Cum să organizați un HOA într-un bloc de apartamente: instrucțiuni pas cu pas. Cum să organizați un HOA într-un bloc de apartamente: instrucțiuni pas cu pas Cum o organizație de management gestionează un bloc de apartamente

Cine și de ce poate declara nevalidă o decizie a ședinței (proces-verbal)? Cum să evitați acest lucru?

Doar o instanță poate invalida decizia unei ședințe. Proprietarul care nu a luat parte la ședință sau a votat împotriva deciziei, precum și autoritățile de stat pentru controlul locuințelor (GZHI) și parchetul în cazul unor încălcări identificate, pot depune o astfel de cerere la instanță.

Acest lucru poate fi evitat dacă sunt îndeplinite toate cerințele pentru procedura de organizare și desfășurare a adunării generale stabilite de art. 44-48 Codul locuinței al Federației Ruse, precum și cerințele pentru pregătirea documentelor de reuniune, inclusiv procesele-verbale, stabilite de Ministerul Construcțiilor al Federației Ruse.

Pentru a evita greșelile, este mai bine să contactați specialiști pentru sfaturi și ajutor.

Unde să se adună?

Locul întâlnirii este ales de către inițiator, nu există cerințe obligatorii. Este recomandabil să închiriați o sală la o școală sau într-un centru de recreere, cereți autorităților locale să vă ajute cu spațiile. Dar dacă nu există astfel de oportunități, atunci vă puteți aduna în orice loc convenabil - aceasta ar putea fi zona din fața casei pe vreme bună sau holul de la intrare, dacă este spațios, sau sediul organizației de conducere , dacă există unul.

Câți proprietari trebuie să participe la ședință (în persoană sau în lipsă) pentru a se ajunge la un cvorum?

Pentru ca o ședință sub orice formă (în persoană, în lipsă, în persoană-în lipsă) să aibă loc, este necesar ca proprietarii cu mai mult de 50% din voturi (numărate proporțional cu cota lor în dreptul de comun proprietate) din numărul total de voturi participă (votează) toți proprietarii din casă.

Cota-parte din dreptul de proprietate comună este, la rândul său, proporțională cu suprafața localului deținut de proprietar. Adică, votul proprietarului este „legat” de zona sediului său (apartament, birou). Colectiv, toți proprietarii din casă au 100% din voturi. Și dacă proprietarii au luat parte la întâlnire, a cărei suprafață totală este mai mare de 50% din total (adică, care este deținută de persoane fizice și juridice), atunci adunarea are cvorum.

Autenticitatea semnăturilor nu este verificată, aceasta fiind responsabilitatea organelor de drept.

Prin urmare, atunci când se organizează o întâlnire personală, se organizează înregistrarea participanților la întâlnire - proprietari. La înregistrare, participantul trebuie să furnizeze documente care confirmă proprietatea asupra spațiilor și identitatea. Acest lucru face posibilă determinarea prezenței prezenței (cvorum), precum și verificarea dacă persoana prezentă este proprietarul sau nu.

Aceeași procedură poate fi organizată și la acceptarea buletinelor de vot pentru votul absent, dar legea nu o cere - uneori acest lucru nu este posibil.

Ei spun că ar trebui să existe un fel de proces-verbal al întâlnirii. De ce este nevoie, cine o conduce și ce ar trebui reflectat acolo?

Atât Codul civil, cât și Codul Locuinței stabilesc că în urma rezultatelor unei ședințe desfășurate sub orice formă (în persoană, în lipsă, în lipsă), se întocmește un proces-verbal scris. Este necesar! Cerințele pentru întocmirea procesului-verbal de ședință sunt stabilite prin Ordinul Ministerului Construcțiilor.

Un secretar de ședință este ales pentru a întocmi procesul-verbal. Procesul-verbal consemnează informații despre cei care au participat la vot, prezența/absența cvorumului adunării, rezultatele numărării voturilor, toate hotărârile luate sau nu de adunarea generală asupra punctelor de pe ordinea de zi.

De exemplu:

Astfel, au fost luate în considerare 435 de forme de hotărâri ale proprietarilor, care dețin în total 23.781,03 mp. m. de spații, care reprezintă 55,72% din voturile din numărul total de voturi ale tuturor proprietarilor din casă.

În conformitate cu partea 3 a art. 45 din Codul locuinței al Federației Ruse există un cvorum, care stă la baza recunoașterii adunării generale ca fiind competentă să ia decizii cu privire la problemele de pe ordinea de zi

(În conformitate cu partea 1 a articolului 46 din Codul locuinței al Federației Ruse, deciziile de pe ordinea de zi a acestei reuniuni se iau cu majoritate de voturi (mai mult de 50%) din numărul total de voturi proprietarii de spații, care au luat parte la această întâlnire )

Pe punctul de pe ordinea de zi: La alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe la adresa:_________________: conducerea organizației de conducere.

ASCULTAT: NUMELE COMPLET.

SUGERAT: Selectați o metodă de administrare a unui bloc de locuințe la adresa: __________________: conducerea organizației de conducere.

HOTĂRÂT (HOTARAT) cu privire la punctul de pe ordinea de zi: La alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe la adresa: ________________________: conducerea organizației de conducere:

DECIZIA ESTE LUATĂ.

Și dacă nimeni din casă nu comunică cu adevărat cu nimeni, jumătate din apartamente sunt închiriate chiriașilor, iar oamenii sunt în general inactivi, atunci cum le poți aduna pe toate?

Cine ar trebui să participe la întâlnire în afară de proprietari?

Alte persoane (angajatorii, reprezentanții autorităților, organizațiile de conducere și alte persoane invitate) pot fi prezente și să răspundă la întrebări, dar fără drept de vot.

În ceea ce privește apartamentele municipale, care sunt ocupate de rezidenți cu chirie socială, proprietarul acestora este statul. Prin urmare, la întâlnirile proprietarilor, de exemplu, la Moscova, acesta va fi prezent în persoana Departamentului Proprietății Orașului (DGI) prin reprezentantul său autorizat - GKU IS (Instituția Trezoreriei Statului „Serviciul de inginerie”) dintr-un anumit district din capitala.

Cine poate/ar trebui să inițieze întâlnirea? Și de unde ar trebui să înceapă să acționeze?

Conform legii, o adunare generală poate fi organizată de orice proprietar al spațiilor din casă (vă rugăm să rețineți că acesta trebuie să fie proprietarul, și nu chiriașul imobilului sau un cetățean care locuiește în casă care nu are proprietate în aceasta).

În primul rând, inițiatorul întâlnirii trebuie să stabilească gama de probleme de pe ordinea de zi cu care dorește să vină în discuție la adunarea generală. După aceea, decideți asupra formularului (în persoană, în absență, în persoană în absență), data, locul ședinței sau locul în care se strâng voturile pentru votul în absență, locul unde vă puteți familiariza cu documentele despre întâlnire, cu alte cuvinte, generează un mesaj pentru proprietari despre întâlnirea viitoare. După care este necesar să anunțați toți proprietarii din casă despre întâlnirea viitoare.

Legea stabilește un termen de preaviz cu cel mult 10 zile înainte de ședință.

Notificarea se face de obicei în modul stabilit la o adunare a proprietarilor organizată anterior. Dacă o astfel de decizie nu a fost luată anterior la adunarea proprietarilor, atunci fiecărui proprietar i se trimite o scrisoare recomandată sau mesajul este livrat personal împotriva semnăturii. Inițiatorul poate obține informații despre proprietarii casei de la Rosreestr, bineînțeles nu gratuit, dar cel mai adesea nu există altă cale. Puteți solicita asistență pentru obținerea unor astfel de informații de la autoritățile guvernamentale (de exemplu, administrația raională, guvernul raional), dar cel mai probabil acestea vor refuza cu referire la datele personale.

Prin urmare, dacă proprietarul inițiază o întâlnire, el trebuie să fie pregătit pentru cheltuieli.

