Перехід на розрахунки по кадастру боляче вдарив у столичний бізнес. У багатьох гравців розмір майнового податку та орендних платежів лише за кілька років зріс у десятки разів. Щоб підсолодити пігулку влада запровадила послаблення для окремих власників. Серед «щасливчиків» - освітні, медичні та наукові організації, а також юрособи, які надають соціальні послуги. Завдяки спеціальним пільгам такі компанії можуть заощадити утримання нерухомості сотні тисяч рублів. Про які преференції йдеться і як правильно ними користуватися, в експертній статті адвоката Олега Сухова (Юридичний центр адвоката Олега Сухова).
1. Зниження податку в 4-10 разів для «соціально значущого» бізнесу
Слід визнати: у спробах наповнити скарбницю столичні чиновники не забувають підтримки важливих для міста галузей. Так, організації, що працюють в освіті, медицині та науці, але при цьому розташовані у торгових та бізнес-центрах, оподатковуваних за кадастровою вартістю, можуть розраховувати на 4-кратне зниження фіскального навантаження (згідно з п. 2 ст. 4.1 Закону м. 1999 р. № 112). Москви від 05.11.2003 № 64 "Про податок на майно організацій"). Поясню з прикладу. Медичній клініці належить приміщення площею 400 кв. м в одному з офісних будівель Мар'їного гаю. Кадастрова вартість об'єкта – 54,4 млн рублів. На загальних умовах платіж за майновим податком за чинною ставкою 1,4% становив би для компанії 761,6 тис. рублів на рік. Проте з урахуванням пільги медичному центру доведеться заплатити до бюджету лише 25% від початкової суми - 190,4 тис. рублів.
Отримати «знижку» від влади досить просто: фірмі достатньо мати ліцензію на освітню чи медичну діяльність та використовувати нерухомість саме з цією метою. Для вчених головною умовою буде виконання НДДКР за рахунок бюджету та спецфондів – субсидії повинні становити не менше 30% від усіх доходів юрособи за рік.
До речі, приватні клініки, які сплачують податок на нерухомість по-старому, тобто з балансової вартості майна, минулого року теж отримали особливі привілеї, – звертає увагу адвокат Олег Сухов. Тепер якщо будівля центру має медичне призначення та введена в експлуатацію після 1 січня 2013-го, власнику знизять ставку у 10 разів – з 2,2% до 0,22%.
2. Скорочення податку у 4 рази, якщо офісна площа менша за 20%
З цього року Москва розширила перелік комерційної нерухомості, платежі за якою прив'язані до кадастру. До списку потрапили всі будинки, розташовані на ділянках з торгово-офісним видом дозволеного використання, причому незалежно від метражу. Насамперед для таких об'єктів було встановлено поріг у 3000 кв. метрів. Насправді це означає, що й земля під недержавним дитячим садком спочатку призначалася на будівництво ділового центру, власника переведуть нову систему оподаткування без огляду характер діяльності компанії. Втім, соціальному бізнесу й тут залишили лазівку. Власники приміщень, де під офіси, торгівлю, побутове обслуговування та громадське харчування насправді відведено менше 20% площі, мають право платити лише чверть від нарахованого податку. Для оформлення пільги у 2017 році організація має звернутися до Держінспекції з нерухомості, пройти перевірку та до 30 червня отримати акт про фактичне використання будівлі.
3. Податковий відрахування для «малюків»
У компаній, які не просто зайняті в соціально важливих сферах, але ще й ставляться до малого бізнесу, є додаткова перевага – податкове відрахування у 300 квадратів для одного з об'єктів нерухомості на вибір. Пільга надається всім малим підприємствам Москви, які перебувають на обліку у ФНП понад три роки і реально працюють: чисельність співробітників за попередній рік має бути не менше 10 осіб, виручка на кожного – від 2 млн рублів. Таким чином, якщо в приватному науковому центрі, ліцеї чи клініці працюють від 10 до 100 осіб, а оборот становить від 20 до 800 млн рублів, базу з податку на майно організацій для такої компанії можуть зменшити на кадастрову вартість 300 кв. метрів. Повірте, це чимало, – стверджує адвокат Олег Сухов. Наприклад, для приміщення площею 450 кв. м. і ціною 72 млн. руб. відрахування дорівнюватиме 48 мільйонам (72 000 000 / 450 х 300). Власнику залишиться заплатити лише за 150 кв. м або за 24 млн рублів за кадастром. При цьому ніщо не завадить додатково застосувати пільгу, зазначену в пункті #1.
