proprietatea este administrată de o societate de administrare sau HOA?
Nu. Prin lege, orice problemă reglementată de codul locuinței (articolul 44) se rezolvă în cadrul adunării generale a proprietarilor unui bloc de locuințe, indiferent dacă acesta este administrat de un HOA.
Dacă clădirea este administrată de o cooperativă de locuințe sau HOA, există un organism de conducere separat pentru aceste organizații de rezidenți. Există adunări generale ale HOA-urilor sau ansamblurilor rezidențiale, la care se rezolvă problemele legate de activitățile lor prin statutul lor (prin lege).
Dacă nu puteți participa la o întâlnire, cum puteți influența deciziile rezidenților?
Este o greșeală să crezi că, dacă nu este posibil să participi la o adunare generală a rezidenților (AGA), atunci nu există posibilitatea de a influența deciziile care se iau acolo. Legislația (codul locuinței, codul civil) prevede posibilitatea ținerii unei ședințe în lipsă.
În acest caz, chiriașul care lipsește de la ședință trebuie să dea răspunsuri la întrebările discutate de proprietari în scris. Pentru a face acest lucru, trebuie să introducă informațiile necesare despre sine în forma propusă de ședință (de exemplu, un formular de vot), precum și opinii cu privire la toate problemele de pe ordinea de zi (aici totul este ca în alegeri: „pentru”, „împotrivă” sau „abținut”) și transmiteți acest formular la secția de votare. Adică locul de întâlnire ales de inițiatorii săi. Această metodă este convenabilă, de exemplu, dacă majoritatea apartamentelor din clădire sunt de închiriat și proprietarii lor nu locuiesc la adresa clădirii.
Bine, cine poate iniția întâlnirea?
Legislația prevede că oricare dintre proprietarii apartamentelor din imobil poate organiza o întâlnire a rezidenților. În plus, inițiatorul ședinței poate fi autoritatea raională, precum și societatea de administrare (în cazurile prevăzute de lege).
Cum să te pregătești pentru o întâlnire?
Când se pregătește pentru o întâlnire, proprietarul unei case dintr-un bloc de apartamente trebuie să selecteze o listă de probleme pentru discuție, să decidă dacă va fi o întâlnire absentă sau în persoană, să selecteze o dată și o oră, să selecteze un loc de întâlnire, un loc pentru strângerea voturilor (buletinele de vot) în absență și, de asemenea, alegeți un loc pentru examinarea documentelor aflate în discuție. Ei bine, după aceea trebuie să transmiteți mesajul despre întâlnire tuturor proprietarilor de apartamente din clădire. Aceștia trebuie anunțați cu cel puțin 10 zile înainte - conform legii.
Pentru a anunța proprietarii, trebuie să trimiteți fiecăruia dintre aceștia o scrisoare recomandată sau să prezentați o invitație cu semnătură. Deja la prima întâlnire, proprietarii pot fi invitați la cele ulterioare, evitând procedura supărătoare de a trimite invitații. Informații despre proprietarii de apartamente necesare evenimentului se găsesc în Rosreestr pentru bani (dacă doriți să faceți întâlniri, fiți pregătiți pentru cheltuieli). O cale alternativă poate fi să contactați autoritățile raionale sau ale consiliului, dar șansele de succes aici, din păcate, sunt minime.
Este necesar să invitați la întâlnire pe altcineva decât proprietarii apartamentelor?
Toate deciziile la ședințe sunt luate de proprietarii apartamentelor - numai ei pot vota în toate problemele. Alți rezidenți (de exemplu, cei care închiriază locuințe într-o anumită clădire) pot fi acolo, dar nu iau parte la vot.
Este important de reținut că proprietarul locuințelor sociale închiriate este statul. În consecință, reprezentanții departamentului de proprietate al orașului vor vota la ședințele locuitorilor apartamentelor municipale.
Ce alte documente sunt necesare pentru ca ședința să se desfășoare conform regulilor?
Potrivit legii (codul civil și al locuinței), este necesar ca rezultatele oricărei ședințe (în persoană, în persoană sau în lipsă) să fie reflectate în scris în procesul-verbal al ședinței. Cerințele pentru întocmirea acestei lucrări au fost stabilite de Ministerul Construcțiilor. Aceasta este o regulă obligatorie!
În mod ideal, un secretar ar trebui să întocmească procese-verbale ale întâlnirii rezidenților. Afișează informații despre cei care participă la vot, prezența unui cvorum și numărul final al voturilor. În plus, toate problemele de pe ordinea de zi și deciziile cu privire la acestea sunt înregistrate.
Dar chiar și la o astfel de întâlnire pot exista falsificări. Cum să le eviți?
Dacă toți proprietarii sunt prezenți personal la ședință, puteți vota ridicând mâinile sau marcați buletinele de vot necesare, care sunt introduse în urne înainte de numărare (la fel ca în alegerile reale!). Dacă votul este absent, buletinele de vot sunt trimise într-o locație pre-aprobată. Numai organele de drept pot verifica semnăturile, dar la întâlnirea proprietarilor este necesar să se organizeze înregistrarea participanților. Pentru a face acest lucru, trebuie să le cereți tuturor participanților la întâlnire să furnizeze documente care confirmă identitatea și proprietatea asupra apartamentului. Aceste măsuri arată deja prezența la vot și indică statutul celor prezenți (fie că sunt proprietari sau nu).
Cu toate acestea, în condițiile existente, există un anumit truc pentru atacatori: în timpul votului absent, nu este întotdeauna posibil să obțineți datele necesare, iar legea nu obligă acest lucru.
Câți rezidenți sunt necesari pentru ca o întâlnire să aibă loc?
Pentru ca la adunarea proprietarilor să existe cvorum, este necesar să se asigure prezența și votul a peste 50% din toți proprietarii de apartamente din imobil.
Să reamintim că fiecare cotă din dreptul de proprietate comună este proporțională cu suprafața apartamentului deținut de proprietar. Cu alte cuvinte, toți proprietarii dețin 100% din suprafață, iar dacă la eveniment participă proprietarii a peste 50% din întregul fond, atunci se poate înregistra un cvorum.
Cum găsesc un spațiu de întâlnire?
Nu există cerințe specifice pentru spații în legislație. Puteți găsi și închiria o sală de adunări la o școală, un centru cultural și alte organizații. Dacă toate camerele sunt ocupate, atunci puteți alege orice loc potrivit, de exemplu, un loc de joacă în fața casei.
Ce să-ți amintești?
Hotărârile unei adunări de proprietari pot fi declarate nule în instanță. O declarație de revendicare poate fi depusă, de exemplu, de către un proprietar care nu a participat la ședință sau care a votat împotriva oricărei decizii. Acest lucru poate fi făcut și de către parchet, precum și de autoritățile de stat de control al locuințelor. Pentru a preveni astfel de cazuri, este necesar să se respecte legea.
Pregătit cu ajutorul șefului departamentului de locuințe al VK Comfort JSC Zarema Ablyamitova.