Legiuitorul a mai stabilit că autoritățile (în cazurile prevăzute de lege) sau organizația de conducere pot iniția o ședință pe probleme de administrare a casei.

În ce formă se poate ține ședința? De exemplu, ce se întâmplă dacă oamenii vor să-și exprime opiniile și să voteze, dar nu toată lumea se poate aduna fizic din diverse circumstanțe? Cum pot fi?

Proprietarii care fizic nu se pot aduna într-un singur loc și la un moment dat au posibilitatea de a ține adunarea generală în lipsă. Acest lucru este prevăzut atât de legislația locativă, cât și de legislația civilă.

În formularul de absent, proprietarul votează în scris punctele propuse de pe ordinea de zi, adică intră într-un anumit formular propus de inițiatorul adunării - un formular de vot (buletinul de vot) - informațiile necesare despre el însuși (prevăzute de către Codul Locuinței al Federației Ruse) și decizia pe care a luat-o cu privire la fiecare punct de pe ordinea de zi (sau PENTRU, IMPOTRIVA sau ABȚINE) și transferă formularul de vot completat (buletinul de vot) la locul colectării acestora, care este, de asemenea, determinat de inițiatorul intalnirea.

Sunt posibile întâlniri sub orice formă de management al casei (MC și HOA)?

Da, în conformitate cu legislația privind locuința și atunci când gestionați o casă de către o organizație de management și atunci când gestionați un HOA (complex de locuințe, cooperativă de locuințe), toate problemele la care se referă Codul Locuinței (Articolul 44 din Codul Locuinței al Federației Ruse) la competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor se rezolvă la aceasta.

Dar trebuie remarcat că atunci când administrează o casă, un HOA (ansamblu rezidențial, cooperativă de locuințe) are și un organ de conducere pentru aceste asociații de rezidenți - aceasta este adunarea generală a membrilor asociației de proprietari (ansamblu rezidențial, cooperativa de locuințe). Ei pot rezolva probleme care sunt deja de competența lor prin lege și Cartă.

De ce avem nevoie de întâlniri cu proprietarii? Ce pot decide acolo și ce nu pot decide?

Un bloc de locuințe nu este doar o clădire/structură/structură, ci și o comunitate de proprietari care dețin nu numai apartamentele din acest imobil, ci și o cotă din proprietatea comună, așa-numita „proprietate comună”. Aceasta include toate zonele comune, încăperile tehnice, scări, subsoluri, poduri, acoperișuri, structuri portante, utilități și echipamente, lifturi și multe altele, ceea ce asigură un trai confortabil și sigur în casă. Și toată această economie trebuie gestionată: trebuie întreținută, întreținută, reparată, asigurată cu apă, căldură, electricitate etc.

Și deoarece aceasta este proprietatea comună a proprietarilor, atunci ei trebuie să rezolve toate aceste probleme împreună. Iată de ce sunt necesare ședințe de proprietari, deoarece conform codului locativ, adunarea generală a proprietarilor este organul de conducere al unui bloc de locuințe.

Adunarea generală a proprietarilor are dreptul de a soluționa aproape toate problemele legate de gestionarea, întreținerea, repararea și utilizarea proprietății comune.

În primul rând, legea îi obligă pe proprietari să aleagă la adunarea generală modul de administrare a locuinței. Există opțiuni:

1. Prin organizarea de conducere

2. Prin HOA, cooperative de locuințe sau ansambluri rezidențiale create de proprietari

3 Direct de către proprietari (dacă casa este mică și nu sunt multe apartamente în ea)

De asemenea, în adunarea generală, proprietarii stabilesc lista lucrărilor pentru întreținerea și repararea proprietății comune, stabilesc tariful pentru întreținerea proprietății comune și își aleg reprezentanții - consiliul casei.

Aceștia pot instala un set de servicii suplimentare care vizează îmbunătățirea condițiilor de viață, de exemplu, servicii de concierge, instalare de supraveghere video, bariere etc.

Sunt însă chestiuni care nu sunt de competența adunării generale - este vorba, în primul rând, de stabilirea tarifelor pentru utilități/servicii (acestea sunt stabilite de autoritățile subiectului Federației).

Problemele care intră în competența adunării generale a proprietarilor, precum și procedura de organizare și desfășurare a adunărilor generale a proprietarilor sunt reglementate de art. 44 - 48 din Codul locuinței al Federației Ruse, în plus, principalele prevederi privind problemele adunărilor generale ale proprietarilor sunt reflectate în capitolul 9.1 din Codul civil al Federației Ruse „Deciziile adunărilor”.

Nu există formulare aprobate de documente de întâlnire, există diverse recomandări metodologice emise în momente diferite, dar acestea nu sunt obligatorii.

Până în prezent, doar cerințele pentru întocmirea proceselor-verbale ale ședințelor au fost stabilite prin lege, aprobată prin Ordinul Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse din 25 decembrie 2015 N 937/pr.

Vă puteți familiariza cu actele juridice de reglementare din sistemele de informații juridice și alte surse deschise, unde puteți găsi, de asemenea, diverse (dar nu standardizate) exemple de protocoale și carte.

Unde să încep?
1. După alegerea consiliului unui bloc de locuințe (MKD), se recomandă să se țină prima ședință cu consiliul ales pentru a se familiariza, a comunica, a face schimb de informații de contact și a înțelege cum poate funcționa cel mai eficient consiliul. De exemplu, consiliul includea rezidenți de diferite profesii - avocat, inginer, economist. Este logic ca fiecare să aibă propriul domeniu de lucru în care înțelege mai bine decât alții. În acest caz, eficiența generală a consiliului casei va fi mai mare!
2. Este necesar să studiați activitățile financiare și economice ale societății de administrare (MC) pentru întreținerea locuinței dvs.:
- Acord de management MKD;
- suma fondurilor acumulate în contul casei;
- rapoarte privind activitatea desfășurată în ultimii ani;
- structura tarifară pentru întreținere și reparații, prețuri pentru servicii;
- o listă cu lucrările efectuate în jurul casei și baza pentru realizarea acestei lucrări;
- estimări ale lucrărilor efectuate pentru analiză și alte documente.
3. Împreună cu un angajat al companiei de management (inginer șef sau altă persoană responsabilă), inspectați și studiați proprietatea comună a casei, întocmește un raport de inspecție și notează toate comentariile. Acordați o atenție deosebită distrugerii, daunelor și altor aspecte periculoase. Dacă există daune, lăsați o copie a procesului-verbal în Codul penal sub numărul primit pentru a le elimina. Obțineți planul cadastral din Codul penal și aflați limitele terenului sub MKD.
4. Întocmește un plan pentru lucrările necesare pentru îmbunătățirea confortului de locuit pentru anul următor (de exemplu, participarea la un program major de renovare, renovarea intrărilor, instalarea unui sistem de supraveghere video, renovarea unui loc de joacă etc.) , determinați o sursă de finanțare, pregătiți o listă pentru aprobare la adunarea generală a MKD, efectuați adunarea generală a proprietarilor pentru a semna procesul-verbal.

Ce ar trebui să fie într-un contract de management pentru un bloc de locuințe?
1. Componența proprietății comune a unui bloc de locuințe pentru care se va efectua gestiunea, adresa unei astfel de case, limitele terenului;
2. O listă de servicii și lucrări pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, procedura de modificare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de conducere;
3. Procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea spațiilor de locuit și cuantumul plății pentru utilități, precum și procedura de efectuare a acestei plăți;
4. Procedura de monitorizare a îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului de management.
5. Dacă nu sunteți mulțumit de versiunea actuală a acordului, este necesar să faceți un protocol de neînțelegeri la acord, să discutați versiunea de lucru cu avocații societății de administrare, apoi să convineți asupra acesteia de către o adunare generală a rezidenților și transmite versiunea finală către societatea de administrare.