Для підтвердження права на відрахування знадобиться мінімум паперів: установчі документи, бухоблік, а також відомості про кількість працівників.
4. Оренда землі дешевше у 30-150 разів
Базова ставка орендної плати за землю в Москві не змінюється на шостий рік і становить 1,5% від кадастрової вартості. Саме її застосовують до територій під торговими та офісними будинками, ресторанами та салонами краси. А ось для тих, хто орендує наділ під будівництво об'єктів охорони здоров'я, освіти та соцзабезпечення діє спеціальний тариф – 0,05%. Компанії, що займаються науковими дослідженнями та експериментальними розробками, можуть отримати ділянку за символічні 0,01%. Словом, оренда одного і того ж наділу, оціненого в 400 млн рублів, при розміщенні на ньому офісу коштуватиме власнику 6 мільйонів, у разі зведення медклініки - 200 тисяч, при будівництві наукового центру - 40 тисяч рублів.
Щоб зберегти пільгову ставку, власник нерухомості повинен використовувати ділянку суворо за цільовим призначенням, завжди вчасно платити за рахунком, дотримуватись природоохоронного законодавства та не здавати землю в суборенду без дозволу.
5. Оренда приміщень дешевше у 3 рази
Ще одна підмога для столичного бізнесу соціального спрямування - пільгова оренда приміщень у міста. Вже кілька років освітні та медичні організації, що мають статус суб'єктів малого підприємництва (СМП), знімають муніципальну нерухомість за особливим тарифом. З 1 січня 2017 року він становить 4500 рублів за 1 кв. метр на рік при звичайних розцінках 12-15 тисяч. Щоправда, потрапити до програми прямо зараз новачки не зможуть: треба було подати заявку до Департаменту міського майна до кінця минулого року. Бажаючим скористатися пільгою 2018-го, краще не затягувати і звернутися до чиновників наступної осені, - рекомендує адвокат Олег Сухов.
6. Оренда за 1 карбованець
Для підприємців, які працюють у соцсфері, влада ще у 2012 році розробила програму «Рубль за квадратний метр». Якщо коротко: компанія через аукціон орендує у міста старе приміщення, відновлює власним коштом і відкриває у ньому приватну школу, дитячий садок чи клініку. Щойно установа починає працювати, інвестор переходить на пільгову ставку 1 рубль за 1 кв. м на рік. З медичними організаціями договір укладають на 20 років, з освітніми – на 49. В обох випадках ставлять обов'язкові умови. Так, у медичному центрі необхідно обладнати кабінет безкоштовної допомоги, у дитсадку 80% вихованців мають бути зареєстровані у Москві.
У 2005 році -
Прийнято постанову Уряду Москви від 30.11.2004 N 838-ПП"Про розрахунок ставок орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, що перебувають у власності міста Москви, в 2005 році", що змінює технологію розрахунку та визначає ліміти зростання орендної плати.
Відповідно до п.п.1 і 10 додатка до постанови Уряду Москви від 29.06.2004р. №443-ПП"Про затвердження категорій орендарів об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності міста Москви, яким орендна ставка на 2005 рік встановлюється в особливому порядку", для суб'єктів малого підприємництва, включених до Реєстру суб'єктів малого підприємництва Москви, збережено
Для здійснення перерахунку за пільговою ставкою необхідно звернутися із заявою до територіального агентства Департаменту майна міста Москви за місцем оформлення орендного договору з додатком нотаріально засвідченої копії Свідоцтва про включення до Реєстру суб'єктів малого підприємництва Москви.