Cum să controlezi?
1. Certificatele de lucru efectuate în legătură cu proprietatea comună a blocului de locuințe trebuie să poarte semnătura președintelui sau a înlocuitorului acestuia. În consecință, este necesar să se verifice și să controleze personal lucrările efectuate - împreună cu maistrul sau inginerul, înainte de semnarea actului, inspectați locul de muncă, asigurați-vă de calitate, respectarea volumelor și calendarului lucrărilor efectuate și cere ca costul acestor lucrări să fie indicat în act (dacă nu există).
2. Obține periodic din Codul penal o listă cu lucrările efectuate și o adeverință privind starea contului personal al casei și monitorizează modificările.
3. Dacă apar dificultăți la descifrarea devizului de cost, a calității sau volumului lucrărilor efectuate, puteți atrage specialiști de la firme specializate sau puteți solicita o inspecție de către specialiști din cadrul Serviciului Supraveghere Construcții și Control Locuințe.

Cum se face o adunare generală?
1. Toate deciziile proprietarilor trebuie luate la adunarea generală a blocului. Ordinea și procedura adunării generale sunt prevăzute în Codul locuinței al Federației Ruse (articolele 44-48). Este necesar să se anunțe toți rezidenții cu 10 zile înainte de întâlnire (anunțuri la/în intrări, zone publice Există două tipuri de întâlniri:
- față în față (toți rezidenții se adună la un loc stabilit la data și ora stabilite);
- absent (fiecărui proprietar i se dă o foaie de vot cu ordinea de zi a problemelor împotriva semnăturii sale).
2. Este necesar să se respecte cu strictețe procedura adunării, în caz contrar oricare dintre proprietari poate contesta în instanță decizia adunării.
3. Vă recomandăm să acordați atenție:
- anunțul de ședință se afișează cu 10 zile înainte de ședință;
- anunțul trebuie să indice locul, ora, ordinea de zi a ședinței, precum și cine este inițiatorul acesteia și datele de contact ale acestuia;
- pe ordinea de zi a ședinței, unul dintre puncte trebuie să indice alegerea secretarului, președintelui ședinței și a comisiei de numărare;
- dacă nu a avut loc o întâlnire personală (este foarte dificil să aduni 50% sau mai mulți proprietari în curtea unui bloc de locuințe), atunci la întâlnire se ia o decizie privind votul absent, un anunț despre care se afișează și în prealabil, ordinea de zi pentru votul absent trebuie să coincidă complet cu ordinea de zi a votului în persoană (nu poate fi modificată).

Cum să schimbi compania de management?
1. Proprietarii de blocuri pot alege orice formă de administrare a casei.
2. Pentru a schimba o societate de administrare cu alta, este necesar să se organizeze o adunare generală în conformitate cu Codul locuinței al Federației Ruse, la care proprietarii vor lua decizia de a schimba societatea de administrare.
3. Notificați în scris societății de administrare anterioară decizia proprietarilor (cu o copie a deciziei și, de asemenea, indicați data concretă de la care noua societate de administrare intenționează să înceapă administrarea casei). Perioada de plată pentru serviciile de utilități în conformitate cu legislația Federației Ruse este stabilită egală cu o lună calendaristică. Prin urmare, este recomandabil ca data de începere a administrării casei să coincidă cu prima zi a lunii.
4. Șeful societății anterioare de administrare, în termen de șapte zile de la primirea notificării, anunță serviciile de furnizare a energiei și de utilități ale orașului despre încetarea contractelor pentru această locuință, cu excepția cazului în care prin contractul de furnizare a energiei sau prin contract de furnizare de utilități.
5. Societatea de administrare anterioară transferă către societatea de administrare nou selectată și acceptă: un pașaport tehnic pentru casă și copii ale altor documente tehnice, documentație de serviciu de pașapoarte, documentație contabilă și alte documente.
6. În cazul în care nu este posibil în toate cazurile să se ajungă la un acord asupra termenilor și condițiilor transferului documentar al casei la schimbarea modului de administrare, precum și asupra altor aspecte care împiedică administrarea corectă a unui bloc de locuințe, partea interesată trebuie să se adreseze parchetului sau instanței de judecată pentru soluționarea litigiului.

Ce să-ți amintești?
1. Toate hotărârile se iau numai de către adunarea generală a proprietarilor. Trebuie amintit că, de exemplu, trei persoane pot locui într-un apartament, dar un singur proprietar poate fi - doar el are dreptul de vot.
2. Toate voturile sunt calculate pe baza suprafeței totale a apartamentului la suprafața totală a casei.
3. Toate deciziile, toate acțiunile sunt documentate, toate cererile către Codul Penal, autorități și alte instituții trec sub numărul de intrare, o copie este salvată. A avut loc adunarea generală și s-a întocmit procese-verbale. Reclamație/contestație – copie cu număr de referință. Asigurați-vă că păstrați toate documentele!
4. Munca consiliului de acasă nu este o soluție instantanee la problemele și sarcinile care s-au acumulat de-a lungul mai multor ani. Este foarte dificil să faci totul deodată și rapid. Prin urmare, activitatea consiliului MKD este graduală, proiectată pentru cel puțin unul până la doi ani.
5. Implicați rezidenții în activitatea de administrare a casei, monitorizarea managementului și menținerea ordinii. Limita proprietății nu este pragul apartamentului, sau chiar intrarea, ci limita terenului (curtea).

Organizarea managementului blocurilor este o problemă serioasă. Implică cunoștințe în diverse domenii ale legislației. În primul rând, această condiție este relevantă pentru normele legislative care au fost elaborate în domeniul locuințelor și serviciilor comunale. Numărul documentelor acceptate crește în fiecare an. Este foarte greu să le navighezi. Viața oamenilor din blocurile de apartamente diferă semnificativ de viața din sectorul privat. În primul rând, acest lucru este determinat de multe dificultăți, soluții la care trebuie căutate împreună, de majoritatea proprietarilor. Pentru a menține clădirea cât mai productiv, ar trebui să înțelegeți mai întâi organizarea managementului clădirilor de apartamente, a căror opțiune se va potrivi fiecărui proprietar.

Care este organizarea managementului MKD?

Organizarea managementului blocurilor de apartamente implică faptul că toți proprietarii de proprietăți (sau împuterniciții acestora) vor acționa în mod concertat.

Această lucrare se concentrează pe:

• conservarea bunurilor imobile și utilizarea corespunzătoare a acestora;
• furnizarea de diverse utilități rezidenților casei;
• crearea unor condiții confortabile de viață.

Proprietarii de blocuri de apartamente trebuie să aleagă tipul de organizație pentru gestionarea imobiliară.

Această problemă trebuie rezolvată fără greș. La urma urmei, dreptul de proprietate se transformă în responsabilitate pentru starea proprietății. De asemenea, trebuie să vă asigurați că proprietatea nu dăunează altora din cauza stării sale proaste.

Organizarea managementului blocului include întreținerea acestuia în stare corespunzătoare. Cu alte cuvinte, managerii sunt obligați să:

• menține curățenia în zonele destinate uzului public, precum și în zona înconjurătoare;
• monitorizează utilitățile publice, semnează acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse;
• monitorizează starea tuturor sistemelor tehnice ale structurii etc.

Decretul Guvernului Rusiei „Cu privire la aprobarea standardelor și regulilor de gestionare a blocurilor de apartamente” a suferit o serie de modificări. Cu toate acestea, ideea principală a acestui document a rămas neschimbată.

Standardele vorbesc despre regulile de lucru pentru organizarea managementului blocurilor de apartamente. În plus, ele determină aria de competență a funcționarilor și reglementează deciziile pe care le iau. În conformitate cu termenii standardelor, la management participă rezidenții înșiși (și asociațiile acestora), precum și furnizorii de servicii de utilități și organizațiile de management, autoritățile entității constitutive a Federației Ruse și autoritățile locale.

Conform termenilor Standardelor, organizațiile de management trebuie să ofere proprietarilor posibilitatea de a se familiariza cu informațiile despre afacerile lor. Aceasta înseamnă că orice persoană interesată poate vedea o listă a serviciilor oferite de societatea de administrare, poate citi descrierea acestora și poate afla despre taxa pentru fiecare serviciu.

Fiecare dintre formele de organizare a managementului blocurilor este însoțită de dificultăți individuale.

De exemplu, uneori este dificil să veniți cu o soluție generală. Cu cât locuiesc mai mulți oameni într-o casă, cu atât le va fi mai greu să ajungă la o părere comună.

Dacă MKD este administrat de o terță parte, în această situație integritatea societății de administrare este de mare importanță.

Există o mare probabilitate ca organizația de management să direcționeze fondurile proprietarilor către locul greșit unde ar trebui să meargă conform legii. Drept urmare, toate acestea au ca rezultat proceduri lungi și viitoarea realege prelungită a consiliului de administrație.

Printre altele, trebuie să aveți în vedere: organizația autonomă nu este foarte interesată de menținerea casei în stare corespunzătoare. Fără supraveghere, un număr mare de probleme pot rămâne pur și simplu neabordate.

În ce moduri este posibilă organizarea managementului blocurilor de locuințe?

În prezent, conform legii, există trei variante de organizare a gestiunii blocurilor de locuințe.

Fiecare dintre aceste căi are atât laturi negative, cât și pozitive. În funcție de circumstanțe, diferite metode de organizare a guvernării sunt potrivite pentru cetățeni. Cu toate acestea, nu există nicio diferență semnificativă între opțiuni. Codul locuinței și legile referitoare la management în acest domeniu stabilesc în mod clar responsabilitatea șefului organizației de management. Oricare ar fi, locuitorii trebuie să folosească utilitățile în timp util și în totalitate. Acest lucru este valabil și pentru serviciile legate de curățarea zonelor comune. Proprietarii de proprietăți trebuie să beneficieze de acces gratuit la informații despre organizație și activitățile acesteia.

Metoda 1. Gestionarea unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari (HOA)

Cooperativele de locuințe și asociațiile de proprietari sunt două asociații care au sens aproape identic în ceea ce privește gestionarea blocurilor de locuințe. Dacă se alege o astfel de organizație de conducere, atunci rezidenții țin o adunare generală cel puțin o dată la doi ani, la care președintele consiliului este ales prin vot (cu majoritate de voturi). Numirea membrilor acestui consiliu urmează același model. Persoana care devine președintele consiliului își asumă responsabilitatea pentru toate lucrările care se vor desfășura în casă. Dacă dintr-o dată nu manifestă nicio dorință de a lucra la plângerile și solicitările dvs. care se referă la furnizarea de servicii de utilități de calitate slabă, puteți merge în siguranță la organizațiile de reglementare. Președintele își primește salariul din buzunarele cetățenilor. Responsabilitatea lui este să elimine toate neajunsurile.

Astfel de organizații de management au diferențe semnificative. Cooperativele de locuințe pot fi create exclusiv într-un bloc de locuințe, care la un moment dat a fost construit cu ajutorul contribuțiilor membrilor acestei cooperative. De asemenea, merită să ne amintim că, cu astfel de condiții inițiale, va fi posibil în viitor, dacă se dorește, să se schimbe managementul într-un HOA sau managementul unei organizații. Dar acum nu există cale de întoarcere.

Un HOA poate apărea în orice clădire de apartamente. De asemenea, poate fi format în mai multe blocuri de apartamente. Cu toate acestea, există o condiție: casele trebuie să aibă comunicații comune. În HOA, un vot majoritar permite schimbarea organizației de management în managementul companiei de administrare.

Dacă în casă nu există o persoană cu cunoștințe care să dorească să se ocupe de blocul de locuințe, dar rezidenții nu doresc să schimbe conducerea, cooperativa de locuințe sau HOA are dreptul să semneze un acord standard pentru gestionarea blocului cu organizația de management. . În acest caz, nu este necesară schimbarea controlului în sine. Și din momentul semnării acestui document, toate problemele legate de serviciile publice vor deveni responsabilitatea organizației de management.

Metoda 2. Managementul unui bloc de locuințe de către o organizație de management (MC)

Gestionarea blocurilor de locuințe cu ajutorul unei companii de management este cea mai comună opțiune. Un număr arbitrar de clădiri situate pe orice teritoriu poate fi combinat într-o companie de management. Organizația de management este în primul rând o entitate comercială pentru profit. În acest sens, decizia privind cuantumul salariilor lucrătorilor aparține directorului organizației, și nu rezidenților. Societatea de administrare are dreptul de a semna documente atât cu proprietarii de apartamente, cât și cu HOA sau cooperativa locativă (dacă rezidenții votează astfel de condiții). Uneori nu vorbim de servicii de management, ci doar de întreținere. Această opțiune este bună pentru cei care au ales organizarea de management direct (sau în acele case în care banii sunt plătiți direct furnizorilor).

O inovație în organizarea managementului blocurilor de locuințe este legea privind licențierea companiilor de administrare. De acum înainte, firmele de management trebuie să obțină licență. Acest lucru este necesar pentru ca autoritățile de supraveghere să poată elimina de pe piață jucătorii fără scrupule. Cu toate acestea, astfel de firme nu li se oferă posibilitatea de a se recupera. În plus, această inovație nu permite crearea de situații în care mai multe organizații sunt asociate cu un singur MKD.

Nu este prea greu pentru o companie care tocmai intră pe piață să obțină o licență de administrare a blocurilor. Va trebui să scrie o cerere la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe. Apoi directorul societății de administrare va trebui să susțină un examen. Ultimul pas este plata taxei de stat. Se întâmplă ca o organizație să nu reușească să facă față responsabilităților care i-au fost atribuite. Acest lucru devine clar dacă autoritățile de control sunt inundate de solicitări din partea rezidenților. În acest caz, Inspectoratul de Stat pentru Locuințe poate, în primul rând, să scoată această casă de pe lista caselor aflate în administrarea organizației, iar în al doilea rând, autoritățile de control pot revoca complet licența. Aceste noi condiții au avut ca scop sporirea transparenței și clarității activității societății de administrare.

Metoda 3. Administrarea directă a unui bloc de locuințe

Organizarea managementului în timpul managementului direct al MKD este destul de simplă dacă luăm în considerare structura acestuia. Dar în ceea ce privește managementul în sine, această opțiune necesită o forță de muncă destul de mare.

Puteți aranja administrarea directă într-un bloc de apartamente dacă există maximum 30 de apartamente. Această metodă de control este doar pentru case mici. Această organizare a gestionării blocurilor de apartamente presupune că locuitorii înșiși se vor ocupa de tot: utilități, reparații și întreținere a casei lor și orice altceva. Și când responsabilitatea revine tuturor în același timp, înseamnă că nimeni nu o are. Dacă există vreo încălcare, nu se va vorbi de răspundere penală sau administrativă. Singurul lucru de care se poate aștepta de la organizațiile care exercită controlul în acest domeniu este că vor încerca să oblige municipalitatea să scoată casa la concurs pentru a încheia un contract de management cu societatea de administrare.

Acest lucru se va întâmpla dacă locuitorii sunt nemulțumiți de condițiile lor de viață. Dacă cetățenii sunt mulțumiți de gestionarea directă, în care toate serviciile vin direct de la companiile furnizoare de resurse (și plata în acest caz se face fără intermediari), dacă oamenii rezolvă în mod independent problema curățării și îndepărtarii gunoiului, atunci această metodă de organizare a managementului este cea mai bună. Există un punct important aici: este necesar să se întocmească corect procesul-verbal al adunării generale la care să se aleagă consiliul MKD. Dacă proprietarii de proprietăți nu pot oferi cazare cu un minim de servicii, se poate încheia un contract de management cu o organizație specializată pentru lucrul în casă.

Cum este reglementată prin lege organizarea conducerii blocurilor de locuințe?