У 2004 році -
Відповідно до п.п.1 та 10 додатка №1 до постанови Уряду Москви від 27.01.2004р. №27-ПП"Про затвердження категорій орендарів об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності міста Москви, яким орендна ставка встановлюється в особливому порядку", для суб'єктів малого підприємництва, включених до Реєстру суб'єктів малого підприємництва Москви, встановлено пільгові коригувальні коефіцієнти, що застосовуються під час розрахунку ставки орендної плати:
З урахуванням досвіду застосування розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення, що здаються в оренду, за Методикою, затвердженою постановою Уряду Москви від 22.01.2002 N 68-ПП "Про підсумки роботи Комплексу з майново-земельних відносин Уряду Москви в бюджет і 2001 році задачах Комплексу на 2002 рік", прийнято постанову Уряду Москви від 14.10.2003 N 861-ПП"Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, які перебувають у власності міста Москви".
У 2003 році -
Відповідно до п.10 додатка №1 до постанови Уряду Москви від 24.09.2002р. №791-ПП "Про затвердження категорій орендарів, яким орендна плата встановлюється в особливому порядку", для суб'єктів малого підприємництва, включених до Реєстру суб'єктів малого підприємництва Москви, встановлено пільгові коригувальні коефіцієнти, що застосовуються під час розрахунку ставки орендної плати:
На офісні приміщення пільги не поширюються.
Відповідно до постанови Уряду Москви від 25.03.2003р. №193-ПП "Про особливості застосування у 2003 році Методики розрахунку орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, що перебувають у власності міста Москви":
2.1. Здійснювати розрахунок орендної плати за нежитлові приміщення, що здаються в оренду, за Методикою, затвердженою постановою Уряду Москви від 22.01.2002 N 68-ПП "Про підсумки роботи Комплексу з майново-земельних відносин Уряду Москви в 2001 році щодо залучення ресурсів до бюджету на 2002 рік".
2.2. За договорами оренди, укладеними до 1 липня 2002 року та строком дії яких не минув, орендну плату на 2003 рік розраховувати за Методикою (п.2.1). При цьому збільшення розміру орендної плати на 2003 рік допускається не більше ніж удвічі порівняно із встановленою на 2002 рік.
2.3. За наявності договорів суборенди на площі, що орендуються (п.2.2), оформлені за пільговою ставкою орендної плати, орендна плата за площі, здані в суборенду, розраховується відповідно до Методики (п.2.1) до закінчення строку суборенди.
2.4. При проведенні оцінки ринкової вартості об'єктів оренди враховувати вироблені орендарем витрати на капітальний ремонт нежитлових приміщень, що орендуються, у випадках, коли проведення капітального ремонту було погоджено власником у встановленому порядку.
Дія цього пункту не поширюється на договори оренди:
- умовою укладання яких було проведення капітального ремонту за рахунок коштів орендаря,
- якщо орендар на час проведення капітального ремонту звільнявся від плати за приміщення, що орендується.
3. Установити, що за згодою заінтересованих сторін (власника, орендаря та суборендаря) договір суборенди може бути переукладено на договір оренди в установленому порядку.
Для підприємств малого та середнього бізнесу оренда нерухомості у Департаменту міського майна Москви – один із найкращих способів заощадити на орендній платі та звільнити гроші для вирішення бізнес-завдань. Беручи участь у торгах, підприємці можуть отримати приміщення за ставкою нижчою від середньоринкової, а згодом викупити на вигідних умовах. Про те, як орендувати приміщення у міста Москви та взяти участь у спецпрограмах підтримки малого та середнього бізнесу, розповідають експерти Smart Choice.
Покрокова інструкція щодо зняття приміщення в оренду у міста
- Виберіть відповідний об'єкт. Вони представлені на сайті mos.ru. Зверніть увагу на ключову лотову інформацію: дату проведення торгів, термін оренди, стартову суму орендної плати.
- Огляньте нерухомість. Заявку на огляд можна подати до терміну в кілька днів до закінчення прийняття заявок на участь у торгах. Як винайняти приміщення в оренду біля міста і бути впевненим у тому, що об'єкт вам ідеально підходить? Відвідайте його самостійно або довірте огляд фахівця. Ретельна експертиза, що включає перевірку стану ремонту, комунікацій, оцінку транспортної доступності, інфраструктури тощо, дозволить уникнути проблем з експлуатацією нерухомості надалі.