Până în momentul în care a fost adoptat noul Cod al Locuinței al Federației Ruse, gestionarea blocurilor de locuințe era în sfera de activitate a locuințelor și a serviciilor comunale sau a serviciilor speciale. Aceste structuri au fost numite de primărie fără a anunța locuitorii. Astfel, a fost complet imposibil ca organizațiile terțe să pătrundă pe piața locuințelor și a serviciilor comunale. Ca urmare, nu a existat concurență în acest domeniu de activitate. Și nu a existat niciun interes în îmbunătățirea calității serviciilor oferite.

După revizuirea Codului locuinței din Rusia, proprietarilor imobiliare li s-a dat dreptul de a se gândi singuri la tipul de organizare a managementului clădirilor de apartamente. De acum, locuitorii complexului de apartamente au fost nevoiți să organizeze o adunare generală. Și acolo este obligatoriu să alegeți metoda de organizare a managementului care li se pare cea mai bună.

Cu toate acestea, legislația actuală a avut deficiențe. Din acest motiv, ecranul LCD a fost ajustat în vara anului 2011. Acum, municipalitatea și locuitorii înșiși au competențe de a controla modul în care organizațiile de management își desfășoară activitatea. Noile incluziuni în legi indică faptul că un HOA nu poate fi format în timp ce casa este încă în construcție. În plus, dezvoltatorii înșiși nu au dreptul de a participa direct la crearea acestei structuri de management.

Printre altele, noile standarde permit locuitorilor să facă plăți de utilități direct prin furnizorii de resurse, evitând organizarea managementului.

În ce ordine se face alegerea metodei de organizare a managementului MKD?

Locuitorii blocurilor de apartamente la o întâlnire (articolele 45-48 din Codul Locuinței) trebuie să aleagă o metodă convenabilă de organizare a managementului.

Da, ar trebui, și nimic altceva. Într-adevăr, potrivit legii, alături de dreptul de a deține anumite proprietăți, cetățenii și persoanele juridice poartă și responsabilități de un anumit fel. Ei sunt responsabili pentru întreținerea corectă a acestei proprietăți. Nu trebuie să dăuneze proprietății sau sănătății atât a proprietarului, cât și a terților.

Inițiatorul ședinței (atât cu privire la corectarea modului de gestionare a blocului de locuințe, cât și la problema selecției acestuia) este orice proprietar (precum și grupul acestora, inclusiv reprezentanți ai cotei municipale de proprietate în imobilul de locuințe).

Adunarea generală este valabilă atunci când în ea sunt implicați cetățenii sau reprezentanții acestora cu 50% din voturile tuturor (articolul 42 din LC). Decizia privind alegerea metodei de organizare a managementului blocurilor este recunoscută ca valabilă dacă pentru aceasta s-au exprimat mai mult de 25% din voturi.

Decizia luată de ședință este obligatorie pentru toți proprietarii. Sub influența acestuia cad și locuitorii care nu au luat parte la vot. Cei care au votat împotrivă vor fi, de asemenea, obligați să fie de acord cu decizia generală.

Dacă proprietarii doresc, atunci în orice moment, cu ajutorul unei hotărâri a adunării generale, pot schimba organizarea conducerii blocului.

O decizie a unei ședințe luată cu nerespectarea cerințelor Codului Locuinței poate fi contestată numai de proprietar în instanță.

Angajații Inspectoratului de Stat pentru Locuințe pot solicita instanței de judecată invalidarea unei hotărâri a unei ședințe luate cu încălcarea condițiilor Codului Locuinței.

Doar prin instanță și numai proprietarul are dreptul de a contesta hotărârea ședinței dacă nu a fost acolo sau a votat împotriva acesteia, iar decizia îi afectează interesele și drepturile.

Cererea de recurs se depune la instanță în termen de șase luni de la ziua în care cetățeanul a aflat sau ar fi trebuit să cunoască decizia. Pentru cetățenii care au depășit din motive temeinice termenul de procedură, acesta poate fi restabilit (în conformitate cu articolul 112 din Codul de procedură civilă).

În cazul în care instanța nu reia termenul, orice chiriaș care nu este de acord cu decizia poate iniția o altă ședință, punând la vot problema anulării deciziei anterioare.

Semnarea căror contracte implică organizarea managementului blocurilor de locuințe?

Când gestionați un bloc de locuințe de către o asociație de proprietari(ansambluri locative, alte cooperative de consum) aceste persoane juridice semneaza diverse documente. Aceasta include un acord de management pentru blocuri de locuințe și contracte pentru furnizarea de servicii de utilități. De asemenea, sunt necesare semnături pentru acordul privind întreținerea și repararea proprietății comune din blocul de locuințe și alte acorduri.

Există două scheme de interacțiuni contractuale care se dezvoltă între rezidenții ansamblurilor de apartamente și organizațiile care oferă locuințe și servicii comunale atunci când gestionează mâinile ansamblurilor rezidențiale și asociațiilor de proprietari:

• Locuitorii blocurilor de apartamente încredințează HOA (PK, LCD) dreptul de a semna documente, iar HOA (PK, LCD) întocmește și semnează deja un acord de management cu organizația de management. Ea, la rândul său, găsește furnizori de servicii și semnează contracte cu aceștia în numele HOA (PC, LCD).
• Locuitorii ansamblurilor de apartamente au voie să semneze acte pentru furnizarea de servicii HOA (PC, LCD). Aceasta este inclusă în decizia ședinței, în acordul de management, în statutul HOA, PC, LCD.

Atunci când alegeți o metodă de gestionare a unui bloc de locuințe de către o organizație de management Rezidenții semnează acorduri de management care conțin informații despre:

• lucrări și servicii pentru repararea și întreținerea proprietății comune din blocurile de locuințe, un algoritm de corectare a listei acestor servicii, o listă a utilităților pentru care organizația este responsabilă;
• componența proprietății comune a blocului de locuințe, adresa casei;
• principiul monitorizării îndeplinirii obligațiilor de către organizație;
• cum se determină costul contractului, cum se calculează suma plăților pentru reparații și întreținere, pentru utilități și care este succesiunea plății.

Acordul de management cu organizația de management corespunde în conținutul său acordului pentru furnizarea de servicii plătite prevăzut de legislația civilă a Rusiei.

În conformitate cu prevederile articolului 780 din Codul civil, contractantul (în acest caz, organizația de management) trebuie să furnizeze servicii în mod independent (cu excepția cazului în care sunt specificate alte condiții în contractul de furnizare a serviciilor plătite). Astfel, organizația fie pe cont propriu oferă rezidenților o parte din utilitățile în condițiile contractului de administrare pentru blocul de locuințe, fie (o altă opțiune) acționează ca o legătură între furnizorii de servicii și rezidenții acestei clădiri.

Contractele cu organizațiile prestatoare de servicii sunt semnate de societatea de administrare nu în nume propriu, ci în numele rezidenților.

Sub control direct MKD are mai multe moduri de cooperare cu organizațiile care furnizează servicii publice:

• Se întocmesc acorduri cu toți (eventual cu majoritatea) cetățenilor. Toți sau majoritatea proprietarilor sunt o parte a documentului.
• Prin hotărârea ședinței, în chestiunile care țin de lucrul cu organizații terțe, unul dintre rezidenți poate apărea prin împuternicire de la ceilalți.
• Documentele sunt semnate cu fiecare chiriaș în nume propriu.

Legislația actuală reflectă foarte pe deplin schemele stabilite în organizarea managementului blocurilor de locuințe. Gratie normelor prevazute in legi, oamenii isi pot alege cel mai confortabil management pentru a-si pune in practica dreptul de a dispune de proprietate.

Cum este organizată managementul blocurilor de locuințe dacă nu se alege metoda de gestionare a proprietarului?

Dacă cetățenii care locuiesc într-un bloc de locuințe, cu un an înainte competiție la adunarea generală nu au putut alege o anumită organizație de management (sau decizia nu a fost pusă în aplicare), Codul Locuinței dă instrucțiuni autorităților locale să organizeze un concurs deschis pentru ca societatea de administrare să administreze blocul de locuințe.

Dacă decizia de organizare a managementului nu a fost luată în mod independent de către proprietari, guvernul statului, cu cel puțin o lună înainte de expirarea contractului de administrare a apartamentului (pe baza rezultatelor concursului), trebuie să organizeze o ședință a proprietarilor pentru a decide asupra varianta de administrare a blocului de locuinte.

Dacă, înainte de finalizarea contractului, proprietarii nu s-au stabilit pe o anumită organizație de management (sau decizia nu a fost pusă în aplicare), autoritățile organizează din nou un concurs deschis.

Formularele de documentație sunt cuprinse în Hotărârea Guvernului nr. 75 din 6 februarie 2006 „Cu privire la procedura de desfășurare a concursului public de către un organ al administrației publice locale pentru selectarea unei organizații de conducere care să gestioneze blocurile de locuințe”. Acestea nu pot fi modificate nici de către organizatorul competiției, nici de către autoritățile de stat ale unei entități constitutive a Federației Ruse.

Pe baza acestora se organizează concursuri deschise principii:

• competitie corecta;
• formarea unor condiții identice de participare pentru persoanele juridice de orice formă organizatorică și juridică și antreprenorii individuali;
• disponibilitatea informațiilor despre competiție și asigurarea deschiderii conduitei acesteia;
• utilizarea eficientă a banilor cetățenilor pentru condiții sigure și favorabile de utilizare a spațiilor din blocurile de locuințe;
• întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din blocul de locuințe;
• furnizarea de utilități cetățenilor care folosesc spațiile din casă.

Pentru concursurile deschise și însumarea rezultatelor se formează organizatorul comisia de concurs. Nu poate include persoane care sunt interesate personal de rezultatul evenimentului. Dacă astfel de persoane sunt descoperite, organizatorul trebuie să le înlăture imediat din comisie și să numească alte persoane.

Reprezentanții cooperativelor de locuințe, ansamblurilor rezidențiale, asociațiilor de proprietari și altor cooperative de consumatori specializate, precum și asociațiile publice de consumatori (uniunile acestora, asociațiile acestora) au voie să participe la ședințele comisiei de concurență.

Anuntul de concurs plasat de organizator (sau în numele acestuia de către o companie specializată) în presa oficială și publicat pe site-ul oficial cu cel puțin 30 de zile înainte de termenul limită de depunere a cererilor de participare.

Conform prevederilor Regulamentului evenimentului, câștigătoarea este organizația care s-a oferit să facă cea mai mare cantitate de muncă la repararea și întreținerea proprietății comune din blocul de locuințe pentru taxa specificată de organizator.

În baza părții 5 a articolului 161 din Codul locuinței, autoritățile locale, în termen de 10 zile de la data concursului, trebuie să notifice toți proprietarii din blocul de locuințe despre rezultatele și prevederile contractului de administrare.

Cel care câștigă concursul, în termen de 20 de zile de la data aprobării protocolului de concurs, transmite cetățenilor pentru semnare proiectele de acorduri de administrare a blocurilor de locuințe semnate în modul prevăzut de art. 445 din Codul civil al Federației Ruse.

Rezidenții trebuie să semneze acordul de management cu organizația câștigătoare.

Consiliul MKD nu este un luptător între două tabere, ci o legătură între organizația de conducere și locuitorii casei. Mihail Ternovoy, șeful filialei Asociației președinților consiliilor regiunii Moscova din orașul regiunii Moscova, a spus cum să lucrăm cu ambii. Cernogolovka.

Consiliul MKD îndeplinește anumite funcții pentru gestionarea MKD-urilor și lucrează îndeaproape cu organizațiile de management. Poate că una dintre funcțiile sale principale este de a asigura punerea în aplicare a hotărârilor adunării generale a proprietarilor.

De exemplu, OSS a decis să predea o parte din proprietatea comună pentru o anumită sumă și a autorizat organizația de management să facă acest lucru. AM a predat această proprietate, dar pentru o sumă mai mică. Într-o astfel de situație, Consiliul MKD trebuie să rezolve problema direct cu AM, iar dacă nu ajută, să contacteze Inspectoratul de Stat pentru Locuințe sau instanța de judecată.

Consiliul MKD prezintă probleme spre discuție OSS:

• privind procedura de utilizare a proprietății comune a blocului de locuințe;

În mod obișnuit, astfel de probleme sunt tratate de organizația de management, care le prezintă OSS, înaintea Consiliului Camerei. Dar dacă Consiliul MKD este activ, poate lua în propriile mâini chestiunile de utilizare a proprietății comune.

• privind procedura de planificare și organizare a lucrărilor de întreținere și reparare a proprietății comune;

Acest lucru este realizat și de către organizația de management, deci este convenabil să interacționați cu aceasta și să coordonați activitatea propusă de aceasta. Consiliile MKD sunt adesea implicate în gestionarea casei la nivel regional. De exemplu, Ministerul Locuinței și Utilităților Publice din Regiunea Moscova a emis un ordin din 18 august 2015 nr. 188-RV, care prevedea că forma unui raport de inspecție sezonieră a proprietății comune a blocului trebuie să includă semnăturile a reprezentanţilor Consiliului Camerei.

• privind procedura de discutare a proiectelor de acorduri încheiate de proprietari în legătură cu proprietatea comună și furnizarea de utilități;

Consiliile blocurilor de locuințe își prezintă avizele proprietarilor de spații cu privire la termenii proiectelor de acorduri propuse spre examinare adunării generale. Dacă proprietarii casei sunt activi, Consiliul Casei discută cu societatea de administrare termenii contractului de administrare.

În cazul în care părțile sunt de acord, încheierea va fi pozitivă dacă nu ajung la un acord, Consiliul MKD poate informa proprietarii despre motivele pentru care un astfel de acord nu ar trebui încheiat.

• pe probleme de competența Consiliului MKD.

Printre altele, Consiliul MKD prezintă propuneri proprietarilor de spații din MKD cu privire la problemele de planificare a managementului MKD - adică cu privire la alegerea formei de management.

Consiliul blocurilor de locuințe exercită controlul asupra prestării serviciilor și (sau) efectuării lucrărilor privind gestionarea blocurilor de locuințe, întreținerea și repararea proprietății comune a casei, precum și calitatea utilităților furnizate proprietarilor.

În cazul în care autoritatea de management este interesată să interacționeze cu Consiliul MKD, aceasta va furniza certificate de lucrări finalizate, dacă nu, proprietarii vor trebui să solicite finalizarea lucrărilor și primirea de rapoarte, inclusiv prin intermediul Inspectoratului pentru Locuințe Civile;

Mihail Ternoy concluzionează că, dacă se găsește un echilibru rezonabil de interese, atunci Consiliul MKD și organizația de management pot obține o cooperare reciproc avantajoasă. Dacă societatea de management urmărește un singur obiectiv - obținerea de profit, atunci va fi dificil să negociezi și să obții de lucru din aceasta, va fi mai ușor să schimbi forma de management.

Consiliul MKD este un organism de management al clădirilor care reprezintă în primul rând interesele proprietarilor, așa că trebuie să învețe cum să interacționeze cu aceștia.

Este necesar să se aducă informații locuitorilor clădirii despre activitatea organizației de management și să vină cu propuneri pentru îmbunătățirea condițiilor de viață în clădirea de apartamente. Este obligatoriu să furnizați un raport anual proprietarilor și să desfășurați un OSS anual, astfel încât aceștia să poată vedea că Consiliul Casei lucrează cu adevărat și are grijă de interesele lor.

El afirmă: „Interacționați cu proprietarii de proprietăți și veți fi surprins de câți oameni sunt dispuși să contribuie la îmbunătățirea calității vieții pentru ei înșiși și pentru vecinii lor.”