- Зареєструйтесь на майданчику, який проводитиме торги.Сьогодні всі вони виробляються в електронному форматі. Для реєстрації потрібно надати установчі документи та цифровий підпис, встановити кілька сертифікатів та систему криптозахисту даних.
- Зберіть пакет документів. Необхідні будуть витяг з ЄДРЮЛ або ЄГРІП (її потрібно отримати не раніше, ніж за 6 тижнів до початку аукціону), копії установчих паперів, рішення про схвалення угоди, документ, що підтверджує повноваження людини, яка подає заяву. Також потрібно додати заяву, в якій підприємець підтверджує: стосовно компанії не відкрито справу про банкрутство чи ліквідацію, а її діяльність не призупинена.
- Сплатіть завдаток.Вивчіть документацію лоту, щоб дізнатися, як орендувати приміщення у міста та яку суму потрібно переказати, щоб взяти участь в аукціоні. Як правило, завдаток складає 5% від суми лота.
- У день аукціону зайдіть на майданчик проведення торгів та візьміть участь в аукціоні. Правила проведення торгів ви зможете вивчити на сайті або у документації до лоту. Якщо ви єдиний учасник аукціону, то автоматично ви будете визнані його переможцем.
- Підпишіть протокол про підсумки аукціону.Як правило, його публікують того ж дня, коли проводилися торги. Протягом 10-20 днів після аукціону необхідно звернутися до ДДІ для укладання договору.
- Сплатіть початкову суму та підпишіть договір.Після цього ви зможете скористатися приміщенням.
Зверніть увагу: вартість оренди за рік, яка вказується у договорі, буде переглянута через 12 місяців. Суму буде помножено на індекс споживчих цін (коефіцієнт інфляції). Врахуйте це, дізнаючись, як отримати приміщення в оренду від міста: згодом приміщення обійдеться дорожче. Однак, змінити ставку в односторонньому порядку Департамент міського майна не має права.
Як орендувати приміщення біля міста Москви? Аналізуємо лотову документацію
Найкращий спосіб дізнатися, як взяти приміщення в оренду у міста, – вивчити лотову документацію. Тут буде вказана вся ключова інформація для ухвалення рішення та планування дій на аукціоні. У документі вказано:
- детальний опис нежитлового об'єкта із зазначенням номера в ЄДРН, цільового призначення, адреси, площі тощо;
- термін договору;
- початкова вартість, з якої стартують ставки;
- завдаток для участі у торгах;
- сума, яку має заплатити переможець аукціону, та строки виплати;
- мінімальний крок аукціону;
- документи для участі;
- дата початку та закінчення прийому заявок, проведення аукціону та інша інформація.
Також у документації до лоту можна вивчити договір оренди (особливу увагу зверніть на права та обов'язки орендаря), зразок заяви на участь у торгах та доручення на подання інтересів третьою особою.
Важливо: у Москві діють кілька програм допомоги підприємцям. Наприклад, передбачено майнову підтримку суб'єктів малого бізнесу, які працюють у галузі охорони здоров'я, соціального харчування, освіти, побутового обслуговування тощо. Щоб зрозуміти, чи може ваша компанія розраховувати на пільги, зверніться до фахівців Smart Choice: вони досконало знайомі із законодавством щодо програм допомоги підприємцям та подбають про правильне оформлення документів.
Підводне каміння при оренді муніципального майна
Перш ніж дізнаватись, як отримати приміщення в оренду у міста та брати участь у торгах, потрібно переконатися, що ви готові до аукціону. Є кілька складнощів:
- Потрібно відстежувати нові пропозиції.Щоб не упустити вигідний лот, потрібно регулярно стежити за пропозиціями ДДІ. Крім того, доведеться витрачати час на огляд нерухомості.
- Процес реєстрації на майданчику, що проводить аукціон, може тривати кілька днів. Найкраще зареєструватися до того, як ви вирішите орендувати конкретне приміщення у міста Москви, щоб встигнути стати учасником торгів до старту. Особливо важливо розпочати підготовку заздалегідь, якщо ваше підприємство ще не має електронного підпису. Для того, щоб не розбиратися з регламентом проведення торгів та не витрачати час на самостійну реєстрацію, ви можете скористатися за допомогою юристів Smart Choice.
- Переможець повинен протягом короткого часу укласти договір та, головне, внести оплату. Як правило, початковий внесок становить 25% мінімальної суми договору. З огляду на те, що торги ведуться не на місячну, а на річну орендну ставку, сума вийде вагомою. Терміни її переведення на рахунок ДДІ невеликі – до 3 днів. Якщо переможець аукціону не встигне зібрати потрібну суму або пропустить термін укладання договору, то результати торгів анулюються, до того ж завдаток переможцю повернуто не буде.
Як орендувати комерційну нерухомість у містабез проблем?
Smart Choice пропонує послуги підприємцям, які бажають отримати міську нерухомість на привабливих умовах. Ми надаємо широкий спектр послуг:
- Підбір об'єкта під вимоги замовника серед пропозицій ДДМ, моніторинг нових пропозицій.
- Огляд нерухомості, оцінка вигоди пропозиції, розрахунок приблизно ринкової вартості об'єкта.
- Консультації щодо можливості участі у державних програмах.
- Реєстрація клієнта на майданчику для проведення торгів.
- Збирання пакету документів, внесення завдатку.
- Розробка стратегії участі в аукціоні, розрахунок максимальної суми, яку має сенс заплатити за приміщення.
- Участь в аукціоні від вашого імені.
- Підписання протоколу, переведення початкової суми на рахунок ДДІ, підписання договору.
- Оцінка можливості викупу нерухомості, подання документів у ДДМ.
- Аналіз договору викуп нерухомості, проведення незалежної оцінки.
- Заперечення вартості нерухомості в суді.
- Укладання договору про викуп нерухомості, що орендується.
У Smart Choice працюють юристи з досвідом понад 5 років, які багато разів співпрацювали з ДГІ з різних питань. Ми допоможемо орендувати приміщення, що ідеально підходить для вашого бізнесу, у міста з можливістю подальшого викупу в Москві або Московській області, переконавшись, що умови - найвигідніші.
Відповідно до постанови Уряду Москви від 01 липня 2013 р.№ 424-ПП «Про створення Міжвідомчої комісії з надання майнової підтримки суб'єктам малого підприємництва та внесення змін до правових актів Уряду Москви» (далі – постанова) з 01 січня 2014 року застосування пільг при розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення здійснюється на підставі рішення Міжвідомчої комісії щодо надання майнової підтримки суб'єктам малого підприємництва (далі – Міжвідомча комісія).
В даний час Урядом Москви прийнято рішення про встановлення на 2019 мінімальної ставки орендної плати 4500 рублів за кв. м на ріквсім суб'єктам малого підприємництва, які орендують об'єкти нежитлового фонду площею до 300 кв. м,за договорами, укладеними без проведення торгів.
ВАЖЛИВО:статус суб'єкта малого підприємництва має бути своєчасно продовжено нового термін у Департаменті підприємництва та інноваційного розвитку міста Москви. Відповідну виписку з реєстру суб'єктів малого підприємництва необхідно подати до Департаменту міського майна міста Москви.
Якщо Ви є суб'єктом малого підприємництва та орендуєте нежитлове приміщення, що знаходиться у майновій скарбниці міста Москви, площею понад 300 кв. м, Вам необхідно до кінця календарного року направити до Міжвідомчої комісії заяву про розгляд питання про застосування мінімальної ставки орендної плати на наступний рік відповідно до чинних нормативних документів Уряду Москви з додатком пакета документів.
Відповідно до пункту 5.1.2.2 додатка до постанови необхідно подати документи, що підтверджують використання суб'єктом малого підприємництва праці інвалідів, за умови, що середньооблікова кількість інвалідів серед працівників за податковий та (або) звітний період становить не менше 50 відсотків, а частка у фонді оплати праці – щонайменше 25 відсотків.