Pentru a stabili o interacțiune cu organizația care gestionează casa și a deveni un bun reprezentant al rezidenților, Mihail Ternovoy recomandă să faceți următoarele:

1. Înțelegeți componența proprietății comune a casei.

Pentru a lucra, este necesar să înțelegeți și să cunoașteți caracteristicile cantitative și calitative ale proprietății comune a blocului de locuințe, deoarece de aceasta depind costurile și veniturile posibile ale blocului. Inspectați totul: spații, echipamente de inginerie, lifturi, zonă de curățare, teren, acoperiș etc.

2. Examinați actualul acord de management.

Verificați dacă termenii contractului de management sunt în conformitate cu cerințele dumneavoastră și cu legislația în vigoare.

3. Studiați raportul organizației de management pentru anul precedent.

Din raport puteți vedea în ce scopuri a cheltuit organizația de management fondurile proprietarilor. Verificați lista lucrărilor și serviciilor care vă sunt furnizate pentru conformitatea cu RF PP Nr.290 și nevoile reale ale casei. Poate că MA furnizează servicii de care locuința nu are nevoie în prezent sau la prețuri umflate.

4. Cunoașteți conducerea companiei de administrare a proprietății, tehnicianul îngrijitor sau personalul similar al companiei de administrare a proprietății care vă deservește locuința.

5. Conduceți o ședință a Consiliului Casei cu conducerea UO.

Încercați să negociați termenii contractului de management care vi se potrivesc. Reuniunea nu ar trebui să fie o întâlnire unu-la-unu, ci mai degrabă cea a Consiliului MKD. Spuneți clar că aveți o poziție comună.

6. Ocupați-vă de reparațiile majore.

Aflați pentru ce an și ce lucrări sunt planificate pentru casa dumneavoastră de către fondul regional și de ce muncă este cu adevărat necesară în casa dumneavoastră în viitorul apropiat.

Urmărește înregistrarea video a seminarului online „Reguli de viață pentru președinții consiliilor MKD” pentru a afla cine și cum controlează activitățile președintelui Consiliului MKD, dacă este posibil să se atribuie o remunerație Consiliului MKD și cum pentru a face acest lucru.

Veți afla, de asemenea, dacă este posibil să delegați puterile OSS Consiliului MKD și ce să faceți dacă proprietarii nu doresc să creeze un Consiliu MKD.

Mulți proprietari de apartamente din Federația Rusă preferă să gestioneze proprietatea clădirii lor împreună cu alți rezidenți sub forma unui HOA. Crearea unei astfel de structuri este reglementată destul de strict de lege, cu toate acestea, implementarea acestei inițiative presupune un scenariu complet logic. Cum să organizezi un HOA într-o casă? Ce nuanțe legislative ar trebui să acordați o atenție deosebită?

Opțiuni de control acasă

Proprietarii de locuințe din blocurile de locuințe trebuie să organizeze cumva managementul comun al proprietății comune, să asigure furnizarea de utilități a clădirii și să-și mențină starea tehnică. Acest lucru se poate face în cadrul a trei scheme.

În primul rând, există opțiunea de a organiza gestionarea directă a casei de către proprietari. Acest lucru este posibil dacă nu are mai mult de 16 apartamente.

În al doilea rând, puteți crea o asociație sau o cooperativă de proprietari.

În al treilea rând, puteți transfera casa unei companii de administrare.

Care dintre aceste opțiuni este mai bună? De ce mulți cetățeni se întreabă cum să creeze un HOA în casa lor?

Faptul este că o asociație de proprietari este de obicei mai fezabilă din punct de vedere economic. Nu există markupuri opace pentru utilitățile de bază. Și, de asemenea, comunicarea între proprietarii de apartamente contribuie la construirea unor relații constructive între vecini, rezolvând în comun eventualele dificultăți în administrarea casei, pe care societatea de administrare nu le poate rezolva întotdeauna cu competență.

Să aruncăm o privire mai atentă asupra unora dintre caracteristicile distinctive ale HOA.

Particularități

În cazul în care locuitorii casei decid să creeze un HOA, ei vor putea profita de o serie de avantaje legate de organizarea gestionării proprietății comune și furnizarea de locuințe cu tipurile de utilități necesare.

Deci, de exemplu, un HOA poate rezolva unele dintre probleme pe cont propriu sau poate atrage contractori externi. Dacă HOA a încheiat un acord cu o organizație de servicii, atunci are dreptul de a controla calitatea furnizării serviciilor relevante. Contractorul HOA trebuie să se asigure că funcțiile sale sunt îndeplinite astfel încât rezultatul să îndeplinească criteriile stabilite de Guvernul Federației Ruse în legătură cu serviciile publice.

HOA este responsabil pentru întreținerea proprietății aflate sub conducerea generală, în conformitate cu criteriile stabilite în reglementările tehnice, precum și cu actele juridice aprobate de Guvernul Federației Ruse.

Astfel, un HOA nu este doar o oportunitate, ci și o obligație suplimentară a proprietarilor față de vecini, este o responsabilitate și dorința de a studia diverse nuanțe legate de gestionarea proprietății comune și de organizarea utilizării utilităților relevante de către rezidenți;

Cine poate crea un HOA?

O asociație de proprietari poate fi organizată în scopul administrării în comun a serviciilor gospodărești comune de către rezidenții unuia sau mai multor blocuri de locuințe situate pe unul sau pe terenuri limitrofe. De asemenea, mai multe clădiri construite în apropiere pot fi unite într-un HOA, chiar dacă fiecare are același proprietar. Asociațiile de proprietari pot fi formate din rezidenți de vară, structura parteneriatului poate include terenuri personale, garaje și alte obiecte legate de infrastructura rezidențială.

Cum se organizează un HOA? Să ne uităm la câteva etape ale implementării acestei inițiative.

Informarea rezidenților

Prima etapă presupune organizarea unei adunări generale a proprietarilor. Cu toate acestea, este precedat de colectarea informațiilor necesare despre rezidenții unei case sau a unui grup de clădiri. Informațiile relevante pot fi solicitate de la oficiul teritorial al Serviciului Federal de Înregistrare. Este posibil să aveți nevoie și de informații despre încăperile care sunt reprezentate în structura casei. Ar trebui solicitat de la ITO.

În continuare, ar trebui să creați un grup de inițiativă de proprietari responsabil cu organizarea unei adunări generale a rezidenților. De regulă, aceleași persoane sunt responsabile pentru modul de organizare a unui HOA și în toate etapele ulterioare ale creării unui parteneriat. Prin urmare, echipa corespunzătoare ar trebui să fie formată din cetățeni care au timp suficient pentru a se angaja în această activitate utilă din punct de vedere social.

Cel mai bun mod de a transmite informații

Grupul de inițiativă al proprietarilor trebuie să trimită ulterior notificări scrise celorlalți rezidenți că urmează o adunare generală. Acest document trebuie să indice unde se va desfășura evenimentul, cine este responsabil de organizarea acestuia și pe cine puteți contacta pentru a adresa orice întrebări. Conținutul ordinii de zi a ședinței trebuie inclus și în anunț. O nuanță importantă: dacă există, de exemplu, un magazin în casă, atunci documentul trebuie trimis și acolo.

Este recomandabil să trimiteți notificările în cauză prin poștă recomandată. Le puteți, desigur, să le predați personal rezidenților, dar ar trebui să luați de la aceștia și o chitanță care confirmă primirea documentului. Notificările trebuie trimise cu 10 zile înainte de adunarea generală. Membrii grupului de inițiativă trebuie să păstreze documentele care confirmă că rezidenții sunt familiarizați cu informațiile.

Următoarea etapă importantă în deciderea modului de organizare rapidă și eficientă din punct de vedere al costurilor o HOA implică organizarea efectivă a unei adunări generale. Să luăm în considerare nuanțele relevante.