Для підтвердження середньооблікової чисельності інвалідів необхідно подати:
– копію штатного розкладу із додатком копій довідок медико-соціальної експертизи та наказів про прийом працівників-інвалідів на роботу.
Для підтвердження частки інвалідів у фонді оплати праці необхідно подати: – копію форми РСВ-1пфр, копію форми СЗВ-6-4 з додатком копії звіту про нараховані та сплачені страхові внески.
Зазначена звітність подається за останні два квартали.
- Документи приймаються за адресою: м. Москва, вулиця Бахрушина, будинок 20.
- Час роботи: понеділок – четвер з 8:00 до 17:00, п'ятниця з 8:00 до 15:45.
- збільшення граничного значення площі нерухомого майна міста Москви, на яке для суб'єктів малого та середнього підприємництва поширюється переважне право викупу, до 1000 кв. м;
- надання розстрочки оплати терміном до 3 років.
Уряд Москви починає вживати рішучих заходів щодо усунення нестачі дитячих садків у Москві. Поряд із великим будівництвом нових державних дитячих садків дано старт особливій програмі зі створення місць у дошкільних закладах за допомогою часних дошкільних закладів.
Програма здійснюється згідно з ухвалою московського Уряду № 145-ПП від 11.03.2013 р. «Про особливості передачі в оренду приватним освітнім установам, які реалізують основний загальноосвітній проект дошкільного навчання, об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у скарбниці майна столиці».
Основна мета даної програми - допомогти приватному бізнесу та взяти на себе частину витрат, пов'язаних з організацією приватних дитячих садків. Місто зацікавлене у створенні та розвитку приватних дошкільних освітніх закладів, у розвитку приватного сектору освіти та створенні додаткових місць у ясла-садках.
З бюджету Москви приватним освітнім установам виділяються субсидії майже на 17 тис. вихованців дитсадків (на кожного по 35 тис. рублів на рік) та учнів шкіл (по 63 тис. рублів на рік). А всього приватна освіта охоплює 5795 дошкільнят та 16698 школярів.
Так само укладатимуться договори концесії з організаціями, які беруть у міста в оренду приміщення під приватні дитсадки. Після їх реконструкції ставка оренди становитиме 1 карбованець за квадратний метр на рік.
Але ж вимоги різні. Наприклад, від приватного дитсадка, збудованого на земельній ділянці, місто не вимагає, щоб воно приймало дітей із міської черги. А приватний дитсадок, створений у рамках концесійної угоди, зобов'язаний надати 25% місць черговикам.
Причому батьки платитимуть за їхнє перебування стільки ж, скільки у звичайному державному садочку. Місто відшкодує ці витрати: за кожну дитину-чергову, взяту до приватного дитсадка, з якою укладено концесійну угоду, бюджет заплатить по 170 тис. рублів на рік.
Необхідні умови для потенційного орендаря - він зобов'язаний мати ліцензію на здійснення освітньої діяльності, приміщення після ремонту, поточного або капітального, має відповідати всім протипожежним, санітарним, технічним та іншим вимогам, як мінімум 80% дітей повинні бути жителями Москви.
Уряд Москви встановив пільгову орендну плату для недержавних освітніх установ - 1800 рублів за квадратний метр на рік.
Застосовуватиметься програма лише для приватних шкіл та дитсадків, які мають ліцензію. Вже зараз установи, які орендують приміщення у міста або у бюджетних установ департаменту освіти, можуть надати ліцензію та отримати пільгу.
В іншому випадку для перерахунку за зниженою ставкою необхідно до 1 червня отримати ліцензію. Якщо квитанції вже сплачено, то переплата піде у рахунок майбутніх платежів.
Участь у конкурсі не складна і складається з 6 етапів:
– підібрати та подивитися об'єкт,
Ознайомитись з документацією,
Перекласти завдаток та подати заявку,
– взяти участь та виграти конкурс,
- Укласти договір оренди.
У рамках цієї постанови ВАТ «Банк Москви» представив інвесторам кредитні програми на спеціальних умовах, адаптовані для учасників міського проекту з організації приватних садів.