Intalnire generala

Principalul instrument decizional la adunarea generală a proprietarilor este votul. Prin urmare, persoanele care sunt responsabile pentru modul de organizare a unui HOA ar trebui să pregătească formulare speciale pentru a exprima voința rezidenților. Structura acestor documente este foarte simplă - acestea ar trebui să fie tabele cu nume complet, precum și coloanele „Pentru”, „Împotriva” și „Abținere”.

La începutul ședinței, președintele acesteia trebuie să fie ales - cu votul majorității proprietarilor care au venit. De asemenea, trebuie să alegeți un secretar care va ține procesele verbale ale ședinței rezidenților. Este important ca la eveniment să fie prezenți mai mult de două treimi dintre locuitorii clădirii care au drept de vot. Aceasta este o condiție prealabilă pentru a organiza corect un HOA. Ceea ce se va decide la ședință este obligatoriu pentru toți locuitorii, chiar și pentru cei care nu au venit la eveniment. Dacă nu s-a putut strânge două treimi din proprietari, grupul de inițiativă va trebui să repete munca de organizare a întâlnirii. Este posibil ca aceștia să fie nevoiți să includă o componentă de campanie în activitățile lor.

În timpul adunării generale, rezidenții decid că se va forma un parteneriat, aprobă statutul HOA, aleg membrii consiliului său și, de asemenea, numesc o comisie de audit.

Întocmirea procesului-verbal al ședinței

După ce ședința HOA a avut loc cu succes, este necesar să se consemneze rezultatele acesteia în procesul-verbal. Acest document este cel mai important din punct de vedere legal atunci când decideți cum să organizați un HOA într-o casă. Protocolul trebuie să fie pregătit de grupul de inițiativă și să respecte prevederile Codului Locuinței al Federației Ruse.

Documentul în cauză trebuie să conțină informații despre inițiatorul ședinței, problemele care au fost discutate și despre vot. Cel mai important punct al protocolului este informarea despre câte persoane au venit la întâlnire, precum și corelarea suprafeței apartamentelor lor cu indicatorul general al întregului imobil.

În termen de 10 zile de la întâlnire, rezidenții trebuie să fie familiarizați cu procesul-verbal. Puteți face mai multe fotocopii ale acestuia și îl puteți agăța pe intrări sau standuri speciale de informații, îl puteți pune în cutii poștale și, dacă este posibil, să predați copii rezidenților personal.

Carta este documentul cheie al HOA. Să luăm în considerare caracteristicile compoziției sale.

Aprobarea chartei

Aprobarea statutului este cea mai importantă condiție pentru rezolvarea problemei modului de organizare legală a unui HOA.

Structura documentului ar trebui să conțină puncte care să acopere:

• Dispoziții generale;
• formulări care reflectă obiectivele și activitățile HOA;
• statutul juridic al HOA;
• proprietatea asupra spațiilor din casă;
• fonduri, proprietatea HOA;
• activitățile economice ale HOA;
• caracteristici de membru;
• drepturile și obligațiile HOA și ale membrilor săi;
• organele de conducere ale HOA;
• nuanțe ale ținerii unei adunări generale a parteneriatului;
• prevederi privind reorganizarea și lichidarea HOA.

Statutul poate fi aprobat numai dacă mai mult de două treimi dintre proprietarii caselor votează pentru.

Înregistrare HOA

Următorul pas în deciderea modului de organizare a unei asociații de proprietari este înregistrarea efectivă a HOA. Agenția care este responsabilă pentru această procedură este Serviciul Fiscal Federal.

Pentru a înregistra un HOA, trebuie să plătiți o taxă de stat, să completați o cerere (formularul acesteia va fi eliberat de Serviciul Fiscal Federal), să aveți acest document certificat de către un notar, să luați 2 copii ale documentului, 3 copii legalizate ale documentului. proces-verbal al ședinței și duce toate acestea la oficiul teritorial al Serviciului Federal de Taxe din oraș. După ce departamentul înregistrează HOA în modul prescris, membrii consiliului asociației trebuie să deschidă un cont bancar. După aceasta puteți începe să lucrați.

Formalitati la finalizarea inregistrarii

Să luăm în considerare câteva dintre nuanțele caracteristice etapelor finale ale creării unui HOA. Am studiat modul de organizare a unui parteneriat în termeni de adunare generală și aprobarea statutului. Dar consiliul trebuie să ia o serie de alte acțiuni cerute de lege. Deci, de exemplu, dacă înainte de crearea HOA, casa era deținută de o societate de administrare, atunci este necesar să o anunțați în modul prescris că proprietarii au decis să se ocupe ei înșiși de întreținerea locuinței și au creat un parteneriat. .

Transferul casei către conducerea HOA se realizează cu participarea unei comisii speciale. Printre membrii săi se numără reprezentanți ai autorităților municipale, precum și organele de conducere ale parteneriatului înființat. În această etapă a raporturilor juridice, casa este înregistrată în bilanțul HOA în conformitate cu certificatul de transfer și acceptare.

Ne-am uitat la modul de organizare a unui HOA și la modul în care o casă este acceptată de la compania de management. Care sunt alte acțiuni importante ale organelor de conducere ale parteneriatului după ce au primit toate competențele necesare? De exemplu, la scurt timp după înregistrarea cu succes a unui HOA și a procedurilor aferente legate de acceptarea unei locuințe, va fi necesar să se încheie acorduri cu companiile de servicii pentru furnizarea de servicii de utilități. O altă componentă importantă a lucrării este organizarea unui sistem de calcul al plăților pentru întreținerea casei.

Am învățat cum să creăm un HOA. Instrucțiunile pas cu pas compilate de noi ating punctele cheie ale acestei proceduri. Se poate remarca faptul că legislația locuințelor din Federația Rusă este ajustată destul de des. Prin urmare, inițiatorii managementului colectiv al casei ar trebui să monitorizeze periodic modificările relevante ale actelor juridice, astfel încât activitatea HOA să fie complet legală.

Organizarea HOA: nuanțe legislative

Să ne uităm la câteva dintre nuanțele legale ale creării unui HOA. Cum se organizează un parteneriat în deplină conformitate cu legea este o întrebare relevantă în fiecare etapă a implementării inițiativei corespunzătoare a proprietarilor de case. La ce ar trebui să acorde o atenție deosebită inițiatorii creării unei HOA în ceea ce privește asigurarea faptului că activitățile lor sunt conforme cu cerințele legii?

De exemplu, dacă există o întrebare despre cum să organizați o asociație de proprietari într-o clădire nouă, atunci primul lucru la care ar trebui să acordați atenție este că casa trebuie să fie pusă în funcțiune până în momentul în care au loc lucrările de creare a parteneriatului.

Un alt aspect important este că procesul-verbal întocmit pe baza rezultatelor adunării generale trebuie să fie semnat de toți cei care l-au votat. Dacă acest criteriu nu este îndeplinit, Serviciul Fiscal Federal va refuza înregistrarea parteneriatului.

Dacă un HOA este creat de către proprietarii de case private sau cabane de vară, atunci decizia corespunzătoare trebuie luată de toți cei care dețin imobilul relevant. La rândul său, dacă vorbim despre alegerea președintelui consiliului HOA, atunci este permis ca cel puțin două treimi dintre proprietari să voteze.

Managementul casei către HOA

Printre categoriile legale care sunt destul de noi pentru legislația Federației Ruse, legate de organizarea gestionării proprietății comune, se numără consiliul unui bloc de locuințe. Această structură publică este menită să înlocuiască HOA sau societatea de management din cauza absenței temporare a acestora. Trebuie creat un consiliu de bloc de apartamente dacă în clădire sunt mai mult de 4 apartamente. La fel ca și în cazul unei HOA, se presupune că va fi ales președintele acestui organism. Acesta trebuie să fie unul dintre proprietarii apartamentelor incluse în structura blocului. Dacă rezidenții nu creează un consiliu pentru blocuri de apartamente, atunci autoritățile municipale însele vor trebui să inițieze o adunare generală a proprietarilor de apartamente.